【正文】 陽區(qū)東三環(huán)南路潘家園橋西南側(cè)經(jīng)濟(jì)適用房4250 元/平方米北京百環(huán)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 雙花園小區(qū)（Ⅰ）（售罄）朝陽區(qū)廣渠門外大街北側(cè)光華木材廠院內(nèi)普通住宅4380 元/平方米北京建材集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司期房華騰園(甲區(qū))(售罄)朝陽區(qū)東三環(huán)雙井勁松橋北100米普通住宅4580 元/平方米北京北化房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)房67790005/6/7香榭舍（售罄）朝陽區(qū)東三環(huán)華威橋東100米普通住宅10000 元/平方米北京富陽物業(yè)發(fā)展有限公司酒店式公寓178。 寫字樓項(xiàng)目：由于本區(qū)域所屬的潘家園地區(qū)集中存在為數(shù)較多的省、市駐京辦事處、酒店，促使該地區(qū)的商業(yè)氛圍日漸濃重，目前，仍有新的駐京機(jī)構(gòu)及商業(yè)寫字樓項(xiàng)目在建設(shè)當(dāng)中，致使本區(qū)域呈現(xiàn)全面性和可持續(xù)性發(fā)展的局面，同時(shí)，拉動(dòng)提升了地區(qū)的消費(fèi)潛力。178。 娛樂休閑項(xiàng)目：娛樂休閑項(xiàng)目在本地區(qū)較少，尤其缺乏面向大眾的大規(guī)模、綜合性餐飲、娛樂、休閑的集中地，成為該地區(qū)的空白點(diǎn)。在北京，以商圈為龍頭帶動(dòng)地區(qū)的各類消費(fèi)為普遍模式，所以，本項(xiàng)目存在著良好的商機(jī)。二、 項(xiàng)目初步研究 項(xiàng)目開發(fā)初步設(shè)想 針對(duì)本區(qū)域的主要特征，即以傳統(tǒng)居住區(qū)域結(jié)合大量新開發(fā)居住性項(xiàng)目的特點(diǎn)，居住飽和度較高；同時(shí)，大型的商業(yè)項(xiàng)目、標(biāo)志性的商圈均未有形成，所以，根據(jù)本項(xiàng)目的規(guī)模、特征和位置、交通優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目初步定位為大型綜合性商業(yè)服務(wù)性項(xiàng)目，具體論證分析如下。 本項(xiàng)目相關(guān)地區(qū)人口特征 —— 密度大 數(shù)量多按行政劃分，本地區(qū)區(qū)位屬于朝陽區(qū)內(nèi)，主要地區(qū)包括：勁松地區(qū)、雙井地區(qū)、建外地區(qū)、潘家園地區(qū)、垡頭地區(qū)、高碑店地區(qū)、小紅門地區(qū)、十八里店地區(qū)等，戶籍人口總量大約28萬人以上，加上常住人口、流動(dòng)人口和外來人口，居住人口總量超過百萬，形成人口密度極大的特征。相關(guān)人口調(diào)查（如下表）街道男女人口數(shù)勁松地區(qū)978958430雙井地區(qū)8610359965建外地區(qū)557549708潘家園地區(qū)9711160591垡頭地區(qū)202921771高碑店地區(qū)706227220小紅門地區(qū)28146055十八里店地區(qū)30299928 本項(xiàng)目商業(yè)輻射區(qū)域界定 —— 百萬人口的巨大商業(yè)市場(chǎng)178。 類比北京城南核心商圈的服務(wù)人口數(shù)量： 周邊現(xiàn)有商圈例舉： 崇文門商業(yè)圈——以百貨零售業(yè)為主；十里河商圈——以建材商貿(mào)為主大紅門商圈——以服裝、紡織品批發(fā)類為主；大都會(huì)商圈——面向全市，以百貨類為主。178。 本項(xiàng)目發(fā)展空間：本地區(qū)尚缺乏以日用商品、餐飲、娛樂為核心的商圈，市場(chǎng)空白點(diǎn)有待填補(bǔ)。178。 參照其它類似商圈發(fā)展模式 A. 公主墳商圈：地處西三環(huán)，依托周邊大規(guī)模居住區(qū)，以城鄉(xiāng)貿(mào)易中心和翠微商廈為核心形成綜合性商業(yè)、零售、百貨、餐飲以及通訊產(chǎn)品為主的商圈；B. 