某地產(chǎn)20xx年深圳龍城國(guó)際2期整體推廣方式-免費(fèi)閱讀
【正文】 結(jié)合奧運(yùn)會(huì)和教育，以活動(dòng)為主結(jié)合促銷 持續(xù)熱銷期 媒體推廣 持續(xù)熱銷期 媒介 要求 短信 每周 1－ 2次， 1530萬條 戶外牌 根據(jù)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)更新內(nèi)容。 工程配合 年后整體策略 外立面展示 8棟 9棟 10棟 3月初 15層以上展示 17層以上展示 —— 4月初 6層以上展示 8層以上展示 16層以上展示 5月初 1層立面展示 1層立面展示 8層以上展示 6月初 —— —— 2層立面展示 亮劍 明線 —— 推廣主題 ：名校都心，大隱于市 啟動(dòng)強(qiáng)銷期 ?推廣渠道 ：進(jìn)一步挖掘高效的銷售及推廣渠道，增加上門量，促進(jìn)成交； ?內(nèi)部渠道 ：在中原龍崗中心城二三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)介互動(dòng)的基礎(chǔ)上，將范圍擴(kuò)大至全深圳，進(jìn)行更大規(guī)模、更深入的轉(zhuǎn)介互動(dòng)； ?活動(dòng)主線 ：以事件性營(yíng)銷活動(dòng)引爆市場(chǎng)，主題性系列活動(dòng)為主線，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)包裝，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛，宣傳項(xiàng)目賣點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)，同時(shí)維系老客戶老業(yè)主資源，并進(jìn)行深入互動(dòng)； ?客戶資源 ：進(jìn)一步擴(kuò)大利用中原二級(jí)市場(chǎng)客戶資源； ?現(xiàn)場(chǎng)逼定 ：銷售現(xiàn)場(chǎng)流線、口徑及戰(zhàn)術(shù)配合。 價(jià)格策略 年后整體策略 總體實(shí)行平開高走策略； 以銷養(yǎng)營(yíng)： 在保證整體實(shí)收價(jià)格的基礎(chǔ)上，分出部分因價(jià)格調(diào)整而增加的收入用作營(yíng)銷推廣費(fèi)用，以促進(jìn)快速銷售； 價(jià)格調(diào)整安排 ?第一次調(diào)整 ： 在重新啟動(dòng)階段進(jìn)行價(jià)格上調(diào)，以增強(qiáng)市場(chǎng)信心，逼定前期客戶，增加銷售收入； ?第二次調(diào)整 ： 銷售率達(dá)到 50%左右時(shí)，根據(jù)已售單位情況，進(jìn)行剩余單位價(jià)格調(diào)整，完善價(jià)格體系，使價(jià)格更為合理，同時(shí)上調(diào)整體均價(jià)； ?第三次調(diào)整 ： 銷售率達(dá)到 7075%，進(jìn)行第二次價(jià)格內(nèi)部調(diào)整，完善價(jià)格體系，使價(jià)格更為合理，同時(shí)上調(diào)整體均價(jià)； ?第四次調(diào)整 ： 銷售率達(dá)到 8590%，銷售已進(jìn)入尾盤階段，進(jìn)行第三次價(jià)格調(diào)整，以保證迅速售罄，整體價(jià)格持平或略為下調(diào)。 整體營(yíng)銷 教育價(jià)值演繹 充分挖掘教育價(jià)值，通過對(duì)教育概念的演繹，充分示本項(xiàng)目教育價(jià)值的專屬特性，借奧運(yùn)會(huì)這一有利時(shí)機(jī)，使其價(jià)值達(dá)到最大化發(fā)揮： 三維演繹 1： ?家庭教育 ：只有居家型物業(yè)，才能發(fā)揮家庭教育的最佳效果； ?名校教育 ：只有入讀名校，才能保證學(xué)校教育價(jià)值達(dá)到最優(yōu)效果； ?社會(huì)教育 ：只有名流聚集的生活型社區(qū)，才能獲得孟母三遷所期望的效果； 三維演繹 2： ?