【正文】 類型分析公 寓板塊 結(jié)構(gòu)類型 2 房2 廳3 房 2廳 1 衛(wèi)3 房 2廳 2 衛(wèi)4 房以上聯(lián)排別墅疊加別墅獨(dú)立別墅中心板塊小高層為主，多層高層為輔8591㎡106118㎡120137㎡ 140㎡二線城區(qū)多層為主，小高層為93106㎡105120㎡120135㎡ 135㎡150230㎡180210㎡280㎡21常州奧林匹克花園 ——發(fā) 展策劃 報(bào) 告輔,高層較少新城板塊多層小高層92110 ㎡110115 ㎡120150 ㎡150 ㎡160200 ㎡330㎡別墅尤其是聯(lián)排別墅供求兩勝；小高層、多層仍為供求主體，但此間還有供求不完全吻合的現(xiàn)象：①市場供應(yīng)方面是大面積 322 標(biāo)準(zhǔn)面積 322 兩種戶型齊頭并進(jìn)，但消費(fèi)者對后者的需求明顯多于前者。二線板塊總建面積多在 10 萬㎡以內(nèi)，僅懷德苑達(dá) 50萬㎡(四期開發(fā))新開樓盤均已設(shè)置會所，設(shè)施不豐富，物管費(fèi) 元/㎡市場需求總量大，而供應(yīng)量未飽和，致使許多樓盤僅靠地段，而無需打造其配套、環(huán)境、物業(yè)管理等綜合品質(zhì)，即可獲得不俗的銷售率，也使得發(fā)展商并不急于加快銷售速度。開發(fā)商為了追求銷售面積，把頂層設(shè)計(jì)成復(fù)式，增加不占用規(guī)劃指標(biāo)的半層面積，但因面積多達(dá) 180㎡以上，只19常州奧林匹克花園 ——發(fā) 展策劃 報(bào) 告是銷售緩慢。戶型設(shè)計(jì)上更多追求舒適，而非實(shí)惠。物管費(fèi)較低（ 元／㎡前后花園大多采用 米高的鐵制、木制柵欄分割開來，房前道路較為狹窄。既保證了發(fā)展商的規(guī)劃面積，又提高了環(huán)境綠化，也符合常州市現(xiàn)階段的發(fā)展思路。御花園、陽光花園等。公寓與聯(lián)排別墅價(jià)差 300－500 元／㎡，聯(lián)排別墅與獨(dú)立別墅價(jià)差500－800 元／㎡。世紀(jì)明珠園位于勞動西路，市民心目中原屬于城郊結(jié)合部，但隨著周邊中興宜居、銘巷等地產(chǎn)項(xiàng)目的共同烘托，此區(qū)域的房屋均價(jià)已接近 3000元／㎡。新城板塊大力發(fā)展前（1999 年前）多為獨(dú)立別墅項(xiàng)目，其時(shí)均價(jià)在3000 元／㎡左右。多為中型樓盤在售，以多層建筑為主，中等品質(zhì)樓盤均價(jià) 1600－1800 元／㎡，高品質(zhì)盤均價(jià)多為 1900－2300 元／㎡（懷德苑及銀河灣例外） 。11常州奧林匹克花園 ——發(fā) 展策劃 報(bào) 告 常州市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 開發(fā)現(xiàn)狀12常州奧林匹克花園 ——發(fā) 展策劃 報(bào) 告 銷售現(xiàn)狀13常州奧林匹克花園 ——發(fā) 展策劃 報(bào) 告 常州市房地產(chǎn)住宅市場現(xiàn)狀 住宅市場板塊分析中心板塊：關(guān)河路以南、懷德路以東、勞動路以北、東坡公園以西。2022 年，常州完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)投資總量占全社會固定資產(chǎn)投資比重達(dá) %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)；全年住宅建設(shè)投資達(dá) 億元，增長 %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的 %；全年在建商品房屋施工面積達(dá) 487 萬平方米，比上年增長 %；其中住宅施工面積 398 萬平方米，比上年增長 %；商品房竣工面積 193 萬平方米，比上年下降 %；其中住宅竣工面積 170 萬平方米，比上年增長 %；全年銷售價(jià)格平均每平方米 1725 元，比上年上升 %；其中商品房住宅 1669 元，增長 %；商品房空置面積（ 萬平方米）減少了 萬平方米， ；商品房空置率（%）下降了 個(gè)百分點(diǎn) 。