【正文】 預(yù)期市場(chǎng)價(jià)值分析地塊的市場(chǎng)價(jià)值即為地塊價(jià)值市場(chǎng)化的過(guò)程，一般而言，投資價(jià)值市場(chǎng)化的過(guò)程通過(guò)以市場(chǎng)價(jià)格形式表現(xiàn)，但區(qū)別于一般商品，土地價(jià)值的市場(chǎng)化還表現(xiàn)在土地價(jià)值利用的影響結(jié)果上。n 住宅方面：住宅采用半圍合式組團(tuán)形式，使各單元最大限度共享社區(qū)內(nèi)外資源；項(xiàng)目整體開(kāi)放式的社區(qū)環(huán)境是形成住宅安全的最大障礙，因此住宅設(shè)計(jì)必須兼顧考慮居住安全和舒適，發(fā)展商提出的小組團(tuán)設(shè)計(jì)有效地解決了住宅區(qū)安全隱患，大社區(qū)內(nèi)分設(shè)小社區(qū)，在整體開(kāi)放式社區(qū)環(huán)境中，小組團(tuán)結(jié)構(gòu)形式有效保障了住宅區(qū)的安全；另外考慮到住宅區(qū)各單元能最大限度共享社區(qū)內(nèi)外資源，發(fā)展商同時(shí)提出采用半圍合式設(shè)計(jì)方案，使組團(tuán)內(nèi)各部分都能共享北向自然資源及社區(qū)內(nèi)配套資源； 結(jié)構(gòu)方面，住宅主要以高層、小高層洋房為主。金椅豪園金椅豪園項(xiàng)目共分三期推出，其中一期共400套，入伙銷售率高達(dá)70%，據(jù)該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)洋房均價(jià)2500元/平方米，別墅4700元/平方米，這在企石鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展初期已是非常喜人的成績(jī)，該負(fù)責(zé)人同時(shí)透露，目前在金椅豪園項(xiàng)目咨詢客戶已多達(dá)800批，客戶大多數(shù)來(lái)自企石本地，對(duì)二期以后洋房表現(xiàn)較高的誠(chéng)意度。隨著政府土地外包政策的實(shí)施，品牌發(fā)展商將陸續(xù)進(jìn)駐企石鎮(zhèn)，開(kāi)發(fā)商集中的土地改造技術(shù)，一方面提升企石鎮(zhèn)土地資源利用率，另一方面，現(xiàn)代感的建筑也極大增強(qiáng)企石鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)形象，加速企石鎮(zhèn)城市化進(jìn)程。、地塊開(kāi)發(fā)前瞻地塊位處企石鎮(zhèn)繁華地帶，周邊配套設(shè)施齊全，是企石鎮(zhèn)相對(duì)成熟的生活居住區(qū)，人文環(huán)境較好；隨著政府土地外包政策的實(shí)施，品牌發(fā)展商的陸續(xù)進(jìn)駐，標(biāo)地價(jià)值將能實(shí)現(xiàn)最大化利用，因此從某種程度來(lái)說(shuō)，地塊價(jià)值的實(shí)現(xiàn)過(guò)程標(biāo)志著企石鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始走向革命性發(fā)展階段，企石鎮(zhèn)將迎來(lái)一片欣欣向榮的未來(lái)！ n 重組企石鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)企石鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值政府實(shí)施土地外包政策必然能吸引品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐投資，品牌開(kāi)發(fā)商獨(dú)特的開(kāi)發(fā)技術(shù)和雄厚的資金投入，一方面能優(yōu)化地塊資源，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化；另一方面，能重組企石鎮(zhèn)相對(duì)固化的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)企石鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，加速調(diào)整企石鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市化進(jìn)程。東部工業(yè)園位于東莞市企石、常平、橋頭、橫瀝四個(gè)鎮(zhèn)的結(jié)合部，是東莞市建設(shè)中的一個(gè)現(xiàn)代化生態(tài)產(chǎn)業(yè)園。企石鎮(zhèn)房地產(chǎn)消化模式較集中，主要為本地消化，外銷市場(chǎng)薄弱；從金椅豪園一期銷售情況可以看出，企石內(nèi)銷市場(chǎng)潛力很大，客戶購(gòu)買力較強(qiáng)，這與企石市場(chǎng)上多年來(lái)出現(xiàn)房地產(chǎn)供求失衡不無(wú)關(guān)系，特別是近年來(lái)，隨著企石鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，企石人均存款余額直線上升，積蓄已久的購(gòu)買欲望一朝噴薄，勢(shì)必引起房地產(chǎn)市場(chǎng)一片熱潮；據(jù)金椅豪園項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露，隨著該項(xiàng)目一期入伙的告終，越來(lái)越多的客戶開(kāi)始主動(dòng)上門(mén)咨詢，客戶群由傳統(tǒng)的“三大家族”擴(kuò)散至商貿(mào)人士、承包商、港臺(tái)投資者、醫(yī)護(hù)人士、銀行職員及自由職業(yè)者等，客戶層面開(kāi)始滲透到企石鎮(zhèn)社會(huì)各層面。