成都府河天成項目營銷策劃報告-免費閱讀
【正文】 很高 中等 很低 低 中 高 開發(fā)期 成長期 成熟期 時間 價格敏感性 運用撇脂定價策略可以取得更高的市場利潤。 ? 本項目定價整體方法 .... .... .... 1 2 3 核心依據(jù) 成本因素 主動創(chuàng)造 有效價值 項目均價 浮動空間 客戶導(dǎo)向定價法 客戶導(dǎo)向定價法分類 ?特點：利潤以消費者的理解及認(rèn)可程度為上限。農(nóng)貿(mào)市場和青年活動中心分開設(shè)置，互不干擾。 ?他們的事業(yè)集中在此，對于他們而言，府河市場的鋪位是他們生活的全部，他們愿意居住在這個區(qū)域，同時渴望擁有良好的購物、餐飲、教育、醫(yī)療等生活配套，以便于他們更好的投入事業(yè)中。 ?專業(yè)市場經(jīng)營旺盛，租金高達(dá) 50元 /㎡ /月以上，且一鋪難求。 ?市場共設(shè) 8個建材交易區(qū)， 1個裝飾材料交易區(qū)， 3個小食品交易區(qū)。 售樓處外圍 導(dǎo)示 —— 密集、簡約、大氣 媒體通路選擇 ? 原則：少而精，少量線上推廣，集中在線下推廣，費用宜集中在幾項通路上，做足幾件事，不宜因分散而力度不足； ? 廣告牌 —— 建議重點出擊，少而精，考慮在一環(huán)路北二段、二環(huán)路北二段樹立較大規(guī)模廣告牌； ? 站臺廣告 —— 建議控制合理數(shù)量，多批次投放，全城范圍投放，定期更換，達(dá)到全城告知作用，并與廣告牌形成調(diào)性的呼應(yīng)。 ?利用河岸小品體現(xiàn)靈動感，增強項目的時尚感和品位感。 推售安排必須要考慮的幾個因素： 推售安排 ?以標(biāo)桿性樹立形象，確立項目中高端定位 ?充分展示社區(qū)景觀、配套，奠定河景宜居生態(tài)大盤形象 ?合理配臵產(chǎn)品組合，實現(xiàn)產(chǎn)品熱銷快速回籠資金 推售原則： 返遷單位與其他單位分開推銷，提高本項目整體形象同時得到價值的拉升 按照反遷單位和其他單位分開銷售的原則，本項目銷售步驟為： ?首期銷售 8棟 ?一批次以 1棟高品質(zhì)河景單位奠定項目高端產(chǎn)品定位；搭配 6棟小戶型單位， 6棟下的超市可提升區(qū)域配套，對本項目也有拉升作用。 變 基因 是指引項目前進(jìn)的方向 。 項目客戶定位 ?項目緊鄰府河橋市場等專業(yè)市場 ?交通方便 ?本項目為城市舊改項目 ?靠近大量鐵路等企業(yè) ?一線的河景資源，環(huán)境怡人 ?配套成熟 ?緊鄰大型專業(yè)市場 ?項目周圍人流量大 ?項目地處城市中心區(qū)域 ?配套成熟、交通方便 ?區(qū)域稀缺型河景樓盤 府河橋市場的等大型專業(yè)經(jīng)營市場人員 區(qū)域搬遷居民 （迫切需求） 鐵路或其他大型企業(yè)人員 來專業(yè)市場購物客戶 市中心居住者 項目屬性 區(qū)域客戶特征 本項目主要客戶 隨著項目的推售和影響力的擴(kuò)大 項目主要客戶 形象定位思考 …… 項目賣點推導(dǎo)核心價值支撐 項目賣點推導(dǎo) 產(chǎn)品配臵 優(yōu)質(zhì)河景 成熟配套 規(guī)模 區(qū)位價值 核心價值支撐 依托： 30萬大盤規(guī)模、成熟的區(qū)域配套、豐富的產(chǎn)品配臵 主推：一環(huán)側(cè) 府河畔 絕版地段 蝶。 