【正文】 排水設(shè)備（潛水泵）操作流程 確定排水管道的閥門在正確的位置。l 給排水設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程1 目的使給排水設(shè)備、設(shè)施性能穩(wěn)定，保證園區(qū)正常運(yùn)行。 電源應(yīng)連接牢固、風(fēng)機(jī)轉(zhuǎn)向是否正常。 運(yùn)行人員值班內(nèi)不得離開工作崗位，非工作人員未經(jīng)批準(zhǔn)不得帶入機(jī)房，工作時(shí)間不得看與工作無(wú)關(guān)的書籍，獎(jiǎng)懲制度將按公司考核細(xì)則執(zhí)行。送蒸汽前須先運(yùn)行輔助設(shè)備，待水系統(tǒng)運(yùn)行無(wú)誤時(shí)，方可慢慢打開蒸汽閥，及冷凝水疏水器總閥。5 記錄《冷凍機(jī)組運(yùn)行記錄》 HDXXGC034A01l 熱交換站運(yùn)行操作規(guī)程1 目的確保熱交換器安全運(yùn)行，按操作規(guī)程進(jìn)行操作，提供優(yōu)質(zhì)、低耗、安全運(yùn)行工作狀態(tài)。 停機(jī)時(shí)，將操作盤運(yùn)轉(zhuǎn)開關(guān)撥到停止位置。運(yùn)行人員必須熟悉冷凍機(jī)工作原理與使用性能，熟悉掌握運(yùn)行邏輯圖，嚴(yán)格執(zhí)行冷凍機(jī)運(yùn)行的各項(xiàng)規(guī)程，做到高效、低能安全運(yùn)行，提供優(yōu)質(zhì)滿意的服務(wù)。 一般情況下，盡量避免帶電作業(yè)，若因特殊需要而必須帶電作業(yè)時(shí)，應(yīng)裝設(shè)隔離擋板，并有專人監(jiān)護(hù)。2 適應(yīng)范圍 從高壓進(jìn)線到業(yè)戶電表箱開關(guān)前端、到住戶室內(nèi)開關(guān)箱前端、到照明燈具、到室內(nèi)插座的配電系統(tǒng)及其用電設(shè)備的維修。 工程主任負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查工作。主管無(wú)力消除的缺陷，應(yīng)及時(shí)向上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)指定專人及時(shí)消除，并由值班人員監(jiān)督執(zhí)行。2 適用范圍所轄園區(qū)配電房?jī)?nèi)的設(shè)備。 緊急狀態(tài)下倒閘操作 緊急狀態(tài)是指：接到電業(yè)主管部門的調(diào)度指令緊急倒閘；配電室內(nèi)發(fā)生冒煙、短路等異常情況或發(fā)生火警等重大事故。 安管部做好停電時(shí)的安全保衛(wèi)工作。 做好設(shè)備防水、防火、 防小動(dòng)物的安全管理工作。3 職責(zé) 運(yùn)行人員負(fù)責(zé)設(shè)備的運(yùn)行工作。2. 裝修公司、裝修圖紙等必須嚴(yán)格審查，嚴(yán)禁玩忽職守、以權(quán)謀私等行為，如有發(fā)現(xiàn)此等行為，將根據(jù)《員工手冊(cè)》嚴(yán)肅處理。l 公共部位巡檢制度1. 所有設(shè)備機(jī)房、豎井等內(nèi)部設(shè)備設(shè)施由工程部派人進(jìn)行巡查檢修。，與計(jì)劃投修期矛盾，則可酌情推遲修理時(shí)間或改變修理類別。7. 在正常進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)遇到有緊急情況發(fā)生，應(yīng)先安排排除故障，后將維修保養(yǎng)內(nèi)容補(bǔ)上。2. 設(shè)備設(shè)施更新及改造建議，必須向總物業(yè)經(jīng)理提交可行性及經(jīng)濟(jì)性分析報(bào)告，并須考慮總體系統(tǒng)運(yùn)行之安全性及可靠性。，填寫維修項(xiàng)目、時(shí)間、更換零件名稱型號(hào)，主要故障原因，維修后的運(yùn)行效果檢查等內(nèi)容，交工程部備案。6. 影響正常營(yíng)業(yè)時(shí)的施工及設(shè)備維修保養(yǎng)，由工程部制訂維修保養(yǎng)計(jì)劃，報(bào)總物業(yè)經(jīng)理審批。對(duì)重大事故應(yīng)在沒有查清楚、肇事者和員工沒有受到教育和沒有采取有效防范措施以前，決不放過。5. 如果故障是由于操作人員違反規(guī)程造成的責(zé)任事故，由主管工程師根據(jù)情況對(duì)責(zé)任者提出處理意見，報(bào)工程部經(jīng)理審批后給予處罰，并通知行政人事部備案；如果情況較復(fù)雜，需要免除責(zé)任時(shí)，需報(bào)行政人事部和總物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)。，水泵房衛(wèi)生每周打掃一次，管道每半月清潔一次。4 內(nèi)容、消防用水的關(guān)鍵部位。、防火、清潔衛(wèi)生等制度。送、停電由值班人員負(fù)責(zé)完成，無(wú)關(guān)人員禁止入內(nèi)。