獨(dú)立別墅建筑面積均在280㎡以上，㎡，近600㎡，面積大小各異，無(wú)主力戶型；㎡；疊加別墅建筑面積界于160～178㎡之間；多層：多層洋房以三房為主，其次是二房與四房，二房面積均在80㎡左右，～120㎡之間，四房面積在130㎡以上、150㎡以下；小高層：小高層戶型較大，以四房單位為主，其次是五房與六房，其中四房單位建筑面積在140㎡左右，㎡，㎡。企石鎮(zhèn)人口素質(zhì)評(píng)估圖表解析：1）、全鎮(zhèn)近80%的人只有初中以下文化程度，大學(xué)文化程度不到4%；2）、人口整體素質(zhì)和文化結(jié)構(gòu)不利于技術(shù)水平和管理水平的提高，不利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)更新?lián)Q代。財(cái)政收支總額（負(fù)債額對(duì)比分析）圖表解析：1）、企石鎮(zhèn)歷年可支配財(cái)政收入與財(cái)政支出基本相等；2）、相對(duì)財(cái)政收支數(shù)額，企石歷年負(fù)債金額較高，銀行債務(wù)沉重；財(cái)政收支指標(biāo)分析小結(jié)：1）、企石經(jīng)濟(jì)屬外向型經(jīng)濟(jì)，利用外資額歷年較高，出口率較高，按照目前的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，外向型經(jīng)濟(jì)仍占主導(dǎo)地位；2）、相對(duì)財(cái)政收支數(shù)額，企石歷年負(fù)債金額較高，銀行債務(wù)沉重，近年來(lái)企石政府也一直致力于化解銀行債務(wù)，但尚未取得很好的成績(jī)；3）、政府近年將可支配財(cái)政收入全都用于財(cái)政支出，沒(méi)有閑散資金利用在城鎮(zhèn)發(fā)展上。而農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值卻基本處于負(fù)增長(zhǎng)，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，但東莞工業(yè)城鎮(zhèn)的歷史與其制造業(yè)名城的發(fā)展規(guī)劃決定了其工業(yè)的發(fā)展必然也會(huì)不斷的增長(zhǎng)，且工業(yè)總產(chǎn)值仍將穩(wěn)居各產(chǎn)業(yè)之首。企石鎮(zhèn)同時(shí)十分重視第三產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，目前全鎮(zhèn)已初步形成以酒店、旅游、房地產(chǎn)、餐飲服務(wù)等一系列的產(chǎn)業(yè)體系，隨著城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的改善，特別是東部工業(yè)園建設(shè)的逐步完善，企石鎮(zhèn)第三產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)一片大好前景。據(jù)國(guó)土局介紹，200多畝地塊不屬于基本農(nóng)田，為國(guó)有用地，出讓土地需通過(guò)招拍掛形式，手續(xù)簡(jiǎn)單，歷時(shí)時(shí)間約1~2個(gè)月即可，因此獲取地塊途徑較簡(jiǎn)單，相反由于一、二地塊大部分為民宅覆蓋，拆遷工作成為影響后期建設(shè)的主要障礙；三、地塊優(yōu)劣勢(shì)分析地塊優(yōu)勢(shì)地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，周邊配套較成熟，人居環(huán)境較好；地塊轄區(qū)面積較大，便于后期規(guī)?；_(kāi)發(fā)；地塊位于企石鎮(zhèn)東部工業(yè)園輻射范圍內(nèi)，新城建設(shè)便于片區(qū)形成較好的生活居住環(huán)境；地塊開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)條件較好；地塊劣勢(shì)地塊縱深式結(jié)構(gòu)對(duì)地塊規(guī)劃的限制；地塊東南角的排污渠道將增大后期工程建設(shè)投資；地塊現(xiàn)存物業(yè)是影響后期投資建設(shè)的一大障礙；四、初步地塊分析結(jié)論地塊的分析結(jié)果表明，決定取地與否的關(guān)鍵性因素不在于地塊自身的現(xiàn)狀條件，地塊所呈現(xiàn)的優(yōu)劣勢(shì)是對(duì)將來(lái)地塊開(kāi)發(fā)的影響性因素分析，決定取地可行與否的因素很大程度上依賴于地塊所在片區(qū)是否有利于地塊最佳最優(yōu)化開(kāi)發(fā)利用，是否能實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化等，因此判斷本項(xiàng)目可行與否的重要問(wèn)題是：企石鎮(zhèn)這個(gè)區(qū)域能不能進(jìn)入？第二部分 區(qū)域進(jìn)入性分析本部分主要結(jié)合區(qū)域優(yōu)劣勢(shì)分析，以發(fā)展商對(duì)企石鎮(zhèn)的認(rèn)知度為依據(jù)，對(duì)企石鎮(zhèn)的區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)進(jìn)行研究論證，并就地塊開(kāi)發(fā)前景進(jìn)行描述，從而判斷取地可行性。