城北發(fā)展現(xiàn)狀及前景預(yù)計 項目定位 微觀競爭 產(chǎn)品定位 客戶定位 市場定位 報告結(jié)構(gòu) 區(qū)域概況 周邊配套 自然資源 項目自身 項目屬性 大勢及競爭 產(chǎn)品研究及價值挖掘 營銷推廣策略 總體推廣思路 全盤推廣計劃 營銷費用預(yù)算 廣告公司擇選 商業(yè)租售策略 價格策略及銷售回款 整體定價策略 銷售回款計劃 價格體系制定 銷售執(zhí)行 項目屬性定位 城市中心，一環(huán)北，府河畔，絕版尊貴府邸 產(chǎn)品定位 近觀繁華 坐擁舒居 產(chǎn)品定位 擁有一線河景資源 規(guī)劃中的沿河城市公園 30萬方臨河大盤 1萬平方米商業(yè)， 1000平方米生活配套 …… 府河畔的絕世珍藏 我們的項目是 —— 城市中心新地標(biāo) 主要客戶來源區(qū)域： ?大城北（金牛區(qū)、成華區(qū)等）、成都市中心區(qū)域、省內(nèi)二線城市等 區(qū)域客戶特征 ,主要來源于大城北區(qū)域 大城北區(qū)域主要包括： ?項目強輻射范圍的金牛區(qū)、成華區(qū)、新都城區(qū)、石板灘、新都物流區(qū)、北部商貿(mào)區(qū)等區(qū)域； ?以成都為核心的東北部衛(wèi)星城市如：青白江區(qū)、金堂縣、彭州等區(qū)域 青白江 新都 彭州 金牛 成華 金堂 區(qū)域購房客戶居住區(qū)域 38% 5% 3% 17% 10% 8% 2% 12% 5% 金牛區(qū) 青羊區(qū) 武侯區(qū) 成華區(qū) 錦江區(qū) 省內(nèi) 省外 北郊區(qū) 其它 數(shù)據(jù)來源：易居中國 區(qū)域客戶身份特征分析 區(qū)域主要客戶身份特征： ?荷花池、五塊石、府河橋市場等大型專業(yè)市場商貿(mào)經(jīng)營人群 ?鐵路線工作人員 ?城北舊城改造大量搬遷居民 ?區(qū)域大型工業(yè)企業(yè)帶來的企業(yè)主、從業(yè)人員 ?西南交大等教育機構(gòu)人員 ?城市中心原住民 ?區(qū)域原住民 ?外地購房者（德陽、綿陽、攀枝花、內(nèi)江、自貢、省外客戶等）到成都經(jīng)商、工作、教育等。 區(qū)域配套 自然資源：府河河景資源 商業(yè)配套：府河橋市場、五塊石市場、荷花池等 購物配套：百佳超市、國美電器等 醫(yī)療配套：世紀(jì)怡和醫(yī)院、木綜廠職工醫(yī)院、省林業(yè)中心醫(yī)院 教育配套：西南交通大學(xué)、成都鐵中、成都市第 31中等 金融配套：中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等 賓館飯店：中北飯店、蜀蓉酒店等 區(qū)域商業(yè)配套檔次低且缺乏大型生活購物配套及休閑配套 SWOT分析 SWOT 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak ?區(qū)位優(yōu)勢： 項目緊鄰一環(huán)，屬于城市中心區(qū)域； ?良好的河景資源： 府河風(fēng)景盡收眼底 ?規(guī)模大 ：項目規(guī)模大，區(qū)域鮮有 ?交通方便 ?地塊形狀不規(guī)整： 地塊呈凹形，整個地塊被劃分成三塊，不利于整體打造； ?配套不完善 ：商業(yè)配套單一，缺乏大型購物場所； ?項目外部環(huán)境差，影響項目形象。 地塊基本情況 ?地塊內(nèi)部視野 地塊三面視野都受外部建筑物的影響 城市中心區(qū)域 ? 城市發(fā)展實力最強最迅速區(qū)域； ? 未來樓盤稀缺區(qū)域； ? 項目處于城市中心偏北，人口密度最高的區(qū)域 ； ? 大型商業(yè)聚集區(qū)； 中鐵二局片區(qū) ? 一環(huán)線內(nèi)離市中心最近區(qū)域 ? 區(qū)域擁有良好府河資源 ? 區(qū)域配套成熟 ? 交
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