【正文】 項目原股東計劃將項目整體股權(quán)轉(zhuǎn)讓或保留小部分股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價格為樓面價1100元/平方米，（209336369元）。該項目物業(yè)類型包括商業(yè)、住宅兩部分，總建筑面積92200平方米，其中商業(yè)37200平方米，住宅55000平方米。l 2010年海底隧道和跨海大橋的開通，會拉近經(jīng)開區(qū)同市中心的距離，屆時從海底隧道東側(cè)到市中心的市南區(qū)團島僅需不到10分鐘，這兩條通道開通后將帶動區(qū)域房價上漲至少2000－3000元/平方米，目前青島市中心的市南區(qū)一線海景公寓均價已經(jīng)達到了13000元/平方米，高端項目均價甚至超過了25000元/平方米，區(qū)嶗山區(qū)對等區(qū)域的一線海景公寓均價也已經(jīng)超過了11000元/平方米，而項目所在區(qū)域一線海景公寓的均價僅為65008000元/平方米，因此未來海底隧道通車后，該區(qū)域的項目房價至少還有2000－3000元/平方米的上升空間。劣勢：l 項目用地性質(zhì)為商業(yè)用地，使用年限為40年，而用地性質(zhì)、較短的年限以及商業(yè)和住宅之間水電價格的差異都對項目產(chǎn)生影響，不過目前經(jīng)開區(qū)最貴的樓盤國際貿(mào)易中心也是以項目立項，并且銷售狀況良好，在年限方面可以通過補繳土地出讓金來增加使用年限（如補繳20年，總金額為4594萬元，），在水電方面可以通過一次性付費將水電價格更改為住宅水電的價格。另一種是分兩筆支付，第一筆8500萬元在2008年底之前付清，收購其70%的股權(quán)，第二筆在2012年底之前再支付2億元，再收購其30%的股權(quán)，這樣比一次性付款多支付7500萬元（比一次性付款延期支付的10500萬元4年的銀行貸款利息應(yīng)為3175萬元，%）。(7)、燃?xì)夤こ桃?guī)劃燃?xì)鈿庠磻?yīng)接入膠南城市管網(wǎng)作為該區(qū)氣源。規(guī)劃由220大莊變引一條110KV線路，由熱電廠引一條110KV線路并結(jié)合現(xiàn)狀110KV線路形成三回路供電。項目用地南側(cè)和西側(cè)均為市政規(guī)劃路，其中沿西側(cè)市政規(guī)劃路向北約200米即到到經(jīng)開區(qū)景觀大道——濱海大道（雙向八車道），從該路驅(qū)車5分鐘即可到達經(jīng)開區(qū)中心，交通便利。C地塊用地性質(zhì)為商業(yè)，計劃開發(fā)酒店式公寓，項目用地現(xiàn)狀為三通一平，該項目用地由青島太平洋新天地置業(yè)有限公司于2008年8月20日通過公開出讓取得。天籟村大體量綜合社區(qū)等重點工程，其中青島七二五研究所工程被一次性評為市優(yōu)工程，天河國際年被評為省級文明工地、優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)工程，2003年代表山東省迎接建設(shè)部專家的檢查獲得好評。青島市目前置業(yè)的剛性自住需求占有很大比重,這與青島近幾年的城市升級和人群結(jié)構(gòu)有關(guān),從結(jié)果看,首次置業(yè)人群是樓市中最為活躍的群體。 區(qū)域價格漲幅較快，而且景觀（海景）和朝向?qū)r格的影響較大。216。競爭分析（1）、凈地分析項目名稱和位置項目體量銷售均價開發(fā)商備注濱海大道南側(cè)，唐島灣東岸，上實游艇會地塊占地330000平方米上海上實集團、愛爾蘭財富控股集團項目位置極佳，坐擁唐島灣海上公園東側(cè)，與太平洋項目毗灣相望金沙灘路南側(cè)HD2007－16地塊占地10350平方米275萬/畝青島國大生物制藥有限公司項目位置較優(yōu)，海景資源豐富太行山路東側(cè)，嘉陵江路南北兩側(cè)HD2007－10地塊占地47396平方米218萬/畝青島匯兆置業(yè)有限公司交通優(yōu)勢明顯，距市中心較近金沙灘路南側(cè)HD2008－16地塊占地2305平方米280萬/畝中交運澤浚航有限公司項目位置較優(yōu)，海景資源豐富（2）、競爭個案分析重點分析點為戶型面積、銷售價格、物業(yè)情況等。黃島老城區(qū)板塊：黃島老城區(qū)居住氛圍濃厚，生活設(shè)施配套較齊全,但是繁華程度相對較低。目前在城市綜合配套方面略有不足,但因鄰近安子碼頭交通方便并有將來隧道利好消息，樓市前景可觀。