【正文】 尤其在這個(gè)比較干燥、綠化少的縣城，并且隨著人們經(jīng)濟(jì)、文化消費(fèi)水平的不段提高，相信綠化也是一個(gè)好的賣(mài)點(diǎn)和吸引點(diǎn)。由于他們的經(jīng)濟(jì)水平有限，中小戶型是首選。二、規(guī)劃建議戶型面積及配比建議（1）、戶型建議基礎(chǔ)條件① 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，目前在售樓盤(pán)三房戶型的供應(yīng)和接受程度最大，需求面積在120㎡以下。市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)目前高層建筑不多，在觀念上可以加以引導(dǎo)，做成睢寧標(biāo)志性建筑；區(qū)域價(jià)格升值機(jī)會(huì)項(xiàng)目周邊開(kāi)泰大廈的銷(xiāo)售價(jià)格，本案在價(jià)格的制定上有一定的空間；市場(chǎng)威脅點(diǎn) 目前當(dāng)?shù)馗邔咏ㄖ欢啵用駥?duì)高層建筑尚處于嘗試著了解階段，得到大多數(shù)人認(rèn)可需要一個(gè)引導(dǎo)過(guò)程； 由于成本較高，本項(xiàng)目在銷(xiāo)售價(jià)格上要高于周邊項(xiàng)目，在價(jià)格承受力上會(huì)縮小消費(fèi)群體（房?jī)r(jià)是影響睢寧人買(mǎi)房的最重要因素之一）；結(jié)論結(jié)合區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀、趨勢(shì)及地塊實(shí)際情況，建議本項(xiàng)目在產(chǎn)品規(guī)劃、戶型、品質(zhì)等方面營(yíng)造賣(mài)點(diǎn)，提升項(xiàng)目自身的綜合品質(zhì)，形成自身獨(dú)特的形象定位和標(biāo)桿影響，達(dá)到良好的銷(xiāo)售預(yù)期。（2）多層建筑依然最受熱捧，小高層、高層也慢慢的被市場(chǎng)所接受。生活便捷與否是評(píng)定一個(gè)小區(qū)的一個(gè)重要標(biāo)志。其地理位置有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。其次為80100㎡的，占了17%的比例，120140㎡選擇人群占了整個(gè)被調(diào)查者的14%，80㎡以上和140㎡以上選擇的人都比較少。通過(guò)進(jìn)一步的調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房人群中基本上以首次在縣城購(gòu)房為主，有不少鄉(xiāng)下在縣城做生意的老板雖然在農(nóng)村已有住房，但其在縣城買(mǎi)房的欲望還是比較強(qiáng)烈。1戶外、屋頂、電視是最主要的廣告宣傳方式。睢寧大院、耀華苑，、上?；ㄔ罚痦旈_(kāi)發(fā)的沿街住宅都是面磚。耀華苑目前還未開(kāi)盤(pán)。銷(xiāo)售情況現(xiàn)推出140套,已售40套外墻多層乳膠漆,小高層面磚車(chē)位/庫(kù),儲(chǔ)藏室8㎡左右,汽車(chē)庫(kù)20㎡左右，小高層地下車(chē)庫(kù)，車(chē)位形式未知內(nèi)部配套紅外線報(bào)警系統(tǒng)、可視對(duì)講、背景音樂(lè)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)周邊配套工商局、天元廣場(chǎng)、供點(diǎn)局、睢河開(kāi)發(fā)商徐州市華寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司策劃代理深圳中城置地項(xiàng)目地址睢寧縣八一西路79號(hào)(原電力局對(duì)面)規(guī)劃設(shè)計(jì)杭州浙華建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所售樓地址現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售電話88336999 88347666評(píng)注售樓人員專業(yè),素質(zhì)較好樓盤(pán)優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)：景觀,品質(zhì),準(zhǔn)現(xiàn)房。東面項(xiàng)目主要集中在元府中、東路附近。第二部分 睢寧縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、 睢寧縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀2002007這兩年，睢寧縣房地產(chǎn)得到了迅速的發(fā)展，尤其是2007年。即九鏡湖文化生態(tài)區(qū)。依托生產(chǎn)資料市場(chǎng)以及對(duì)外交通條件，建設(shè)大規(guī)模的市場(chǎng)物流中心。l 科教中心：位于潘城片區(qū)，集中睢寧規(guī)模較大的高中以及高等教育和職業(yè)學(xué)校，并配建科技館、青少年宮等文化科研設(shè)施。一體兩翼一體指縣城主城區(qū)，兩翼指南翼老城區(qū)和北翼新城區(qū)。