【正文】 在以需求為本的服務(wù)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，以產(chǎn)品為依托，為顧客提供特定的服務(wù)，免卻了消費(fèi)者事必躬親之煩，讓消費(fèi)者享受更多的自在悠游，理發(fā)、修剪草坪、維修計(jì)算機(jī)都是服務(wù)的范例，但產(chǎn)品與服務(wù)捆綁銷售，產(chǎn)品之間的差別被忽略了。7. 私人購(gòu)車(chē)市場(chǎng)開(kāi)始啟動(dòng)今年第一季度，上海全市汽車(chē)銷售額比去年同期增長(zhǎng)近1 倍，其中私人購(gòu)車(chē)明顯高于往年同期水平。食品、服裝等生活必需品占消費(fèi)的比重逐年降低，而教育和保健的比重上升，代表居民消費(fèi)水平的休閑類支出逐年上升。2) 商業(yè)定位“假日消費(fèi)”主要會(huì)對(duì)大眾化的商業(yè)場(chǎng)所產(chǎn)生較大的影響，本項(xiàng)目的總體市場(chǎng)定位為中高檔的社區(qū)商業(yè)，就目前上海的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，中高檔的商業(yè)消費(fèi)總體比較穩(wěn)定，受“假日消費(fèi)”的影響較小。4) 商業(yè)促銷商業(yè)、旅游以及娛樂(lè)等行業(yè)的企業(yè)，在假日中舉辦的宣傳促銷活動(dòng)，成為激發(fā)城市居民假日消費(fèi)行為的誘因。一些經(jīng)濟(jì)界人士也對(duì)它拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)寄托了厚望。 境外和國(guó)內(nèi)的大中型城市的旅游者，消費(fèi)能力較強(qiáng)消費(fèi)心理 180。 受過(guò)高等教育，心理特征趨向成熟，不盲目追求時(shí)尚潮流，具有獨(dú)特品位，消費(fèi)領(lǐng)域以個(gè)人修養(yǎng)、家庭和生活方面為主，具有一定品牌忠誠(chéng)度。 家庭年收入在20萬(wàn)元以上消費(fèi)力 180。老西門(mén)屬于上海市中心黃浦區(qū)，是區(qū)級(jí)商業(yè)中心，沃爾瑪?shù)倪M(jìn)入將有利于提高該地區(qū)商業(yè)的規(guī)模和檔次。2. 天使之城該項(xiàng)目為東淮海公寓的裙房，沿街處設(shè)置成開(kāi)敞式廣場(chǎng)，建筑立面獨(dú)特，再加上位于古城公園對(duì)面，景觀優(yōu)美。二、 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的基本情況1. 圣力數(shù)碼廣場(chǎng)/ 地址： 西藏南路518號(hào)（復(fù)興東路口）/ 規(guī)模： 總建面2萬(wàn)平方米（5F）/ 定位： 中高檔商場(chǎng)/ 經(jīng)營(yíng)類別： 品牌電腦和手機(jī)通訊類產(chǎn)品/ 經(jīng)營(yíng)方式： 統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營(yíng)/ 輻射范圍： 全市/ 消費(fèi)群體構(gòu)成： 個(gè)人用戶/公司用戶/ 租金水平： 1F 15元/㎡/天2F 13元/㎡/天3F 10元/㎡/天/ 主要商戶： 蘋(píng)果的完全體驗(yàn)中心，IBM、Dell的筆記本體驗(yàn)店，HP、宏基、聯(lián)想、方正、清華同方、TCL等/ 運(yùn)營(yíng)商： 圣力數(shù)碼市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司/ 物業(yè)管理： （同上）/ 租售策略： 投資商整體買(mǎi)斷，交由運(yùn)營(yíng)商運(yùn)作管理/ 正式營(yíng)業(yè)： 2004年3月/ 經(jīng)營(yíng)規(guī)劃：由圣力國(guó)際投資2億多元獨(dú)家買(mǎi)斷位于老西門(mén)的國(guó)際廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)來(lái)做電子市場(chǎng)，初定于明年3月份開(kāi)業(yè)，項(xiàng)目定位為滬上首家高檔數(shù)碼賣(mài)場(chǎng)。屆時(shí)，區(qū)域的消費(fèi)層次將會(huì)隨之提升。在建的商業(yè)用房區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址建設(shè)單位預(yù)計(jì)供應(yīng)量（平方米）2002200320042005小計(jì)復(fù)興東路以北西門(mén)廣場(chǎng)一期西藏南路復(fù)興東路眾鑫資產(chǎn)公司6000　　　　東淮海公寓人民路777號(hào)建工錦龍房產(chǎn)公司　6000　　　太陽(yáng)都市花園二期河南南路復(fù)興東路新錦發(fā)房地產(chǎn)公司　1688　　　名人濱江苑中華路16號(hào)新外灘企業(yè)發(fā)展公司　　8500　　鄂爾多斯廣場(chǎng)福佑路333號(hào)上海博利置業(yè)有限公司　15000　　　小計(jì)　　　6000226888500　37188復(fù)興東路、斜土東路之間開(kāi)元坊二期西藏南路900號(hào)東亞房地產(chǎn)股份公司　　3000　　華實(shí)公寓大林路303號(hào)滬南房地產(chǎn)公司8078　　　　南花苑二期光啟南路黃家撅路浩城置業(yè)有限公司　5556　　　雅廬苑陸家浜路1235號(hào)華湄房地產(chǎn)公司　1100　　　綠地名人坊中華路419號(hào)綠地集團(tuán)　2500　　　錦凱華苑西藏南路斜土東路錦凱房地產(chǎn)公司　　10000　　桑樹(shù)苑陸家浜路521號(hào)臨江房地產(chǎn)公司　　16463　　中?