【正文】 以上費(fèi)用為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)全部營(yíng)銷推廣費(fèi)用，其中包括非媒體宣傳費(fèi)用和戶外廣告為一次性投入費(fèi)用，其他為階段性媒體投放費(fèi)用，根據(jù)項(xiàng)目總體工程進(jìn)度，階段性媒體投放時(shí)間可核定在2011年5月止。戰(zhàn)役目標(biāo)：本階段公寓項(xiàng)目已完成，項(xiàng)目進(jìn)入收官期！本階段要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)是為項(xiàng)目畫(huà)上一個(gè)完美的句號(hào)！爭(zhēng)取完成百分之百的銷售任務(wù)，同時(shí)為開(kāi)發(fā)商后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目做好形象鋪墊。公寓寫(xiě)字樓的銷售達(dá)到全部的80%以上。 戰(zhàn)役目標(biāo)：開(kāi)盤(pán)以及第一階段活動(dòng)營(yíng)銷的強(qiáng)力推廣已經(jīng)賦予了項(xiàng)目盡可能大的知名度和聲譽(yù)，銷售部門(mén)接下來(lái)很重要的是做好客戶服務(wù)工作，爭(zhēng)取更大的銷售業(yè)績(jī)?？偨Y(jié)前一階段銷售工作得失，把服務(wù)作為宣傳點(diǎn)，展開(kāi)促銷公關(guān)宣傳推廣宣傳內(nèi)容對(duì)話城市價(jià)值核心體！對(duì)話投資大師！機(jī)遇只掌握在快速把握機(jī)會(huì)的人手中！廣告主題對(duì)話——大師與您共同解讀城市價(jià)值核心體！媒體組合每周至少一個(gè)整彩版晚報(bào)報(bào)紙廣告。同時(shí)注意新客戶的捕捉，取得銷售增長(zhǎng)，爭(zhēng)取在開(kāi)盤(pán)期一周時(shí)間內(nèi)完成公寓30%的銷售業(yè)績(jī)；戰(zhàn)役要求：前期的客戶雖然已經(jīng)進(jìn)了門(mén)，但本階段恰是放低姿態(tài)的時(shí)機(jī)。本階段以市場(chǎng)鋪墊和消費(fèi)積壓為目的，因此本階段以VIP卡的發(fā)售為核心工作。持續(xù)性引起市場(chǎng)轟動(dòng)。高端定位策略重新定位后期客戶市場(chǎng)，在更廣的范圍內(nèi)瞄準(zhǔn)株洲政界、工業(yè)界、商界和科教文化界的成功人事和精英階層。再次，品牌是唯一的，傷其十指不如斷其一指，某一階段只能其中力量宣傳某一部分產(chǎn)品，避免消費(fèi)者對(duì)概念的混淆。月。經(jīng)濟(jì)學(xué)的計(jì)算方式：權(quán)重比較法經(jīng)調(diào)查，市場(chǎng)在售可比較物業(yè)，有以下三個(gè)項(xiàng)目，即福鑫大廈、中商廣場(chǎng)、金輪廣場(chǎng)。投資者的位置，根據(jù)不同的特點(diǎn)，可以分為以下的四類：216。 主要考慮投資的回報(bào)率；216。 高收入使其有足夠的資金用于投資。 有一定社會(huì)地位本地企事業(yè)單位高收入職工216。 專業(yè)技術(shù)行業(yè)的高收入人士；216。鋒尚國(guó)際、漢華萬(wàn)象城公寓、寫(xiě)字樓案名：百貨、地下商城、高檔公寓、精品寫(xiě)字樓、影城等產(chǎn)品組合！萬(wàn)象城的名字符合項(xiàng)目包羅萬(wàn)象的產(chǎn)品組合！故從該角度出發(fā)，在項(xiàng)目統(tǒng)一概念形象的前提下，項(xiàng)目公寓、寫(xiě)字樓案名可考慮延續(xù)萬(wàn)象城案名，而僅加后綴以與商業(yè)區(qū)分。 中小戶型住宅以投資性需求位置，而且主要集中在交通便利，位置優(yōu)越，配套完善的區(qū)域集中，中大戶型開(kāi)始向新區(qū)和城郊集中；216。216。 株洲的房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)的支撐特別是第二產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢(shì)支撐及第三產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)力拉動(dòng)下，市場(chǎng)廣闊，但受宏觀政策影響，外來(lái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，以及本土品牌地產(chǎn)商的崛起，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈！216。％，％。其中，商品住房成交399套，成交均價(jià)2907元/㎡，較上一周稍有回落。這里擁有許多較高檔次的樓盤(pán)，住宅房地產(chǎn)銷售約占全市的50%，供銷兩旺形成發(fā)達(dá)的第三產(chǎn)業(yè)使得河西區(qū)在“四個(gè)行政區(qū)”中異常醒目，是名副其實(shí)的居住中心。株洲——建設(shè)以現(xiàn)代工業(yè)文明為特征的生態(tài)宜居城市?！蓖跏硎?，中國(guó)的問(wèn)題并不相同。上世紀(jì)90年代初，日本房地產(chǎn)泡沫破滅，以及最近的迪拜地產(chǎn)危機(jī)，都是前車之鑒。房?jī)r(jià)高漲成為今年年底最熱門(mén)的話題之一，中國(guó)指數(shù)研究院最新報(bào)告指出，11月，北京商品住宅成交均價(jià)為17509元/平方米，%，達(dá)到歷史最高水平。同時(shí)，中國(guó)是全球經(jīng)濟(jì)最具活力的國(guó)家之一，受惠于特殊的人口結(jié)構(gòu)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)紅利，家庭財(cái)富的積累也為住房市場(chǎng)的需求提供了支撐。宏觀政策潛在威脅：一系列宏觀調(diào)控政策后政府可能還有后續(xù)動(dòng)作，這樣會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)形成“綜合打擊”。但與此同時(shí)，要采取措施抑制投機(jī)。四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。 09年12月14日國(guó)四條頒布一要增加普通商品住房的有效供給。國(guó)際商業(yè)城全程營(yíng)銷策略報(bào)告第一部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析一、國(guó)家宏觀政策焦點(diǎn)透視營(yíng)業(yè)稅征收2009年12月9日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年?！斑@一政策對(duì)資金充裕的公司影響有限，對(duì)勢(shì)力弱的小房產(chǎn)公司會(huì)有打擊。三要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。第一件事情就是要加大保障性住房建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)的改造?！獪丶覍毝追渴赘俄?0%《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》明確規(guī)定二套房貸款首付款比例不得低于40%。但是，相關(guān)政策的陸續(xù)出臺(tái)，其目的都是一個(gè)：促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展！二、宏觀市場(chǎng)熱點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì) 人口研究結(jié)果顯示，20002020年，其中93%為新遷入人口，按戶均80平米計(jì)算，需要新增住宅在100億平米以上。 三、行業(yè)領(lǐng)袖觀點(diǎn)王石：一線城市房?jī)r(jià)有泡沫！樓市經(jīng)歷了房?jī)r(jià)高速上漲的一年，部分城市今年房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)50%，面對(duì)樓市又一次出現(xiàn)的普漲行情，王石表示擔(dān)心。對(duì)于國(guó)內(nèi)樓價(jià)超過(guò)普遍預(yù)期的上漲走勢(shì)，王石表示擔(dān)心。從全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，危機(jī)現(xiàn)在已經(jīng)到了底谷，而且有復(fù)蘇的跡象。金融危機(jī)到來(lái)后，隨著中國(guó)推出刺激政策和寬松貨幣政策，這使得房地產(chǎn)商的日子又全部好過(guò)了。株洲市政府已經(jīng)加大湘江株洲段及四港治理力度，加快湘江防洪景觀道路市區(qū)段建設(shè)，把湘江生態(tài)風(fēng)光帶建成集防洪、景觀、交通、休閑為一體的功能性項(xiàng)目。