【正文】 “十三五 ”全區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略定位是：牢固樹(shù)立創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放、共享發(fā)展理念，按照全市 “六個(gè) 一 ”發(fā)展布局，推動(dòng)綠色轉(zhuǎn)型、全面振興，著力打造法制、開(kāi)放、活力、和諧、綠色、幸福、美麗新東昌。在此，我代表區(qū)政府向人大代表、政協(xié)委員，向社會(huì)各界所有關(guān)心、支持東昌發(fā)展的同志們、朋友們致以衷心感謝和崇高敬意！ 各位代表、各位委員，面對(duì)新常態(tài)、新挑戰(zhàn)，政府工作也遇到很多新矛盾、新問(wèn)題。加強(qiáng)反腐倡廉教育和執(zhí)法執(zhí)紀(jì)監(jiān)察，加大違法違紀(jì)案件查處，落實(shí)一把手 “五個(gè)不直接分管 ”制度，進(jìn)一步營(yíng)造了規(guī)范有序、勤廉高效的行政環(huán)境。全年新增城鎮(zhèn)就業(yè) 6120 人，農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè) 7050 人次。通天河防洪景觀(guān)工程二期和回水堤防工程完工，金廠(chǎng)鎮(zhèn)水土保持工程一期順利實(shí)施。 （三）扎實(shí)推進(jìn)美麗鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)化建設(shè)。國(guó)家級(jí)重點(diǎn)生態(tài)功能區(qū)項(xiàng)目進(jìn)入國(guó)家發(fā)改委評(píng)審。 2020 年是 “十二五 ”收官之年，也是全區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展最為艱難的一年，面對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)各項(xiàng)任務(wù)，我們主要做了以下工作： （一）堅(jiān)定不移抓項(xiàng)目。改造農(nóng)村危房 3780 戶(hù)。累計(jì)投入 8800 萬(wàn)元改善辦學(xué)條件，新建、修繕校舍 萬(wàn)平方米，硬化學(xué)校操場(chǎng) 10 個(gè)，鋪設(shè)塑膠運(yùn)動(dòng)場(chǎng) 8 個(gè)，校舍樓房率達(dá)到 93%，教學(xué)設(shè)施設(shè)備達(dá)到省定標(biāo)準(zhǔn)，辦學(xué)條件實(shí)現(xiàn)基本 均衡。農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得歷史性突破。全區(qū)醫(yī)藥企業(yè)發(fā)展到 18 戶(hù)，其中規(guī)模以上醫(yī)藥企業(yè) 13 戶(hù)。設(shè)施農(nóng)業(yè)、高效農(nóng)業(yè)、品牌農(nóng)業(yè)加快發(fā)展，國(guó)家級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化示范基地、省級(jí)農(nóng)產(chǎn)品加工示范區(qū)落戶(hù)東昌，預(yù)計(jì) 2020年農(nóng)村經(jīng) 濟(jì)總收入實(shí)現(xiàn) 億元，年均增長(zhǎng) %。預(yù)計(jì) “十二五 ”末： 全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn) 144 億元，同比增長(zhǎng) 7%，五年增長(zhǎng) 倍，年均遞增 %； 全口徑財(cái)政收入完成 億元，同比增長(zhǎng) %，五年增長(zhǎng) 倍，年均遞增 %； 地方級(jí)財(cái)政收 入完成 億元，同比下降 %，五年增長(zhǎng) 倍，年均遞增 %； 社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn) 109 億元，同比增長(zhǎng) 12%，五年增長(zhǎng) 倍，年均遞增 %； 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 28437 元，同比增長(zhǎng) %，五年增長(zhǎng) 倍，年均遞增 %； 農(nóng)民人均純收入達(dá)到 13730 元，同比增長(zhǎng) 7%，五年增長(zhǎng) 1 倍，年均遞增 %。加強(qiáng)安全生產(chǎn)、消防安全、食品藥品安全、道路交通安全等工作，確保人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全和社會(huì)大局穩(wěn)定。 轉(zhuǎn)變行風(fēng)政風(fēng)。 強(qiáng)化行政監(jiān)督。