隨著青島經(jīng)濟重心西移，各大企業(yè)紛紛落戶經(jīng)開區(qū)，再加上經(jīng)開區(qū)的房價相對市區(qū)偏低，因此從整個經(jīng)開區(qū)的發(fā)展前景、環(huán)境、住宅質(zhì)量及相應(yīng)的配套設(shè)施等因素綜合考慮，經(jīng)開區(qū)的房產(chǎn)性價比較高，這為經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)價格提供了上行空間?？偼顿Y23億元的中石油海洋工程項目也已開工建設(shè)，將成為世界重要的海洋石油工程制造基地。目前全區(qū)家電產(chǎn)業(yè)已形成年產(chǎn)電視機650萬臺、冰箱冷凍箱1000萬臺、空調(diào)300萬臺、手機210萬部的生產(chǎn)能力，成為中國北方最大的白色家電生產(chǎn)基地。圖25：經(jīng)開區(qū)位置示意圖（2）、經(jīng)開區(qū)規(guī)劃情況青島開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃面積227平方公里，是集現(xiàn)代港口、新興工業(yè)、旅游度假、商貿(mào)物流為工業(yè)特色的現(xiàn)代化新城區(qū)，內(nèi)設(shè)幾個特殊功能區(qū)，、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)1平方公里、省級薛家島度假區(qū)27平方公里、行政商務(wù)中心區(qū)20平方公里。青島市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（黃島區(qū)）房地產(chǎn)市場分析 由于項目緊鄰青島市黃島區(qū)（以下簡稱經(jīng)開區(qū)），地理上同該區(qū)融為一體，其同經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)市場的聯(lián)系比同項目所在的膠南市房地產(chǎn)更具關(guān)聯(lián)性，因此本文著重對經(jīng)開區(qū)的房地產(chǎn)市場進行分析。表21：青島市房地產(chǎn)市場情況　年份2003年2004年2005年2006年2007年2008年上半年固定資產(chǎn)投資額（億元） 1, 1, 1, 1, 固定資產(chǎn)投資增幅（%）%%%%%22%施工面積（萬平方米）1, 2, 2, 2, 3, 3, 施工面積增幅（%）%%%%%%新開工面積（萬平方米） 1, 1, 1, 新開工面積增幅（%）%%%%%%竣工面積（萬平方米） 竣工面積增幅（%）%%%%%%銷售面積（萬平方米） 銷售面積增幅（%）%%%%%%銷售金額（億元） 銷售金額增幅（%）%%%%%%房屋均價（元/平方米）2, 2, 3, 4, 5, 4, 房屋價格漲幅（%）%%%%%%城市人均居住面積（平方米）?。?）、固定資產(chǎn)投資額青島市固定資產(chǎn)投資額呈現(xiàn)逐年遞增的態(tài)勢，其中，20032005年的增幅較大，%，2006年以來增幅下降，%，說明近兩年房地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)。組團發(fā)展：依托綜合交通走廊，積極強化組團發(fā)展，重點發(fā)展濱海沿線的瑯琊組團、膠南組團、鰲山組團、田橫組團，以及外圍的膠州城區(qū)、即墨城區(qū)、平度城區(qū)、萊西城區(qū)，全面推進城市網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展。完善旅游配套設(shè)施。（2）、十一五城市功能區(qū)劃與發(fā)展布局根據(jù)青島市十一五規(guī)劃，項目位于膠南市與黃島區(qū)（即青島市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)）交界處，該區(qū)域?qū)儆谥攸c發(fā)展的西岸產(chǎn)業(yè)帶，該產(chǎn)業(yè)帶依托樞紐港口和陸路集疏運體系，建設(shè)重化工業(yè)基地，發(fā)展物流業(yè)和加工服務(wù)業(yè)。表13：人均GDP與房地產(chǎn)市場發(fā)育狀況的關(guān)系人均GDP8001300美元13008000美元800013000美元13000美元以上住房房地產(chǎn)階段住房起步階段快速上升階段平穩(wěn)上升階段下降階段按照世界銀行2004年的劃分，低收入國家的水平是人均收入低于826美元，國家城市化的程度平均是30%，下中等收入的國家人均收入的水平是826美元到3255美元，這些國家的人均城市化水平是50%，上中等收入國家他們的收入水平是從3255美元到10065美元，這些國家他平均城市化的水平是70%。