，都應(yīng)隨手關(guān)門，并不得隨意操作和觸動(dòng)與自己工作無(wú)關(guān)的設(shè)備設(shè)施。、使用方法及器材擺放位置，發(fā)現(xiàn)火情應(yīng)根據(jù)情況采取滅火措施，及時(shí)報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及保安部，并保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助查清起火原因。；定期清掃變壓器、開關(guān)柜等，防止灰塵造成短路。、值班表、檢修計(jì)劃等均應(yīng)打印成表格，粘貼于值班室內(nèi)明顯位置。，因工作需要確需進(jìn)入的必須取得本專業(yè)工程師或工程部經(jīng)理的書面認(rèn)可，并須在來(lái)訪記錄上登記簽字。適用于園區(qū)內(nèi)全體員工。上班時(shí)間內(nèi)不得喝酒、打牌、做與工作無(wú)關(guān)的一切活動(dòng)。，禁止交接班，接班人員應(yīng)配合當(dāng)班人員工作，待事故處理完畢后方可進(jìn)行交接班。：，聽取上一班值班人員運(yùn)行情況介紹，交接設(shè)備運(yùn)行記錄表。5 相關(guān)記錄《事件報(bào)告》 HDXXGC043A01l 值班及交接班制度規(guī)范人員值班與交接班管理，有利于端正工作人員的工作態(tài)度，提高工作效率。，不要冒險(xiǎn)；在可能情況下，關(guān)閉冷水機(jī)組，用現(xiàn)有滅火器將火撲滅。，工程部的首要任務(wù)是保證消防水泵，正壓風(fēng)機(jī)，排煙風(fēng)機(jī)正常運(yùn)行，保證供水供電，并及時(shí)通知安管人員滅火。各專業(yè)不得存放易燃油料。，圖內(nèi)明確表示各防火卷閘、防火墻、防火門、消防電梯、疏散通道、疏散樓梯等。由工作負(fù)責(zé)人會(huì)同運(yùn)行值班人員共同檢查，并交待檢修項(xiàng)目、發(fā)現(xiàn)問題、檢修結(jié)果和存在問題，然后在工作票上注明工作終結(jié)時(shí)間，雙方簽字后方可辦理工作票終結(jié)手續(xù)。，必須完成下列保證安全的技術(shù)措施：。使用結(jié)束后應(yīng)立即通知工程部拆除。l 安全用電管理制度提高員工安全用電意識(shí)，規(guī)范員工用電安全操作，減少事故的發(fā)生。，設(shè)置明顯標(biāo)志劃出危險(xiǎn)禁區(qū)，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入，以防止意外高空墜物傷及人員或設(shè)備設(shè)施。、活性生物試驗(yàn)或使用氣體分析儀來(lái)檢測(cè)該密閉場(chǎng)所是否含有有害氣體。，要定期檢查保養(yǎng)；其接地電阻值應(yīng)符合規(guī)范要求。、易爆物品必須存放在危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)，并應(yīng)控制最大存放量。，必須嚴(yán)守崗位職責(zé)，必須對(duì)本崗值班范圍內(nèi)進(jìn)行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，應(yīng)隨時(shí)消除不安全因素，并須立即上報(bào)本專業(yè)主任、工程部副經(jīng)理或工程部經(jīng)理。，所有有關(guān)工作事項(xiàng)必須口頭匯報(bào)上級(jí)人員。、代換或加工維修。、備件、材料、文具及勞保用品。、代替或加工修理。主任對(duì)領(lǐng)用量和耗用量進(jìn)行核銷，由專業(yè)工程師簽字，并由工程部經(jīng)理確認(rèn)。，并保持完好，特別是常用小型工具，不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價(jià)賠償，如未能確定使用人，則由專業(yè)工程師照價(jià)賠償。工具保管人必須認(rèn)真建立工具臺(tái)帳，做到工具與臺(tái)帳相符。，而修理費(fèi)用接近或超過原價(jià)值的設(shè)備，應(yīng)由使用部門提出申請(qǐng)，由工程部進(jìn)行技術(shù)鑒定后，方可辦理報(bào)廢手續(xù)。，與使用部門共同制定安裝要求，并視工程大小，決定由工程部或委托專業(yè)施工單位施工。4. 內(nèi)容 設(shè)備技術(shù)檔案管理，編制目錄，專人管理，并按規(guī)定程序借用。，如：聲控開關(guān)、光控開關(guān)、時(shí)間控制開關(guān)、延時(shí)控制開關(guān)等。，定期記錄能源消耗數(shù)據(jù)。，以進(jìn)行不同年份不同月份的能耗比較。、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)方面的改進(jìn)。 ，計(jì)劃工作項(xiàng)目、計(jì)劃完成時(shí)間、執(zhí)行人等。，以保證資料的完整和使用壽命。