；ㄔ芬黄陉懠忆郝泛３甭分懈７康禺a(chǎn)公司　20942　　　外灘海琪苑中山南路白渡路上海國(guó)際投資公司　　　2514　陽(yáng)光翠竹苑陸家浜路523號(hào)上海臨江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司　　　　　獨(dú)立時(shí)代陸家浜路海潮路上海賽元房地產(chǎn)有限公司　　5000　　安基大廈西藏南路760號(hào)上海安基置業(yè)有限公司　5000　　　小計(jì)　　　80783509834463251480153斜土路、國(guó)貨路以南蓬萊綠苑瞿溪路、保屯路同鑫房地產(chǎn)公司　　1700　　弘輝名苑西藏南路1501號(hào)弘輝房地產(chǎn)公司　　　10000　耀海花苑西藏南路1739號(hào)耀海房地產(chǎn)公司　　　6400　小計(jì)　　　0017001640018100總計(jì)　　　14078577864466318914135441未來(lái)區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)完工量從以上圖表來(lái)看，未來(lái)幾年區(qū)域商業(yè)用房供應(yīng)量依然較大，分布范圍廣，可謂遍地開(kāi)花。進(jìn)而達(dá)到“文興市旺”的目的，增加老西門(mén)商業(yè)文化氣息。定位于專業(yè)店、專賣(mài)店及連鎖品牌，同時(shí)增加文化娛樂(lè)休閑功能，開(kāi)設(shè)夜總會(huì)等娛樂(lè)設(shè)施。u 本案住宅和商鋪的走勢(shì)應(yīng)息息相關(guān)，中華路—董家渡地區(qū)目前新建小區(qū)的商鋪?zhàn)饨鹪?元/M2/天，預(yù)計(jì)到整個(gè)聚居區(qū)建設(shè)完畢，新型商業(yè)租金將提高至8元/M2/天，即240元/M2/月。3) 人流量u 老西門(mén)老西門(mén)作為區(qū)級(jí)的商業(yè)中心，匯集人流最多，但同時(shí)由于淮海路、南京西路等市級(jí)商業(yè)中心較近，如產(chǎn)品相近的話，消費(fèi)群體會(huì)被分流。因此研究這三塊區(qū)域內(nèi)目前的商業(yè)狀況意義不大，針對(duì)這些區(qū)域未來(lái)的商業(yè)定位本報(bào)告將探索它們的發(fā)展前景、分析相互間可能的競(jìng)爭(zhēng)力度。四、 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析1. 區(qū)域環(huán)境綜述本項(xiàng)目位于中華路，目前周邊80%以上為二級(jí)以下舊里，環(huán)境較差，商業(yè)配套以服務(wù)居民基本生活的五金、煙雜類小店鋪為主，整體消費(fèi)力低。天）基本單位面積（M2）商鋪/住宅售價(jià)比錦凱華苑10000/4F鞋類批發(fā)14500102050蓬萊家園1100/1F未開(kāi)業(yè)10000//該區(qū)域底商售價(jià)在10000—14500元/平方米之間。u 復(fù)興東路與斜土東路之間該板塊內(nèi)由于有區(qū)域型商業(yè)街大興街，同時(shí)又處于老西門(mén)商圈的邊緣，因此消費(fèi)需求既有由老西門(mén)延伸而來(lái)，又有區(qū)域內(nèi)眾多住宅區(qū)所形成的。本報(bào)告將區(qū)域內(nèi)住宅商業(yè)裙房分為復(fù)興東路以北、復(fù)興東路與斜土東路之間、斜土路與國(guó)貨路以南三個(gè)區(qū)域研究。這段主要分布著眾多食品、服裝、五金、房地產(chǎn)中介小店鋪，這些店鋪檔次低，大多由沿街舊房或老式商場(chǎng)改建而成，面積狹小，基本不裝修，月租金在250元/平方米。1) 供應(yīng)：u 大興街:大興街兩側(cè)除了銀行、書(shū)店、超市、飯館、面館等生活服務(wù)類商店外，還有面包、眼鏡、服裝、鞋等商品專賣(mài)店，這些專賣(mài)店面寬敞、裝潢布置考究，購(gòu)物環(huán)境較好，市口較好的月租金在300元/平方米/月。238。238。2. 區(qū)域商業(yè)在長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展中形成鮮明特色區(qū)域商業(yè)在長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展中形成鮮明特色，其主要標(biāo)志為：商業(yè)覆蓋率高，全境沿街門(mén)面約70％設(shè)商鋪，構(gòu)成商業(yè)繁華的景象；境內(nèi)商業(yè)門(mén)類齊全，自然行業(yè)達(dá)150多種，包羅了吃、穿、用、玩等門(mén)類，涉及高、中、低等各種檔次；專業(yè)特色街較多，有綜合性商業(yè)街、生產(chǎn)資料專業(yè)街、文化用品街、時(shí)裝街、美食街、裝潢材料街等；名特色商店集中，大批商業(yè)飲食業(yè)長(zhǎng)期在全市樹(shù)名牌、創(chuàng)特色，形成了各自的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，造就了一大批名特大企業(yè)。