【正文】 ...雜志 ...報(bào)紙 ...電臺(tái) ...郵寄 郵寄 《 追風(fēng) 》 雜志、 DM、宣傳冊(cè)等項(xiàng)目信息宣傳資料 ...網(wǎng)站 借用泰華網(wǎng)站鏈接本項(xiàng)目，要求及時(shí)按照工程進(jìn)度及項(xiàng)目形象更新； 初期高調(diào)宣傳，高密度軟文硬廣配合強(qiáng)勢(shì)推廣，結(jié)合營銷活動(dòng)，營造宣傳氣勢(shì)，對(duì)市場(chǎng)形成強(qiáng)大刺激；后期軟文配合營銷活動(dòng)，硬廣延續(xù)。 要點(diǎn)： 視工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行商業(yè)外立面裝修、周邊環(huán)境的清理等； 櫥窗提前包裝 櫥窗包裝展示 商業(yè)提前包裝 攻略 3 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽(yù) 貼心的物業(yè)服務(wù)使準(zhǔn)業(yè)主們不僅是參觀樣板間，也是生活方式的體驗(yàn) ?在參觀樣板間的過程中，將會(huì)有專業(yè)的售樓人員給客戶講解關(guān)于住房的專業(yè)知識(shí)，使客戶感受到專業(yè)性，以及項(xiàng)目以客戶為本的理念。 。 準(zhǔn)備推出二批房源。 ?告知時(shí)間： 在 認(rèn)籌前 告知客戶。 主題活動(dòng)參與： 泰華不定期舉行主題活動(dòng)，如旅游、聚餐、酒會(huì)、論壇、沙龍等等，會(huì)員可優(yōu)先參與。 組建泰華會(huì) —— 《 泰華家族 一卡通 》 申請(qǐng)條件： ?泰華已置業(yè)客戶，即已購買泰華住宅、公寓、商業(yè)等其中任意一種物業(yè)的業(yè)主，憑房產(chǎn)證即可申請(qǐng)辦理； ?當(dāng)日在泰華商場(chǎng)消費(fèi) 1萬元以上（含 1萬元）的客戶（當(dāng)日小票可以累加），即可申請(qǐng)辦理； ?泰華準(zhǔn)業(yè)主客戶，即尚未簽訂 《 商品房買賣合同 》 、尚未交房入駐的準(zhǔn)業(yè)主客戶、意向客戶可按照各樓盤的相關(guān)活動(dòng)進(jìn)行申請(qǐng)辦理； ?申請(qǐng)人攜帶本人身份證或有效證件進(jìn)行辦理。曼哈頓 ”的故事 二、泰華生活的演繹： ?立于城市生活之上 ?屬于地產(chǎn)新貴，代表的是新興文化和新進(jìn)勢(shì)力 ?注重投資與回報(bào) ?追求潮流和享受 三、開發(fā)理念正是對(duì)以上文化的體現(xiàn) 撰寫基石文章，奠定形象基調(diào)，作為軟文和硬廣宣傳的總領(lǐng)與基礎(chǔ) 攻略 1. ?渠道選擇： 《 追風(fēng)雜志 》 、濰坊報(bào)、安丘報(bào) 戶外 電視臺(tái) 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽(yù) 提前認(rèn)籌的客戶能夠享受更多的優(yōu)惠 享有“泰華會(huì)”權(quán)益、優(yōu)先選鋪、首批單位優(yōu)惠措施 攻略 2. 目的： ?通過讓利優(yōu)惠的方式給到客戶實(shí)惠，最大程度積蓄誠意客戶。 —— 緊緊抓住 泰華品牌 這條主線，充分利用泰華品牌、商家資源、經(jīng)營管理造勢(shì)，炒熱片區(qū)。 客戶階層劃分 根據(jù)國家工資體系發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)及福利預(yù)測(cè)職業(yè)收入情況（如下表） 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽(yù) 權(quán)利頂層 財(cái)富頂層 穩(wěn)定資產(chǎn)層 小資產(chǎn)層 富裕市民階層 市民階層 赤貧階層 商業(yè)目標(biāo)客群 ： 穩(wěn)定資產(chǎn)層 來自于社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系中接近層峰的部分（也有部分客戶來自新資產(chǎn)層）。 首付款為 ，月供約為 1785元 首付 50%， 10年還貸 根據(jù)銀行貸款普遍規(guī)定恩格爾系數(shù)關(guān)系還貸額不宜超過月收入的 50% 我們認(rèn)為：項(xiàng)目的主要購買群體為家庭總資產(chǎn)在 ；家庭月收入在 3570元以上人群。 