【正文】 平方米）核心區(qū)清林苑逸成東苑太月園物業(yè)管理公司2學(xué)知軒北京祺洋物業(yè)管理公司清楓華景園北京華清物業(yè)公司學(xué)府園富潤(rùn)家園中房集團(tuán)深圳昊岳物業(yè)管理公司文城*杰座澳景花庭北京華清物業(yè)公司倚林家園中海物業(yè)澳林park林萃物業(yè)公司澳立國(guó)際首佳物業(yè)公司融域北京合佳物業(yè)管理公司外圍區(qū)紫城北京盛德物業(yè)管理有限公司力度家園北京世紀(jì)博雅物業(yè)管理公司燕清*源北京華泰龍安物業(yè)管理公司清河新城清上園天恒瑞海物業(yè)管理公上地佳園北京實(shí)創(chuàng)物業(yè)公司23號(hào)樓（尚品）永泰園(新地標(biāo)）北京泰華物業(yè)管理公司藍(lán)色澳林盛興物業(yè)公司216。建議本項(xiàng)目選用電梯上也以中外合資品牌電梯作為首選。 采暖方式從供暖方式來(lái)看，大部分項(xiàng)目仍舊采用傳統(tǒng)的市政集中供暖，從區(qū)域情況來(lái)看，目前核心區(qū)域市政管線建設(shè)已經(jīng)日趨完善，多數(shù)項(xiàng)目采用集中供暖的形式。門(mén)禁系統(tǒng)。購(gòu)買(mǎi)高檔項(xiàng)目的客群，擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，購(gòu)房一般為2次置業(yè)或多次置業(yè)。2居室面積在90138平米，3居室面積在120220平米，而23居合計(jì)比例基本占到了總體的7080%，根據(jù)項(xiàng)目具體情況不同，或側(cè)重于2居，或側(cè)重于3居，但總之是側(cè)重于中等偏大的戶(hù)型。購(gòu)買(mǎi)中低檔項(xiàng)目的客戶(hù)，總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)。清楓華景園72008000平米水景與綠地富潤(rùn)家園6100無(wú)從統(tǒng)計(jì)可以看出，中高端項(xiàng)目大部分都聘請(qǐng)了知名的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行園林景觀的設(shè)計(jì)。懿品閣7500無(wú)藍(lán)色澳林65004000平方米中央花園，鋪設(shè)多種植被，規(guī)劃四季小品，80米超寬樓間距。獨(dú)有的立體綠化空間的設(shè)計(jì)，類(lèi)型多樣的長(zhǎng)綠植物終年讓綠色圍繞在您身邊，更兼社區(qū)地處圓明園景區(qū)，優(yōu)良的空氣指數(shù)。倚林家園在區(qū)域中為高檔居住項(xiàng)目，每一期的規(guī)劃都體現(xiàn)出尊貴和舒適，臨近國(guó)家森林公園的townhouse項(xiàng)目在周邊區(qū)域并不多見(jiàn)，簡(jiǎn)潔大方的外立面、多方面的智能化配套，使倚林家園銷(xiāo)售一路暢通。一期是18棟四層半的Cityhouse為傳統(tǒng)的正南正北朝向。圍合、陣列相結(jié)合，在秩序中尋求變化。位于B區(qū)東北角和東南角的B1和B4號(hào)樓則以休閑中心為中心形成了對(duì)稱(chēng)的“L”形布局的圍合空間。小區(qū)人車(chē)分流，地下1100個(gè)車(chē)位懿品閣7500樓體外立面采用斷橋隔熱鋁合金、大幅安全落地玻璃。不過(guò)隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，以及開(kāi)發(fā)商的日趨成熟，中低檔項(xiàng)目在日后的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，也應(yīng)適當(dāng)推陳出新，力求提高項(xiàng)目性?xún)r(jià)比，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。戶(hù)型為一居、兩居、三居的實(shí)用型戶(hù)型。樣本分類(lèi)表項(xiàng)目類(lèi)型項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）高檔項(xiàng)目倚林家園8800融域9000文津國(guó)際13000中高檔項(xiàng)目澳景花庭7000澳林park6200澳立國(guó)際7480紫城6400上地佳園7000懿品閣7800藍(lán)色澳林6500清林苑6350逸成東苑6400學(xué)知軒6300清風(fēng)華景園7500富潤(rùn)家園6100文城*杰座中低檔項(xiàng)目力度家園5800燕清*源5700清河新城6000（預(yù)計(jì)）清上園5700永泰園(新地標(biāo)）5500高巢5300學(xué)府園5500華清嘉園5800為了及時(shí)準(zhǔn)確把握市場(chǎng)變化，正確反映市場(chǎng)供需特點(diǎn)，在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)及戶(hù)型分析時(shí)，我們采用項(xiàng)目類(lèi)型分類(lèi)比較法，通過(guò)分析不同檔次樣本的特征，從而達(dá)到對(duì)同檔次物業(yè)的指導(dǎo)作用。