當(dāng)代—雙安商圈：地處北三環(huán)，依托中關(guān)村和人民大學(xué)等商住群體以雙按商場(chǎng)、當(dāng)代商城為核心形成以商業(yè)、商務(wù)、餐飲為主的商圈；C. 燕莎商圈：地處東北三環(huán)，依托使館區(qū)、商務(wù)區(qū)、旅游酒店和高檔生活社區(qū)，形成以商業(yè)、商務(wù)、旅游、娛樂為主的高檔商圈。178。 如以本項(xiàng)目作為本地區(qū)商圈的核心商業(yè)項(xiàng)目，其所輻射服務(wù)的范圍可以擴(kuò)展至東城、崇文、朝陽大部分地區(qū)以及豐臺(tái)區(qū)東部地區(qū)、大興區(qū)東北部地區(qū)、通州西北部地區(qū)等區(qū)域，輻射人口數(shù)以百萬計(jì)。 本地區(qū)綜合特征分析 —— 現(xiàn)代與傳統(tǒng)的碰撞 大眾與高端的結(jié)合178。 人文環(huán)境：本地區(qū)人口密度大，六十年代發(fā)展起來的多家大型企業(yè)形成了本地大量的企業(yè)、事業(yè)及政府公務(wù)員的工薪人群；經(jīng)過近年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以及對(duì)國有大型企業(yè)的遷移和對(duì)國有企業(yè)土地開發(fā)，形成了一個(gè)規(guī)模較大的新型地產(chǎn)市場(chǎng)，吸納了工薪白領(lǐng)、經(jīng)營管理者等中高檔次的居住人群，同時(shí)，由于臨近CBD，本地區(qū)也是最早的租務(wù)市場(chǎng)，形成以工薪階層為基礎(chǔ)，中高收入為高端的復(fù)合型人群類型。 178。 位置特征：地處城南，扼守東三環(huán)，緊鄰CBD，既可借助CBD國際化商業(yè)氛圍，又獨(dú)具自身高密度居住區(qū)的特征，是一個(gè)京城南北之間、東部與中部之間的復(fù)合型區(qū)域，兼有城南、城東和CBD區(qū)域的地理位置特征。178。 文化特征：本地區(qū)因地處北京的南城，因而地區(qū)文化以北京傳統(tǒng)南城文化為底蘊(yùn)，明顯烙有低階層、大眾文化的特點(diǎn)，比如：潘家園的舊貨市場(chǎng)等，就是典型例證；另一方面，畢竟本地區(qū)緊鄰CBD地區(qū)，加上世貿(mào)國際公寓、蘋果社區(qū)、富力城、金港國際、珠江帝景等高端項(xiàng)目，擁有大量的高端人群，因而具有較強(qiáng)的時(shí)尚性、國際化文化特征。 傳統(tǒng)與現(xiàn)代，京城與國際兩種文化在此碰撞、融合，形成代表時(shí)代發(fā)展的文化特征。 本區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)初步分析 —— 以大眾化為基礎(chǔ) 以高檔化為提升178。 消費(fèi)群體數(shù)量大，總數(shù)量近百萬人口，在當(dāng)今北京大型商業(yè)項(xiàng)目相對(duì)飽和的環(huán)境中，此類現(xiàn)象非常少見，充分說明，本地區(qū)商業(yè)發(fā)展不平衡，大型商業(yè)匱乏。178。 消費(fèi)特征以大眾化消費(fèi)為主，工薪階層在此地占有絕大多數(shù)，為百姓服務(wù)仍是市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)和立足點(diǎn)。178。 市場(chǎng)空白為服務(wù)于北京東南部地區(qū)的大型商業(yè)服務(wù)業(yè)中心建立了基礎(chǔ)。目前相關(guān)臨近大型商業(yè)中心有：新世界中心、國貿(mào)中心、藍(lán)島商廈、貴友商廈、賽特中心等，這些商業(yè)中心距離較遠(yuǎn)，檔次較高，主要面向中高人群，所以，本區(qū)域急需一個(gè)滿足大眾消費(fèi)群的商業(yè)中心。178。 潛在市場(chǎng)是面向中高端人群的精品商業(yè)、金融業(yè)、特色餐飲、娛樂休閑業(yè)等。本區(qū)域新的地產(chǎn)項(xiàng)目，帶來了大量的高端人群，其需要就近消費(fèi)，者就意味著需要高檔次、多元化的服務(wù)業(yè)滿足其要求。目前本地