【正文】 二層及以上的酒店部分———酒店需另行組建或引進專業(yè)酒店經(jīng)營管理公司，酒店對外實行“產(chǎn)權(quán)式”銷售，業(yè)主購買后，獲得物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，但在約定的年限內(nèi)經(jīng)營權(quán)由經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，業(yè)方可按其投入價值獲得固定回報，同時，每年可獲得一定天數(shù)的無償入住權(quán)利。尾盤期主體封頂儀交房儀式少量報紙硬性廣告DM單直郵廣告實現(xiàn)尾盤迅速清盤。尚城的銷售節(jié)奏控制策略推盤節(jié)奏(分期分批滾動推盤)多層推盤期樹立品牌,快速回籠資金高層推盤期穩(wěn)打穩(wěn)扎,獲取最大利潤一批次二批次三批次一批次二批次三批次批次推盤量變化趨勢線批次推盤量變化趨勢線啟動商業(yè)部分的招商和銷售批次推盤量變化趨勢線批次推盤量變化趨勢線推盤過程中做到推出一批，清盤一批。二批次住宅市場宣傳啟動，開盤解籌并啟動第三批次住宅認籌。尚城的營銷階段劃分第一階段：項目啟動，前期籌備，接受咨詢認籌，開盤典禮并進行第一批次住宅解籌，鎖定客戶資源。商業(yè)先行意向招商，在住宅高層推市時開始發(fā)售。 三、東方尚城 能滿足什么樣的消費者的需求？東方二、項目住宅開發(fā)探討住宅整體定位：城市景觀高層，都市精英寓所都市繁華區(qū)，人文居家社區(qū)市場支撐：項目周邊高等學校眾多，人文氛圍濃厚。對于國際知名品牌主力店，由于其經(jīng)營管理成熟，盈利水平較高，且其持續(xù)經(jīng)營性強，因此對于此類商戶建議采取“聯(lián)營扣點策略”，以期獲得更高的租金收益。招商輔助性活動。其特點是針對性強，易于吸引有興趣的客商。（1）、主力店作為經(jīng)營商業(yè)的一個關(guān)鍵問題，它的招商和推廣都有對后續(xù)商家有著帶動和引領(lǐng)的作用。區(qū)域?qū)W校眾多，教師及學生數(shù)量龐大；而對于學生群體日常消費中，餐飲、娛樂類消費所占比重均較高； 定位目標：區(qū)域業(yè)態(tài)整合目標。同時，項目也緊臨師專和理工學院兩大高等學校，教師數(shù)量集中。自流井商業(yè)中心將定位為高檔次、人性化、舒適化的精品購物、休閑娛樂的綜合商業(yè)中心。改造后的新街、正街路段由雙面商業(yè)街變?yōu)閱蚊嫔虡I(yè)街加濱河廣場的形式，沿街為市經(jīng)營變?yōu)榱艘跃C合型商業(yè)廣場經(jīng)營。此地段毗鄰彩燈公園、自貢市體育場，常住人口達6萬，是自貢市目前炙手可熱的地段，此地段新建商業(yè)物業(yè)底層店面鋪售價格在1萬元/平方米以上，租金在100元/平方米左右。文化底蘊濃厚。從銷售情況看，目前自貢房地產(chǎn)市場中各樓盤的住宅銷售情況整體比較理想，銷售速度均比較快，這也反映了目前自貢房地產(chǎn)市場仍然十分活躍。小區(qū)配套：小區(qū)交通體系便捷，商業(yè)配套完善，生活配套俱全，人文氣息濃厚，周邊學校近在咫尺銷售價格：目前推售均價為3000元/平米；其中最低2860元/平米，最高3330元/平米。銷售情況：住宅2007年8月3日開盤，推出314套住宅開盤價2600元/平米。該項目為高層商住樓，分為三個塔樓，A`C塔樓十六層，B塔樓十四層。產(chǎn)品設(shè)計：戶型從95137平米不等，頂躍為180平米的大戶型。宏豐20多個戶型，平、錯、躍多種風格，戶型方正。小區(qū)配套：小區(qū)規(guī)劃配套有商業(yè)步行街等生活設(shè)施和10畝中庭式園林化的小區(qū)景觀廣場。2008年4月交房。光大福邸項目概況：地處地處相對成熟的光大生活圈，醫(yī)院、超市、農(nóng)貿(mào)市場、學校、幼兒園等生活配套一應(yīng)俱全，地理位置優(yōu)越。2000多戶。20多個戶型，平、錯、躍多種風格，所有住宅主窗均為大角度飄窗。仁和半島 宏豐政策調(diào)控，市場增長放緩，開發(fā)商將面臨更大的資金壓力。開發(fā)商將面臨更大的資金壓力。表、自貢市區(qū)2009—2010年城市用地規(guī)模預測年 份2005年2009年2007年2008年2009年2010年城市人口（萬人）6162636465人均城市建設(shè)用地（平方米）城市建成區(qū)面積（平方公里）50居住建筑用地（平方公里）住房總需求量預測：根據(jù)《自貢市城市總體規(guī)劃（2005—2020）》確定的2020年人均住房面積達到32平方米要求，按照每年人均居住建筑面積增長1平方米、每年城市新增人口為1萬人推算，自2009年至2010年5年時間內(nèi)。從下表可以看到，2005年以來，自貢市土地供應(yīng)量逐步放量。房屋銷售價格持續(xù)上漲。