【正文】 84 形成后現(xiàn)代 CBD的 KPI與項(xiàng)目本體對(duì)位 KPI 1—— 高城市化程度、擁有 強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)輻射能力的 大都市邊緣 KPI 2—— 便捷的城市交通聯(lián)系 KPI 3—— 擁有良好的自然資源 KPI 4—— 所依托區(qū)域規(guī)劃用地 功能復(fù)合，包括商務(wù)、 商業(yè)、居住、休閑類 用地 浐灞三角洲中央商務(wù)帶具備條件形成后現(xiàn)代 CBD 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 自給自足的復(fù)合體 時(shí)尚消費(fèi) 多元休閑 齊備、高質(zhì)量的生活配套設(shè)施 182。 后現(xiàn)代 CBD的教育配套 —— 擁有齊備的、高質(zhì)量的教育設(shè)施 后現(xiàn)代 CBD VS 城市 CBD 182。 80 ? 歐文統(tǒng)一學(xué)區(qū) (IUSD) 一貫被評(píng)為美國(guó)的最佳教育系統(tǒng)之一 。 Sushi； Maizuru Japanese Restaurant； Taifoon, Taste of Asia 意大利風(fēng)味 Buca di Beppo Florence Italian Cuisine Macaroni Grill Pasta Pomodoro Prego Ristorante Vessia Ristorante 墨西哥風(fēng)味 Chevy39。 共有 2500家公司進(jìn)駐 ， 是汽車設(shè)計(jì) 、 生物技術(shù) 、 寬帶 、 計(jì)算機(jī)軟硬件以及醫(yī)療行業(yè)聚集地 。 74 公司名稱 塔可鐘（ Taco Bell Corp.） 福特汽車（ Ford Motor Company） 集團(tuán) 埃樂峻（ Allergan Inc.） 馬自達(dá)，美國(guó)公司（ Mazda Motor of America Inc.） 豐田材料處理，美國(guó)公司（ Toyota Material Handling, USA Inc.） 圣約翰（ St. John） 起亞汽車，美國(guó)公司（ Kia Motors America Inc.） 戴姆樂 克萊斯樂（ Daimler Chrysler Corporation） 布勞德康姆（ Broad Corporation） 密地機(jī)械（ Meade Instruments Corporation） 康阿戈拉食品零售（ ConAgra Foods Retail Products Co.） 愛德華（ Edwards Lifesciences Corporation） 極可意渦流浴缸（ Jacuzzi Whirlpool Bath） 第一選擇抵押貸款（ Option One Mortgage Corporation） 總部在歐文的大公司 歐文頂尖的生物科學(xué)公司 公司名稱 雇員 Allergan Inc. 2,200 Edwards Lifesciences Corporation 1,600 B. Braun Medical 1,221 Sicor Pharmaceuticals 665 Alcon Laboratories 578 Newport Corporation 514 Meade Instruments 496 Tyco Healthcare/Mallinckrodt 250 Advanced Sterilization Products (Johnson amp。 70 [浐 灞三角洲中央商務(wù)帶戰(zhàn)略定位方向研究 ] —— 基于案例研究下的商務(wù)帶戰(zhàn)略定位方向 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 67 伯克利對(duì)生態(tài)脆弱地區(qū)采取自然保護(hù)區(qū)、城市公園與社區(qū)公園相互銜接的三級(jí)式保護(hù) ?伯克利生態(tài)區(qū)分為原始自然保護(hù)區(qū)、城市公園以及社區(qū)公園三大體系。 利用太陽能 Ecohouse 法律依據(jù) ： 《 伯克利住宅節(jié)能條例 》 —— Berkeley’s Residential Energy Conservation Ordinance ?在節(jié)能方面，伯克利注重廢物物料的重新回收利用，最大限度的減少對(duì)當(dāng)?shù)刭Y源的破壞 ?