加強(qiáng)創(chuàng)業(yè)就業(yè)工作，新增實(shí)名制就業(yè) 2 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4%以?xún)?nèi)，零就業(yè)家庭動(dòng)態(tài)保持為零。 加快文體事業(yè)發(fā)展。擴(kuò)增學(xué)前教育公辦學(xué)位，加大校長(zhǎng)、教師交流力度，加強(qiáng)師德師風(fēng)建 設(shè)，提升教師隊(duì)伍整體素質(zhì)水平。積極推進(jìn)渾河、細(xì)河、渾蒲灌區(qū)沿岸綜合改造工程和衛(wèi)工河水系治理。穩(wěn)步推進(jìn)城區(qū)雨污分流改造工程，實(shí)施建設(shè)大路、興工街等街路維修改造工程，提升北一路、重工街等重點(diǎn)區(qū)域亮化水平。加大城市地下管網(wǎng)改造力度，推進(jìn)鐵西新區(qū)綜合管廊建設(shè)、化工園地下管網(wǎng)整體改造工程。抓好農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，做好糧食增收工作。推進(jìn)住 宅產(chǎn)業(yè)化示范項(xiàng)目建設(shè)。 做優(yōu)化工產(chǎn)業(yè)。 (四 )轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，不斷壯大區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量 堅(jiān)持工業(yè)立區(qū)、 “壯二活三 ”發(fā)展戰(zhàn)略不動(dòng)搖，優(yōu)化存量，擴(kuò)大增量，推動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)，提升產(chǎn)業(yè)豐厚度，加速向產(chǎn)業(yè)鏈高端攀升。加快推 進(jìn)興華南街地下商業(yè)城等一批服務(wù)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)。 (三 )加快招商引資，促進(jìn)外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展 充分發(fā)揮項(xiàng)目建設(shè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用，不斷優(yōu)化利用外資結(jié)構(gòu)，以存量吸引增量，以增量促進(jìn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和發(fā)展方 式轉(zhuǎn)變。建設(shè)中法生態(tài)公園。創(chuàng)新園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理模式。 深化農(nóng)村改革。通過(guò)體制機(jī)制創(chuàng)新，加大對(duì)中小微企業(yè)的扶持力度，幫助企業(yè)解決技術(shù)、資金、市場(chǎng)等方面的問(wèn)題。以管委會(huì)等搬遷為契機(jī)，進(jìn)一步盤(pán)活國(guó)有資產(chǎn)，推動(dòng)資產(chǎn)向資本轉(zhuǎn)化，提升全要素生產(chǎn)率。增強(qiáng)省市下放職權(quán)的承接能力，優(yōu)化審批機(jī)制，再造服務(wù)流程，壓縮審批時(shí)限，持續(xù)優(yōu)化無(wú)門(mén)檻進(jìn)入、無(wú)顧慮投資、無(wú)干擾建設(shè)、無(wú)障礙發(fā)展的區(qū)域環(huán)境。當(dāng)前，鐵西又站在了新的發(fā)展起點(diǎn)，我們雖然面臨一些困難和挑戰(zhàn)，但更具備加快復(fù)興振興的有利條件。 ——全面提高人民生活水平。推進(jìn)全面創(chuàng)新改革試驗(yàn)，深化經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域、社會(huì)領(lǐng)域和農(nóng)村領(lǐng)域改革，加快行政審批改革，進(jìn)一步簡(jiǎn)政放權(quán)、優(yōu)化服務(wù)，打造東北最優(yōu)的投資興業(yè)環(huán)境，爭(zhēng)當(dāng)全市全面創(chuàng)新改革試驗(yàn)的排頭兵。按照區(qū)委十一屆十次全會(huì)部署，以區(qū)委 “48 字發(fā)展思路 ”為統(tǒng)領(lǐng)，抓住新一輪?wèn)|北振興、 “一帶一路 ”和全面創(chuàng)新改革實(shí)驗(yàn)的重大機(jī)遇，深化體制機(jī)制改革，實(shí)施 “互聯(lián)網(wǎng) +”行動(dòng)計(jì)劃，保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、增活力、重民生，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)更有質(zhì)量、更有效益、可持續(xù)發(fā)展。