【正文】 在以需求為本的服務(wù)經(jīng)濟時代，以產(chǎn)品為依托，為顧客提供特定的服務(wù)，免卻了消費者事必躬親之煩，讓消費者享受更多的自在悠游，理發(fā)、修剪草坪、維修計算機都是服務(wù)的范例，但產(chǎn)品與服務(wù)捆綁銷售，產(chǎn)品之間的差別被忽略了。7. 私人購車市場開始啟動今年第一季度，上海全市汽車銷售額比去年同期增長近1 倍，其中私人購車明顯高于往年同期水平。食品、服裝等生活必需品占消費的比重逐年降低，而教育和保健的比重上升，代表居民消費水平的休閑類支出逐年上升。2) 商業(yè)定位“假日消費”主要會對大眾化的商業(yè)場所產(chǎn)生較大的影響，本項目的總體市場定位為中高檔的社區(qū)商業(yè)，就目前上海的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來看，中高檔的商業(yè)消費總體比較穩(wěn)定，受“假日消費”的影響較小。4) 商業(yè)促銷商業(yè)、旅游以及娛樂等行業(yè)的企業(yè)，在假日中舉辦的宣傳促銷活動，成為激發(fā)城市居民假日消費行為的誘因。一些經(jīng)濟界人士也對它拉動經(jīng)濟增長寄托了厚望。 境外和國內(nèi)的大中型城市的旅游者，消費能力較強消費心理 180。 受過高等教育，心理特征趨向成熟，不盲目追求時尚潮流，具有獨特品位，消費領(lǐng)域以個人修養(yǎng)、家庭和生活方面為主，具有一定品牌忠誠度。 家庭年收入在20萬元以上消費力 180。老西門屬于上海市中心黃浦區(qū)，是區(qū)級商業(yè)中心，沃爾瑪?shù)倪M入將有利于提高該地區(qū)商業(yè)的規(guī)模和檔次。2. 天使之城該項目為東淮海公寓的裙房，沿街處設(shè)置成開敞式廣場，建筑立面獨特，再加上位于古城公園對面，景觀優(yōu)美。二、 主要競爭項目的基本情況1. 圣力數(shù)碼廣場/ 地址： 西藏南路518號（復(fù)興東路口）/ 規(guī)模： 總建面2萬平方米（5F）/ 定位： 中高檔商場/ 經(jīng)營類別： 品牌電腦和手機通訊類產(chǎn)品/ 經(jīng)營方式： 統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營/ 輻射范圍： 全市/ 消費群體構(gòu)成： 個人用戶/公司用戶/ 租金水平： 1F 15元/㎡/天2F 13元/㎡/天3F 10元/㎡/天/ 主要商戶： 蘋果的完全體驗中心，IBM、Dell的筆記本體驗店，HP、宏基、聯(lián)想、方正、清華同方、TCL等/ 運營商： 圣力數(shù)碼市場經(jīng)營管理有限公司/ 物業(yè)管理： （同上）/ 租售策略： 投資商整體買斷，交由運營商運作管理/ 正式營業(yè)： 2004年3月/ 經(jīng)營規(guī)劃：由圣力國際投資2億多元獨家買斷位于老西門的國際廣場產(chǎn)權(quán)來做電子市場，初定于明年3月份開業(yè)，項目定位為滬上首家高檔數(shù)碼賣場。屆時，區(qū)域的消費層次將會隨之提升。在建的商業(yè)用房區(qū)域項目名稱項目地址建設(shè)單位預(yù)計供應(yīng)量（平方米）2002200320042005小計復(fù)興東路以北西門廣場一期西藏南路復(fù)興東路眾鑫資產(chǎn)公司6000　　　　東淮海公寓人民路777號建工錦龍房產(chǎn)公司　6000　　　太陽都市花園二期河南南路復(fù)興東路新錦發(fā)房地產(chǎn)公司　1688　　　名人濱江苑中華路16號新外灘企業(yè)發(fā)展公司　　8500　　鄂爾多斯廣場福佑路333號上海博利置業(yè)有限公司　15000　　　小計　　　6000226888500　37188復(fù)興東路、斜土東路之間開元坊二期西藏南路900號東亞房地產(chǎn)股份公司　　3000　　華實公寓大林路303號滬南房地產(chǎn)公司8078　　　　南花苑二期光啟南路黃家撅路浩城置業(yè)有限公司　5556　　　雅廬苑陸家浜路1235號華湄房地產(chǎn)公司　1100　　　綠地名人坊中華路419號綠地集團　2500　　　錦凱華苑西藏南路斜土東路錦凱房地產(chǎn)公司　　10000　　桑樹苑陸家浜路521號臨江房地產(chǎn)公司　　16463　　中?