252。市政府從1991年起，開(kāi)始把城隍廟市場(chǎng)改建為具有民族傳統(tǒng)的現(xiàn)代化大型旅游購(gòu)物中心豫園商城，集購(gòu)物、旅游、餐飲、娛樂(lè)為一體。252。每天吸引上百萬(wàn)的中外來(lái)客。南京東路有著強(qiáng)勁的輻射力與獨(dú)特的外向性?！就ê?中華城】位于原南市區(qū)，因此在報(bào)告中將重點(diǎn)關(guān)注該區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)，研究分析其未來(lái)發(fā)展前景。%，；行政區(qū)劃為9個(gè)街道共190個(gè)居委會(huì)。反過(guò)來(lái)，低風(fēng)險(xiǎn)的底商也就容易銷售或出租，又降低了開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，從而獲得雙贏局面。n 大賣(mài)場(chǎng)（大型綜合超市/倉(cāng)儲(chǔ)商店）(Warehouse Store)規(guī)模：5000平方米至 2萬(wàn)平方米輻射范圍：20萬(wàn)人口或半徑3公里商圈特點(diǎn)：中低檔次、會(huì)員制、自主的購(gòu)物形式n 超市（Super Market）規(guī)模：500平方米左右輻射范圍：每1萬(wàn)人特點(diǎn)：連鎖性經(jīng)營(yíng)，商品品種較豐富n 便利店（Convenience Store）規(guī)模：50100平方米輻射范圍：約3000人或300米特點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)食品、副食品和日用雜貨、統(tǒng)一門(mén)店標(biāo)識(shí)，多數(shù)為24小時(shí)營(yíng)業(yè)，連鎖經(jīng)營(yíng)n 百貨店（Department Store）規(guī)模：5000平方米左右輻射范圍：半徑5公里特點(diǎn)：規(guī)模大型化、組織集團(tuán)化、經(jīng)營(yíng)多元化和向新業(yè)態(tài)延伸n 大型專業(yè)店（Specialization Super Market）規(guī)模：2000平方米以上輻射范圍：半徑58公里特點(diǎn)：相對(duì)價(jià)格較低、專業(yè)服務(wù)、連鎖經(jīng)營(yíng)各商業(yè)業(yè)態(tài)舉例超市聯(lián)華各業(yè)態(tài)都有各自所針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群,在做好細(xì)分市場(chǎng),明確消費(fèi)定位的前提下,各業(yè)態(tài)之間會(huì)互為補(bǔ)充,形成良性循環(huán)的商業(yè)結(jié)構(gòu).便利店好德/羅森大型綜合超市家樂(lè)福/歐尚倉(cāng)儲(chǔ)商店麥德龍專業(yè)店亨得利鐘表店大型專業(yè)店永樂(lè)家電大賣(mài)場(chǎng)專賣(mài)店NIKE,ADIDAS專賣(mài)店百貨店太平洋百貨/第六百貨大型購(gòu)物中心南方商城4. 商業(yè)物業(yè)的形態(tài)隨著外資連鎖商家的不斷涌入，2003年有一些新型商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)出現(xiàn)，例如SHOPPING MALL、OUTLET STORE(工廠直銷店)、各類零售超市、特色商業(yè)街等，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)會(huì)迅速升溫，成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)。而符合該理念的“體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)”將成為主流發(fā)展商業(yè)經(jīng)濟(jì)模式。五、 上海商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展概述經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，上海商業(yè)在連鎖經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)細(xì)分、信息增值等商業(yè)發(fā)展的核心領(lǐng)域，已經(jīng)與國(guó)際水平相當(dāng)接近。上海的未來(lái)將建成商業(yè)的國(guó)際化“購(gòu)物天堂”，這個(gè)目標(biāo)對(duì)網(wǎng)點(diǎn)布局、專業(yè)化市場(chǎng)、引導(dǎo)消費(fèi)、關(guān)注潛力需求等將提出更高要求。加快建設(shè)內(nèi)外換乘樞紐，加強(qiáng)地面公交與軌道交通、市域交通與對(duì)外交通間的換乘銜接。 而這種三口之家的結(jié)構(gòu)，將會(huì)在孩子教育投資和成人生活質(zhì)量的提高投入更多的關(guān)注。