結(jié)合城市建設(shè)，全市房地產(chǎn)開發(fā)迅速升溫，房地產(chǎn)銷售快速增長，商品房和住宅均呈現(xiàn)銷售面積大于竣工面積、銷售增速快于竣工增速的勢頭，在二級市場帶動下，房地產(chǎn)三級市場交易也相當(dāng)活躍，刺激房地產(chǎn)開發(fā)投資總量不斷攀升。今年以來 19 月出口總額已達(dá) 13億美元,累計(jì)增幅為 %。二是拓寬市區(qū)主干道，優(yōu)化城市路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，打通出入口，溝通內(nèi)外環(huán)，提高路網(wǎng)關(guān)聯(lián)度，重點(diǎn)新建和改造一批溝通南北的快速交通干道，推進(jìn)老城區(qū)、武進(jìn)區(qū)和新北區(qū)的道路一體化。綜上 2 種方式計(jì)算結(jié)果，近幾年年均需求量在 200 萬平米以上。全市總面積 4375 平方公里，人口 339 萬，其中市區(qū) 280 平方公里，下轄金壇、溧陽兩個(gè)縣級市和天寧、鐘樓、戚墅堰、武進(jìn)、新北五個(gè)行政區(qū)常州處于美麗富饒的長江金三角地區(qū)，與上海、南京兩大都市等距相望，有著十分優(yōu)越的區(qū)位條件和便捷的水陸空交通條件。 人口環(huán)境2022 年年底人口主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)(新的行政區(qū)規(guī)劃 2022 年確定) ：總戶數(shù)： 萬戶總?cè)丝冢? 萬人每戶家庭人口： 人/戶老城區(qū)總?cè)丝冢? 萬人（天寧、鐘樓、戚墅堰）新城板塊總?cè)丝冢? 萬人行政區(qū)調(diào)整以后市區(qū)人口： 超過 200 萬（含武進(jìn)區(qū)）從總體人口環(huán)境來看，整個(gè)常州市人口基數(shù)偏小,在 100 萬左右,而新區(qū)的人口量也偏小,在新區(qū)重新規(guī)劃后總?cè)丝谝膊蛔?40 萬( 萬), 且農(nóng)業(yè)人口占了絕大多數(shù)，僅市區(qū)內(nèi)居民對住房的需求量并不大。一是要圍繞做大常州，加快形成四位一體、眾星拱月的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)新格局。 交通環(huán)境在三年中，加大投資力度，新建高速公路７６公里和一級公路１０７公里，新建一批城市快速干道、改造一批城市主干道，進(jìn)一步完善城市路網(wǎng)結(jié)構(gòu)；城市公交車輛總數(shù)達(dá)１２００輛，公交線路達(dá) 60 條800 公里；7常州奧林匹克花園 ——發(fā) 展策劃 報(bào) 告明年要新建西環(huán)二路、青洋路兩條城市南北向的交通干道；改造拓寬蘭陵路、采菱路、鳳凰路和武青北路；新建勤益西路等道路和西瀛里地塊、青龍生活區(qū)的配套道路。今年以來,雖然季度景氣指數(shù)有所波動,但始終保持在 100 以上,表明前 9 個(gè)月常州市宏觀經(jīng)濟(jì)一直在景氣區(qū)間運(yùn)行。2 常州市房地產(chǎn)市場研究 常州市房地產(chǎn)市場概況9常州奧林匹克花園 ——發(fā) 展策劃 報(bào) 告1998 年以來，政府為了拉動經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大內(nèi)需，在加快推進(jìn)住房制度改革的同時(shí)，積極實(shí)施一系列鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展的政策。 前景方面：由于 2022 年較大規(guī)模的新開工房地產(chǎn)項(xiàng)目（233 萬平方米，增長%）在 2022 年將進(jìn)入投資建設(shè)的高峰，再加上目前房地產(chǎn)業(yè)結(jié)余資金比較充裕，房地產(chǎn)投資的繼續(xù)增長有一定的基礎(chǔ)。中心宜居 小高層 2820 60%注：多層、小高層、高層價(jià)差僅為二百元左右，表中均價(jià)合并估算。以通江大道為中軸線，樓盤絕大多數(shù)集中在通江大道以東。以多層公寓為主，均價(jià) 1200－1600 元／㎡。 