；ㄔ芬黄陉懠忆郝泛３甭分懈７康禺a(chǎn)公司　20942　　　外灘海琪苑中山南路白渡路上海國際投資公司　　　2514　陽光翠竹苑陸家浜路523號上海臨江房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司　　　　　獨立時代陸家浜路海潮路上海賽元房地產(chǎn)有限公司　　5000　　安基大廈西藏南路760號上海安基置業(yè)有限公司　5000　　　小計　　　80783509834463251480153斜土路、國貨路以南蓬萊綠苑瞿溪路、保屯路同鑫房地產(chǎn)公司　　1700　　弘輝名苑西藏南路1501號弘輝房地產(chǎn)公司　　　10000　耀?；ㄔ肺鞑啬下?739號耀海房地產(chǎn)公司　　　6400　小計　　　0017001640018100總計　　　14078577864466318914135441未來區(qū)域商業(yè)項目預(yù)計完工量從以上圖表來看，未來幾年區(qū)域商業(yè)用房供應(yīng)量依然較大，分布范圍廣，可謂遍地開花。進而達到“文興市旺”的目的，增加老西門商業(yè)文化氣息。定位于專業(yè)店、專賣店及連鎖品牌，同時增加文化娛樂休閑功能，開設(shè)夜總會等娛樂設(shè)施。u 本案住宅和商鋪的走勢應(yīng)息息相關(guān)，中華路—董家渡地區(qū)目前新建小區(qū)的商鋪租金在4元/M2/天，預(yù)計到整個聚居區(qū)建設(shè)完畢，新型商業(yè)租金將提高至8元/M2/天，即240元/M2/月。3) 人流量u 老西門老西門作為區(qū)級的商業(yè)中心，匯集人流最多，但同時由于淮海路、南京西路等市級商業(yè)中心較近，如產(chǎn)品相近的話，消費群體會被分流。因此研究這三塊區(qū)域內(nèi)目前的商業(yè)狀況意義不大，針對這些區(qū)域未來的商業(yè)定位本報告將探索它們的發(fā)展前景、分析相互間可能的競爭力度。四、 競爭環(huán)境分析1. 區(qū)域環(huán)境綜述本項目位于中華路，目前周邊80%以上為二級以下舊里，環(huán)境較差，商業(yè)配套以服務(wù)居民基本生活的五金、煙雜類小店鋪為主，整體消費力低。天）基本單位面積（M2）商鋪/住宅售價比錦凱華苑10000/4F鞋類批發(fā)14500102050蓬萊家園1100/1F未開業(yè)10000//該區(qū)域底商售價在10000—14500元/平方米之間。u 復(fù)興東路與斜土東路之間該板塊內(nèi)由于有區(qū)域型商業(yè)街大興街，同時又處于老西門商圈的邊緣，因此消費需求既有由老西門延伸而來，又有區(qū)域內(nèi)眾多住宅區(qū)所形成的。本報告將區(qū)域內(nèi)住宅商業(yè)裙房分為復(fù)興東路以北、復(fù)興東路與斜土東路之間、斜土路與國貨路以南三個區(qū)域研究。這段主要分布著眾多食品、服裝、五金、房地產(chǎn)中介小店鋪，這些店鋪檔次低，大多由沿街舊房或老式商場改建而成，面積狹小，基本不裝修，月租金在250元/平方米。1) 供應(yīng)：u 大興街:大興街兩側(cè)除了銀行、書店、超市、飯館、面館等生活服務(wù)類商店外，還有面包、眼鏡、服裝、鞋等商品專賣店，這些專賣店面寬敞、裝潢布置考究，購物環(huán)境較好，市口較好的月租金在300元/平方米/月。238。238。2. 