【正文】 ? 商務(wù) 針對(duì)回龍觀區(qū)域，部分采用定制化銷售，部分零售。 ? 南部集中商業(yè)區(qū)（強(qiáng)調(diào)綜合性，體現(xiàn)在規(guī)模和品質(zhì)上） 通過(guò)建筑造型、環(huán)境處理以及在形象上的結(jié)合給以商業(yè)街區(qū)的感覺(jué)； 通過(guò)聯(lián)廊和天橋的連接，突出整體感和組群效果，同時(shí)打破窄長(zhǎng)單調(diào)的形態(tài)效果； 通過(guò)室內(nèi)化、現(xiàn)代化的結(jié)構(gòu)形式以及品牌業(yè)態(tài)的引入，提升產(chǎn)品品質(zhì)效果； 內(nèi)部空間的可視性要強(qiáng)； 整個(gè)空間通過(guò)天窗和中庭的變化，產(chǎn)生空間安全感和舒適感，同時(shí)深入引導(dǎo)人流； 通過(guò)電梯、樓梯做好人流的分流； 建筑形式的退進(jìn)、反差對(duì)比，解決其單調(diào)性； 內(nèi)街中點(diǎn)、線的結(jié)合（節(jié)點(diǎn)的布局、道路流線的形態(tài)）營(yíng)造鋪面面積的多樣化。 blueprintt ? 道路景觀建議 道路景觀要與道路的性質(zhì)、功能相適應(yīng)； 道路景觀應(yīng)滿足應(yīng)有的生態(tài)功能； 道路景觀設(shè)計(jì)要符合用路者行為規(guī)律與視覺(jué)特性 . blueprintt ? 公共交通建議 換乘站點(diǎn)根據(jù)人流的主要方向設(shè)置，使人流被強(qiáng)制穿過(guò)集中商業(yè)區(qū)； 車站成局部架空的形式，可以提供舒適的候車環(huán)境，從而引導(dǎo)人流； 公共交通車與停車場(chǎng)的合理組織，解決公共交通和私車交通帶來(lái)的交通壓力。 ? 家庭收入：收入較高，月收入為 6000元以上。 blueprintt 報(bào)告思路 總體定位 人氣 商氣 財(cái)氣 商業(yè) 的混合 功能開(kāi)發(fā) blueprintt 總體定位 客群定位 運(yùn)營(yíng)定位 產(chǎn)品定位 形象定位 客群定位blueprintt 客群定位 ? 項(xiàng)目產(chǎn)品的客戶群主要是回龍觀區(qū)域的居住人群； ? 年齡層次偏重于 2530歲和 50歲以上。 ? 市政公用：位置選擇地塊最北端處。 ? 鮮花屋、精美飾品店等： 對(duì)客流的要求較高，需要對(duì)外進(jìn)行產(chǎn)品展示。 餐飲業(yè)與休閑娛樂(lè)業(yè)密不可分，雙方是相互融合的； 結(jié)合周邊的消費(fèi)水平，餐飲為中檔； 中檔餐飲投資信心很高。 地塊南部業(yè)態(tài)建議：體驗(yàn)感強(qiáng)的休閑娛樂(lè)商業(yè)； 地塊北部業(yè)態(tài)建議：以中檔餐飲為主。 blueprintt 純商（體驗(yàn)街區(qū)和服務(wù)配套型商業(yè)） ? 根據(jù)服務(wù)對(duì)象及配套； ? 根據(jù)周邊環(huán)境； ? 根據(jù)周邊其它業(yè)態(tài)（如金融公建、核心商業(yè)、學(xué)校等）； ? 根據(jù)商業(yè)功能結(jié)構(gòu)布局。 城市商業(yè)中心主干設(shè)施的布局結(jié)構(gòu)有多種，我們項(xiàng)目商業(yè)主干設(shè)施的布局結(jié)構(gòu)符合單核一側(cè)延伸的形式。 ? 顧客對(duì)商業(yè)營(yíng)業(yè)面積的心理最大承受量為： 150分鐘 40米／分鐘 247。 blueprintt ? 項(xiàng)目區(qū)域的租金狀況 北京商業(yè)物業(yè)租金情況301232022年 2022年 2022年 2022年 2022年元/平米*天? 根據(jù)北京商業(yè)物業(yè)的租金情況，和項(xiàng)目的自身情況，預(yù)計(jì) 2022年項(xiàng)集中商業(yè)的租金水平大約在 /平米 *天左右。 （ 1）出現(xiàn)在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)； （ 2）位于交通要道； （ 3）規(guī)模較大； （ 3）經(jīng)營(yíng)高毛利商品。 blueprintt TOD理念公交引導(dǎo)出行人數(shù)確定 ? 車站附近為辦公、居住、酒店、商業(yè) ， 62%以上人員使用公交； ? 地鐵車站周圍的一些大型居住區(qū) , 公交出行份額超過(guò)了 50%； ? 與車站的距離每增加 30米 ,公交出行份額下降約 — 1個(gè)百分點(diǎn)； ? 通過(guò)區(qū)域輻射人口，估計(jì)通過(guò)公交出行人口 3萬(wàn)左右。 內(nèi)部公交線路 blueprintt 過(guò)觀公交： 8條，分布在西側(cè)； 從回龍觀邊緣經(jīng)過(guò)，出觀的運(yùn)載能力受限制。 霍營(yíng)西路道路寬度 30米。 blueprintt 人流的方向 根據(jù)時(shí)間區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人流方向如圖。 ? 項(xiàng)目總投資 。 blueprintt 報(bào)告思路 總體定位 人氣 商氣 財(cái)氣 商業(yè) 的混合 功能開(kāi)發(fā) 人氣商氣 財(cái)氣 商業(yè)的混合功能開(kāi)發(fā)blueprintt 商氣 格局 空間 業(yè)態(tài)配比 位置建議 空間格局 聚集商氣 體量測(cè)算 blueprintt 功能體量測(cè)算 商業(yè)服務(wù)業(yè) 我們將從商業(yè)區(qū)的角度去測(cè)算商業(yè)服務(wù)業(yè)的體量。 blueprintt ? 單店面積極限理論： 從顧客的生理和心理承受能力確定集中商業(yè)的規(guī)模。 內(nèi)容 體量（平米） 金融郵電 銀行、郵電所、電信支局 3700 醫(yī)療衛(wèi)生 門診所 3000 文化體育 影院、健身俱樂(lè)部、 KTV、書店、網(wǎng)吧 9800 市政公用 供熱站或熱交換站、燃?xì)庹{(diào)壓站、公廁等 500 合計(jì) 17000 blueprintt 商務(wù)辦公 ? 供應(yīng)市場(chǎng) ? 需求市場(chǎng) ? 地塊性質(zhì) ? 自身?xiàng)l件 建議體量在 6700平米左右的寫字樓。 blueprintt ? 回南路的規(guī)劃情況 ? 規(guī)劃中的回南路到建材城東側(cè)路是斷頭路 ， 現(xiàn)為東西向主要道路； ? 2022年底回南北路打通 ， 回南路的作用降低； ? 未來(lái) G區(qū)路網(wǎng)成型后 ， 回南路對(duì)商業(yè)布局無(wú)影響 。 blueprintt G051：大眾餐飲街及部分公建服務(wù)配套 ? G051地塊獨(dú)立存在，周邊情況不確定，確定的是有商務(wù)人流的存在，會(huì)產(chǎn)生日常工作的基本需求（以餐飲為主）。 blueprintt G053 ? 南部地塊：酒吧、咖啡屋、茶吧、婚紗攝影、鮮花屋、書屋、樂(lè)器行、精品服裝、精制飾品、特色家居用品等為主。可達(dá)性強(qiáng)，吸引客流； 把角處物業(yè)升值快，租金收益高，對(duì)于整個(gè)區(qū)域能起到拉升作用。根據(jù)社區(qū)規(guī)劃要求，我司建議預(yù)留 500平米做市政公用設(shè)施 。 100 d answer P*a*b*c=P39。 ? 家庭結(jié)構(gòu)：大部分為三口之家以上，少數(shù)為空巢家庭。高價(jià)值商品有孩子代為購(gòu)買。 ? 社區(qū)配套 金融郵電：銀行、郵電所、電信支局； 醫(yī)療衛(wèi)生：門診所； 文化體育：文化活動(dòng)中心（影視廳、 KTV、健身俱樂(lè)部、書店等 ）； 市政公用：供熱站或熱交換站、燃?xì)庹{(diào)壓站、公廁等。 blueprintt ? 經(jīng)營(yíng)模式建議 ? 集中商業(yè) 首層運(yùn)作 6000平米左右的百貨商場(chǎng)，自身持有； 一層商鋪進(jìn)行持有，可在后期經(jīng)營(yíng)中進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整時(shí)掌握主動(dòng)權(quán)； 按照商業(yè)主題招商經(jīng)營(yíng)，合理分割面積，滿足經(jīng)營(yíng)者的功能需求，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化； 二、三層超市物業(yè)以連鎖形式持有并賣給金融機(jī)構(gòu)； 一層商業(yè)物業(yè)自身持有后，以出租為主，為提供現(xiàn)金流，伺機(jī)售出，以追求利潤(rùn)的最大化。 blueprintt THE END 藍(lán)圖地產(chǎn) 12月 。 blueprintt 總投資 銷售部分 25121萬(wàn)元 銷售收入 34714萬(wàn)元 凈利潤(rùn) 5148萬(wàn)元 投資回報(bào)率 20% 凈利潤(rùn)率 15% 成本利潤(rùn)率 23% 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 blueprintt 總體定位 客群定位 運(yùn)營(yíng)定位 產(chǎn)品定位 形象定位 形象定位blueprintt 形象定位 現(xiàn)代化、創(chuàng)新化、復(fù)合型的區(qū)域商業(yè)中心。 商業(yè)服務(wù)業(yè)（ %）：綜合集中商業(yè)（ %)、單體商業(yè)樓（純商 %）； 社區(qū)配套 (%)：金融郵電、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、市政公用等； 辦公 (%)：寫字樓。此類居民很少出觀。 blueprintt ? 50歲以上客戶群特征 ? 生活區(qū)域：回龍觀本地居民居多，地緣性強(qiáng)。 醫(yī)院人流、車流較大，放置于十字路口交通不方便； 醫(yī)院引導(dǎo)目的性消費(fèi)。 blueprintt ? 文化體育 類別