在寬松的貨幣政策和一系列救市政策刺激下，09年的房地產(chǎn)經(jīng)歷短暫下跌后快速反彈，“以一條長(zhǎng)長(zhǎng)的上揚(yáng)曲線高位收尾，彰顯出調(diào)控政策主導(dǎo)下的超預(yù)期表現(xiàn)。金色陽(yáng)光預(yù)計(jì)售價(jià)在3800元/㎡—4300元/㎡。216。216。 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，株洲消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的核心關(guān)注點(diǎn)除價(jià)格外，在于項(xiàng)目規(guī)劃及戶型結(jié)構(gòu)。二、項(xiàng)目SWOT分析對(duì)項(xiàng)目分析有利于全面掌握項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)、以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的利好機(jī)遇和潛在威脅，正確的指導(dǎo)策劃和執(zhí)行工作，對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行突出并加以放大，對(duì)項(xiàng)目的劣勢(shì)進(jìn)行規(guī)避并一一化解，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇加以利用和提升，對(duì)項(xiàng)目將要面臨的競(jìng)爭(zhēng)威脅提前制定應(yīng)對(duì)策略！優(yōu)勢(shì)（Strength）優(yōu) 勢(shì)放大手 段位于城市CBD核心，臨建設(shè)路主干道，地理位置優(yōu)越項(xiàng)目地段價(jià)值空間大，具備挖掘最大商業(yè)利潤(rùn)的基礎(chǔ)臨近市交通樞紐火車站合理利用交通優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大增加項(xiàng)目附加價(jià)值城市中心地稀缺塊（可供開(kāi)發(fā)地塊數(shù)量有限）升值潛力大，在營(yíng)銷過(guò)程中放大此優(yōu)勢(shì)突出賣點(diǎn)城市公共配套設(shè)施逐完善，城心資源優(yōu)勢(shì)將得到進(jìn)一步的放大公寓、寫(xiě)字樓配套設(shè)施完全，使用價(jià)值。銀都公寓、寫(xiě)字樓不與商業(yè)部分統(tǒng)一案名，則建議如下：公 寓：漢華面對(duì)浩瀚的茫茫人流！商機(jī)蘊(yùn)藏！高增長(zhǎng)、高投資匯報(bào)的城市核心CBD物業(yè)一直是人們竟相追求的目標(biāo)！同時(shí)也是企業(yè)形象與實(shí)力的象征！三、項(xiàng)目形象定位城市在變 中心永恒突顯項(xiàng)目所處城市CBD地段的核心優(yōu)勢(shì)！變與不變的對(duì)比，給客戶營(yíng)造一種保值、增值的直覺(jué)觀感！形象主題核心廣告語(yǔ)的精練與震撼，在第一印象即給客戶以品質(zhì)感覺(jué)！四、項(xiàng)目客戶定位（一）公寓寫(xiě)字樓客戶定位項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶為：216。 經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)，對(duì)價(jià)格不是很敏感；216。 個(gè)人月收入在8000元以上；216。 談判周期較長(zhǎng)；216。（2）、買后等價(jià)格上漲再度出售賺取差價(jià)的炒作者此類購(gòu)買者比例較少，多為資金實(shí)力和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較強(qiáng)的專業(yè)炒作者。根據(jù)我司對(duì)市場(chǎng)竟?fàn)帢潜P(pán)和株洲房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，我們運(yùn)用科學(xué)的計(jì)算方法權(quán)重比較法計(jì)算如下：我司根據(jù)對(duì)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)主要在售樓盤(pán)的考查，通過(guò)綜合比較分析，建議塔樓定價(jià)均價(jià)為：4800元/平方米（非折后價(jià)）。