區(qū)域商業(yè)在長期的競爭發(fā)展中形成鮮明特色區(qū)域商業(yè)在長期的競爭發(fā)展中形成鮮明特色，其主要標志為：商業(yè)覆蓋率高，全境沿街門面約70％設(shè)商鋪，構(gòu)成商業(yè)繁華的景象；境內(nèi)商業(yè)門類齊全，自然行業(yè)達150多種，包羅了吃、穿、用、玩等門類，涉及高、中、低等各種檔次；專業(yè)特色街較多，有綜合性商業(yè)街、生產(chǎn)資料專業(yè)街、文化用品街、時裝街、美食街、裝潢材料街等；名特色商店集中，大批商業(yè)飲食業(yè)長期在全市樹名牌、創(chuàng)特色，形成了各自的經(jīng)營風(fēng)格，造就了一大批名特大企業(yè)。252。市政府從1991年起，開始把城隍廟市場改建為具有民族傳統(tǒng)的現(xiàn)代化大型旅游購物中心豫園商城，集購物、旅游、餐飲、娛樂為一體。252。每天吸引上百萬的中外來客。南京東路有著強勁的輻射力與獨特的外向性?！就ê?中華城】位于原南市區(qū)，因此在報告中將重點關(guān)注該區(qū)域的商業(yè)市場，研究分析其未來發(fā)展前景。%，；行政區(qū)劃為9個街道共190個居委會。反過來，低風(fēng)險的底商也就容易銷售或出租，又降低了開發(fā)商的風(fēng)險，從而獲得雙贏局面。n 大賣場（大型綜合超市/倉儲商店）(Warehouse Store)規(guī)模：5000平方米至 2萬平方米輻射范圍：20萬人口或半徑3公里商圈特點：中低檔次、會員制、自主的購物形式n 超市（Super Market）規(guī)模：500平方米左右輻射范圍：每1萬人特點：連鎖性經(jīng)營，商品品種較豐富n 便利店（Convenience Store）規(guī)模：50100平方米輻射范圍：約3000人或300米特點：經(jīng)營食品、副食品和日用雜貨、統(tǒng)一門店標識，多數(shù)為24小時營業(yè)，連鎖經(jīng)營n 百貨店（Department Store）規(guī)模：5000平方米左右輻射范圍：半徑5公里特點：規(guī)模大型化、組織集團化、經(jīng)營多元化和向新業(yè)態(tài)延伸n 大型專業(yè)店（Specialization Super Market）規(guī)模：2000平方米以上輻射范圍：半徑58公里特點：相對價格較低、專業(yè)服務(wù)、連鎖經(jīng)營各商業(yè)業(yè)態(tài)舉例超市聯(lián)華各業(yè)態(tài)都有各自所針對的目標消費群,在做好細分市場,明確消費定位的前提下,各業(yè)態(tài)之間會互為補充,形成良性循環(huán)的商業(yè)結(jié)構(gòu).便利店好德/羅森大型綜合超市家樂福/歐尚倉儲商店麥德龍專業(yè)店亨得利鐘表店大型專業(yè)店永樂家電大賣場專賣店NIKE,ADIDAS專賣店百貨店太平洋百貨/第六百貨大型購物中心南方商城4. 商業(yè)物業(yè)的形態(tài)隨著外資連鎖商家的不斷涌入，2003年有一些新型商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)出現(xiàn)，例如SHOPPING MALL、OUTLET STORE(工廠直銷店)、各類零售超市、特色商業(yè)街等，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)會迅速升溫，成為市場的熱點。而符合該理念的“體驗式經(jīng)濟”將成為主流發(fā)展商業(yè)經(jīng)濟模式。五、 上海商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展概述經(jīng)過多年的發(fā)展，上海商業(yè)在連鎖經(jīng)營、市場細分、信息增值等商業(yè)發(fā)展的核心領(lǐng)域，已經(jīng)與國際水平相當(dāng)接近。上海的未來將建成商業(yè)的國際化“購物天堂”，這個目標對網(wǎng)點布局、專業(yè)化市場、引導(dǎo)消費、關(guān)注潛力需求等將提出更高要求。加快建設(shè)內(nèi)外換乘樞紐，加強地面公交與軌道交通、市域交通與對外交通間的換乘銜接。 而這種三口之家的結(jié)構(gòu)，將會在孩子教育投資和成人生活質(zhì)量的提高投入更多的關(guān)注。