《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》內(nèi)容包括維修時(shí)間、設(shè)備編號(hào)、設(shè)備名稱、維修內(nèi)容、更換部件、設(shè)備狀態(tài)、維修人、檢驗(yàn)人、備注等。（大中型設(shè)備）應(yīng)建立設(shè)備檔案。5 記錄《客戶服務(wù)通知單》　 HDXXGC002A01《工程維修匯總表》 HDXXGC002A02l 工程設(shè)備檔案管理規(guī)定1 目的加強(qiáng)設(shè)備檔案的管理工作，達(dá)到標(biāo)識(shí)清晰、案卷齊全、保管符合規(guī)定，為園區(qū)的運(yùn)行和維修提供可靠的資料。成績(jī)?cè)u(píng)定辦法：①除業(yè)主滿意、返修數(shù)量扣分外，按照扣分總數(shù)247。材料驗(yàn)證不合格，按照《材料采購(gòu)、稽核管理規(guī)程》二級(jí)驗(yàn)證扣分標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。，以及遺留問題的處理。 維修結(jié)束，維修人員清理現(xiàn)場(chǎng)，收拾工具物料，擦凈作業(yè)面，請(qǐng)聯(lián)系人驗(yàn)收：“小姐（先生），您交待的工作我已經(jīng)完成，請(qǐng)您試驗(yàn)一下，是否可以？”。 維修準(zhǔn)備 維修人員接到維修任務(wù)后，根據(jù)《客戶服務(wù)通知單》標(biāo)明的故障現(xiàn)象準(zhǔn)備材料，班組儲(chǔ)存材料包括，燈管、節(jié)能燈、鎮(zhèn)流器、跳泡、電話線、水龍頭、密封墊等常用材料。 管理者代表負(fù)責(zé)對(duì)報(bào)修處理工作的監(jiān)督和最后確認(rèn)、評(píng)價(jià)工作。二、 工程部規(guī)章制度l 業(yè)戶報(bào)修處理規(guī)程1 目的盡快處理業(yè)主(用戶)的報(bào)修，規(guī)范維修服務(wù)工作，確保為用戶提供滿意的服務(wù)，評(píng)價(jià)維修服務(wù)質(zhì)量，提高維修服務(wù)水平。，嚴(yán)格按照維修主任的工作要求、注意事項(xiàng)和大修工藝、程序開展維修。、維護(hù)保養(yǎng)。、倉(cāng)庫(kù)管理員崗位職責(zé)（文員兼任）. 嚴(yán)格執(zhí)行入庫(kù)手續(xù)，入庫(kù)的物料分類整齊存放，杜絕不安全因素。，并親自執(zhí)行檢查。、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實(shí)。、負(fù)責(zé)做好與本部門業(yè)務(wù)相關(guān)的合同起草、評(píng)審工作及外包工程項(xiàng)目監(jiān)督、檢查、考核，確保施工質(zhì)量。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 恒金碧物業(yè)地工程管理制度手冊(cè)(梁行顧問) 房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 目 錄一、 工程部組織架構(gòu)及職責(zé) 組織架構(gòu) 工程部職責(zé) 崗位職責(zé)二、工程部規(guī)章制度業(yè)戶報(bào)修處理規(guī)程工程設(shè)備檔案管理規(guī)定周報(bào)告、月報(bào)告、年報(bào)告制度能源管理制度設(shè)施設(shè)備管理制度報(bào)告制度安全運(yùn)行管理制度高空作業(yè)安全操作規(guī)定安全用電管理制度防火及消防安全管理制度1值班及交接班制度1機(jī)房管理制度1機(jī)房安全防火管理規(guī)定1機(jī)房鑰匙管理制度1機(jī)電設(shè)備房出入管理制度1配電室管理規(guī)定1水泵房、水箱間管理規(guī)定1設(shè)備故障處理規(guī)定1運(yùn)行事故分析設(shè)備預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)制度2設(shè)備設(shè)施緊急維修管理制度2設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造管理制度2工程部人員調(diào)配制度2設(shè)備修理計(jì)劃的變更、檢查與考核制度2公共部位巡檢制度2二次裝修管理制度三、工程部操作管理規(guī)程機(jī)電設(shè)備運(yùn)行維保工作規(guī)程停送電操作規(guī)程配電房設(shè)備缺陷工作規(guī)程配電房設(shè)備巡檢工作規(guī)程電氣維修工作規(guī)程冷水機(jī)組運(yùn)行操作規(guī)程熱交換站運(yùn)行操作規(guī)程給排風(fēng)機(jī)、新風(fēng)機(jī)組操作規(guī)程給排水設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程給排水設(shè)備維修保養(yǎng)操作規(guī)