【正文】 二層及以上的酒店部分———酒店需另行組建或引進(jìn)專業(yè)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司，酒店對(duì)外實(shí)行“產(chǎn)權(quán)式”銷售，業(yè)主購(gòu)買后，獲得物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，但在約定的年限內(nèi)經(jīng)營(yíng)權(quán)由經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，業(yè)方可按其投入價(jià)值獲得固定回報(bào)，同時(shí)，每年可獲得一定天數(shù)的無償入住權(quán)利。尾盤期主體封頂儀交房?jī)x式少量報(bào)紙硬性廣告DM單直郵廣告實(shí)現(xiàn)尾盤迅速清盤。尚城的銷售節(jié)奏控制策略推盤節(jié)奏(分期分批滾動(dòng)推盤)多層推盤期樹立品牌,快速回籠資金高層推盤期穩(wěn)打穩(wěn)扎,獲取最大利潤(rùn)一批次二批次三批次一批次二批次三批次批次推盤量變化趨勢(shì)線批次推盤量變化趨勢(shì)線啟動(dòng)商業(yè)部分的招商和銷售批次推盤量變化趨勢(shì)線批次推盤量變化趨勢(shì)線推盤過程中做到推出一批，清盤一批。二批次住宅市場(chǎng)宣傳啟動(dòng)，開盤解籌并啟動(dòng)第三批次住宅認(rèn)籌。尚城的營(yíng)銷階段劃分第一階段：項(xiàng)目啟動(dòng)，前期籌備，接受咨詢認(rèn)籌，開盤典禮并進(jìn)行第一批次住宅解籌，鎖定客戶資源。商業(yè)先行意向招商，在住宅高層推市時(shí)開始發(fā)售。 三、東方尚城 能滿足什么樣的消費(fèi)者的需求？東方二、項(xiàng)目住宅開發(fā)探討住宅整體定位：城市景觀高層，都市精英寓所都市繁華區(qū)，人文居家社區(qū)市場(chǎng)支撐：項(xiàng)目周邊高等學(xué)校眾多，人文氛圍濃厚。對(duì)于國(guó)際知名品牌主力店，由于其經(jīng)營(yíng)管理成熟，盈利水平較高，且其持續(xù)經(jīng)營(yíng)性強(qiáng)，因此對(duì)于此類商戶建議采取“聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)策略”，以期獲得更高的租金收益。招商輔助性活動(dòng)。其特點(diǎn)是針對(duì)性強(qiáng)，易于吸引有興趣的客商。（1）、主力店作為經(jīng)營(yíng)商業(yè)的一個(gè)關(guān)鍵問題，它的招商和推廣都有對(duì)后續(xù)商家有著帶動(dòng)和引領(lǐng)的作用。區(qū)域?qū)W校眾多，教師及學(xué)生數(shù)量龐大；而對(duì)于學(xué)生群體日常消費(fèi)中，餐飲、娛樂類消費(fèi)所占比重均較高； 定位目標(biāo)：區(qū)域業(yè)態(tài)整合目標(biāo)。同時(shí)，項(xiàng)目也緊臨師專和理工學(xué)院兩大高等學(xué)校，教師數(shù)量集中。自流井商業(yè)中心將定位為高檔次、人性化、舒適化的精品購(gòu)物、休閑娛樂的綜合商業(yè)中心。改造后的新街、正街路段由雙面商業(yè)街變?yōu)閱蚊嫔虡I(yè)街加濱河廣場(chǎng)的形式，沿街為市經(jīng)營(yíng)變?yōu)榱艘跃C合型商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。此地段毗鄰彩燈公園、自貢市體育場(chǎng)，常住人口達(dá)6萬，是自貢市目前炙手可熱的地段，此地段新建商業(yè)物業(yè)底層店面鋪售價(jià)格在1萬元/平方米以上，租金在100元/平方米左右。文化底蘊(yùn)濃厚。從銷售情況看，目前自貢房地產(chǎn)市場(chǎng)中各樓盤的住宅銷售情況整體比較理想，銷售速度均比較快，這也反映了目前自貢房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然十分活躍。小區(qū)配套：小區(qū)交通體系便捷，商業(yè)配套完善，生活配套俱全，人文氣息濃厚，周邊學(xué)校近在咫尺銷售價(jià)格：目前推售均價(jià)為3000元/平米；其中最低2860元/平米，最高3330元/平米。銷售情況：住宅2007年8月3日開盤，推出314套住宅開盤價(jià)2600元/平米。該項(xiàng)目為高層商住樓，分為三個(gè)塔樓，A`C塔樓十六層，B塔樓十四層。產(chǎn)品設(shè)計(jì)：戶型從95137平米不等，頂躍為180平米的大戶型。宏豐20多個(gè)戶型，平、錯(cuò)、躍多種風(fēng)格，戶型方正。小區(qū)配套：小區(qū)規(guī)劃配套有商業(yè)步行街等生活設(shè)施和10畝中庭式園林化的小區(qū)景觀廣場(chǎng)。2008年4月交房。光大福邸項(xiàng)目概況：地處地處相對(duì)成熟的光大生活圈，醫(yī)院、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、學(xué)校、幼兒園等生活配套一應(yīng)俱全，地理位置優(yōu)越。2000多戶。20多個(gè)戶型，平、錯(cuò)、躍多種風(fēng)格，所有住宅主窗均為大角度飄窗。仁和半島 宏豐政策調(diào)控，市場(chǎng)增長(zhǎng)放緩，開發(fā)商將面臨更大的資金壓力。開發(fā)商將面臨更大的資金壓力。表、自貢市區(qū)2009—2010年城市用地規(guī)模預(yù)測(cè)年 份2005年2009年2007年2008年2009年2010年城市人口（萬人）6162636465人均城市建設(shè)用地（平方米）城市建成區(qū)面積（平方公里）50居住建筑用地（平方公里）住房總需求量預(yù)測(cè)：根據(jù)《自貢市城市總體規(guī)劃（2005—2020）》確定的2020年人均住房面積達(dá)到32平方米要求，按照每年人均居住建筑面積增長(zhǎng)1平方米、每年城市新增人口為1萬人推算，自2009年至2010年5年時(shí)間內(nèi)。從下表可以看到，2005年以來，自貢市土地供應(yīng)量逐步放量。房屋銷售價(jià)格持續(xù)上漲。