目前上海共有50所高校，為社會輸送大量人才， 萬人。一是中心城區(qū)人口密度過高的問題遠未得到解決，／平方公里以上，其中黃浦、盧灣、靜安三個核心城區(qū)的人口密度都超過4萬人／平方公里，相當(dāng)于紐約、巴黎核心城區(qū)人口密度的2倍，相當(dāng)于東京的3倍。自1993年開始上海人口率先在全國進入了人口自然變動負增長階段，目前已經(jīng)持續(xù)10年。（：到2040年，人們將把4/5的時間花在閑暇上）我們也堅信這兩者之間的逆行趨勢，將隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展、居民收入的提高以及文化教育的普及而進一步擴大。截止2002年末，人均收入已達19743元，％，%，是有統(tǒng)計資料以來最低的，甚至好于北京，達到了中等發(fā)達國家的水平。再創(chuàng)歷史新高，已是不爭的事實。從2002年的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)分析來看，國有和集體商業(yè)企業(yè)所占的比重呈下降趨勢，而股份制和外商投資企業(yè)的比重則呈上升趨勢，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的多元化發(fā)展是適合市場需求的。上海充分發(fā)揮經(jīng)濟中心城市的綜合優(yōu)勢，以擴大服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域的開放為重點，向全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對外開放邁進。一、 上海整體經(jīng)濟發(fā)展水平概述在90年代初浦東開發(fā)開放后，上海借助鄧小平南巡的改革之風(fēng)，不僅引起全中國的注意，亦令全世界刮目相看，許多世界著名跨國公司紛紛在上海登陸，外資的強力介入和國內(nèi)企業(yè)內(nèi)力的增強為上海高速穩(wěn)定經(jīng)濟的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。據(jù)預(yù)測2003年中國GDP增長將超過百分之八點二的增長，2004年中國經(jīng)濟繼續(xù)向好，經(jīng)濟增長率將達到百分之八點四。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。中國宏觀經(jīng)濟的良性發(fā)展，體現(xiàn)了政府立足長遠、高起點、高規(guī)劃的戰(zhàn)略，為今后幾年、幾十年的可持續(xù)發(fā)展確立了廣闊的空間。1. GDP增長率據(jù)統(tǒng)計，％。至2003年，世界500強落戶上海的就有300家，提供了大量就業(yè)機會和具競爭力的薪資，上海已成為世界經(jīng)濟的熱點。結(jié)構(gòu)調(diào)整打破了“大鍋飯機制”，政府調(diào)配轉(zhuǎn)化為監(jiān)督職能，由市場統(tǒng)一對資源進行配置。房地產(chǎn)投資的活躍說明了上海的市場前景廣為看好，已駛?cè)肓烁咚侔l(fā)展的快車道。 資料來源：上海統(tǒng)計局而隨著收入水平的調(diào)整，可支配收入和消費支出也呈同比例增加趨勢，目前人均消費支出已達10464元。從下列圖表中我們發(fā)現(xiàn)，服務(wù)類消費的比例確實在逐年上升，發(fā)展那些滿足人們在“休閑”、“知識”、“社交”和各種“自我實現(xiàn)”需要方面的娛樂、健身、教育、益智、體驗、傳播等產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是勢在必行了，適時地進行消費產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)軌是目前眾多企業(yè)