三是公共服務(wù)資源配置仍不均衡。在此，我代表區(qū)政府，向人大代表和政協(xié)委員，各民主黨派、各人民團(tuán)體，向駐區(qū)部隊(duì)官 兵和中、省、市直企事業(yè)單位，向關(guān)心支持鐵西振興發(fā)展的社會(huì)各界人士，表示衷心的感謝！ 在肯定成績(jī)的同時(shí)，我們清醒地看到，發(fā)展道路上還有不少困難和問(wèn)題，政府工作還有不足和差距。我區(qū)成為全國(guó)城市環(huán)境總體規(guī)劃編制試點(diǎn)和國(guó)家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)。 改革創(chuàng)新不斷深化，對(duì)內(nèi)對(duì)外開(kāi)放進(jìn)一步擴(kuò)大。 各位代表， 2020 年全區(qū)工作取得的成績(jī)，標(biāo)志著我們 “十二五 ”期間各項(xiàng)工作取得了積極進(jìn)展。深入開(kāi)展 “三嚴(yán)三實(shí) ”專(zhuān)題教育，政風(fēng)行風(fēng)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完成設(shè)施農(nóng)業(yè)建設(shè) 450 畝。社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面工作進(jìn)展明顯， 42381名被征地農(nóng)民納入市級(jí)養(yǎng)老保險(xiǎn)統(tǒng)籌。沈化、東藥搬遷及土地污染治理工作有序推進(jìn)。北一路、保工街等 “三橫兩縱 ”快速路網(wǎng)建設(shè)全面啟動(dòng)，北一路快速路管網(wǎng)排遷工程完工。三生制藥在香港上市，金昌藍(lán)宇、遞家物流、萬(wàn)合膠業(yè)等企業(yè)在新三板上市。整合行政機(jī)構(gòu)，將發(fā)改局與科技局合并、昆明湖與西三環(huán)合署。成功舉辦 “沈陽(yáng) —慕尼黑裝備制造產(chǎn)業(yè)推介會(huì) ”、 “遼寧省 —巴登符騰堡州裝備制造產(chǎn)業(yè)合作推介會(huì) ”，并在法蘭克福設(shè)立中德裝備園代表處。全區(qū)整合整理土地 72 宗。 ——重點(diǎn)區(qū)域建設(shè)全面提速。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招、 .拍、掛方式獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)所繳納的契稅屬于土地費(fèi)用。 ，如果差額投資內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，以投資大的方案為優(yōu)選方案 。 三、判斷題 ，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。其中在教材中沒(méi)有具體介紹“投資收益率”的概念。房地產(chǎn)泡沫比過(guò)度開(kāi)發(fā)的危害性更大，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常的大起大落 。 個(gè)人住房抵押貸款與商用房地產(chǎn)抵押貸款相比，個(gè)人住房抵押貸款的貸款期限更長(zhǎng)、貸款價(jià)值比率更高、貸款利率更低。 的估算方法 。 ，應(yīng)將不同方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值換算為年值，以等額年值大的方案為優(yōu)選 方案。⑥營(yíng)銷(xiāo)建議。二是季節(jié)性生產(chǎn)而引起的季節(jié)性消費(fèi) 。依據(jù)交易量和價(jià)格的升降關(guān) 系，可以判斷市場(chǎng)所處的景氣階段。 為： 10% + (20% 10010)=14%，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的預(yù)期收益率為： 10% + (14% 10%)=13. 60/0，或者寫(xiě)字樓市場(chǎng)的預(yù)期收益率 =10%+ (20% 10%)=%. 。商品住宅第二年開(kāi)始銷(xiāo)售，各年銷(xiāo)售面積占總銷(xiāo)售面積的比例分別為 25%、 40%和 35%。2020年 6月起在每期末支付當(dāng)期利息 。需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式 。 ( ) ，如果差額投 資內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率且有足夠的資金，則應(yīng)選擇投資額較大的方案。