目前上海共有50所高校，為社會(huì)輸送大量人才， 萬(wàn)人。一是中心城區(qū)人口密度過(guò)高的問(wèn)題遠(yuǎn)未得到解決，／平方公里以上，其中黃浦、盧灣、靜安三個(gè)核心城區(qū)的人口密度都超過(guò)4萬(wàn)人／平方公里，相當(dāng)于紐約、巴黎核心城區(qū)人口密度的2倍，相當(dāng)于東京的3倍。自1993年開(kāi)始上海人口率先在全國(guó)進(jìn)入了人口自然變動(dòng)負(fù)增長(zhǎng)階段，目前已經(jīng)持續(xù)10年。（：到2040年，人們將把4/5的時(shí)間花在閑暇上）我們也堅(jiān)信這兩者之間的逆行趨勢(shì)，將隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、居民收入的提高以及文化教育的普及而進(jìn)一步擴(kuò)大。截止2002年末，人均收入已達(dá)19743元，％，%，是有統(tǒng)計(jì)資料以來(lái)最低的，甚至好于北京，達(dá)到了中等發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。再創(chuàng)歷史新高，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。從2002年的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)分析來(lái)看，國(guó)有和集體商業(yè)企業(yè)所占的比重呈下降趨勢(shì)，而股份制和外商投資企業(yè)的比重則呈上升趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的多元化發(fā)展是適合市場(chǎng)需求的。上海充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)中心城市的綜合優(yōu)勢(shì)，以擴(kuò)大服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域的開(kāi)放為重點(diǎn)，向全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對(duì)外開(kāi)放邁進(jìn)。一、 上海整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平概述在90年代初浦東開(kāi)發(fā)開(kāi)放后，上海借助鄧小平南巡的改革之風(fēng)，不僅引起全中國(guó)的注意，亦令全世界刮目相看，許多世界著名跨國(guó)公司紛紛在上海登陸，外資的強(qiáng)力介入和國(guó)內(nèi)企業(yè)內(nèi)力的增強(qiáng)為上海高速穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。據(jù)預(yù)測(cè)2003年中國(guó)GDP增長(zhǎng)將超過(guò)百分之八點(diǎn)二的增長(zhǎng)，2004年中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向好，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將達(dá)到百分之八點(diǎn)四。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展，體現(xiàn)了政府立足長(zhǎng)遠(yuǎn)、高起點(diǎn)、高規(guī)劃的戰(zhàn)略，為今后幾年、幾十年的可持續(xù)發(fā)展確立了廣闊的空間。1. GDP增長(zhǎng)率據(jù)統(tǒng)計(jì)，％。至2003年，世界500強(qiáng)落戶上海的就有300家，提供了大量就業(yè)機(jī)會(huì)和具競(jìng)爭(zhēng)力的薪資，上海已成為世界經(jīng)濟(jì)的熱點(diǎn)。結(jié)構(gòu)調(diào)整打破了“大鍋飯機(jī)制”，政府調(diào)配轉(zhuǎn)化為監(jiān)督職能，由市場(chǎng)統(tǒng)一對(duì)資源進(jìn)行配置。房地產(chǎn)投資的活躍說(shuō)明了上海的市場(chǎng)前景廣為看好，已駛?cè)肓烁咚侔l(fā)展的快車(chē)道。 資料來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局而隨著收入水平的調(diào)整，可支配收入和消費(fèi)支出也呈同比例增加趨勢(shì)，目前人均消費(fèi)支出已達(dá)10464元。從下列圖表中我們發(fā)現(xiàn)，服務(wù)類消費(fèi)的比例確實(shí)在逐年上升，發(fā)展那些滿足人們?cè)凇靶蓍e”、“知識(shí)”、“社交”和各種“自我實(shí)現(xiàn)”需要方面的娛樂(lè)、健身、教育、益智、體驗(yàn)、傳播等產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是勢(shì)在必行了，適時(shí)地進(jìn)行消費(fèi)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)軌是目前眾多企業(yè)