【正文】 同時(shí) 努力降低經(jīng)營(yíng)成本同樣至關(guān)重要，投資的增減雖然對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值和投資回收期影響不大，但也要注意節(jié)省投資。 詳見(jiàn)下表 111：敏感性分析表，圖 111：敏感性分析圖。 項(xiàng)目 直接成本 萬(wàn)元 1）現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū) 直接成本 211 萬(wàn)元 ； 2）沼氣 等 工程 直接 成本 萬(wàn)元 ； 3）旅游業(yè) 總成本費(fèi)用 381 萬(wàn)元 ； （ 1）客房成本占客房收入的 15%為 72 萬(wàn)元； （ 2）餐飲業(yè)成本占餐飲業(yè)收入的 40%為 240 萬(wàn)元； （ 3）門票成本占門票、其它收入的 15%為 54 萬(wàn)元 ； （ 4）旅游區(qū)工資 10 萬(wàn)元 ； （ 5）旅游區(qū)管理費(fèi)用 5萬(wàn)元 。 沼氣工程：年產(chǎn)沼氣 萬(wàn) 立方米， 沼氣按 元 /立方米計(jì)算 ； 沼渣 4800 噸， 200 元 /噸計(jì)算 ； 沼液 10 萬(wàn)噸，按 5 元 /噸計(jì)算；沼氣發(fā)電 136 萬(wàn)度，電價(jià)按 元 /度計(jì)算；沼氣純 146 萬(wàn)立方米， 4元 /立方米計(jì)算。專家成員根據(jù)本方案在開(kāi)標(biāo)當(dāng)天，在當(dāng)?shù)貙＜規(guī)祀S機(jī)抽取，評(píng)標(biāo)委員會(huì)主任由專家臨時(shí)推選；評(píng)標(biāo)委員會(huì)采用單數(shù)制，但最低不少于 5 人，并且技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出響應(yīng)。 二 、 運(yùn)行與管護(hù) 為充分發(fā)揮觀光區(qū)的整體資源優(yōu)勢(shì)，共享技術(shù)和經(jīng)濟(jì)資源，以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為主，公司化運(yùn)作的方式，組建海林農(nóng)場(chǎng)“北歐度假村”有限公司，公司實(shí)行股份制經(jīng)營(yíng)管理，社會(huì)及管理人員參股，農(nóng)場(chǎng)控股，農(nóng)場(chǎng)委派董事長(zhǎng)或總經(jīng)理實(shí)施統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，設(shè)置市場(chǎng)銷售部、技術(shù)開(kāi)發(fā)生產(chǎn)部、旅游事業(yè)部。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)的各項(xiàng)具體實(shí)施工作。 消防用電設(shè)備及火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和應(yīng)急照明系統(tǒng)的配線均采用銅芯導(dǎo)線穿阻燃型硬塑料管暗敷設(shè)在非燃燒墻體內(nèi)，其保護(hù)層厚度不小于 30 毫米。一旦發(fā)生火情， 游客中心、購(gòu)物中心、家庭旅館 、游樂(lè)場(chǎng)各功能區(qū)之間道路暢通，保證大型的消防車通過(guò)，及時(shí)消滅火災(zāi)。 施工“三廢” 處理 施工過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生一些廢水、廢氣、廢物，為減少對(duì)環(huán)境的影響，嚴(yán)格管理施工工地建設(shè)材料的包裝物、機(jī)械燃油及包裝品嚴(yán)禁隨意拋棄，必須進(jìn)行集中處理。 度假區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備 投資 142 萬(wàn)元 1） 交通設(shè)施 投資 82 萬(wàn)元 ； （ 1） 快艇 2 只 ，投資 24 萬(wàn)元 ； （ 2） 沼氣車 5 臺(tái) ，投資 25 萬(wàn)元 ； （ 3） 腳踏船 20 只 ，投資 6 萬(wàn)元 ； （ 4） 水陸兩用車 1 臺(tái) ，投資 27 萬(wàn)元 。 （ 4） 售票室 20 平方米 ，投資 萬(wàn)元 。 3） 停車場(chǎng) 1000 平方米 （ 50m 20m)，投資 15 萬(wàn)元 。 26 第七章 投資估算及資金籌措 一、投資估算依據(jù) 建筑工程投資是參照《黑龍江省建筑與安裝工程概算定額》及近兩年 海林農(nóng)場(chǎng)同類工程實(shí)際造價(jià)（工程竣工決算）進(jìn)行估算的； 設(shè)備價(jià)格是經(jīng)多廠家詢價(jià)后確定的。 ① 植樹(shù) 100 棵 。 5） 游客中心 400 平方米 。 根據(jù) 種植區(qū)（ 采摘 ） 區(qū)、 觀光旅游、休閑娛樂(lè)區(qū)等功能區(qū)劃分， 合理布置日光溫室 、 曬 水池、家庭旅館、停車場(chǎng)、購(gòu)物中心、釣魚 臺(tái)、生態(tài)飼養(yǎng)場(chǎng)、 日光浴場(chǎng)等 建 筑物， 做好綠化，排水溝等配套設(shè)施建設(shè)， 使度假村各功能區(qū) 互不干擾。 二 、 示范區(qū)功能定位 根據(jù) 項(xiàng)目區(qū)的 總體發(fā)展思想和戰(zhàn)略目標(biāo)，確立 幾 大 功能： 有機(jī)蔬菜生產(chǎn)（ 采摘 ） 、 旅游觀光 、休閑娛 樂(lè)等 。年平均氣溫 ℃ 。 二、 項(xiàng)目區(qū)基本情況 （一）工程地質(zhì) 根據(jù)建筑物場(chǎng)地巖土種類的性質(zhì)及變化情況，該建筑物場(chǎng)地地基等級(jí)為三級(jí)。 下轄 3 個(gè)管理區(qū)；卉菊海林甜菊糖有限責(zé)任公司、糧油加工廠、海 18 林機(jī)械制造有限公司等 3個(gè) 股份制工業(yè)企業(yè)； 種子公司、生產(chǎn)資料公司等 2 個(gè)股份制流通企業(yè)； 1 個(gè)股份制林業(yè)企業(yè)； 1 個(gè)股份合作制澳大利亞荷斯坦奶牛場(chǎng)及學(xué)校、醫(yī)院、公路管理站等 3 個(gè)事業(yè)單位。黑土層較厚，一般在 25— 35 毫米之間，最厚的可達(dá) 100 厘米。 最大凍深 米。 二、 自然條件 （ 一 ） 氣候條件 海林農(nóng)場(chǎng)氣候?yàn)橹芯暥却箨懶约撅L(fēng)氣候，冬季較長(zhǎng)，春、夏、秋三季較短，冬季冷而干燥，夏季熱而濕潤(rùn)，由于半山區(qū)地形復(fù)雜，形成 了隆冬無(wú)嚴(yán)寒盛夏無(wú)酷暑的氣候特點(diǎn)。 海林農(nóng)場(chǎng) 距鏡泊湖 15 45 公里，中國(guó)雪鄉(xiāng) 110 公里， 正處在這些旅游黃金線路 上，而“ 墾 區(qū)北歐度假村 ” 又有別于這些景區(qū)，是另一種 “ 田園生態(tài)游 ” ， 這樣一個(gè)獨(dú)特風(fēng)景區(qū)將 吸引大量游客駐足游覽， 能夠讓游人在了解現(xiàn)代農(nóng)業(yè)高新科技的同時(shí)，獲得回歸大自然，擁抱綠色生態(tài)的享受，可滿足人們呼吸清新空氣，品嘗綠色食品，返樸歸真、享受樂(lè)趣的需要。墾區(qū)有 38 個(gè)農(nóng)場(chǎng)與俄羅斯臨近，可以利用獨(dú)特的邊境地理優(yōu)勢(shì)， 利用與名山、同江、吉祥、黑河、綏芬河等口岸臨近的優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)出境游、 界江、界河游等，如一些邊境農(nóng)場(chǎng)可以開(kāi)發(fā)游覽烏蘇里江風(fēng)光、俄羅斯民俗風(fēng)情游等項(xiàng)目。旅游產(chǎn)業(yè)總體上呈現(xiàn)出加速發(fā)展的特點(diǎn)和趨勢(shì)，已經(jīng)成為我省國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。江河湖泊網(wǎng)絡(luò)四布，境內(nèi)有黑龍江、松花江、烏蘇里江、嫩江、牡丹江、興凱湖、鏡泊湖、五大連池、連環(huán)湖、扎龍、蓮花湖等，極具開(kāi)發(fā)價(jià)值。若精心實(shí)施好該項(xiàng)目，將為 牡丹江市、 墾區(qū)乃至全省發(fā)展特色旅游提供可借鑒新鮮經(jīng)驗(yàn)。 （ 四 ） 該項(xiàng)目是展示 牡丹江市和 墾區(qū)形象的一個(gè)窗口 海林農(nóng)場(chǎng)地處海林市東南與寧安市西北交界處，是 牡丹江地區(qū)和墾區(qū) 南端的兩個(gè)農(nóng)場(chǎng)之一，又是墾區(qū)“三面紅旗”之一?？