住宅市場產(chǎn)品特點(diǎn)分析①產(chǎn)品層次及價(jià)位特點(diǎn)價(jià)位分類產(chǎn)品層次 產(chǎn)品類型 總價(jià)（萬元） 單價(jià)（元／㎡） 主要分布區(qū)域公寓 35 2700 中心板塊二線板塊較少聯(lián)排別墅 45 2500 新北區(qū)二線板塊較少高價(jià)產(chǎn)品獨(dú)立別墅 60 3000 新北區(qū)中高價(jià)產(chǎn)品 公寓 26－35 2200－2700 二線板塊 新北區(qū)中價(jià)產(chǎn)品 公寓 20－26 1600－2200 二線板塊 新北區(qū)16常州奧林匹克花園 ——發(fā) 展策劃 報(bào) 告中低價(jià)產(chǎn)品 公寓 20 1600 湖塘城區(qū)產(chǎn)品層次分析各層面產(chǎn)品價(jià)格落差不大，僅 500 元／㎡左右。位于城西勤業(yè)路的萊茵花園，也開發(fā)了聯(lián)排別墅和獨(dú)立別墅，其售價(jià)（2600 元／㎡、3400 元／㎡）略高于新北區(qū)的同類物業(yè)。17常州奧林匹克花園 ——發(fā) 展策劃 報(bào) 告湖塘城區(qū)：以低價(jià)公寓為主。單體建筑的設(shè)計(jì)水平不高。新北區(qū)項(xiàng)目的綜合配套明顯優(yōu)于其余各區(qū)。除世紀(jì)明珠園外，大多數(shù)樓盤的立面與綠化不和諧，交通組織不夠合理，設(shè)區(qū)融洽的氣氛營造的不構(gòu)理想。如：懷德苑四期主推挑高 米的中空客廳，以 1層半的價(jià)格讓購房者得到 2 層的面積，前提是另外半層購房者自己搭建，結(jié)果后期裝修期間，造成業(yè)主與物業(yè)管理之間產(chǎn)生許多矛盾。對房地產(chǎn)相關(guān)知識所知甚少，大多數(shù)連容積率、房屋間距等基本概念都沒有掌握；介紹樓盤的流程不科學(xué)、不流暢；工作熱情不高，有“嫌貧愛富”的感覺。其中萊茵花園在十多萬平方米的小區(qū)中，明顯出現(xiàn)了4－5 種外立面，各建筑群之間僅隔一條 6 米環(huán)形道路，致使視覺感受較為雜亂。物管費(fèi)低，且會所及運(yùn)動設(shè)置的配置多非普及型，導(dǎo)致消費(fèi)者對物管及相關(guān)設(shè)施配置的關(guān)注度不高。房地產(chǎn)常規(guī)路線：“往經(jīng)濟(jì)實(shí)惠”方面發(fā)展，通過大面積公寓的銷售速度減慢，聯(lián)排別墅的面積趨于小型化，又一次得到印證。月（公寓）部分項(xiàng)目的環(huán)境品質(zhì)稍強(qiáng)于中心板塊；除天安外，物管品質(zhì)較弱。大型樓盤（總建筑面積 20 萬㎡）僅藻江花園、金色新城、懷德苑、怡康花園等為數(shù)不多的幾個(gè)樓盤。全方位利用售樓部、平面廣告、電視廣告、電臺廣告、立面廣告（燈箱、橫幅） 、營銷活動、宣傳品等各種工具的項(xiàng)目并不多。目前所知的僅金色新城做有樣板房，但其樣板環(huán)境的真實(shí)性不高。大多配置溫室泳池、棋牌室、健身房。除世紀(jì)明珠園以外，真正設(shè)置立體、多級綠化的小區(qū)項(xiàng)目很少?？傮w規(guī)劃水平不高。按照新北區(qū)的發(fā)展規(guī)劃：通江大道以東為金融商貿(mào)配套區(qū)，現(xiàn)常州市唯一的市區(qū)大型娛樂場所——恐龍園也位于該區(qū)域；通江大道以西多為工業(yè)園區(qū)。二線板塊以公寓為主，公寓中多層與高層（含小高層）比例相當(dāng)。藻江花園一期開盤時(shí)平均售價(jià)為 1700 元／㎡，現(xiàn)在的而其售價(jià)已上升到 1900 元／㎡左右。 御花園 獨(dú)立別墅 銷售完畢湖塘城區(qū)。美景良城 1980 60%9 田園都市 多層 1600 50%10 時(shí) 尚新居序號 項(xiàng)目名稱 結(jié)構(gòu)類型 銷售均價(jià) 銷售率 備注1 銘巷 多 層、小高層 2900 65%2 荷花池公寓 小高層 3300 90%小高層、高層 3200 60%3 世紀(jì)明珠園聯(lián)排別墅 34004 麗景花園 33005 金色新城 多 層、小高層 28806 聚和家園 多層、高層 2900 50%7 怡康花園全市商品房銷售量自 1998 年首次突破 100 萬平方米大關(guān)以來，每年以不低于 10%的增長速度創(chuàng)新高， 2022 年商品房銷售面積達(dá) 173 萬平方10常州奧林匹克花園 ——發(fā) 展策劃 報(bào) 告米，比上年增長 %； 消費(fèi)方面：2022 年末，全市商業(yè)性個(gè)人住房貸款余額已達(dá) 億元；其中當(dāng)年新增貸款 億元，增長 %；公積金住房貸款 億元，增長 %2022 年全市個(gè)人購買商品房面積 170 萬平方米，個(gè)人購房比例超過98%，比上一年又提高了 個(gè)百分點(diǎn)。