伯克利市成立了 Alemada郡第一個(gè)市政節(jié)能機(jī)構(gòu)指導(dǎo)伯克利市的能源節(jié)約和管理工作 ?伯克利還注重通過教育、獎(jiǎng)金激勵(lì)等辦法來呼吁人們的節(jié)能，整個(gè)城市能源意識(shí)很強(qiáng) 環(huán)境保護(hù)策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 伯克利大學(xué) 10大用人機(jī)構(gòu)中伯克利大學(xué)占比伯克利大學(xué)勞倫斯伯克利國(guó)家實(shí)驗(yàn)室Alta Bates 醫(yī)療中心其它伯克利大學(xué) 勞倫斯伯克利國(guó)家實(shí)驗(yàn)室 Alta Bates 醫(yī)療中 心 其它伯克利大學(xué)是全美乃至于全世界最著名的研究型大學(xué)，擁有強(qiáng)大的師資陣容及卓越的學(xué)術(shù)聲望，在全美公立大學(xué)中排名第一 。 57 伯克利具有都市化平原、山脈以及海濱區(qū)三大資源優(yōu)勢(shì)，小溪、各種樹種及野生動(dòng)植物自然資源 ?伯克利東部依阿巴拉契亞山而建，西部瀕臨太平洋的舊金山灣，與舉世聞名的金門大橋遙遙相望； ?都市化平原從西部海濱地區(qū)一直到東部未開發(fā)的伯克利山脈，區(qū)內(nèi)樹林蔥郁、植物茂盛，是各種鳥類和野生動(dòng)物的棲息地，如臭鼬、野鹿等； ?海濱地區(qū)開發(fā)弱，擁有 1926年建成的長(zhǎng)達(dá) 3000尺的釣魚臺(tái)，各種魚類如歐洲鱸魚、比目魚、庸鰈等，還有國(guó)家及州立瀕危動(dòng)物褐鵜鶘及燕鷗； ?伯克利山脈大部分為勞倫斯伯克利國(guó)家實(shí)驗(yàn)室擁有，主要用于研究目的，各種樹種豐富，野生動(dòng)物如黑尾鹿、兔子以及松鼠等較多，包括四種國(guó)家保護(hù)動(dòng)物和一種罕見動(dòng)物，分別是海灣跳棋斑蝴蝶、 Callippe silverspot、阿拉美達(dá)鞭蛇、青花羽扇豆、 tree lupine moth 、伯克利更格盧鼠； ?溪流：伯克利區(qū)內(nèi)主要有五大溪流，景色優(yōu)美，同時(shí)還有另外八大溪流流經(jīng)此地 。 啟示四 土地利用采用分區(qū)控制，劃定永久性保護(hù)用地。崇東分區(qū)為科教產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和門戶景觀區(qū)。 53 在土地利用方面，崇明三島劃分了不同的功能分區(qū)，而且還按照生態(tài)保護(hù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的矛盾劃分了四個(gè)地帶實(shí)行分區(qū)控制 農(nóng)業(yè)和戰(zhàn)略儲(chǔ)備區(qū) 中央森林區(qū) 新城和新市鎮(zhèn) 景 湖會(huì)展區(qū) 門戶觀景區(qū) 海洋裝備島 休閑度假島 ?土地利用方面，以保護(hù)生態(tài)為首要原則，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)。 ?在排水方面，規(guī)劃 9個(gè)處理片區(qū)。 崇明島發(fā)展循環(huán)型生態(tài)農(nóng)業(yè)圖 ?按照崇明生態(tài)島的功能定位，在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)推行生態(tài)農(nóng)業(yè)，能源方面推廣應(yīng)用太陽能新技術(shù)和風(fēng)力發(fā)電技術(shù) ，建設(shè)和應(yīng)用清潔能源 。到時(shí)崇明三島將基本實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化。 生物多樣性： 豐富的生物資源十分有利于維持崇明生態(tài)系統(tǒng)的平衡，上海市建立生態(tài)型城市提供動(dòng)力和源泉?，F(xiàn)三島總?cè)丝跒?萬，其中長(zhǎng)興島 ，橫沙島 。 43 區(qū)域發(fā)展模型總結(jié) 資源稟賦 區(qū)域發(fā)展方向需考慮的三方面要素 關(guān)鍵詞 與所在城市 /都市群 的發(fā)展關(guān)系 發(fā)展時(shí)機(jī) 浐灞兩河 +高綠化 稀缺原生態(tài)自然資源 生態(tài)價(jià)值之于西安舉足輕重 西安城市生態(tài)功能的最重要一環(huán) 城市可持續(xù)發(fā)展的全新增長(zhǎng)極 浐灞生態(tài)區(qū) 發(fā)展方向？ 