【正文】 以上費用為項目開發(fā)周期內(nèi)全部營銷推廣費用，其中包括非媒體宣傳費用和戶外廣告為一次性投入費用，其他為階段性媒體投放費用，根據(jù)項目總體工程進(jìn)度，階段性媒體投放時間可核定在2011年5月止。戰(zhàn)役目標(biāo)：本階段公寓項目已完成，項目進(jìn)入收官期！本階段要實現(xiàn)的目標(biāo)是為項目畫上一個完美的句號！爭取完成百分之百的銷售任務(wù)，同時為開發(fā)商后續(xù)開發(fā)項目做好形象鋪墊。公寓寫字樓的銷售達(dá)到全部的80%以上。 戰(zhàn)役目標(biāo)：開盤以及第一階段活動營銷的強力推廣已經(jīng)賦予了項目盡可能大的知名度和聲譽，銷售部門接下來很重要的是做好客戶服務(wù)工作，爭取更大的銷售業(yè)績?？偨Y(jié)前一階段銷售工作得失，把服務(wù)作為宣傳點，展開促銷公關(guān)宣傳推廣宣傳內(nèi)容對話城市價值核心體！對話投資大師！機遇只掌握在快速把握機會的人手中！廣告主題對話——大師與您共同解讀城市價值核心體！媒體組合每周至少一個整彩版晚報報紙廣告。同時注意新客戶的捕捉，取得銷售增長，爭取在開盤期一周時間內(nèi)完成公寓30%的銷售業(yè)績；戰(zhàn)役要求：前期的客戶雖然已經(jīng)進(jìn)了門，但本階段恰是放低姿態(tài)的時機。本階段以市場鋪墊和消費積壓為目的，因此本階段以VIP卡的發(fā)售為核心工作。持續(xù)性引起市場轟動。高端定位策略重新定位后期客戶市場，在更廣的范圍內(nèi)瞄準(zhǔn)株洲政界、工業(yè)界、商界和科教文化界的成功人事和精英階層。再次，品牌是唯一的，傷其十指不如斷其一指，某一階段只能其中力量宣傳某一部分產(chǎn)品，避免消費者對概念的混淆。月。經(jīng)濟(jì)學(xué)的計算方式：權(quán)重比較法經(jīng)調(diào)查，市場在售可比較物業(yè)，有以下三個項目，即福鑫大廈、中商廣場、金輪廣場。投資者的位置，根據(jù)不同的特點，可以分為以下的四類：216。 主要考慮投資的回報率；216。 高收入使其有足夠的資金用于投資。 有一定社會地位本地企事業(yè)單位高收入職工216。 專業(yè)技術(shù)行業(yè)的高收入人士；216。鋒尚國際、漢華萬象城公寓、寫字樓案名：百貨、地下商城、高檔公寓、精品寫字樓、影城等產(chǎn)品組合！萬象城的名字符合項目包羅萬象的產(chǎn)品組合！故從該角度出發(fā)，在項目統(tǒng)一概念形象的前提下，項目公寓、寫字樓案名可考慮延續(xù)萬象城案名，而僅加后綴以與商業(yè)區(qū)分。 中小戶型住宅以投資性需求位置，而且主要集中在交通便利，位置優(yōu)越，配套完善的區(qū)域集中，中大戶型開始向新區(qū)和城郊集中；216。216。 株洲的房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟(jì)的支撐特別是第二產(chǎn)業(yè)的強勢支撐及第三產(chǎn)業(yè)的強力拉動下，市場廣闊，但受宏觀政策影響，外來地產(chǎn)商的強勢進(jìn)駐，以及本土品牌地產(chǎn)商的崛起，市場競爭異常激烈！216。％，％。其中，商品住房成交399套，成交均價2907元/㎡，較上一周稍有回落。這里擁有許多較高檔次的樓盤，住宅房地產(chǎn)銷售約占全市的50%，供銷兩旺形成發(fā)達(dá)的第三產(chǎn)業(yè)使得河西區(qū)在“四個行政區(qū)”中異常醒目，是名副其實的居住中心。株洲——建設(shè)以現(xiàn)代工業(yè)文明為特征的生態(tài)宜居城市。”王石表示，中國的問題并不相同。上世紀(jì)90年代初，日本房地產(chǎn)泡沫破滅，以及最近的迪拜地產(chǎn)危機，都是前車之鑒。房價高漲成為今年年底最熱門的話題之一，中國指數(shù)研究院最新報告指出，11月，北京商品住宅成交均價為17509元/平方米，%，達(dá)到歷史最高水平。