中關(guān)村區(qū)域的華清嘉園，30萬(wàn)體量已經(jīng)銷(xiāo)售完畢，文津國(guó)際作為高檔公寓項(xiàng)目，規(guī)模不大，但是價(jià)格超過(guò)倚林家園的連排疊拚。區(qū)域選中項(xiàng)目供應(yīng)量列表區(qū)域物業(yè)名稱(chēng)占地面積總建筑面積（萬(wàn)平方米）項(xiàng)目容積率外圍區(qū)（12個(gè)）紫城力度家園燕清*源清河新城803清上園上地佳園232永泰園(新地標(biāo)）15藍(lán)色澳林2高巢懿品閣4華清嘉園30文津國(guó)際總計(jì)————從上表可以看出。區(qū)域選中項(xiàng)目在售面積列表區(qū)域物業(yè)名稱(chēng)目前在售面積（平方米）核心區(qū)（12個(gè)）清林苑——逸成東苑——學(xué)知軒——清楓華景園15400學(xué)府園——富潤(rùn)家園——文城*杰座94000澳景花庭210000倚林家園16000澳林park56000澳立國(guó)際2200融域163000合計(jì)——556600目前核心區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)需求相對(duì)比較旺盛，各級(jí)市場(chǎng)對(duì)于中檔產(chǎn)品需求相對(duì)集中，個(gè)別樓盤(pán)項(xiàng)目上市到售罄時(shí)間較短（如：逸成東苑）。區(qū)域選中項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積規(guī)模比例圖通過(guò)以上統(tǒng)計(jì)我們可以看出，核心區(qū)內(nèi)以5萬(wàn)平方米以下的小規(guī)模項(xiàng)目為主，同時(shí)兼有515萬(wàn)平方米的中等項(xiàng)目。分析的內(nèi)容：首先分析區(qū)域市場(chǎng)的供應(yīng)量現(xiàn)狀和未來(lái)供應(yīng)量情況；然后從規(guī)劃、配套、戶(hù)型、裝修、物業(yè)管理等方面對(duì)本區(qū)域現(xiàn)有住宅產(chǎn)品進(jìn)行分析；再分析區(qū)域項(xiàng)目的價(jià)格和銷(xiāo)售情況；最后對(duì)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品或營(yíng)銷(xiāo)比較成功的項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)。北京同創(chuàng)嘉業(yè)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司200091清楓華景園海淀區(qū)林業(yè)大學(xué)北路北京華清投資有限公司 區(qū)域共性 本項(xiàng)目緊鄰八大高校，周邊人群文化層次較高，文化氛圍濃郁，歷史悠久、自然環(huán)境優(yōu)越，購(gòu)房者看中的是這里的文化氣質(zhì)和健康環(huán)境。216。所以，預(yù)計(jì)2005年北京購(gòu)房群體中外地及外籍人士的比例將有所上升。而由于拿地的難度更大，有土地的開(kāi)發(fā)商將在產(chǎn)品方面多下功夫，走精品路線，這些因素都將導(dǎo)致綜合成本加大。按照正常的開(kāi)發(fā)周期，這些項(xiàng)目經(jīng)過(guò)04年一系列的手續(xù)審批，規(guī)劃擬定等等，預(yù)計(jì)在05年將會(huì)出現(xiàn)大量上市，集中爆發(fā)的局面。崇文、西城和宣武由于區(qū)域的位置、土地的稀有使得均價(jià)較高，而順義則由于別墅等低密度產(chǎn)品的影響使得均價(jià)在8000元以上，海淀由于西山腳下的幾個(gè)別墅項(xiàng)目而帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)的均價(jià)。％、％、％，％，達(dá)到7年來(lái)最高，全年商品房銷(xiāo)售價(jià)格呈逐季上升之勢(shì)。 交通四﹑五環(huán)路作為環(huán)城快速路，作用自不必說(shuō)，北苑路作為一條城市主干道，也在北京北部地區(qū)發(fā)揮著重要的作用。