【正文】 另外，目標(biāo)群對(duì)會(huì)所和停車場(chǎng)的要求也比普通的群體高。 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營銷咨詢中心 53 （ 6）、影響目標(biāo)消費(fèi)者購房的因素分析 影響消費(fèi)者購房的因素分析%%66%%%%%%%%%64%%%%%%%%%%%%%%%%價(jià)格 交通小區(qū)內(nèi)環(huán)境配套設(shè)施 周圍環(huán)境地段/地理位置房屋質(zhì)量 物業(yè)管理小區(qū)品位與檔次總體 意向番禺且目標(biāo)價(jià)位4千小區(qū)環(huán)境 、 交通 在目標(biāo)群體心目中擺在了較為重要的地位， 價(jià)格 則位居第三，另外，對(duì)配套設(shè)施、地段的關(guān)注程度也較高。 ?別墅的購買意向較低，只有 %左右，希望面積主要集中在 180250M2之間，此比例占別墅總體的 60%左右。 華南碧桂園人氣不旺、交通不方便等一些負(fù)面效應(yīng)的傳播，使人們對(duì)南村版塊有著不好的籠統(tǒng)印象，錦繡天河在目前條件下， 首先可以脫離于南村版塊的宣傳 ，而強(qiáng)化其華南快速干線第一盤 （突出交通優(yōu)勢(shì)）、如 天上銀河般璀璨 （表明園景）、及 廣州天河南延 的感覺（發(fā)展?jié)摿Γ?，虛?shí)相結(jié)合。對(duì)它們較為滿意的地方，主要體現(xiàn)在 小區(qū)環(huán)境好 （或依山傍水、或較大的綠化面積）、 完善的配套 ，郊區(qū)盤的 空氣好污染少 也是一個(gè)重要的因素。 購房目的的比較%% %%%% %%%%%%%%自住 商住兩用 投資 度假居住 買給他人總體 目標(biāo)群體錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營銷咨詢中心 37 （ 9）、日常乘車習(xí)慣 依賴公交車者的比例有所下降，出租車和單位交通車的比例增大，如果選擇南村作為居住地，則后兩部分人的交通方式會(huì)轉(zhuǎn)移到公交車上，那么使用 公交車 的比例則有可能上升到 50%左右。 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營銷咨詢中心 33 （ 5）、家庭人口結(jié)構(gòu) 總體與目標(biāo)群體的家庭人口結(jié)構(gòu)比較%%%%%%%%%%%%%%三口之家 二人世界 單身獨(dú)居 三代同堂樣本總體 目標(biāo)消費(fèi)群 與總體明顯不同的是：我們的目標(biāo)群體中二人世界和單身獨(dú)居所占的比例明顯上升，三代同堂的比例明顯縮小，反映了的目標(biāo)群體傾向于擁有 獨(dú)立空間 、追求 自由自在，較為注重精神與生活享受 。 我們認(rèn)為對(duì)番禺版塊有 較高的認(rèn)同 、同時(shí)又具 有一定消費(fèi)能力 的人群，才是我們的最終目標(biāo)消費(fèi)群集合。主力戶型為二房、三房，按揭均價(jià)為 5351 元 / 平方米。二期 5 月開始推盤，首期年底交樓， 9 月份推出另外 4棟約 42 0 套，面積主要為實(shí)用率較高的兩房及三房單位，均價(jià)在 4750 元／平方米左右，目前約剩下 4 成左右。錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營銷咨詢中心 25 ?其它競爭樓盤 樓盤名稱 規(guī)　　模 現(xiàn)正推盤名稱推　售　情　況 特色與定位簡單評(píng)述光大花園占地 43 萬平方米，總建筑面積超過 100 萬平方米，容積率為 2. 32 ，綠化率 33 .5% 。同時(shí)，小區(qū)在宣傳包裝推廣方面也是較不理想，有過半的人不知道廣地。