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽(yù) 經(jīng)濟(jì)概算 商業(yè)區(qū)域售價(jià)分析 樓層 區(qū)域 區(qū)域名稱 可售建面（㎡） 可售套內(nèi) （㎡） 可售建面均價(jià)（元 /㎡ ） 可售套內(nèi)均價(jià) （元 /㎡ ） 銷售總額 （元） 一層 外街 東外側(cè)大街 1974 1777 13000 14444 25667778 步行街 4359 3924 8000 8889 34875556 內(nèi)街 商場(chǎng)內(nèi)街 5452 2726 8500 17000 46338600 小計(jì) 11785 8426 9069 11785 106881933 二層 外街 步行街 2727 2454 4000 4444 10906222 內(nèi)街 商場(chǎng)內(nèi)街 6995 3498 4700 9400 32876500 小計(jì) 10062 5951 4487 7586 45146000 合計(jì) 21848 14378 6958 10574 152027933 因項(xiàng)目尚未獲得預(yù)測(cè)面積，我司根據(jù)施工圖紙自行測(cè)量，所得面積不夠準(zhǔn)確，僅供參考。 共 50個(gè)鋪， 5070㎡ 為主 . 對(duì)比要素及權(quán)重 臨街 20% 1 車流停靠 15% 人流聚集 15% 1 購物環(huán)境 15% 出入口 15% 鋪面結(jié)構(gòu) 10% 招商難易 10% 總修正系數(shù) / 修正系數(shù)售價(jià) / 12555 7965 8550 取整為零修正售價(jià) / 13000 8000 8500 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽(yù) 對(duì)比項(xiàng)目 商場(chǎng) 步行街 基本情況 位于大通道兩側(cè)商鋪，共 45個(gè)商鋪， 50㎡ 為主。 戶型：項(xiàng)目為框架式結(jié)構(gòu)，可進(jìn)行自由組合。 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽(yù) 物業(yè)形象 白領(lǐng)精英享受簡約的奢華的地方； SOHO一族創(chuàng)富的自由領(lǐng)地； 成功人士除家庭與單位之外個(gè)人私屬的第三空間 。 ?投資客戶 ?純粹購鋪投資型 ?自營的投資者 商業(yè)客戶定位 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽(yù) 項(xiàng)目公寓部分定位 ?可行原因： ? 公寓 +酒店 +寫字間，三種產(chǎn)品共同存在，滿足客戶不同需求，充分利用地塊優(yōu)勢(shì)，規(guī)避其劣勢(shì)。 備注 主力店招商力爭按照規(guī)劃進(jìn)行，可售商鋪規(guī)劃可視市場(chǎng)及客戶反饋調(diào)整。 ?因臨 206國道，停車場(chǎng)入口、商場(chǎng)主入口，超市入口，都為人流始點(diǎn)、終點(diǎn)，因此經(jīng)營易購商品為宜，不需花費(fèi)很多選購時(shí)間。 客戶如何 ?安丘經(jīng)濟(jì)落后，旅游資源豐富，交通便捷、濰坊半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，濰坊南部交通樞紐。 ? 公寓 與住宅相當(dāng)，接受房價(jià)在 25002600元 /㎡ 。 天下客 佳樂家 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽(yù) 商務(wù)物業(yè)市場(chǎng)：具備商務(wù)性寫字樓、酒店、公寓產(chǎn)品，安丘市場(chǎng)存在空白，有較大發(fā)展空間；需進(jìn)行引導(dǎo)。 安丘市目前商業(yè)租金 /售價(jià)情況 ?在商業(yè)中心，租金水平相差較大，單層租金為 /㎡ /日；其中 34元 /㎡ /日較少，一般為 /㎡ /日較普遍。山東房地產(chǎn)策劃營銷代理十佳榮譽(yù) 泰華 其他位置租金單層一般為 /㎡ /日，單鋪面積 80元 /㎡ 以上。 安丘市目前商務(wù)市場(chǎng)現(xiàn)狀 ? 安丘目前尚未有純寫字樓 ，主要基于以國有和工業(yè)園區(qū)企業(yè)居多，商貿(mào)領(lǐng)域的私營企業(yè)相對(duì)較少，多數(shù)采取自建及租賃街鋪的形式辦公，對(duì)純寫字樓市場(chǎng)需求較少； ? 而短期商務(wù)辦公主要以酒店為主， 東方大酒店 入駐率較高； ? 