程1水泵定期保養(yǎng)規(guī)程1停水管理工作規(guī)程1公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)周期及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1消防系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)工作規(guī)程1電梯困人救援規(guī)程1低壓配電箱（柜）維修保養(yǎng)工作規(guī)程1低壓配電盤及二次回路的維修保養(yǎng)規(guī)程1變壓器維修保養(yǎng)規(guī)程1直流屏維修保養(yǎng)規(guī)程電纜井（強(qiáng)、弱）維修保養(yǎng)規(guī)程2中央空調(diào)設(shè)備維修保養(yǎng)2給排水設(shè)備維修保養(yǎng)2機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)后的檢驗(yàn)規(guī)程2房屋公用設(shè)施的維修方法2消防系統(tǒng)檢查維護(hù)、保養(yǎng)細(xì)則2消防工程維修過程中的應(yīng)急措施2電梯維修保養(yǎng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)四、運(yùn)行操作表格HDXXGC002A02工程維修匯總表HDXXGC003A01設(shè)備臺(tái)帳HDXXGC003A02設(shè)備檔案HDXXGC004A01工程部周工作報(bào)告HDXXGC004A02工程部月管理報(bào)告HDXXGC005A01能源消耗統(tǒng)計(jì)表HDXXGC006A01工程部采購(gòu)申請(qǐng)單HDXXGC006A02工具借用記錄表HDXXGC006A03設(shè)備登記卡HDXXGC006A04單元設(shè)備檔案卡1HDXXGC006A05工程項(xiàng)目質(zhì)保期及單位聯(lián)系情況一覽表1HDXXGC007A01值班記錄1HDXXGC010A01工作票1HDXXGC015A01鑰匙借用登記表1HDXXGC016A01設(shè)備房出入登記表1HDXXGC017A01低壓電房設(shè)備檢查表1HDXXGC017A02高壓電房設(shè)備檢查表1HDXXGC017A03高、低壓配電柜保養(yǎng)維修工作單1HDXXGC029A01設(shè)備維修記錄HDXXGC030A01倒閘操作票2HDXXGC031A01設(shè)備缺陷記錄表2HDXXGC032A01配電房運(yùn)行日志2HDXXGC033A01設(shè)備維修保養(yǎng)記錄2HDXXGC034A01空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行日志2HDXXGC035A01熱交換器運(yùn)行記錄2HDXXGC036A01給排風(fēng)機(jī)、新風(fēng)機(jī)月檢查表2HDXXGC036A02給排風(fēng)機(jī)、新風(fēng)機(jī)季檢查表2HDXXGC036A03給排風(fēng)機(jī)、新風(fēng)機(jī)年檢查表2HDXXGC037A01水泵運(yùn)行記錄HDXXGC039A01水泵保養(yǎng)維修工作單3HDXXGC042A01消防設(shè)備維保運(yùn)行記錄3HDXXGC043A01事件報(bào)告3HDXXGC056A01電梯日巡檢記錄五、突發(fā)事件處理各系統(tǒng)緊急突發(fā)事件操作規(guī)程幾種常見的緊急突發(fā)事件的處理電梯困人應(yīng)急預(yù)案臺(tái)風(fēng)或特大暴雨應(yīng)急處理操作規(guī)程給排水應(yīng)急操作規(guī)程停電應(yīng)急處理操作規(guī)程一、工程部組織架構(gòu)及職責(zé)組織架構(gòu)說(shuō)明：裝修主任兼建筑結(jié)構(gòu)、裝修專業(yè)工程師，運(yùn)行主任兼電氣專業(yè)工程師，維修主任兼給排水、空調(diào)專業(yè)工程師，倉(cāng)庫(kù)管理員由文員兼任。、負(fù)責(zé)用戶裝修方案的審核并監(jiān)督裝修施工過程，參與裝修工程驗(yàn)收。，完成下達(dá)的各項(xiàng)管理指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。并設(shè)物料卡，標(biāo)識(shí)清楚。、設(shè)備進(jìn)行全面巡視、檢查，認(rèn)真填寫巡查記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 。2 適用范圍適用于園區(qū)業(yè)主（用戶）提出維修服務(wù)要求的處理。4 工作程序報(bào)修處理階段劃分報(bào)修 業(yè)務(wù)分遞 維修準(zhǔn)備 維 修 信息反饋 微機(jī)確認(rèn)業(yè)主用戶部門保潔 錄入微機(jī) 接收回執(zhí) 禮貌入內(nèi) 返單 分發(fā)傳遞 打印工程單