梢哉f(shuō)，農(nóng)場(chǎng)已經(jīng)成為 牡丹江市和 墾區(qū)內(nèi)外交流的重要窗口單位，是 牡丹江市和 墾區(qū)農(nóng)業(yè)高科技示范基地和農(nóng)業(yè)高科技新奇特產(chǎn)品的研發(fā)試驗(yàn)場(chǎng)。同時(shí)通過(guò)展示還可以提高牡丹江市 各類產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng) 9 爭(zhēng)能力，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。文件提出科技進(jìn)步是突破資源和市場(chǎng)對(duì)我國(guó)農(nóng)業(yè)雙重制約的根本出路。 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 年總收入 萬(wàn)元，年 均 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 萬(wàn)元，內(nèi)部收益率%，凈現(xiàn)值 3229 萬(wàn)元，投資回收期 年， 項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 (b)排水溝 200 米 。 ⑥ 購(gòu)物中心 1000 平方米 。 （ 2） 家庭旅館 等 工程建設(shè) ① 家庭旅館 100 棟（ 200立方米 /棟 ） ； ② 污 水處理站 1 座 ； ③ 太陽(yáng)能取暖 100 套 ； ④ 雙峰水庫(kù)賓館太陽(yáng)能取暖 1 套 ； ⑤ 沼氣站（年產(chǎn)沼氣 萬(wàn) 立方米 ） 4 座 ； 其中：沼氣池 8000 立方米 /8 座 ； ⑥ 沼氣發(fā)電站 ； 其中： 發(fā)電機(jī)房 240立方米。海林農(nóng)場(chǎng)地處黑龍江省東南部張廣才嶺東麓 ，山林和水資源豐富，生態(tài)環(huán)境十分接近“北歐”，若進(jìn)一步整理開(kāi) 發(fā)，可以建成一個(gè)“北歐式的度假村”，成為牡丹江市 的一個(gè)重要旅游點(diǎn)和對(duì)外接待窗口 之一 。建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，必須注重開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)的多種功能，向農(nóng)業(yè)的廣度和深度進(jìn)軍，促進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)。文件提出科技進(jìn)步是突破資源和市場(chǎng)對(duì)我國(guó)農(nóng)業(yè)雙重制約的根本出路。同時(shí)通過(guò)展示還可以提高牡丹江市 各類產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。其中：日光 溫室工程占地 畝、 曬水池工程占地 40 畝、 家庭旅館占地 30 畝、生活 污水處理站工程占地 2畝、 沼氣站工程占地 40 畝、 沼氣發(fā)電站占地 畝、沼氣提純站占地 1畝、 售票處占地 畝、 停車場(chǎng)占地 畝、 游客中心占地 畝、 購(gòu)物中心占地 畝、 游樂(lè)場(chǎng)占地 135 畝。 ③ 停車場(chǎng) 1000 平方米 （ 50m 20m)。 d、 售票室 20 平方米 。 （ 3） 度假區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備 ① 交通設(shè)施 a、 快艇 2只 ； b、 沼氣車 5臺(tái) ； c、 腳踏船 20 只 ； d、 水陸兩用車 1 臺(tái) 。項(xiàng)目建設(shè)完成后，農(nóng)場(chǎng)環(huán)境條件將得到極大的改善，可以為職工開(kāi)辟更廣泛的就業(yè)門路，實(shí)現(xiàn)“ 生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕 ”的目標(biāo)， 項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家政策，布局合理，經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益顯著。 