安全性 ：只有在保證上學(xué)過程安全的基礎(chǔ)上，教育才有意義，項(xiàng)目與實(shí)驗(yàn)學(xué)校門對(duì)門，不用接送，家長(zhǎng)放心安心； ?教育水平 ：龍崗區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校是公認(rèn)的龍崗區(qū)最好的學(xué)校之一，師資力量雄厚，教育水平不容置疑； ?延續(xù)性 ：幼兒園到中學(xué)，十幾年時(shí)間，不用接送。 中心城近期市場(chǎng) 成交價(jià)格分析 0202240006000800010000120221400016000180009.109.169.179.239.249.3010.110.710.810.1410.1510.2110.2210.2810.2911.412.312.912.1012.1612.241.2 天健現(xiàn)代城滿園公元盛世公園大地水岸新都錦峰森鄰徽王府天集雅苑城市峰尚中央悅城依山郡東方明珠城?進(jìn)入 10月下旬以來，各樓盤成交均價(jià)明顯呈下降趨勢(shì)，僅天健現(xiàn)代城成交價(jià)格變動(dòng)幅度較小； ?平均成交價(jià)格下降較多的項(xiàng)目（如公園大地，水岸新都，依山郡等）成交相對(duì)較好。 成交客戶分析 ?產(chǎn)品及服務(wù)的提升、規(guī)避并加以引導(dǎo)，是下階段工作的重點(diǎn)。1 二級(jí)市場(chǎng)策劃品控中心 名校都心 其它信息 主要比較對(duì)象 ? 地段對(duì)比紫薇花園 ? 價(jià)格對(duì)比公園大地 ? 戶型對(duì)比公元盛世 日常休閑方式 從多到少：購(gòu)物、喝茶、麻將、炒股、高爾夫、爬山、健身、唱 K 成交客戶分析 ?針對(duì)客戶對(duì)比對(duì)象，提煉有獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)值點(diǎn)，重塑項(xiàng)目形象； ?針對(duì)客戶喜好的休閑方式，在營(yíng)銷活動(dòng)和推廣渠道上進(jìn)行滲透。 中心城近期市場(chǎng) 總體到訪成交對(duì)比 010020030040050060070080090010009.109.169.179.239.249.3010.110.710.810.1410.1510.2110.2210.2810.2911.411.2612.212.312.912.1012.1612.1712.2312.241.2到訪量成交量?觀望期成交率明顯下降； ?到訪量與成交量走趨基本一致，即到訪量的多少直接決定成交量； 中心城近期市場(chǎng) 中心城市場(chǎng)分析結(jié)論 ?量?jī)r(jià)齊跌 ：從下半年開始，特別是 10月底以后，上門、成交量明顯委縮，成交價(jià)格明顯下降； ?逆市看質(zhì) ：在觀望期有 價(jià)格優(yōu)勢(shì) 及 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 的產(chǎn)品銷售情況相對(duì)較好，如水岸新都，公園大地和招商依山郡； ?活動(dòng)促銷 ：根據(jù)近期幾周市場(chǎng)跟蹤結(jié)果，現(xiàn)場(chǎng) 營(yíng)銷活動(dòng) 或 促銷 較多的項(xiàng)目，其銷售業(yè)績(jī)也相對(duì)較好，且促銷效果要好于其它活動(dòng)； ?客源第一 ：品牌發(fā)展商如依山郡、鴻榮源、佳兆業(yè)等品牌發(fā)展商上門量及成交量都相對(duì)較多，除品牌號(hào)召力和現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)較多之外，客戶資源是其制勝的關(guān)健。 三維綜合教育模式 整體營(yíng)銷 推廣總體思路 26 春節(jié)前后是傳統(tǒng)市場(chǎng)淡季，加之處于觀望期，實(shí)現(xiàn)快速銷售
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