如何使房子更加人性化與智能化，是今后產(chǎn)品的主流趨勢(shì)，也是了今后房屋建造的發(fā)展理念與趨勢(shì)。存量房交易量進(jìn)一步擴(kuò)大。 總體銷(xiāo)售情況房地產(chǎn)業(yè)保持較快發(fā)展。以往的房地產(chǎn)一手樓盤(pán)銷(xiāo)售，以坐銷(xiāo)為主，往往是業(yè)務(wù)員在售樓處等顧客上門(mén)。關(guān)注價(jià)格因素，在購(gòu)房時(shí)更注重一些住房基本功能的實(shí)現(xiàn)，由于經(jīng)濟(jì)承受能力的限制，對(duì)于較奢侈的配置相對(duì)有所舍棄。他們對(duì)于房產(chǎn)的消費(fèi)也在一定程度上支撐了北京整體的住宅市場(chǎng)需求。該項(xiàng)目采用了具有異國(guó)情調(diào)的建筑風(fēng)格，而以瀛海名居為代表的項(xiàng)目的出現(xiàn)使亦莊二次置業(yè)者得到放量。但是在2004年，亦莊出現(xiàn)了向復(fù)合性、多元化發(fā)展的趨勢(shì)，一系列總部辦公及商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)。長(zhǎng)安明珠、蘭德華庭、中國(guó)房子、永達(dá)逸家、水岸芳園等在內(nèi)，建筑面積之和接近100萬(wàn)平方米。西山腳下目前大約有200萬(wàn)平方米的豪宅項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，目前在售的別墅項(xiàng)目有西山美墅館、御墅臨楓、湯泉藝墅、西山美廬、香山甲第等，這些別墅項(xiàng)目的集中放量，共同掀起了西山“城市別墅”的市場(chǎng)熱潮。朝陽(yáng)公園以東四環(huán)逐漸開(kāi)始放量。從新盤(pán)個(gè)數(shù)來(lái)看，第一位是朝陽(yáng)，共有51個(gè)新盤(pán)；第二位是豐臺(tái)，共有18個(gè)新盤(pán)；第三位是海淀，共計(jì)18個(gè)新盤(pán)；第四位是通州，共計(jì)15個(gè)新盤(pán)。為迎接奧運(yùn)，北京進(jìn)行了以危舊房改造為代表的大規(guī)模城市改造。隨著奧林匹克公園的建設(shè)，北京將在市區(qū)北部將形成一個(gè)集體育、文化、會(huì)展、休閑于一體的全新的城市功能區(qū)，并將在城市結(jié)構(gòu)上形成新的以?shī)W林匹克公園、中關(guān)村科技園區(qū)、ＣＢＤ商務(wù)中心區(qū)三大城市功能區(qū)為主的布局結(jié)構(gòu)，這種城市布局將改變整個(gè)北京原有城市布局，目前，ＣＢＤ和中關(guān)村已初具雛形，建設(shè)正如火如荼地進(jìn)行。另外三個(gè)區(qū)域包括：西部社區(qū)，有9個(gè)場(chǎng)館，其中新建五棵松文化體育中心，賽后將成為市區(qū)西南部群眾文體活動(dòng)場(chǎng)所。在北京32個(gè)比賽場(chǎng)館中，新建19個(gè)(含6個(gè)臨時(shí)賽場(chǎng))，改擴(kuò)建13個(gè)。城市楔形綠地建設(shè)進(jìn)入前期準(zhǔn)備階段。6座交通樞紐建設(shè)按計(jì)劃進(jìn)行，其中，動(dòng)物園交通樞紐已經(jīng)啟用，進(jìn)入試運(yùn)行階段；六里橋綜合客運(yùn)樞紐基本具備試運(yùn)營(yíng)條件；馬駒橋一級(jí)貨運(yùn)樞紐年底已報(bào)竣工。確需出售的，可以不高于購(gòu)買(mǎi)時(shí)的單價(jià)出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭或由政府相關(guān)部門(mén)收購(gòu)?！簟蛾P(guān)于建立經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)資格公示制度的通知》執(zhí)行時(shí)間：2004年1月10日《通知》所規(guī)定的購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行申請(qǐng)、審批、公示制度。其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，中長(zhǎng)期上調(diào)幅度大于短期?！