數(shù)據(jù)來(lái)源：企石鎮(zhèn)政府網(wǎng)《東莞市統(tǒng)計(jì)年鑒2005》《企石鎮(zhèn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》企石鎮(zhèn)東部現(xiàn)代城規(guī)劃方案其他網(wǎng)絡(luò)資源一、區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)分析企石概況n 地理區(qū)位企石鎮(zhèn)地處廣東省東莞市東北部，東江中下游河畔，東與橋頭鎮(zhèn)相鄰，南與常平、東坑、橫瀝交接，西與石排鎮(zhèn)接壤，北挨東江南岸。企石鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)分析n 企石鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)概況企石鎮(zhèn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，逐步追趕全市中上水平。、城鎮(zhèn)財(cái)政收支指標(biāo)分析資產(chǎn)負(fù)債余額圖表解析：1）、2000年及2001年有小幅回落，至2002年又有回升；2）、過(guò)高的銀行債務(wù)一直是企石經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)沉重包袱，今后銀行債務(wù)也是企石需要著力解決的一大問(wèn)題。、企石鎮(zhèn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論Ⅰ）、企石鎮(zhèn)宏觀經(jīng)濟(jì)特征：a）、企石鎮(zhèn)GDP總值保持持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，且增長(zhǎng)幅度較大；b）、企石鎮(zhèn)工業(yè)生產(chǎn)總值緩步上升，穩(wěn)居各類產(chǎn)業(yè)之首；第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng)最快，而農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值卻基本處于負(fù)增長(zhǎng)，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理；c）、企石鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)以外向型經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，歷年利用外資總額較高，出口率較高，外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局在一定程度上受國(guó)際金融市場(chǎng)的影響，市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)相對(duì)較弱；d）、企石鎮(zhèn)近幾年的財(cái)政收支總額相當(dāng)，政府將可支配財(cái)政收入全都用于財(cái)政支出，沒(méi)有閑散資金利用在城鎮(zhèn)建設(shè)上，直接造成企石鎮(zhèn)城市化進(jìn)程的減緩；e）、相對(duì)財(cái)政收支數(shù)額，企石鎮(zhèn)歷年資產(chǎn)負(fù)債金總額較高，銀行債務(wù)沉重，金融機(jī)構(gòu)資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)階段性屏斷；Ⅱ）、宏觀經(jīng)濟(jì)條件下的可行性分析企石鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀直接決定政府必須加大招商引資力度，擴(kuò)大對(duì)外貿(mào)易，增大本地商品出口量，穩(wěn)步提升財(cái)政收入，大力發(fā)展城鎮(zhèn)建設(shè)工作；另一方面，隨著企石鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)將成為影響企石鎮(zhèn)GDP總產(chǎn)值的另一主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。人均存款總額分析（此頁(yè)以下部分空白）圖表解析：1）、企石鎮(zhèn)人均存款增幅較高，說(shuō)明企石人的消費(fèi)能力增長(zhǎng)很快，加之企石本地消費(fèi)較低等特點(diǎn)，在其它條件不變的情況下，未來(lái)一兩年內(nèi)商品房購(gòu)買力將會(huì)隨之增加。景觀配套：景觀：項(xiàng)目充分利用自然景觀資源，將自然與人為協(xié)調(diào)融合為一體；園林規(guī)劃方面考慮小區(qū)面向東引河，沿河將布置優(yōu)質(zhì)綠化，并設(shè)各種景點(diǎn)，形成一道靚麗的景觀帶。但同時(shí)，企石鎮(zhèn)集中化內(nèi)銷市場(chǎng)一定程度上阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展，缺乏良性競(jìng)爭(zhēng)，直接導(dǎo)致產(chǎn)品力不夠，客戶選擇空間不大，這在一定程度上限制了客戶來(lái)源，因此，企石須引進(jìn)品牌發(fā)展商，在企石市場(chǎng)上形成強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng)，以提升房地產(chǎn)市場(chǎng)整體水平。工業(yè)園由企石、常平、橋頭、橫瀝四個(gè)園區(qū)組成，其中企石園區(qū)作為東部工業(yè)