廣州奧林匹克花園占地 16 萬 M2 ，建筑 30 余萬平方米，綠化率高達(dá) 40% 。 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營銷咨詢中心 24 ?番禺競爭樓盤 樓盤名稱 規(guī)　　模 現(xiàn)正推盤名稱推　售　情　況 特色與定位 簡單評(píng)述麗江花園 占地面積： 萬平方米； 建筑面積： 萬平方米九如通津3 期小區(qū)為 21 棟 11 層電梯洋房， 6 月 17日推出第一期，推出后創(chuàng)造一天銷售 15 0 的記錄。?南村處于 廣州南部，不僅景觀、空氣較好，交通四通八達(dá) ，可方便地來往珠江三角洲，旅游資源 豐富； ?番禺作為廣州未來的 居住中心 ，其整體的生活及市政配套還可得到政府的資助，且其 價(jià)格 方面也比市區(qū)內(nèi)不少優(yōu)質(zhì)盤有吸引力。對(duì)于想將辦公與家居合為一體的創(chuàng)業(yè)新貴來說，天河北和珠江新城是非常理想的選擇地方。地鐵二號(hào)線開通后，沿線的一些物業(yè)會(huì)相對(duì)走俏一些。 這一版塊處在發(fā)展中，有一定的發(fā)展?jié)摿?，在地鐵開通后會(huì)有越來越多的廣州人士及番禺人士來此地定居。劣勢(shì) ：目前離廣州路程仍較遠(yuǎn)，吸引廣州居民前去購買的可能性不大。 機(jī) 會(huì) 調(diào)查中有超過 63%的潛在消費(fèi)者認(rèn)為自己還沒有找到心儀的樓盤，這表明整體綜合素質(zhì)較高的樓盤將面臨著一個(gè)較大的市場(chǎng)需求，這也是我們的市場(chǎng)機(jī)遇。 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營銷咨詢中心 13 江景 、 獨(dú)特的活水景觀 是消費(fèi)者最為認(rèn)同的賣點(diǎn)，這在廣州所有樓盤中可謂獨(dú)一無二；容積率低、房屋建在花園中的匠心設(shè)計(jì)也很有吸引力； 酒店式的服務(wù) 不僅僅是停留在一般的口號(hào)上，更體現(xiàn)了人性化的特點(diǎn)，尤其是集中提供鐘點(diǎn)保姆并集中管理的創(chuàng)新，在消費(fèi)者中引起了較大的興趣。明年才生效的 《 廣東省房屋交易價(jià)格計(jì)算暫行規(guī)定 》 ，被提前引進(jìn)市場(chǎng)，反映了營銷創(chuàng)新的緊迫性。 現(xiàn)樓發(fā)售再次被仿效。 北部山區(qū)開發(fā)受到限制，南部的洛溪各盤可供開發(fā)的土地已經(jīng)很有限， 樓市向南部進(jìn)一步推進(jìn)已成必然，位于華南快速干線和 105國道交匯處的南村版塊將會(huì)成為廣州樓市下一個(gè)亮點(diǎn)和熱點(diǎn) 。 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營銷咨詢中心 7 回歸自然、人與自然的最終融合，是現(xiàn)代居民對(duì)家居生活的真正詮釋。 ?高層與多層價(jià)格趨勢(shì)對(duì)比 與去年同期相比 ， 上半年高層價(jià)格下跌幅度大于多層 ， 高層下降 %， 多層下降%；與第一季度相比 ， 第二季度多層住宅的均價(jià)小幅回升 %， 高層住宅均價(jià)下降%；八月與七月相比 ， 高層下跌 %， 多層則上升了 %。 ?從供求關(guān)系來看：廣州樓市需求平穩(wěn)，供需矛盾進(jìn)一步緩和，但下半年樓市呈現(xiàn)出明顯的急速上升 情況，表現(xiàn)出供需兩旺的趨勢(shì)。 近三年的住宅供求量趨勢(shì)圖01002003004005006007001998年 1999年 2021年（預(yù)計(jì)）批準(zhǔn)預(yù)售住宅總面積（萬M2） 預(yù)售成交登記總面積（萬M2）1998 年 1999 年2021 年（預(yù)計(jì)） 今年上半年 今年 19 月批準(zhǔn)預(yù)售住宅總面積（萬 M2 ） 475 550 預(yù)售成交登記總面積（萬M2） 543 500 ?