青島現(xiàn)轄七區(qū)五市，總面積10654平方公里，2007年，其中市區(qū)1102平方公里。（），用地性質(zhì)為商業(yè)用地，計劃開發(fā)酒店式公寓。是全國70個大中城市之一，也是我國大陸第二大港口。圖11：青島市20032007年GDP增長情況圖12：青島市20032007年GDP增長率（2）、人均GDP（03年）（07年），%。青島市居民恩格爾系數(shù)呈逐年遞減，說明居民生活已經(jīng)逐漸從小康向以享受和發(fā)展為標(biāo)志的富裕型生活轉(zhuǎn)變。以保稅區(qū)保稅物流園區(qū)和膠州中鐵物流園區(qū)為依托，通過疏港鐵路、公路將兩個園區(qū)連接一體，業(yè)務(wù)對接；充分發(fā)揮其連接國際、國內(nèi)物流市場的功能，優(yōu)勢互補，實現(xiàn)陸路物流、海港物流、空港物流有機整合，國內(nèi)物流和國際物流緊密結(jié)合；突出發(fā)展物流信息平臺，大力引進國際國內(nèi)物流大企業(yè)，形成“啞鈴式”的物流中心區(qū)，逐步成為中國北方重要的國際國內(nèi)商品、部件、物資的集中、儲存、拼裝、分撥、疏運中心區(qū)。圖1：青島市2006－2020年總體規(guī)劃圖（3）、城市總體規(guī)劃（20062020）——城市布局規(guī)劃根據(jù)青島市的城市規(guī)劃，青島市將形成“三地步局、一線展開、生態(tài)間隔、組團發(fā)展、海陸一體、指狀輻射”的城鄉(xiāng)一體、統(tǒng)籌發(fā)展的空間格局。青島市未來的土地資源約束突出，可開發(fā)利用的后備土地資源不多，目前人均占有耕地低于全國平均水平。%，從側(cè)面反映了青島市房地產(chǎn)市場目前處于健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，房地產(chǎn)供求狀態(tài)保持基本平衡。建區(qū)20多年來，青島開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資累計300多億元，培育了家電電子、石油化工、汽車船舶、新型材料、高新技術(shù)、港口物流等為支撐的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，形成了以“大港口、大工業(yè)、特色旅游”為主體的區(qū)域特色經(jīng)濟。以港口為依托的現(xiàn)代物流業(yè)快速發(fā)展，先后引進中遠、中海海運、馬士基等一大批世界500強企業(yè)和國內(nèi)外著名物流公司146家，物流業(yè)對地區(qū)生產(chǎn)總值的貢獻率達到14%。船舶工業(yè)和海洋工程產(chǎn)業(yè)，以總投資74億元的海西灣造修船基地為依托，15萬噸和30萬噸級修船塢投入使用，30萬噸和50萬噸級造船塢開工建設(shè)，55萬噸修船塢已投入使用，2007年投資20億，完成船塢主體工程建設(shè)，2008年實現(xiàn)造船。一期投資8億元、年產(chǎn)1萬臺的福田重工挖掘機項目建成投產(chǎn)，二期計劃投資36億元，三期2008年7月建成，2007年11月起重機項目開工，至2010年可年產(chǎn)發(fā)動機10萬臺、叉車4萬臺、汽車起重機（含叉裝機），項目建成后年可實現(xiàn)銷售收入220億元，實現(xiàn)利稅40億元。日前，隨著海灣大橋、海底隧道工程開工（開通后從經(jīng)開區(qū)到青島市南區(qū)團島僅需約10分鐘），許多市區(qū)的購房者更把長期的關(guān)注轉(zhuǎn)化為近期的實際行動，點燃了對經(jīng)開區(qū)板塊的購房熱情。保稅區(qū)板塊：保稅區(qū)位于開發(fā)區(qū)中段，交通比較便利，該區(qū)域樓盤開發(fā)數(shù)量相對較少。本次調(diào)研范圍為經(jīng)開區(qū)南部唐島灣周邊濱海地區(qū)的文教板塊、唐島灣板塊和鳳凰島板塊共三個板塊的地段優(yōu)勢較強、體量較大、知名度較高的項目。 戶型以兩房和三房為主、戶型面積在80120平米為主，戶型類型及戶型面積適中，這與區(qū)域置業(yè)需求主要以自住和普通的投資需求為主有關(guān)。 三類客群并存，且以自住需求為主。?。?）、不同單價，不同總價的需求情況根據(jù)調(diào)查，青島市七成購房者承受力在7000元/m2以下，根據(jù)調(diào)查結(jié)果,70%的被調(diào)查者認(rèn)為商品房單價應(yīng)該在7000元/m2以內(nèi)，其中有35%的