【正文】 530歲客戶群特征： ? 住房結構：為商品房居民及本地回遷戶，其中回遷戶多數(shù)擁有二套以上； ? 家庭結構：家庭結構簡單，以二人世界為主。但也有一定數(shù)量的三口之家； ? 文化特征：大部分為大專以上文化程度； ? 職業(yè)特征： IT、教師、公務員所占比例較高； ? 工作地點：中關村、上地區(qū)域較為集中； ? 家庭收入：收入較高，月收入為 4000元以上； ? 消費能力：家庭消費能力較強； ? 私 家 車：大部分家庭無私家車，但少量別墅年輕居民私家車擁有量較高； ? 出行方式：基本依靠公共交通，對公交、地鐵的依賴性較大； ? 生活特征：現(xiàn)代化程度高，崇尚高品質(zhì)生活； ? 消費習慣：具有較強的“城市中心區(qū)習慣性消費”的心理傾向。 blueprintt ? 50歲以上客戶群特征 ? 生活區(qū)域：回龍觀本地居民居多，地緣性強。 ? 住房結構：基本為回遷房，經(jīng)濟適用房居民。 ? 家庭結構：大部分為三口之家以上，少數(shù)為空巢家庭。 ? 文化特征：當?shù)鼐用裎幕潭炔桓?，國家單位、學校的退休職工文化程度較高。 ? 職業(yè)特征：退休，賦閑在家。 ? 家庭收入：收入較高，月收入為 6000元以上。 ? 消費能力：家庭消費能力較強。 ? 出行方式：基本依靠公共交通。此類居民很少出觀。 ? 生活特征：保守、傳統(tǒng)，生活圈子狹小，但對活動中心 ? 消費習慣：一般只購買日常生活必需品。高價值商品有孩子代為購買。 blueprintt 總體定位 客群定位 運營定位 產(chǎn)品定位 形象定位 產(chǎn)品定位blueprintt 產(chǎn)品定位 ? 項目的規(guī)劃概念 ? 規(guī)劃指導思想 以促進社區(qū)繁榮、改善購物環(huán)境、滿足居民消費需求、提升社區(qū)品質(zhì)和完善社區(qū)商業(yè)功能為目標； 以商業(yè)功能區(qū)、人口分布、交通網(wǎng)絡和公共交通等要素為依托； 與現(xiàn)代商業(yè)服務業(yè)的發(fā)展相結合，合理規(guī)劃布局商業(yè)位置，優(yōu)化商業(yè)業(yè)態(tài)結構； 使社區(qū)商業(yè)服務業(yè)成為社區(qū)以至區(qū)域中心的現(xiàn)代都市社區(qū)格局的重要節(jié)點，同時帶來可觀收益。 ? 規(guī)劃原則 合理布局原則 突出重點原則 凸顯特色原則 以人為本原則 blueprintt ? 道路交通建議 ? 交通建議 有便捷的公共交通聯(lián)系； 疏散與商業(yè)中心活動無關的車行交通； 發(fā)展立體交通，建設步行天橋或隧道，以減少人車沖突； 從道路結構的形式，減少人車互擾。 blueprintt ? 道路景觀建議 道路景觀要與道路的性質(zhì)、功能相適應； 道路景觀應滿足應有的生態(tài)功能； 道路景觀設計要符合用路者行為規(guī)律與視覺特性 . blueprintt ? 公共交通建議 換乘站點根據(jù)人流的主要方向設置，使人流被強制穿過集中商業(yè)區(qū)； 車站成局部架空的形式，可以提供舒適的候車環(huán)境，從而引導人流； 公共交通車與停車場的合理組織，解決公共交通和私車交通帶來的交通壓力。 blueprintt ? 產(chǎn)品概念 ? 體量測算 總建筑面積 ； 其中集中商業(yè) ；純商 ；社區(qū)配套 ；辦公 。 ? 業(yè)態(tài)配比 產(chǎn)品的內(nèi)容包括：商業(yè)服務業(yè)、社區(qū)配套、辦公。 商業(yè)服務業(yè)（ %）：綜合集中商業(yè)（ %)、單體商業(yè)樓（純商 %）； 社區(qū)配套 (%)：金融郵電、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、市政公用等； 辦公 (%)：寫字樓。 blueprintt ? 綜合集中商業(yè) 綜合集中商業(yè)包括一些大型品牌超市和一些配套商業(yè)等． ? 單體商業(yè)樓 業(yè)態(tài)主要有餐飲、休閑健身、公建服務配套和一些服務性行業(yè)。 ? 社區(qū)配套 金融郵電：銀行、郵電所、電信支局； 醫(yī)療衛(wèi)生：門診所； 文化體育：文化活動中心（影視廳、 KTV、健身俱樂部、書店等 ）； 市政公用：供熱站或熱交換站、燃氣調(diào)壓站、公廁等。 ? 辦公：行政、商業(yè)辦公。 blueprintt ? 設計主題 集中商業(yè)區(qū)南部集中，北部分散，從南到北商業(yè)氣氛逐漸淡化。 ? 南部集中商業(yè)區(qū)（強調(diào)綜合性，體現(xiàn)在規(guī)模和品質(zhì)上） 通過建筑造型、環(huán)境處理以及在形象上的結合給以商業(yè)街區(qū)的感覺； 通過聯(lián)廊和天橋的連接，突出整體感和組群效果，同時打破窄長單調(diào)的形態(tài)效果； 通過室內(nèi)化、現(xiàn)代化的結構形式以及品牌業(yè)態(tài)的引入，提升產(chǎn)品品質(zhì)效果； 內(nèi)部空間的可視性要強； 整個空間通過天窗和中庭的變化，產(chǎn)生空間安全感和舒適感，同時深入引導人流； 通過電梯、樓梯做好人流的分流； 建筑形式的退進、反差對比，解決其單調(diào)性； 內(nèi)街中點、線的結合（節(jié)點的布局、道路流線的形態(tài)）營造鋪面面積的多樣化。 blueprintt ? 北部商業(yè)單體樓（強調(diào)零散性，體現(xiàn)在商業(yè)的化整為零和化零為整的結合） 形式的小體量、小尺度給以親切感（“上海新天地”）； 體現(xiàn)區(qū)域的文化氛圍（營造傳統(tǒng)的、生長出來的商業(yè)街區(qū)）； 通過道路的聯(lián)系，以靈活的組合形成類商業(yè)街的感覺； 內(nèi)部道路曲線，折線的結合，營造輕松的消費環(huán)境； 與社區(qū)綠地廣場的結合（自然、人文、生態(tài)的結合）形成歡快的“體驗感”街區(qū)； 配套功能硬件要求完善。 blueprintt ? 環(huán)境特征建議 ? 商業(yè)環(huán)境： 規(guī)模適度 因地制宜 錯位經(jīng)營 符合消費力水平 ? 景觀環(huán)境： 以人為本 突出休閑功能 blueprintt ? 價格定位 ? 出售 體驗街區(qū)（ G053）： 7000元 /平米； 公建配套（ G051）： 6800元 /平米 社區(qū)配套（ G081）： 6300元 /平米 寫字樓（ G044）： 6500元 /平米 ? 出租 超市： — /天 *平米； 配套商業(yè)： /天 *平米。 blueprintt 總投資 銷售部分 25121萬元 銷售收入 34714萬元 凈利潤 5148萬元 投資回報率 20% 凈利潤率 15% 成本利潤率 23% 經(jīng)濟測算 blueprintt 總體定位 客群定位 運營定位 產(chǎn)品定位 形象定位 形象定位blueprintt 形象定位 現(xiàn)代化、創(chuàng)新化、復合型的區(qū)域商業(yè)中心。 blueprintt 總體定位 客群定位 運營定位 產(chǎn)品定位 形象定位 運營定位blueprintt 運營定位 ? 經(jīng)營理念建議 選擇合適的主題，聚集商氣，引進主力店和品牌店提升物業(yè)形象； 考慮短期利潤、資金回籠和長遠的可持續(xù)經(jīng)營，打造品牌，降低市場的風險； 樹立回龍觀 G區(qū)商業(yè)的龍頭地位，將回龍觀其他商業(yè)項目成為配套和襯托。 blueprintt ? 經(jīng)營模式建議 ? 集中商業(yè) 首層運作 6000平米左右的百貨商場，自身持有； 一層商鋪進行持有，可在后期經(jīng)營中進行業(yè)態(tài)調(diào)整時掌握主動權； 按照商業(yè)主題招商經(jīng)營，合理分割面積，滿足經(jīng)營者的功能需求，實現(xiàn)利潤的最大化； 二、三層超市物業(yè)以連鎖形式持有并賣給金融機構； 一層商業(yè)物業(yè)自身持有后，以出租為主，為提供現(xiàn)金流，伺機售出，以追求利潤的最大化。 ? 純商 以回籠資金，全部銷售。其中 G053地塊以特色經(jīng)營模式銷售，持有重要部分做引導。 ? 商務 針對回龍觀區(qū)域，部分采用定制化銷售，部分零售。 ? 社區(qū)配套 在 G081地塊建立社區(qū)生活配套?？勺饪墒?，爭取銷售。 blueprintt THE END 藍圖地產(chǎn) 12月