去年到今年上半年，開發(fā)商顯然是在 蓄勢(shì)待發(fā) ，新開發(fā)面積連續(xù)下降 15%多，但需求量在福利分房透支效應(yīng)和擠壓效應(yīng)的雙重作用下，依然強(qiáng)勁，保持了 8%左右的增長，勢(shì)頭較好。 郊區(qū)盤主要為多層 ， 它們?cè)趦r(jià)格上攀揚(yáng)帶動(dòng)整體多層所致 。 目前，已有不少樓盤打出綠色、環(huán)保、健康等概念，但單一的概念及賣點(diǎn)炒作對(duì)人們已不再有吸引力，部分樓盤已開始進(jìn)行概念整合，以內(nèi)涵更為廣泛、更有想象空間的概念來代替。一些有眼光的開發(fā)商已經(jīng)在此領(lǐng)域進(jìn)行大規(guī)模的圈地運(yùn)動(dòng)，如華南新城、中山雅居樂、綠島花園別墅、錦繡天河、廣東奧林匹克花園等多個(gè)樓盤占地近 2萬畝，可以預(yù)見在近幾年之內(nèi)，這一區(qū)域?qū)⒊蔀閺V州樓市競爭的焦點(diǎn)地區(qū)。 現(xiàn)樓發(fā)售在廣州為廣州碧桂園所首創(chuàng)，其在美譽(yù)度和首期銷售上均取得了較大的成功。 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營銷咨詢中心 10 二、錦繡天河 SWOT分析 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營銷咨詢中心 11 ?遠(yuǎn)離都市、又有都市的繁華，與天河一橋之隔，給人天河南延的聯(lián)想 ?位于迎賓大道商業(yè)旅游休閑帶 ?臨江且位于快速干線和迎賓大道旁，有一線江景、交通方便、為“華南快速干線第一樓盤”。 ?可利用流淌的、清澈的活水、和無污染的飲用水等五大水系大做文章，廣州有江的樓盤不少，有人工水的也不少，但沒有一個(gè)樓盤能將江水和人工水能發(fā)揮到這樣的及至。 郊區(qū)化的居住趨勢(shì)： 遠(yuǎn)離都市的喧囂是一種正在興起的潮流，郊區(qū)樓盤正面臨著良好的發(fā)展契機(jī)。吸引廣州消費(fèi)群的地鐵優(yōu)勢(shì)將在若干年后才能體現(xiàn)，且主要是吸引收入不高的工薪階層和與番禺有某種聯(lián)系的人士。南村版塊與番禺區(qū)內(nèi)其他版塊的 比較優(yōu)勢(shì) 在于： ? 距離廣州 CBD中心商務(wù)區(qū)（天河區(qū)），僅一橋之隔，為華南快速干線第一盤。東圃版塊優(yōu)勢(shì) ：有天河公園的綠色優(yōu)勢(shì)，交通方便，有相當(dāng)部分外來白領(lǐng)進(jìn)駐這一區(qū)域。目前，它們的優(yōu)點(diǎn)已被充分挖掘，升值的潛力不會(huì)很大，基本上可以保值。 ?其他版塊 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營銷咨詢中心 22 小結(jié) ?番禺作為廣州市民的居住地已經(jīng)受到較高程度的認(rèn)同，但是目前主要集中在洛溪地區(qū)。國慶期間推出最后 3 棟， 6070M2 的小戶型全部售完，目前還有一些剩余。六期（碧海云天） “碧海云天”為３棟 17 層建筑，全部為大戶型， 107 平方米以上，9 月 23 目開始推出，不到一月幾乎全部推完，目前僅余幾套左右，運(yùn)動(dòng)健康 全國首個(gè) “陽光健身工程”，在推出初期，將運(yùn)動(dòng)與地產(chǎn)進(jìn)行復(fù)合，迎合了不少熱愛運(yùn)動(dòng)追求健康的年輕一族的喜好，再加上成功的廣告包裝宣傳，品牌一炮走紅?！? 華南碧桂園 占地超過 10 00畝，一期 用地440 畝， 建筑面積 23 萬平方米。翠榕