啟動(dòng)期走向成長(zhǎng)期的過渡階段 當(dāng)前是區(qū)域升級(jí)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)機(jī) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 38 區(qū)域改造期 —— 清理垃圾、改造河道與水質(zhì)、開通重要道路等，奠定了區(qū)域快速發(fā)展的基礎(chǔ) 浐灞生態(tài)區(qū)改造期 ?清理原有河道垃圾； ?改造河道與水質(zhì)清理，完成河道一級(jí)堤防建設(shè)，完成橡膠攔水壩 4座； ?修通外部聯(lián)系干道與內(nèi)部沿河風(fēng)情街開通，完成道路建設(shè) 40公里，開工跨河橋梁 3座。 31 資源稟賦研究結(jié)論 區(qū)域擁有浐灞兩河 +高綠化的稀缺原生態(tài)自然資源，區(qū)域生態(tài)價(jià)值之于西安舉足輕重 浐灞生態(tài)區(qū)為西安最大規(guī)模的原生態(tài)資源聚集區(qū)，總面積達(dá)到 129平方公里 以浐灞兩河資源為核心，大面積綠地規(guī)劃與濕地資源，原生態(tài)自然資源極其豐富 廣運(yùn)潭、桃花潭、大水大綠等重點(diǎn)工程的規(guī)劃建設(shè)必將進(jìn)一步確立區(qū)域生態(tài)資源優(yōu)勢(shì) 浐灞區(qū)域的生態(tài)資源對(duì)于整個(gè)西安極度稀缺，生態(tài)價(jià)值與意義之于城市舉足輕重 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 29 ?廣運(yùn)潭生態(tài)治理工程 我國(guó)北方地區(qū)罕有的集生態(tài)濕地保護(hù)河道景觀、動(dòng)態(tài)旅游、游覽觀光等為一體的生態(tài)景觀公園； ?桃花潭生態(tài)治理工程 項(xiàng)目規(guī)劃 1000多畝，其中水面 860畝，建成后將成為我市獨(dú)具島嶼風(fēng)情的高尚商務(wù)休閑、旅游度假場(chǎng)所； ?大水大綠工程 新增水面 6500畝，累計(jì)形成水面 15000畝，完成綠化面積 4000畝。 22 [開發(fā)目標(biāo)與核心問題界定 ] 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域 西高新 曲江 城北 城中 樓盤名稱 綠地世紀(jì)城 楓林華府 蘭亭坊 金泰假日花城 公園天下 曲江華府 魏瑪公館 假日國(guó)際公寓 均價(jià) 未變 未變 未變 未變 未變 未變 未變 未變 成交量 4月 6070 62 30 35 14 15 60 64 5月 32 30 13 15 4 8 31 33 2022年 5月西安主要樓盤銷售對(duì)比分析： 08年 5月： 受地震影響， 5月份各樓盤成交量普遍比 4月份下降 50%以上，價(jià)格變化不明顯 區(qū)域 開盤時(shí)間 均價(jià) 銷售率 高山流水 幸?？燔? 城北 6月 9日 4150 開盤 50%,速度一般 紫薇希望城 城北 長(zhǎng)期在售 4700 逸翠園 高新區(qū) 6月 7日 兩房 5200，三房 5300 開盤 50%,速度一般 綠地世紀(jì)城 高新區(qū) 長(zhǎng)期在售 兩 房 5500，三房 5800 目前銷售較快 2022年 6月新開盤項(xiàng)目分析： 08年 6月： 新開盤項(xiàng)目調(diào)低市場(chǎng)預(yù)期，但市場(chǎng)反應(yīng)平淡 宏觀市場(chǎng)背景 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 11 區(qū)域開發(fā)處于啟動(dòng)期，公交系統(tǒng)不發(fā)達(dá)，缺乏商業(yè)、教育等生活配套，欠缺人氣 開發(fā)啟動(dòng)期，缺人氣 關(guān)鍵詞二： ?開發(fā)啟動(dòng)期 當(dāng)前浐灞核心三角洲區(qū)域僅中新浐灞半島一個(gè)項(xiàng)目在開發(fā)，其他項(xiàng)目均未進(jìn)入實(shí)質(zhì)開發(fā)階段 ?公共交通欠缺 區(qū)域公交系統(tǒng)欠發(fā)達(dá)，近期預(yù)計(jì)會(huì)有一趟公交線路開通 ?