簟蛾P(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策協(xié)調(diào)配合控制信貸風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》執(zhí)行時(shí)間：2004年4月30日為進(jìn)一步加強(qiáng)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策協(xié)調(diào)配合，控制信貸風(fēng)險(xiǎn)，從而控制由于固定資產(chǎn)投資的過(guò)熱而導(dǎo)致的房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)。全面推行經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓的招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌制度和土地儲(chǔ)備制度。其中，%；，%；，%。 中國(guó)管理資訊網(wǎng)目 錄1．宏觀市場(chǎng)概述 1 1 2 7 8 11 14 16 19 21 22 22 26 32 57 643．客群特征分析 69調(diào)研項(xiàng)目客群特征分析 69 69 69 71 80、平穩(wěn)、快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)方興未艾 80，商品房市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺 80： 81： 8286 中國(guó)管理資訊網(wǎng)1．宏觀市場(chǎng)概述2004年，全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)。2004年，可以說(shuō)是北京房地產(chǎn)界的政策年，在這一年里，各項(xiàng)政策頻出，給行業(yè)和市場(chǎng)帶來(lái)了一定的影響。改革土地征用制度和安置補(bǔ)償辦法，保護(hù)失地農(nóng)民利益。◆《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》執(zhí)行時(shí)間：2004年9月21日新政對(duì)全國(guó)所有的商業(yè)銀行如何進(jìn)行土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理提出了要求，而其中對(duì)個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)的控制更是重中之重?！簟蛾P(guān)于業(yè)主大會(huì)招標(biāo)有關(guān)問(wèn)題的意見(jiàn)》執(zhí)行時(shí)間：2004年3月2日指導(dǎo)和規(guī)范了業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)的行為。申請(qǐng)人將在北京建設(shè)網(wǎng)上被公示，公示期為10個(gè)工作日，公示期滿(mǎn)未被舉報(bào)的，批準(zhǔn)其購(gòu)買(mǎi)資格，嚴(yán)格了經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買(mǎi)條件、程序，并且提高了利用經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行投資、投機(jī)，甚至是炒作的門(mén)檻。出售家庭如符合條件可再購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房。綠化美化步伐加快。城近郊區(qū)新增綠地面積848公頃，其中新增大型綠地20余處，共117公頃。此外，還要改造59個(gè)訓(xùn)練場(chǎng)館及配套建設(shè)殘奧會(huì)專(zhuān)用設(shè)施。大學(xué)區(qū)，安排首都體育館等4個(gè)場(chǎng)館，賽后成為大學(xué)及社區(qū)文化體育活動(dòng)的場(chǎng)所。ＣＢＤ以商務(wù)為主，中關(guān)村以高科技為主，而奧林匹克公園中心區(qū)則是集體育、文化、會(huì)展、休閑等為一體。這些改造每年為北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了大量的建設(shè)用地，為房地產(chǎn)行業(yè)提供了最為重要的生產(chǎn)資料——土地，在根本上促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展。由各區(qū)縣的供應(yīng)情況，我們可以看出以下幾點(diǎn)：第一，朝陽(yáng)區(qū)依然是新增供應(yīng)量最多的大戶(hù)，這其中的主要原因是朝陽(yáng)區(qū)本身所管轄的面積大，且位于房地產(chǎn)發(fā)展速度比較快的東部區(qū)域，而且很長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)朝陽(yáng)區(qū)的供應(yīng)量都位居各區(qū)縣之首。