黑龍江省海林農(nóng)場(chǎng)位于素有“林海雪原”之稱的海林市長(zhǎng)汀鎮(zhèn)附近，南臨著名旅游區(qū)鏡泊湖，北依 “ 中國(guó)雪鄉(xiāng) ” 雙峰林場(chǎng)。 2020 年，電視劇“闖關(guān)東（ 2）”攝制組在海林農(nóng)場(chǎng)新建了“闖關(guān)東（ 2）”影視村，又增加了一個(gè)新的旅游景點(diǎn)， 若市委 立項(xiàng)支持一下，一定能建成一個(gè)高水平的“墾區(qū)北歐度假村”。農(nóng)場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)條件具備，有著優(yōu)越的地理位置、優(yōu)良的自然條件、較強(qiáng)的科技力量和嚴(yán)密的項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)與制度，為成功實(shí)施項(xiàng)目奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。而該度假村項(xiàng)目正是涵蓋著現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)（采摘）、農(nóng)場(chǎng)城鎮(zhèn)化建設(shè) 等多項(xiàng)內(nèi)容，全面實(shí)施后，將拉動(dòng)海林農(nóng)場(chǎng)的旅游業(yè)等多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)倍增，大幅度提升海林農(nóng)場(chǎng)的新農(nóng)村建設(shè)水平。冰雪旅游資源得天獨(dú)厚。旅游總收入 億元，比上年增長(zhǎng) %，比 5年前增長(zhǎng) %。 黑龍江 省休閑避暑 旅游產(chǎn)品在今夏漸成體系，形成了以伊春“五營(yíng)森林公園”為代表的森林度假游、以“鏡泊湖”、“興凱湖”為代表的湖泊度假游、以“扎龍”為代表的濕地觀鳥度假游、以“五大連池”為代表的火山礦泉度假游、草原風(fēng)光度假游、少數(shù)民族風(fēng)情游等系列主題 旅游產(chǎn)品，重點(diǎn)景區(qū)品牌效益和 旅游度假優(yōu)勢(shì)日趨顯現(xiàn)，形成了以哈爾濱和周邊游客為主要消費(fèi)群體的客源市場(chǎng)，使黑龍江省夏季 旅游市場(chǎng)進(jìn)入全方位、多層次發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。海林農(nóng)場(chǎng) 距鏡泊湖45 公里 、 中國(guó)雪鄉(xiāng) 110 公里， 正處在這些旅游黃金線路上，而農(nóng)墾北歐度假村又有別于這些景區(qū)，是另一種風(fēng)格，將有利于吸引大量游客駐足游覽，滿足不同層次人的需要，客源充足，大有可為。 15′ — 44176。初霜期一般在九月下旬 ,終霜期一般在 5月中旬。 白漿土占總面積的 %,占耕地面積的 %，一般分布在丘陵和漫山坡上。 海林農(nóng)場(chǎng)用電全部是國(guó)家電網(wǎng)供給，電力供應(yīng)充足。 （二）項(xiàng)目選址的確定 經(jīng)論證， 建設(shè)地點(diǎn)確定在 海林農(nóng)場(chǎng) 的 場(chǎng)部、第一 管理區(qū) 、第二管理區(qū) 。地震設(shè)防烈度小于Ⅵ度，建設(shè)場(chǎng)地類別為Ⅱ類，剪切波速500m/s≥ Us＞ 250 m/s，屬于建筑抗震有利地段。 歷年平均蒸發(fā)量為 毫米 。 觀光旅游、休閑娛樂(lè)區(qū) 建設(shè)家庭旅館、游樂(lè)場(chǎng)、 游客中心 、購(gòu)物中心、釣魚臺(tái)、 日光浴場(chǎng)等娛樂(lè)設(shè)施，為游客提供休閑，度假，休息娛樂(lè)的場(chǎng)所。 24 2） 售票處 200 平方米 。 （ 3） 娛樂(lè)場(chǎng)地、設(shè)備、器具、器械 60 套 。 沼氣發(fā)電站設(shè)備 其中： 發(fā)電機(jī)組 120GFT、 75GFT4臺(tái) 。 