以下是近年來(lái)城市居民人均收入及其增長(zhǎng)情況：宏觀經(jīng)濟(jì)總結(jié)從總體上來(lái)說(shuō)，睢寧縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)較為看好，無(wú)論是宏觀經(jīng)濟(jì)、區(qū)域性地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還是第一、二、三產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位加強(qiáng)，第二產(chǎn)業(yè)所占比例逐年增長(zhǎng)，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素，第三產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)步變化。歷年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)情況見(jiàn)下圖：從上圖中我們可以看出，睢寧縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)自2003年以來(lái)一直保持著較高增長(zhǎng)趨勢(shì)，%，特別是2002007年更是出現(xiàn)了超過(guò)15%以上的增長(zhǎng)速度。通過(guò)境內(nèi)的徐洪河，800噸下貨船可以直通黃金水道——京杭大運(yùn)河。為此我司安排市場(chǎng)部人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，并對(duì)睢寧縣房地產(chǎn)市場(chǎng)做了較深入的市場(chǎng)調(diào)查。[交通狀況]徐州是全國(guó)鐵路交通樞紐，而睢寧就處在這個(gè)交通優(yōu)勢(shì)圈內(nèi)。全縣基本形成了以紡織、板材、皮革、鋼鐵為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)體系。%，%，增長(zhǎng)速度最快。隨著各一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資態(tài)勢(shì)趨緩、開(kāi)發(fā)成本的增加、價(jià)格和利潤(rùn)空間的逐漸縮小，如睢寧這類的四線城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)還存在較大的利潤(rùn)空間，這是一個(gè)有利的市場(chǎng)因素。城市發(fā)展重點(diǎn)“東進(jìn)、北擴(kuò)、西展”戰(zhàn)略，重點(diǎn)加快東部市場(chǎng)區(qū)、北部新城區(qū)、西部開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)，構(gòu)建中部核心商務(wù)區(qū)，推進(jìn)南部區(qū)域和老城區(qū)改造。2.“五心”集中布局形成相對(duì)分離的五個(gè)功能中心。依托老城中心的商貿(mào)基礎(chǔ)，結(jié)合城河進(jìn)行環(huán)境改造，打造城市商業(yè)金融服務(wù)中心。l 下邳片區(qū)：規(guī)劃為生活居住區(qū)。l 常青片區(qū)。07年年底比06年年底房?jī)r(jià)整體上揚(yáng)了520元/㎡，%。金頂世貿(mào)城 海棠園 （大型魅力街區(qū)） 效果圖 實(shí)景圖總建筑面積3萬(wàn)余㎡建筑形態(tài)多層層高得房率多層88%外墻材料沿街為面磚；內(nèi)部涂料戶型面積86㎡、84㎡、90㎡、97㎡、92㎡兩房?jī)蓮d一衛(wèi)125㎡、134㎡、120㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)120㎡、135㎡、137㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)銷(xiāo)售價(jià)格均價(jià)1728元/㎡目標(biāo)客群外出打工歸來(lái)，教師，鄉(xiāng)下進(jìn)城買(mǎi)房車(chē)位/庫(kù)車(chē)庫(kù)：2500元/㎡，30㎡大??；1300元/㎡，20㎡大小；儲(chǔ)藏室：1200元/㎡，9㎡左右大??；，有產(chǎn)權(quán)。紫荊花苑有“捂盤(pán)”的嫌疑。睢寧目前市場(chǎng)上的項(xiàng)目，從整體看，規(guī)劃、景觀上出彩的不多，創(chuàng)新的更少，建筑兵營(yíng)式布局明顯，色彩拘謹(jǐn)；景觀依循傳統(tǒng)設(shè)計(jì)概念，以中央景觀為主。太陽(yáng)能熱水器一律由用戶自己安裝，開(kāi)發(fā)商不負(fù)責(zé)。問(wèn)卷的發(fā)放主要是通過(guò)調(diào)研人員分頭到睢寧縣城的各個(gè)區(qū)域，并進(jìn)行實(shí)地考察，指導(dǎo)填寫(xiě)并回收。從我們的實(shí)地考察來(lái)看，新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)有不少小高層。