從北往南有首創(chuàng)陽(yáng)光總建筑面積70萬(wàn)平方米的高檔公寓陽(yáng)光上東，太合地產(chǎn)的東山墅，以及國(guó)興觀湖國(guó)際。包括目前正在運(yùn)作的幾個(gè)大盤(pán)在內(nèi)，玉泉路兩側(cè)是目前北京大盤(pán)最集中的區(qū)域。玉泉路一帶商品房集中放量，主要得益于附近“西奧運(yùn)中心”規(guī)劃的實(shí)施。同時(shí)一批高端住宅項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)及熱銷(xiāo)也給亦莊發(fā)展5年后的居住升級(jí)提供了機(jī)會(huì)。從總體上說(shuō),北京房地產(chǎn)的快速發(fā)展還將保持一段時(shí)期，北京住宅建設(shè)仍有較大需求空間。根據(jù)市場(chǎng)的不斷細(xì)分，各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的需求特征也不盡相同，主要可以分為以下三類(lèi)：在購(gòu)房時(shí)注重產(chǎn)品的檔次與品位，偏好環(huán)境高雅、設(shè)施高檔、小區(qū)綠化環(huán)境好的社區(qū)，對(duì)于價(jià)格有較大的承受能力。這一類(lèi)型的消費(fèi)者平均年齡在三類(lèi)人中是最高的，其個(gè)人年收入和家庭年收入較低，絕大多數(shù)人沒(méi)有汽車(chē)。但是隨著競(jìng)爭(zhēng)的激烈，這種單純的“請(qǐng)進(jìn)來(lái)”的方式，已經(jīng)不能適應(yīng)市場(chǎng)的需要。%。%%。216。此外，軌道交通是本區(qū)域的另一大優(yōu)勢(shì)，地鐵13號(hào)線以及在建的地鐵5號(hào)線，為居民出行提供了極大的方便。 在北京房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)構(gòu)成中，％％。均價(jià)在60008000元/平方米的區(qū)域有三個(gè)，分別為昌平、朝陽(yáng)和通州，在這三個(gè)區(qū)縣里，朝陽(yáng)由于需求的旺盛，使得區(qū)域整體的均價(jià)達(dá)到7000元/平方米左右，昌平由于傳統(tǒng)別墅區(qū)的帶動(dòng)，區(qū)域均價(jià)在7800元/平方米左右，而通縣由于區(qū)域整體環(huán)境的飛速發(fā)展，物業(yè)類(lèi)型也由單一的普通住宅轉(zhuǎn)向以普通住宅為主兼有別墅與公寓產(chǎn)品的區(qū)域，從而提高了整體區(qū)域的均價(jià)。這些過(guò)關(guān)項(xiàng)目將成為2005年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主導(dǎo)項(xiàng)目，引導(dǎo)市場(chǎng)新格局。也就是說(shuō)，土地成本的上升，房屋建造質(zhì)量和成本的上升，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的上升等等，都從一個(gè)方面決定了房?jī)r(jià)上升不可逆轉(zhuǎn)。：關(guān)于區(qū)域市場(chǎng)界定方法，中原的做法是考慮房地產(chǎn)需求的區(qū)域性和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的區(qū)域性，根據(jù)項(xiàng)目所在地理位置，選定以項(xiàng)目位置為中心一定范圍內(nèi)的區(qū)域?yàn)樵擁?xiàng)目的區(qū)域市場(chǎng)；在分析樣本方面主要選擇區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)具有相同類(lèi)型產(chǎn)品的房地產(chǎn)在售項(xiàng)目。 核心輻射原則根據(jù)地塊的地理位置，我們確定周邊輻射5公里的范圍均為本案的可選調(diào)研區(qū)域，核心區(qū)的定位依據(jù)主要是基于此項(xiàng)原則。在界定調(diào)研區(qū)域時(shí)，與本區(qū)域共性較大的區(qū)域均成為我們主要的調(diào)研對(duì)象。2004518學(xué)府園海淀區(qū)學(xué)院路37號(hào)北京燕鑫隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2