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣 1分，本題總分最多扣至 0分 ) ，風(fēng)險(xiǎn)是指過(guò)去獲得的實(shí)際收益與預(yù)期收益的差異程度。 A投資 收益率 ，正確的有 ( )。 ( )。 % % % % ( )。當(dāng)該項(xiàng)目利潤(rùn)為零時(shí)，售價(jià)允許降低的最大幅度是 ( )。 . 46 . 00 、乙兩個(gè)可供比較的房地產(chǎn)投資方案中，甲方案的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為 4年，乙方案的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為 3年，兩方案比選宜采用的方法是 ( )。 SWOT分析 求分析 ( )經(jīng)營(yíng)模式下的典型現(xiàn)金流量圖。 . 67 ，屬于考查房地產(chǎn)價(jià)格是否過(guò)度偏離其價(jià)值的是 ( )。2020 年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》真題及答案 解析 一、單項(xiàng)選擇題 (共 35題，每題 1分。 ( )階段的重要工作。 %，年實(shí)際利率為 %，該筆貸款的計(jì)息周期是 ( )。 投資內(nèi)部收益率法 FIRR能夠反映項(xiàng)目投資所能接受的 ( )。 . 32% . 62% % % ，在風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段應(yīng)完成的是 ( )。 、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積 、單元間分隔墻及單元與公用建筑空 間之間分隔墻的水平投影面積一半 二、多項(xiàng)選擇題 (共 15題，每題 2分。 ，屬于定性分析的有 ( )。 、半年、季、月 ，通常要進(jìn)行 ( )分析。 ( ) ，在增量房市場(chǎng)上，賣(mài)方對(duì)房地產(chǎn)信息的了解程度要高于買(mǎi)方。 ( ) ，權(quán)益投資比率越低，資本金占投資總額的比例就越高 o ( ) ，是因?yàn)樵诓淮_定性條件下，房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性。僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。本金于 2020年 3月末歸還 5000萬(wàn)元， 2020年 6月末一次歸還所剩本金和利息。銷(xiāo)售均價(jià)分別為 15000 元 / m18000 元 / m2和 20200元 / m2，銷(xiāo)售收入發(fā)生在年末 。 ，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類(lèi)型、房?jī)r(jià)水平和政策措施的差異。 、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和投資決策三部分工作。三是風(fēng)俗習(xí)慣和傳統(tǒng)節(jié)日引起的季節(jié)性消費(fèi)。⑦售價(jià)和租金預(yù)測(cè)。 ，如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損。單位指標(biāo)估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法。 34. 15%/30%： 50%。房地產(chǎn)泡沫通常會(huì)引起過(guò)度開(kāi)發(fā)，但過(guò)度開(kāi)發(fā)卻不一定是由泡沫引發(fā)的。 ，成本類(lèi)項(xiàng)目選最高的。 、異質(zhì)性、弱流動(dòng)性和價(jià)值量大等特性，導(dǎo)致房地產(chǎn)質(zhì)量離散、交易分散、不 頻繁且私密性強(qiáng)，使賣(mài)方對(duì)房地產(chǎn)信息的了解程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買(mǎi)方。反之，以投資小的方案為優(yōu)選方案。 ，還考慮了這種變動(dòng)幅度在未來(lái)發(fā) 生變動(dòng)的可能性的大小及對(duì)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響，這種分析是一種定量分析。中德裝備園、中法生態(tài)城、鐵西金谷 “一園一城一谷 ”產(chǎn)城融合、東西互動(dòng)的發(fā)展格局全面形成。區(qū)委、區(qū)政府、區(qū)政協(xié)等機(jī)關(guān)西遷的拉動(dòng)效應(yīng)開(kāi)始凸顯，新華印刷、紅梅味精等地塊接連熱拍，華潤(rùn)、龍湖等地產(chǎn)商成功摘牌，鐵西邁入 “新地產(chǎn)時(shí)代 ”。