表 20052009年度全市房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表 單位：億元、萬M2 年份指標(biāo)2005年2006年2007年2008年2009年平均數(shù)2009年1至6月2008年1－6月完成投資其中：住房施工面積250294206其中：住房170190204197新開工面積42其中：住房3336竣工面積33其中：住房28銷售面積82其中：住房70商品房銷售情況良好，銷售總額和面積均保持持續(xù)增長(zhǎng)。據(jù)自貢市統(tǒng)計(jì)局2009年城市家庭居住條件調(diào)查顯示，自貢居民對(duì)目前的居住條件滿意的占23%，比較滿意的占48%，不滿意的占29%，其中對(duì)居住環(huán)境不滿意的網(wǎng)友大多表現(xiàn)為小區(qū)的管理和配套設(shè)施。今年上半年，城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入達(dá)到5093元，%，增長(zhǎng)速度創(chuàng)歷史新高。確定在沿灘臥龍湖水庫(kù)建設(shè)中國(guó)鹽鹵浴養(yǎng)生度假基地。消費(fèi)品市場(chǎng)活躍。%。自貢的舊城改造如火如荼。此外，還有桫欏谷、青山嶺、高石梯、雙溪湖、花龍溝、五條溝、尖山、農(nóng)團(tuán)等風(fēng)景名勝區(qū)和古色古鄉(xiāng)的三多古寨、仙市古鎮(zhèn)。在川南地區(qū)率先跨入大城市行列。內(nèi)宜、成渝高速公路直通成都、重慶，通過內(nèi)昆鐵路和建設(shè)中北京至昆明國(guó)道南來北往，通江達(dá)海。目 錄前 言 ……………………………1第一章 自貢市社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及城市發(fā)展……………………………2第二章 自貢市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展 ……………………………10第三章 自貢市樓盤個(gè)案分析 ……………………………………19第四章 項(xiàng)目開發(fā)條件分析 ……………………………………30第五章 項(xiàng)目整體定位探討 ……………………………………40第六章 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 ……………………………………55第七章 項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷總體思路 ……………………………………66后 記 ……………………………………71第一章 自貢市社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及城市發(fā)展一、自貢市社會(huì)環(huán)境分析自貢市地處四川省南部、沱江支流釜溪河畔，轄區(qū)面積4373平方公里。并直接通過高速或高等級(jí)公路與內(nèi)江、瀘州、宜賓、樂山市等連接，構(gòu)成川南城市群。旅游資源豐富，旅游基礎(chǔ)建設(shè)加快。近年來，旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，旅游事業(yè)快速發(fā)展。近年來，隨著以“一河(釜溪河 )兩橋三路(人民路、黃桷坪路、大黃桶路)四廈(假日廣場(chǎng)、溫州商城、東方廣場(chǎng)、帝豪廣場(chǎng) )”十大工程為代表的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相繼完成，特別是釜溪河改造大功告成以及老城區(qū)城市功能增強(qiáng)，使其人居環(huán)境顯著改善。%。、%。中國(guó)鹽史公園一期工程完成。三、自貢市城市發(fā)展規(guī)劃分析城市總體大目標(biāo)：進(jìn)入大城市行列，到2010年建成結(jié)構(gòu)合理的現(xiàn)代工業(yè)城市、獨(dú)具特色的文化旅游名城。從現(xiàn)有住房面積方面看，；產(chǎn)權(quán)方面：租住房屋的占17%，私房占16%，房改后擁有私房的占31%，商品房占36%；住宅建筑式樣：3居室的占32%，2居室的占35%，普通樓房占14%，平房占14%，其他占5%。今年上半年，%；，%。今年1—9月份，自貢房屋銷售價(jià)格出現(xiàn)了較大幅度的上漲，%。自2005年開始，土地供應(yīng)迅速放量，2009年自貢城區(qū)土地供應(yīng)成交規(guī)模達(dá)245畝，今年上半年城區(qū)土地交易總規(guī)模達(dá)到168畝。表、自貢市區(qū)2009—2010年各年度住房總需求量預(yù)測(cè)表年 份2009年2007年2008年2009年2010年每年新增城市人口（萬人）人均住房建筑面積（m2）新增城市人口住房需求量（萬m2）城市人口（萬人）6162636465上一年度城市人口居住面積達(dá)標(biāo)需求量（萬m2）6061626364外地人購(gòu)房及空置房面積（萬m2）各年度總住房需求量（萬m2）近兩年城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)較快，在一定程度上提高了市民對(duì)住房的購(gòu)買能力。由于政府“必須全部交納土地出讓金”政策以及銀行“按揭首付提高、主體封頂放貸”等措施影響，使今后房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)自有資金要求較高，從而使開發(fā)商面臨巨大的資金壓力。第三章 自貢市在售樓盤個(gè)案分析 經(jīng)過近幾年來自貢房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速、持續(xù)發(fā)展，吸引了大量的企業(yè)和個(gè)人進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，在提高自貢房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)的同時(shí)，也將使自貢市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。綠洲花園（二期）榮新花園電梯樓采用雙電梯設(shè)計(jì)。產(chǎn)品設(shè)計(jì)：戶型面積從80