無有效常住人口 當(dāng)前三角洲內(nèi)除零星自然村落外無常住人口，中新浐灞 1期在今年下半年交房 ?無生活配套 僅建成浐灞區(qū)管委會(huì)大樓，無生活配套 歐亞經(jīng)濟(jì)論壇 中新浐灞半島 浐灞區(qū)管委會(huì)大樓 主干道路已修建完成，但周邊多為待開發(fā)空地 待開發(fā)空地 部分區(qū)域?yàn)樾⌒臀锪髦行? 區(qū)域關(guān)系 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? ? 一心三翼 ? ：以浐灞三角洲和廣運(yùn)潭生態(tài)景區(qū)為核心，形成北翼、南翼和東南翼 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 世聯(lián)工作范圍 本項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議要點(diǎn) “金腰帶”區(qū)域之下，本項(xiàng)目的定位方向 本項(xiàng)目開發(fā)策略研究 浐灞三角洲中央商務(wù)帶戰(zhàn)略發(fā)展方向 世聯(lián)工作內(nèi)容 世聯(lián)工作范圍和工作內(nèi)容 本項(xiàng)目整體財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)測(cè)算 以西至東湖路、南至三角洲二環(huán)路、北至管委會(huì)商務(wù)大樓，東至隔離帶道路的 80畝左右土地為此次研究工作的核心范圍 本次中期溝通解決工作內(nèi)容中前三部分 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 9 [背景研究 ] —— 項(xiàng)目背景 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 16 [背景研究 ] —— 項(xiàng)目背景 —— 市場(chǎng)背景 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?之前開發(fā)過 浐灞生態(tài)區(qū)管委會(huì)商務(wù)（行政）大樓 ，該項(xiàng)目是由管委會(huì)持有， 不進(jìn)入市場(chǎng)銷售 ，因此，本項(xiàng)目為開發(fā)公司的首次市場(chǎng)化開發(fā)項(xiàng)目 。 27 浐灞生態(tài)區(qū)為西安最大規(guī)模的原生態(tài)資源聚集區(qū)，總面積達(dá)到 129平方公里 資源稟賦 ?浐灞生態(tài)區(qū)核心區(qū)域 —— 浐灞中心區(qū)域總面積 50平方公里； ?浐灞生態(tài)區(qū)北翼總面積 34平方公里； ?浐灞生態(tài)區(qū)南翼總面積 25平方公里； ?浐灞生態(tài)區(qū)東南翼總面積 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 —— 金地聶總 ?地理位臵 位于關(guān)中平原中部偏南，我國(guó)西北區(qū)域最大的城市。 35 在城市功能演變過程中，浐灞生態(tài)區(qū)實(shí)現(xiàn)了西安城市功能的重要補(bǔ)足 與所在城市發(fā)展關(guān)系 —— 城市功能演變角度 經(jīng)開區(qū) 西高新 曲江 浐灞 主城 西郊 政務(wù)新城 科技新城 文化新城 生態(tài)新城 古城 西郊 單中心大都市區(qū) 多中心大都市圈 加速帶來近郊區(qū)域城市化 各板塊功能劃分依托區(qū)域特制逐漸明晰 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 歐亞貿(mào)易區(qū) 2022年世園會(huì) 桃花 潭 工程 歐亞 貿(mào)易區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。全島三面環(huán)江，一面臨海，西接長(zhǎng)江，東瀕東海，南與浦東新區(qū)、寶山區(qū)及江蘇省太倉市隔水相望，北與江蘇省海門市、啟東市一衣帶水； ?崇明三島包括崇明島、長(zhǎng)興島和橫沙島。崇明島豐富的土地后備資源為上海市未來發(fā)展擴(kuò)展出新的空間。根據(jù)規(guī)劃，到 2020年，崇明三島總?cè)丝诳刂圃?80萬。 ?作為生態(tài)島區(qū)的崇明，對(duì)產(chǎn)業(yè)的選取十分謹(jǐn)慎。 ?對(duì)外交通方面水陸立體發(fā)展，陸路