舉辦了德國(guó)企業(yè)沈陽(yáng)行、中德并購(gòu)論壇等招商活動(dòng)。落實(shí)大部門(mén)監(jiān)管體制，成立市場(chǎng)監(jiān)督管理局。企業(yè)自主創(chuàng)新能力不斷提升，沈鼓集團(tuán) 10 萬(wàn)空分裝置、特變沈變換流變壓器、北方重工鎂合金成套設(shè)備等新產(chǎn)品打破國(guó)際壟斷。鐵西金谷二號(hào)路、三號(hào)街竣工通車(chē)。 ——各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步。采取國(guó)資劃撥、租賃、資源整合等方式，全面完成 15 個(gè)未達(dá)標(biāo)社區(qū)辦公用房改造任務(wù)。 5 個(gè)街鎮(zhèn) 26 個(gè)村的農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)改革工作進(jìn)展順利。認(rèn)真貫徹新《預(yù)算法》，全面推行預(yù)決算和 “三公 ”經(jīng)費(fèi)公開(kāi)。回首 “十二五 ”，鐵西老工業(yè)區(qū)向全面振興邁出了堅(jiān)實(shí)步伐，其成果 突出體現(xiàn)在四個(gè)方面。以綜合配套改革為統(tǒng)領(lǐng)，行政管理體制、國(guó)資國(guó)企等領(lǐng)域改革有序推進(jìn)。 社會(huì)建設(shè)扎實(shí)推進(jìn) ，人民生活進(jìn)一步改善。一是經(jīng)濟(jì)下行壓力巨大。涉及群眾切身利益的一些熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，還需下更大氣力解決。 “十三五 ”時(shí)期我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的總體目標(biāo)是：建成國(guó)家先進(jìn)裝備制造創(chuàng)新引領(lǐng)基地，全面建成具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的先進(jìn)裝備制造業(yè)基地，實(shí)現(xiàn)鐵西老工業(yè)區(qū)全面振興，如期全面建成小康社會(huì)。 ——全面優(yōu)化 城鄉(xiāng)發(fā)展環(huán)境。堅(jiān)持教育優(yōu)先發(fā)展，不斷提升教育均衡化水平。國(guó)家深入實(shí)施新一輪振興東北的重要戰(zhàn)略、開(kāi)展全面創(chuàng)新改革試驗(yàn)的重大機(jī)遇、自身多年發(fā)展孕育的潛在優(yōu)勢(shì)，都為鐵西開(kāi)辟了新的更大的空間。創(chuàng)新監(jiān)管機(jī)制和方式，建立聯(lián)合監(jiān)管機(jī)制，加快建立監(jiān)管職責(zé)清單，強(qiáng)化機(jī)構(gòu)間信息共享和協(xié)調(diào)配合，統(tǒng)一監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)、程序、原則和目標(biāo)。深化國(guó)企改革，逐步解決國(guó)有、大集體企業(yè)歷史遺留問(wèn)題，探索 “殼企業(yè) ”退出機(jī)制。 深化社會(huì)領(lǐng)域改革。深化農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革，繼續(xù)做好土地確權(quán)工作。以中德大街建設(shè)為牽動(dòng)，加快拓展中德大街兩翼、寶馬公園東側(cè)、渾河西峽谷周邊等區(qū)域發(fā)展空間，推進(jìn)市政、綠化、生態(tài)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善配套服務(wù)功能。加快華夏幸?；鶚I(yè)的中法會(huì)堂和法國(guó)小鎮(zhèn)中心項(xiàng)目，推進(jìn)中南世紀(jì)城三期、嵐祥地產(chǎn)等一批房地產(chǎn)、商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，啟動(dòng)中南世紀(jì)城創(chuàng)業(yè)孵化基地，引進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)，爭(zhēng)取承辦法語(yǔ)聯(lián)盟考試中心項(xiàng)目，建設(shè)集商務(wù)會(huì)展、教育科研、金融服務(wù)、休閑旅游等功能于一體的產(chǎn)業(yè)新城。 加大招商引資力度。 提升對(duì)外開(kāi)放水平。 做強(qiáng)裝備制造業(yè)。推動(dòng)米其林、普利司通、東藥、沈化等重點(diǎn)項(xiàng)目的搬遷改造和擴(kuò)產(chǎn)升級(jí)，加快和平輪胎