預(yù)計(jì)遠(yuǎn)期較理想租賃價(jià)格，保證收益。國(guó)際商業(yè)城項(xiàng)目實(shí)際分為兩大部分：一是負(fù)一層地下商城的經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)售；二是塔樓產(chǎn)品的發(fā)售。3）、在第一階段媒體的立體推廣之后，借助不斷的活動(dòng)事件營(yíng)銷，制造塔樓的持續(xù)性市場(chǎng)銷售高潮。搶購(gòu)熱烈，頻繁、小步快調(diào)價(jià)格體系全面掌握、吊起來(lái)，一切盡在掌握，合理地通過(guò)調(diào)價(jià)向市場(chǎng)廣而告之，來(lái)引導(dǎo)銷售，有計(jì)劃地在達(dá)到預(yù)定銷售目標(biāo)時(shí)調(diào)整銷售價(jià)格。二、地產(chǎn)36計(jì)之“漢華?國(guó)際商業(yè)城”攻略篇營(yíng)銷綜述根據(jù)株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的實(shí)際情況，結(jié)合項(xiàng)目工程、推廣，我司認(rèn)為項(xiàng)目營(yíng)銷推廣工作的重要矛盾是——公寓寫(xiě)字樓，而商業(yè)的銷售只是順帶的結(jié)果。增加客戶壓力，為開(kāi)盤(pán)做準(zhǔn)備。國(guó)際公寓，重筆抒寫(xiě)株洲城市CBD投資價(jià)值！媒體組合2個(gè)彩色整版報(bào)紙2篇軟硬結(jié)合新聞報(bào)道（開(kāi)盤(pán)后）開(kāi)盤(pán)活動(dòng)組織——租賃酒店或高爾夫會(huì)所用以做為開(kāi)盤(pán)活動(dòng)場(chǎng)地項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)電視廣告，新聞爆銷為主線；電臺(tái)整點(diǎn)時(shí)段理念廣告（三）、第三戰(zhàn)役：趁火打劫（項(xiàng)目持銷階段）戰(zhàn)役時(shí)間：2010年6月——7月中；戰(zhàn)役參與：媒體宣傳重點(diǎn)表現(xiàn)開(kāi)盤(pán)的火暴場(chǎng)面，激發(fā)客戶羊群心理，同時(shí)拋出一些新奇的營(yíng)銷、宣傳技巧，制造噱頭，使本階段呈現(xiàn)激烈而繽紛的場(chǎng)面；戰(zhàn)役目標(biāo)：達(dá)到400套以上的排號(hào)目標(biāo)；戰(zhàn)役要求：在充分市場(chǎng)轟動(dòng)的條件下，本階段項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)應(yīng)采取高姿態(tài)，力求營(yíng)造“受追捧”的表現(xiàn)。戰(zhàn)役參與：項(xiàng)目銷售進(jìn)入全面強(qiáng)銷期，而自項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)熱銷以來(lái)，在活動(dòng)事件營(yíng)銷的刺激下，銷售在持續(xù)2個(gè)月的火爆后，必然將出現(xiàn)一段時(shí)間的回落，同時(shí)，炎熱的天氣也將阻擋人們投資的熱情，銷售步入傳統(tǒng)銷售淡季！在此時(shí)機(jī)，需要新的熱點(diǎn)以刺激市場(chǎng)，避免“審美疲勞”狀態(tài)的出現(xiàn)。“城市價(jià)值的變革”——可考慮結(jié)合百貨商場(chǎng)的前期造勢(shì)一起舉辦活動(dòng)（五）、第五戰(zhàn)役：拋磚引玉與連環(huán)計(jì)（強(qiáng)銷第二階段）戰(zhàn)役時(shí)間：2010年11月——12月；戰(zhàn)役參與：本段期間借助房交會(huì)的舉辦，也是房地產(chǎn)的銷售旺季，把握本階段，是項(xiàng)目達(dá)成銷售目標(biāo)“畢其功于一役”的關(guān)鍵時(shí)期。戶外廣告階段性優(yōu)惠主題內(nèi)容。項(xiàng)目營(yíng)銷工作內(nèi)容活動(dòng)公關(guān)組織各項(xiàng)目工作的總結(jié)工作要點(diǎn)通過(guò)活動(dòng)最后攻擊新客戶，以最大優(yōu)惠促進(jìn)銷售完成以硬性廣告宣傳為主提升開(kāi)發(fā)商品牌形象總結(jié)全部工作宣傳推廣宣傳內(nèi)容