(5)、價(jià)格分析對(duì)于在問(wèn)卷中我們列出的1500—3500元/㎡的單價(jià)范圍，調(diào)查結(jié)果為三種選擇， 59%的調(diào)查者能接受的單格是在1500—2000元/㎡之間，根據(jù)縣房管局統(tǒng)計(jì)，07年12月份，睢寧縣市場(chǎng)均價(jià)為1950元/㎡，而目前價(jià)格與這數(shù)字相差不大。這對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是一個(gè)很大的優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目周邊不論是商業(yè)、教育還是休閑等都豐富。（9）未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)55%的受訪者認(rèn)為在未來(lái)的一段時(shí)間房?jī)r(jià)會(huì)下降，認(rèn)為房?jī)r(jià)將進(jìn)一步上升的人只占了21%的比例，從調(diào)研情況來(lái)看，目前睢寧市場(chǎng)觀望的心理較強(qiáng)，其認(rèn)為受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控的影響，目前一線城市房?jī)r(jià)下降，睢寧的房?jī)r(jià)也會(huì)下降。便利店、診所、健身器材、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所被認(rèn)為是小區(qū)必備的，而周邊有醫(yī)院、學(xué)校、超市、公園的樓盤(pán)注定有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。第三類：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員。由市場(chǎng)反饋獲知，總房?jī)r(jià)為20—30萬(wàn)左右的房型占據(jù)市場(chǎng)承受主流，消費(fèi)者總體上還是會(huì)考慮總價(jià)的因素。建議可適當(dāng)減少該戶型15%的比例，以 90110㎡的三室兩廳一衛(wèi)的小戶型替代。附件一：睢寧房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷您好！感謝您對(duì)我公司房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的支持，對(duì)于您抽出時(shí)間填寫(xiě)這份調(diào)查我們?cè)诖吮硎居芍缘闹x意！關(guān)于調(diào)查資料中所涉及您的個(gè)人信息，我們將嚴(yán)格保密！您目前的房子是？ A 、出租房 B、自購(gòu)商品房 C、單位福利房 D、自建房 E、其它您目前房子的地址： 您計(jì)劃在幾年內(nèi)購(gòu)房：A、1年內(nèi) B、2年內(nèi) C、3年內(nèi) D、4年及以上 您購(gòu)買(mǎi)住房的主要目的是？ A、自?。? B、投資 您能接受的上班地與住地的距離（公交車(chē)）A、二、三站路 B、四、五站路 C、六、七站路 D、 八、九站路 E、其它 您計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)的住房類型是？ A、多層（67層） B、小高層（911層） C、高層（12層以上） D、別墅 您打算買(mǎi)多大面積的房子？（單位：㎡）Ａ、60以下 Ｂ、60—80 Ｃ、80—100 Ｄ、100—120E、120140 F、140180 G、180以上您打算選什么戶型？Ａ、一室一廳一衛(wèi) Ｂ、二室一廳一衛(wèi) Ｃ、二室二廳一衛(wèi) D、三室一廳一衛(wèi)E、三室二廳一衛(wèi) F、三室二廳二衛(wèi) G、四室及以上對(duì)于房間的如下功能您會(huì)選擇：A、客廳大，氣派； B、臥室寬敞，舒適； C、廚衛(wèi)空間大您購(gòu)買(mǎi)住房能承受的單價(jià)是？（元/㎡）Ａ、15002000 B、 20002500 C、25003000 D、30003500您購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)能承受的總價(jià)是？Ａ、20—30萬(wàn) Ｂ、30—40萬(wàn) Ｃ、40—50萬(wàn) Ｄ、50—60萬(wàn) Ｅ、60萬(wàn)以上1您會(huì)選擇的付款方式是：A、一次性付清 B、 銀行按揭 C、分期付款（按工程進(jìn)度）1您喜歡的交付狀態(tài)是： A、毛坯 、但提供各種套餐裝修方式 B、裝修費(fèi)另付，精裝修 C、純毛坯1在您決定要買(mǎi)房時(shí)，請(qǐng)選出下列因素對(duì)您做決定的依次重要程度（1）、 （2）、 （3）、 （4）、Ａ、房?jī)r(jià) Ｂ、建筑類型 Ｃ、小區(qū)環(huán)境 Ｄ、交通狀況 Ｅ、學(xué)區(qū) F、樓盤(pán)規(guī)模 G、周邊配套 H、戶型結(jié)構(gòu) I 物管水平 J、外立面1下列五個(gè)因素對(duì)您購(gòu)房時(shí)的影響程度依次是：（1）、 （2）、