目前 精裝修公寓 先后入市，先有去年上市的青云花園，今年即將開盤的天下客，但兩者推出賣點(diǎn)皆為居住，租賃投資，尚未提及商務(wù)功能。 客戶喜好特征 ? 商圈認(rèn)識(shí)：老商圈地位不可動(dòng)搖 ? 購物情況：佳樂家為首選地 ? 休閑方式：購物和上網(wǎng)，較單一 ? 置業(yè)情況：住宅購置率較高，商業(yè)因優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品及放量較少有關(guān)，購置率不高，投資潛力較大。 ?商業(yè)市場(chǎng)仍有較大發(fā)展空間，“天下客商貿(mào)城”已提前搶奪部分客戶資源； ?商務(wù)功能物業(yè)僅有酒店，寫字樓、商務(wù)公寓尚未體現(xiàn)。 商業(yè)步行街 一層： 香榭里舍大道 ?一層：零售購物為主流，形象專賣店為主打，服飾經(jīng)營為主導(dǎo)。 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽(yù) ?商家客戶定位 ?主力商家客戶定位： 全球、全國知名品牌，安丘尚未開店，形象佳，展示好，能吸引消費(fèi)者慕名而來。 ? 項(xiàng)目地處濰坊南部交通樞紐優(yōu)勢(shì)，可滿足短期居住者、中小公司客戶群需求； ? 項(xiàng)目打造濰南新都心，其強(qiáng)大的商業(yè)配套及時(shí)尚領(lǐng)地，定能吸引部分時(shí)尚之士加盟。 關(guān)鍵詞： Flexible room 彈性空間 personal land 私享領(lǐng)地 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽(yù) 我們所倡導(dǎo)的生活方式 既有居家的溫馨，又有星級(jí)酒店的尊崇享受，還有快捷的辦公場(chǎng)所。 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽(yù) 對(duì)比項(xiàng)目 本項(xiàng)目 天下客 溫州商貿(mào)城 所在地段 北接商場(chǎng)路，南抵人民路，西臨國稅局，東靠 206國道交界處 永安路與向陽路交叉西北口 商場(chǎng)路南，東臨興安路 對(duì)比要素及權(quán)重 地理位置 20% 1 交通因素 15% 1 人 流 量 15% 1 商業(yè)氛圍 15% 1 建筑規(guī)模 5% 1 項(xiàng)目品牌 5% 1 經(jīng)營檔次 15% 1 停車場(chǎng) 5% 1 項(xiàng)目配套及服務(wù) 5% 1 總修正系數(shù) / 1 市場(chǎng)比較法 —— 我們選取市場(chǎng)比較法進(jìn)行商業(yè)價(jià)值估算，選取其中具有參考價(jià)值的因素作為本案的比較對(duì)象來進(jìn)行計(jì)算： 天下客 溫州商貿(mào)城 價(jià)格建議 選取 天下客、溫州商貿(mào)城 作為可比項(xiàng)目進(jìn)行權(quán)重比較。 共 45個(gè)鋪， 30㎡ 、 70㎡ 為主。 （圖表為直接銷售情況下計(jì)算） 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽(yù) 項(xiàng)目可售分析 產(chǎn)品 可售總建面（㎡） 可售總套面（㎡） 鋪位個(gè)數(shù)（個(gè)） 建面均價(jià) （元 /㎡ ） 套內(nèi)均價(jià) （元 /㎡ ） 銷售總額 （元） 備注 商業(yè) 21848 14378 245 6958 10574 152027933 按商業(yè)外街一層得房率 90%，二層商業(yè)外街得房率 80%，內(nèi)鋪為 50%計(jì)算。 客戶階層確定 泰華 他們已經(jīng)進(jìn)入到財(cái)富的穩(wěn)定期或擁有穩(wěn)定的財(cái)富收入。 —— 區(qū)域封殺策略；體驗(yàn)式營銷； 區(qū)域唯一項(xiàng)目的逼定戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)， 結(jié)合 地盤展示包裝與實(shí)景， 充分造“場(chǎng)” ，提高成交率。 ?形成現(xiàn)場(chǎng)熱銷的局面，促進(jìn)項(xiàng)目宣傳和后期銷售。 條件 目的 攻略 限制條件： ?購房、購物、領(lǐng)禮、活動(dòng)前請(qǐng)出示本卡； ?購房需本人或直系親屬持卡，方可享有優(yōu)惠，其他人員不享有購房優(yōu)惠； ?