從投資來源看，定金及預(yù)收款比重較大，成為支撐房地產(chǎn)開發(fā)的主要資金來源。19 月全市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 億元,同比增長 %； 從宏觀經(jīng)濟(jì)景氣狀況指數(shù)看,呈明顯回升態(tài)勢。五是以推進(jìn)四項(xiàng)整治為著力點(diǎn)，切實(shí)提高城市管理水平。 文化環(huán)境常州是一座有著２５００多年文字記載歷史的文化古城，文化底蘊(yùn)深厚，先后出現(xiàn)了諸如華 羅 庚 、劉 海 粟 劉 國 鈞 、盛 宣 懷 、瞿 秋 白 、張 太 雷 、惲 代 英 、李 公 樸等文人墨客志士，江蘇又是文化教育大省，又受江南書香之影響，常州人特重視文化教育，特別是小孩子的教育，家長們一生中愿意愿意投入畢生的心血和金錢去為34 萬戶按 人/戶計(jì)算1/3 強(qiáng)≈14 萬戶不具備購房實(shí)力1/3 弱≈10 萬戶已購新房1/3 弱≈10 萬戶擬購新房或換房100 萬人口5常州奧林匹克花園 ——發(fā) 展策劃 報(bào) 告孩子的成長，希望他們進(jìn)入最好的學(xué)校，接受高素質(zhì)的教育和具特色的教育，而在常州 498 所小學(xué)中，知名的僅有四所（局前街小學(xué)、博愛路小學(xué)、延陵路小學(xué)、附小） ，不到百分之一，而到新區(qū)，除有由新區(qū)管委會、常州教育委員會共同創(chuàng)辦的從小學(xué)至高中的一體化的寄宿制國際學(xué)校外，學(xué)校相當(dāng)匱乏。長江常州港萬噸級碼頭可接靠外輪，并具備集裝箱中轉(zhuǎn)功能。全市水網(wǎng)縱橫交織，連江通海。并從整個(gè)大盤開發(fā)量來講，加上市區(qū)的開發(fā)已日見成熟，僅依托市區(qū)消化那還不夠，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的潛在目標(biāo)消費(fèi)群的量還較大，還有待刺激消費(fèi)和引導(dǎo)消費(fèi)。四是建設(shè)一批重點(diǎn)項(xiàng)目，提高城市承載能力，以先進(jìn)的公用設(shè)施支撐現(xiàn)代城市功能。19 月,全社會投資額完成 億元,同比增長 %；三是消費(fèi)品市場逐步升溫。另外，上半年商業(yè)營業(yè)用房完成投資 億元，辦公樓完成 億元，同比分別增長 ％和 ％。近幾年來，我市房地產(chǎn)市場已經(jīng)初步形成投資與消費(fèi)互動、增量與存量聯(lián)動的格局。均價(jià)2700－3300 元／㎡。 當(dāng)代 藝墅 多 層、小高層 2700 80%5 兆豐花苑 多層 、小高 層、高層 220014常州奧林匹克花園 ——發(fā) 展策劃 報(bào) 告6 潤德半島 小高 層、高層 2280 45%7 奧韻家園 多層 2100 70%8 萬?；▓@序號 項(xiàng)目名稱 結(jié)構(gòu)類型 銷售均價(jià) 銷售率1 天安新城市花園 小高層 2500 二期 80％，三期一般小高層 2300 80%聯(lián)排別墅 2500 100%2 藍(lán)色港灣獨(dú)立別墅 3500 30%3 太湖花園 小高層 1800 42%公寓 1800 95%4 陽光花園別墅5 江南春曉 多層 1600 3040%小高層 1950 80%6 新荷花園別墅 25007 藻江花園 多層 1820 4050%聯(lián)排別墅8 美林國際村獨(dú)立別墅9 東南花園 聯(lián)排 \獨(dú)立別墅 銷售完畢15常州奧林匹克花園 ——發(fā) 展策劃 報(bào) 告10 百老匯新北區(qū)的高品質(zhì)、大規(guī)模樓盤已逐漸得到老城區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)者的青睞，其價(jià)格已逐步向二線板塊靠攏。大多數(shù)公寓項(xiàng)目的設(shè)計(jì)都非常相似：100㎡－160㎡的戶型都有，頂層是大面積的復(fù)式，②產(chǎn)品分布特點(diǎn)中心板塊絕大多數(shù)為高價(jià)公寓產(chǎn)品，以小高層、高層為主。因城