同時，中國是全球經(jīng)濟(jì)最具活力的國家之一，受惠于特殊的人口結(jié)構(gòu)所帶來的經(jīng)濟(jì)紅利，家庭財富的積累也為住房市場的需求提供了支撐。宏觀政策潛在威脅：一系列宏觀調(diào)控政策后政府可能還有后續(xù)動作，這樣會對整個房地產(chǎn)行業(yè)形成“綜合打擊”。但與此同時，要采取措施抑制投機。四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。 09年12月14日國四條頒布一要增加普通商品住房的有效供給。國際商業(yè)城全程營銷策略報告第一部分 房地產(chǎn)市場宏觀分析一、國家宏觀政策焦點透視營業(yè)稅征收2009年12月9日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，個人住房營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年?！斑@一政策對資金充裕的公司影響有限，對勢力弱的小房產(chǎn)公司會有打擊。三要加強市場監(jiān)管。第一件事情就是要加大保障性住房建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)的改造?！獪丶覍毝追渴赘俄?0%《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》明確規(guī)定二套房貸款首付款比例不得低于40%。但是，相關(guān)政策的陸續(xù)出臺，其目的都是一個：促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展！二、宏觀市場熱點和發(fā)展趨勢 人口研究結(jié)果顯示，20002020年，其中93%為新遷入人口，按戶均80平米計算，需要新增住宅在100億平米以上。 三、行業(yè)領(lǐng)袖觀點王石：一線城市房價有泡沫！樓市經(jīng)歷了房價高速上漲的一年，部分城市今年房價漲幅超過50%，面對樓市又一次出現(xiàn)的普漲行情，王石表示擔(dān)心。對于國內(nèi)樓價超過普遍預(yù)期的上漲走勢，王石表示擔(dān)心。從全球經(jīng)濟(jì)形勢看，危機現(xiàn)在已經(jīng)到了底谷，而且有復(fù)蘇的跡象。金融危機到來后，隨著中國推出刺激政策和寬松貨幣政策，這使得房地產(chǎn)商的日子又全部好過了。株洲市政府已經(jīng)加大湘江株洲段及四港治理力度，加快湘江防洪景觀道路市區(qū)段建設(shè)，把湘江生態(tài)風(fēng)光帶建成集防洪、景觀、交通、休閑為一體的功能性項目。在寬松的貨幣政策和一系列救市政策刺激下，09年的房地產(chǎn)經(jīng)歷短暫下跌后快速反彈，“以一條長長的上揚曲線高位收尾，彰顯出調(diào)控政策主導(dǎo)下的超預(yù)期表現(xiàn)。金色陽光預(yù)計售價在3800元/㎡—4300元/㎡。216。216。 根據(jù)市場調(diào)查，株洲消費者對產(chǎn)品的核心關(guān)注點除價格外，在于項目規(guī)劃及戶型結(jié)構(gòu)。二、項目SWOT分析對項目分析有利于全面掌握項目的優(yōu)劣勢、以及項目開發(fā)的利好機遇和潛在威脅，正確的指導(dǎo)策劃和執(zhí)行工作，對項目的優(yōu)勢進(jìn)行突出并加以放大，對項目的劣勢進(jìn)行規(guī)避并一一化解，對項目發(fā)展機遇加以利用和提升，對項目將要面臨的競爭威脅提前制定應(yīng)對策略！優(yōu)勢（Strength）優(yōu) 勢放大手 段位于城市CBD核心，臨建設(shè)路主干道，地理位置優(yōu)越項目地段價值空間大，具備挖掘最大商業(yè)利潤的基礎(chǔ)臨近市交通樞紐火車站合理利用交通優(yōu)勢，擴大增加項目附加價值城市中心地稀缺塊（可供開發(fā)地塊數(shù)量有限）升值潛力大，在營銷過程中放大此優(yōu)勢突出賣點城市公共配套設(shè)施逐完善，城心資源優(yōu)勢將得到進(jìn)一步的放大公寓、寫字樓配套設(shè)施完全，使用價值。