購物不限制持卡人，即本人或他人均可參與折扣、積分、送禮活動(dòng)。 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽(yù) 一個(gè)公司如果將其客戶流失率降低 5％，利潤就能增加 25％至 85％。 ?返租價(jià)格： 樓層 區(qū)域 原均價(jià)（建面元 /㎡ ） 上調(diào) 10%，返租均價(jià)（建面元 /㎡ ） 修正均價(jià)（建面元 /㎡ ） 一層 商場(chǎng)內(nèi)鋪 8500 9350 9350 二層 商場(chǎng)內(nèi)鋪 4700 5170 5200 步行街 4000 4400 4400 攻略 4 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽(yù) 與政府聯(lián)合舉辦“百余商家安丘考察行暨泰華曼哈頓推介說明會(huì)”暨 《 泰華家族一卡通 》 啟動(dòng)儀式 目的： 建立知名度，一方面突顯本項(xiàng)目“ 泰華品牌 ” 強(qiáng)大的商家資源實(shí)力，增強(qiáng)市場(chǎng)關(guān)注度和客戶投資信心；另一方面塑造安丘招商引資寬松環(huán)境，與當(dāng)?shù)卣瑔挝患由顪贤ㄅc了解，取得日后活動(dòng)的支持。 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽(yù) 開盤擠壓式銷售，進(jìn)行銷控，制造稀缺感 ?目的： 1. 前期積蓄的客戶關(guān)注直接轉(zhuǎn)化為購買力； 2. 媒體配合強(qiáng)勢(shì)宣傳，進(jìn)一步營造項(xiàng)目氣勢(shì)； 3. 大型解籌活動(dòng)，吸引市場(chǎng)關(guān)注，造高調(diào)之勢(shì)； ?地址：售樓處。 邀請(qǐng)嘉賓： 山東乃至中國知名的商業(yè)地產(chǎn)專家、濰坊政府、安丘市領(lǐng)導(dǎo)，規(guī)劃局領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)管理公司、泰華集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、知名商家等共同發(fā)言討論 。 ?安全的物業(yè)管理增加項(xiàng)目的價(jià)值，使業(yè)主感受到尊貴的服務(wù)感。 要求“大組合”、“大勢(shì)能”、“多渠道”、“持續(xù)性”的媒體推廣方式 。 濰坊報(bào)、 安丘 濰坊電視臺(tái)、濰坊電臺(tái) 、安丘電視臺(tái)、安丘電臺(tái) ...戶外 三點(diǎn)一線，即新城區(qū)、核心商圈、天下客汽車站周邊，以及 206國道，濰坊 安丘 諸城高速路口。 攻略 目的： ?進(jìn)行體驗(yàn)式營銷，帶動(dòng)客戶場(chǎng)景生活體驗(yàn) ?展示項(xiàng)目品質(zhì)，塑造項(xiàng)目形象 ?展示開發(fā)商實(shí)力 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽(yù) 攻略 建立后期精裝房戰(zhàn)略營銷 國際居家潮流 讓客戶認(rèn)識(shí)精裝房 建立精裝房的價(jià)值系統(tǒng)和價(jià)格系統(tǒng) 啟動(dòng)個(gè)性化裝修活動(dòng) 免費(fèi)設(shè)計(jì)與裝修材料公示 節(jié)約時(shí)間成本 節(jié)省精力投入 減少經(jīng)濟(jì)投入 方便裝修物料的采購 便于裝修方案的選擇 便于臵業(yè)者入住 精裝修房的優(yōu)勢(shì)： 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽(yù) 攻略 高層戶型易出現(xiàn)結(jié)構(gòu)柱或梁 ,建議通過合理的樣板間設(shè)計(jì)，規(guī)避戶型缺陷，給客戶展現(xiàn)故事場(chǎng)景 根據(jù)不同景觀和戶型組合特性的差異將各種產(chǎn)品進(jìn)行系列化演繹 —— 讓房子發(fā)生故事 —— 打破傳統(tǒng)樣板功能（格調(diào)展示） 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽(yù) 樣板間內(nèi)部通過細(xì)節(jié)體現(xiàn)增值，使購房者感受到尊貴服務(wù)品質(zhì) ? 自動(dòng)套鞋機(jī) 攻略 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理