7） 沼氣提純站（ 146 萬(wàn) 立方米 ） 1 座 ，投資 300 萬(wàn)元 ； 8） 家庭旅館配套工程設(shè)施 ，投資 78 萬(wàn)元 ； （ 1） 上下水管道 2020 米 ，投資 36 萬(wàn)元 ； （ 2） 低壓線路 1000 米 ,投資 2 萬(wàn)元 ； （ 3） 甬道 2020 米 ，投資 10 萬(wàn)元 ； （ 4） 供熱管道 1000 米 ，投資 24 萬(wàn)元 ； （ 5） 植樹(shù) 200 棵 ，投資 6萬(wàn)元 。 （ 1） 金屬柵欄 1200 米 ，投資 24 萬(wàn)元 。 （二）設(shè)備購(gòu) 置 設(shè)備購(gòu)置投資 530 萬(wàn)元，其中：度假區(qū)農(nóng)業(yè)采摘園設(shè)備購(gòu)置投資314 萬(wàn)元、 沼氣發(fā)電站設(shè)備投資 74 萬(wàn)元、 度假區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備投資 142萬(wàn)元。 31 第八章 建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 一、項(xiàng)目建設(shè)期限 項(xiàng)目建設(shè)期限 為 2020 年 1年。 環(huán)境綠化 加強(qiáng)對(duì)周圍環(huán)境綠化，建筑物附近按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一規(guī)劃種植樹(shù)木、草坪和花卉，做好環(huán)境美化、綠化工作。出口方向與設(shè)置：消火栓的墻面成 90 度角，消火栓布置保 證有兩支水槍的充實(shí)水柱同時(shí)達(dá)到任何部位。給建筑物四周做環(huán)形接地網(wǎng)，在建筑物自門做接地均壓帶，防止雷擊時(shí)地面產(chǎn)生跨步電壓。對(duì)未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格就交付使用的，要追究項(xiàng)目法定代表人的責(zé)任，造成重大損失的，要追究其法律責(zé)任。 二、 投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)程序 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)質(zhì)量等要求，確定本項(xiàng)目招投標(biāo)程序如下： 項(xiàng)目經(jīng)上級(jí)部門批復(fù)同意后，在指定媒體上發(fā)布招標(biāo)公告， 公開(kāi)招標(biāo)。中標(biāo)人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，不得將項(xiàng)目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓。項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)和項(xiàng)目實(shí)際情況，依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）和《投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告指南（試用版）》，對(duì)項(xiàng)目效益和費(fèi)用進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。 3）度假區(qū) 1440 萬(wàn)元 旅游收入和旅游成本按全年旅游期 4個(gè)月 120 天計(jì)算 。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 指標(biāo) 表明，項(xiàng)目盈利能力高于了行業(yè)最低要求，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明項(xiàng)目有抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 10％時(shí)，距基準(zhǔn)收益率臨界點(diǎn)較近。 內(nèi)部收益率 %， 投資回收期 年（含建設(shè)期 1年） ， 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 3229 萬(wàn)元 ， 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 指標(biāo) 表明，項(xiàng)目盈利 能力高于了行