表 20052009年度全市房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)統(tǒng)計表 單位：億元、萬M2 年份指標2005年2006年2007年2008年2009年平均數(shù)2009年1至6月2008年1－6月完成投資其中：住房施工面積250294206其中：住房170190204197新開工面積42其中：住房3336竣工面積33其中：住房28銷售面積82其中：住房70商品房銷售情況良好，銷售總額和面積均保持持續(xù)增長。據(jù)自貢市統(tǒng)計局2009年城市家庭居住條件調(diào)查顯示，自貢居民對目前的居住條件滿意的占23%，比較滿意的占48%，不滿意的占29%，其中對居住環(huán)境不滿意的網(wǎng)友大多表現(xiàn)為小區(qū)的管理和配套設(shè)施。今年上半年，城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入達到5093元，%，增長速度創(chuàng)歷史新高。確定在沿灘臥龍湖水庫建設(shè)中國鹽鹵浴養(yǎng)生度假基地。消費品市場活躍。%。自貢的舊城改造如火如荼。此外，還有桫欏谷、青山嶺、高石梯、雙溪湖、花龍溝、五條溝、尖山、農(nóng)團等風景名勝區(qū)和古色古鄉(xiāng)的三多古寨、仙市古鎮(zhèn)。在川南地區(qū)率先跨入大城市行列。內(nèi)宜、成渝高速公路直通成都、重慶，通過內(nèi)昆鐵路和建設(shè)中北京至昆明國道南來北往，通江達海。目 錄前 言 ……………………………1第一章 自貢市社會經(jīng)濟現(xiàn)狀及城市發(fā)展……………………………2第二章 自貢市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展 ……………………………10第三章 自貢市樓盤個案分析 ……………………………………19第四章 項目開發(fā)條件分析 ……………………………………30第五章 項目整體定位探討 ……………………………………40第六章 項目營銷策略 ……………………………………55第七章 項目商業(yè)營銷總體思路 ……………………………………66后 記 ……………………………………71第一章 自貢市社會經(jīng)濟現(xiàn)狀及城市發(fā)展一、自貢市社會環(huán)境分析自貢市地處四川省南部、沱江支流釜溪河畔，轄區(qū)面積4373平方公里。并直接通過高速或高等級公路與內(nèi)江、瀘州、宜賓、樂山市等連接，構(gòu)成川南城市群。旅游資源豐富，旅游基礎(chǔ)建設(shè)加快。近年來，旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，旅游事業(yè)快速發(fā)展。近年來，隨著以“一河(釜溪河 )兩橋三路(人民路、黃桷坪路、大黃桶路)四廈(假日廣場、溫州商城、東方廣場、帝豪廣場 )”十大工程為代表的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相繼完成，特別是釜溪河改造大功告成以及老城區(qū)城市功能增強，使其人居環(huán)境顯著改善。%。、%。中國鹽史公園一期工程完成。三、自貢市城市發(fā)展規(guī)劃分析城市總體大目標：進入大城市行列，到2010年建成結(jié)構(gòu)合理的現(xiàn)代工業(yè)城市、獨具特色的文化旅游名城。從現(xiàn)有住房面積方面看，；產(chǎn)權(quán)方面：租住房屋的占17%，私房占16%，房改后擁有私房的占31%，商品房占36%；住宅建筑式樣：3居室的占32%，2居室的占35%，普通樓房占14%，平房占14%，其他占5%。今年上半年，%；，%。今年1—9月份，自貢房屋銷售價格出現(xiàn)了較大幅度的上漲，%。自2005年開始，土地供應(yīng)迅速放量，2009年自貢城區(qū)土地供應(yīng)成交規(guī)模達245畝，今年上半年城區(qū)土地交易總規(guī)模達到168畝。表、自貢市區(qū)2009—2010年各年度住房總需求量預測表年 份2009年2007年2008年2009年2010年每年新增城市人口（萬人）人均住房建筑面積（m2）新增城市人口住房需求量（萬m2）城市人口（萬人）6162636465上一年度城市人口居住面積達標需求量（萬m2）6061626364外地人購房及空置房面積（萬m2）各年度總住房需求量（萬m2）近兩年城鎮(zhèn)居民收入增長較快，在一定程度上提高了市民對住房的購買能力。由于政府“必須全部交納土地出讓金”政策以及銀行“按揭首付提高、主體封頂放貸”等措施影響，使今后房地產(chǎn)開發(fā)對自有資金要求較高，從而使開發(fā)商面臨巨大的資金壓力。第三章 自貢市在售樓盤個案分析 經(jīng)過近幾年來自貢房地產(chǎn)市場的快速、持續(xù)發(fā)展，吸引了大量的企業(yè)和個人進入房地產(chǎn)行業(yè)，在提高自貢房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)的同時，也將使自貢市房地產(chǎn)市場競爭更加激烈。綠洲花園（二期）榮新花園電梯樓采用雙電梯設(shè)計。產(chǎn)品設(shè)計：戶型面積從80