銀都公寓、寫字樓不與商業(yè)部分統(tǒng)一案名，則建議如下：公 寓：漢華面對浩瀚的茫茫人流！商機蘊藏！高增長、高投資匯報的城市核心CBD物業(yè)一直是人們竟相追求的目標(biāo)！同時也是企業(yè)形象與實力的象征！三、項目形象定位城市在變 中心永恒突顯項目所處城市CBD地段的核心優(yōu)勢！變與不變的對比，給客戶營造一種保值、增值的直覺觀感！形象主題核心廣告語的精練與震撼，在第一印象即給客戶以品質(zhì)感覺！四、項目客戶定位（一）公寓寫字樓客戶定位項目的主要目標(biāo)客戶為：216。 經(jīng)濟(jì)能力強，對價格不是很敏感；216。 個人月收入在8000元以上；216。 談判周期較長；216。（2）、買后等價格上漲再度出售賺取差價的炒作者此類購買者比例較少，多為資金實力和風(fēng)險意識較強的專業(yè)炒作者。根據(jù)我司對市場竟?fàn)帢潜P和株洲房地產(chǎn)發(fā)展趨勢預(yù)測，我們運用科學(xué)的計算方法權(quán)重比較法計算如下：我司根據(jù)對項目區(qū)域內(nèi)主要在售樓盤的考查，通過綜合比較分析，建議塔樓定價均價為：4800元/平方米（非折后價）。預(yù)計遠(yuǎn)期較理想租賃價格，保證收益。國際商業(yè)城項目實際分為兩大部分：一是負(fù)一層地下商城的經(jīng)營權(quán)發(fā)售；二是塔樓產(chǎn)品的發(fā)售。3）、在第一階段媒體的立體推廣之后，借助不斷的活動事件營銷，制造塔樓的持續(xù)性市場銷售高潮。搶購熱烈，頻繁、小步快調(diào)價格體系全面掌握、吊起來，一切盡在掌握，合理地通過調(diào)價向市場廣而告之，來引導(dǎo)銷售，有計劃地在達(dá)到預(yù)定銷售目標(biāo)時調(diào)整銷售價格。二、地產(chǎn)36計之“漢華?國際商業(yè)城”攻略篇營銷綜述根據(jù)株洲房地產(chǎn)市場營銷的實際情況，結(jié)合項目工程、推廣，我司認(rèn)為項目營銷推廣工作的重要矛盾是——公寓寫字樓，而商業(yè)的銷售只是順帶的結(jié)果。增加客戶壓力，為開盤做準(zhǔn)備。國際公寓，重筆抒寫株洲城市CBD投資價值！媒體組合2個彩色整版報紙2篇軟硬結(jié)合新聞報道（開盤后）開盤活動組織——租賃酒店或高爾夫會所用以做為開盤活動場地項目開盤電視廣告，新聞爆銷為主線；電臺整點時段理念廣告（三）、第三戰(zhàn)役：趁火打劫（項目持銷階段）戰(zhàn)役時間：2010年6月——7月中；戰(zhàn)役參與：媒體宣傳重點表現(xiàn)開盤的火暴場面，激發(fā)客戶羊群心理，同時拋出一些新奇的營銷、宣傳技巧，制造噱頭，使本階段呈現(xiàn)激烈而繽紛的場面；戰(zhàn)役目標(biāo)：達(dá)到400套以上的排號目標(biāo)；戰(zhàn)役要求：在充分市場轟動的條件下，本階段項目的認(rèn)購應(yīng)采取高姿態(tài)，力求營造“受追捧”的表現(xiàn)。戰(zhàn)役參與：項目銷售進(jìn)入全面強銷期，而自項目開盤熱銷以來，在活動事件營銷的刺激下，銷售在持續(xù)2個月的火爆后，必然將出現(xiàn)一段時間的回落，同時，炎熱的天氣也將阻擋人們投資的熱情，銷售步入傳統(tǒng)銷售淡季！在此時機，需要新的熱點以刺激市場，避免“審美疲勞”狀態(tài)的出現(xiàn)?！俺鞘袃r值的變革”——可考慮結(jié)合百貨商場的前期造勢一起舉辦活動（五）、第五戰(zhàn)役：拋磚引玉與連環(huán)計（強銷第二階段）戰(zhàn)役時間：2010年11月——12月；戰(zhàn)役參與：本段期間借助房交會的舉辦，也是房地產(chǎn)的銷售旺季，把握本階段，是項目達(dá)成銷售目標(biāo)“畢其功于一役”的關(guān)鍵時期。戶外廣告階段性優(yōu)惠主題內(nèi)容。項目營銷工作內(nèi)容活動公關(guān)組織各項目工作的總結(jié)工作要點通過活動最后攻擊新客戶，以最大優(yōu)惠促進(jìn)銷售完成以硬性廣告宣傳為主提升開發(fā)商品牌形象總結(jié)全部工作宣傳推廣宣傳內(nèi)容