【正文】 　　第三十七條 企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：　　企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)
讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或
損失?！?br />　第三十四條 企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本?！　〉谌l 除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成
本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本?！　。ㄈ┙杩钯M用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配?！　。ㄈ┲苯映杀痉?。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配?！? （最后這句話什么意思？）　?。ǘ?yīng)計入成本對象中的各項實際支出、預(yù)提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、
分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象?！　。ㄋ模┗A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑
置費、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費、危房補(bǔ)償費等。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期
售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算?！　〉诙鶙l 成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目?！　〉诙畻l 企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費用（含傭金或手續(xù)
費）不超過委托銷售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實扣除?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：　　可售面積單位工程成本=成本對象總成本247。將毛利額并入所得額怎么解釋？實際毛利與預(yù)計毛利的差額在企業(yè)所得稅報表中怎樣體
現(xiàn)？） 總局所得稅司二處，何處長回答：將毛利額計入應(yīng)納稅所得額后，再允許扣除“其對應(yīng)的營業(yè)稅金及附加和期間費用，包括符合條件的業(yè)務(wù)招待費和廣告費”。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。　?。ㄈ┎扇°y行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的
實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 （這里的發(fā)票指的是什么，包括企業(yè)開出的加蓋本企業(yè)公章的其他票據(jù)嗎？代收費用在什么時點確認(rèn)為收入，成本如何計算？）總局所得稅司二處，何處長回答：包括企業(yè)開出的各種收據(jù)，只要以企業(yè)名義收款就要納入收入；什么時候付出，再作扣除?！　〉谌龡l 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑
物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理?！　∑髽I(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。如涉及補(bǔ)價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價款。單獨作為過渡性成本對象核算
的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。分期開發(fā)的，
首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成
本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：　?。ㄒ唬┱嫉孛娣e法。同時還應(yīng)
按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費用和待攤費用進(jìn)行計量與確認(rèn)?！　?。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進(jìn)行核算。　　　　計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費用。該規(guī)
定意味著對傭金實行限額扣除，而不是全額扣除?！　∑髽I(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除?！　惏l(fā)[2009]31號文件第十條還規(guī)定，企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之
日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)?！　惏l(fā)[2009]31號文件對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅政策做出適度調(diào)整，除了企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房的，其計稅毛利率不得低于3%，延續(xù)以
往規(guī)定以外，其他未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率按下列規(guī)定進(jìn)行確定：開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%?！　?008年開始，中國新《企業(yè)所得稅法》正式實施，舊31號文件自行廢止?！　〔浑y看出，開發(fā)出品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)已經(jīng)不再按照視同銷售處理，企業(yè)需要密切關(guān)注，避免給自身增加不必要的納稅負(fù)擔(dān)?！　?，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)：　　，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)?！　≈卸惥W(wǎng)財稅專家王駿提醒有關(guān)納稅人還是需要對代收代繳款項開票流程進(jìn)行必要籌劃，畢竟開票還要涉及營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅。不過國稅發(fā)[2009]31號文件第三條依然存在
缺陷，就是沒有規(guī)定土地開發(fā)的完工條件?！　　　惏l(fā)[2009]31號第二條規(guī)定，本辦法適用于中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物
、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品?！　　　惏l(fā)[2009]31號文件第五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟(jì)利益。付款方提前付款則實
際付款日確認(rèn)收入，已經(jīng)突破了《企業(yè)所得稅法實施條例》的規(guī)定，事實上實施條例第23條根本沒有任何允許財政部、國家稅務(wù)總局對分期收款業(yè)務(wù)進(jìn)行特殊規(guī)定的授權(quán)，其合理
性還需要進(jìn)一步論證?！　　　惏l(fā)[2009]31號文件第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性
資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)?！　≡缭?006年3月6日，國家稅務(wù)總局印發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號），將此前規(guī)定的“開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入應(yīng)按不低于15%的預(yù)
計營業(yè)利潤率繳納企業(yè)所得稅”調(diào)整為，經(jīng)濟(jì)適用房項目預(yù)售收入的預(yù)計計稅毛利率不得低于3%，非經(jīng)濟(jì)適用房項目按不同區(qū)域確定預(yù)售收入的預(yù)計計稅毛利率，其中，省會城市
和計劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于20％，地及地級市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于15％，其他地區(qū)不得低于10％。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對該政策普遍不滿，關(guān)鍵就是很多開發(fā)商都埋怨計稅利
潤率水平過高。開發(fā)產(chǎn)品完工后，
企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得
額?！　惏l(fā)[2009]31號文件第十四條規(guī)定，已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?！　　　惏l(fā)[2009]31號文件第十九條規(guī)定，企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保金
）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當(dāng)期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除?！　惏l(fā)[2009]31號文件第二十二條規(guī)定，企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除?！　。ǘ┓诸悮w集原則。　?。?quán)益區(qū)分原則。　　。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦
公費、水電費、勞動保護(hù)費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除?！　。ǘ┙ㄖ娣e法。　　企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生
時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照
法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。　　　　企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：　?。春献鳌⒑腺Y方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的
計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)