【正文】 廣東龍光 (集團 )有限公司 簡介： 廣東龍光集團是以經(jīng)營房地產(chǎn)為主，集工程建筑施工、物業(yè)管理和商業(yè)物流于一體的綜合性大型企業(yè)集團，具備房地產(chǎn)開發(fā)國家級一級資質(zhì)，建筑施工承包二級資質(zhì)，物業(yè)管理二級資質(zhì)，并通過了ISO9001 國家質(zhì)量體系認證。如果再借助有經(jīng)驗、有能力的公司協(xié)助，很容易解決規(guī)劃的問題。 六、結(jié)論與建議 對可行性報告推薦方案進行描述 由于項目目前很多項目還無法確 定，如紅線圖、商業(yè)比例等等。不管怎樣，由于坦洲的成本還相對低，目前珠海的房價還繼續(xù)高漲，由此造成大量中低收入和投資客戶涌入坦洲，直接導致了坦洲房地產(chǎn)的提升。同時由于房地產(chǎn)是各地政府的主要財政收入，離開房地產(chǎn)業(yè)，很多政府工作將很難實施。商業(yè)比例約 8%。 根據(jù)以上市場經(jīng)驗，并結(jié)合本項目目標客戶群特點，建議項目地塊建設綜合性的建筑。 區(qū)域形象檔次不高； 洲際新天直接在路口截留客戶 本項目要解決的主要問題有以下幾個： ? 交通問題： 小區(qū)距坦洲鎮(zhèn)主干道約 1500 米距離，從坦洲規(guī)劃的泥路進入珠海造貝約 5 公里，至珠海市區(qū)更沒有直線巴士，公共交通極度缺乏，因此，項目自身為客戶提供的市區(qū)穿梭巴士是不可缺少的。但由于近幾年來，珠海對于邊界交通的工作進展并不明顯，坦洲接向珠海的新路至今尚未通車。惟一的關(guān)口就在 105國道與南坦路交接處。 ? 目前坦洲房地產(chǎn)市場已呈遍地開花之態(tài)勢，市政各方面的配套也日益完善，大大滿足新增外來人口對生活配套、教育配套、交通配套等各方面的需求。 ? 由于 地理優(yōu)勢。 ? 并不是所有樓盤價格定位和銷售情況都出現(xiàn)良好的態(tài)勢，如碧濤花園的金斗灣畔，價格一直偏高。 主推戶型：碧濤花園（金斗灣畔）總貨量 1000 套，多層已全部推售完畢，現(xiàn)階段繼續(xù)推售小高層，以三房為主，剩余約 100套。 金山城： 金山城位于從上世紀 90 年代開始建 設，經(jīng)過十年，現(xiàn)小區(qū)入住已超過 3500 戶，社區(qū)周邊及內(nèi)部生活配套豐富，從超市、銀行到郵政、學校等一應俱全，有 42 路車直達珠海前山。 銷售價格：一期 1517 層高層住宅的均價 2700 元 /平米，二期尚未推出。 酈湖居（原御湖居剩余單位） 120160 多平米三房單位2500 元 /平米左右起價，均價 27502850 元 /平米左右。 促銷措施：春節(jié)至現(xiàn)在均有優(yōu)惠，購房客戶享 99 折扣和購房 10 大優(yōu)惠。該項目距珠海上沖關(guān)口僅 1 公里，交通非常便利。 二月份的優(yōu)惠措施：凡購三房單位的可以贈送一知萬酒店的一桌價 值 1888 的酒席以及 1888 元的大利市 . 工程進度：已經(jīng)全部是現(xiàn)樓， 07 年 8 月份交樓 廣告推廣：春節(jié)期間在電視上有做廣告，在拱北關(guān)口有展銷活動。主推 11＋ 1 小高層電梯洋房，小區(qū)由 15 棟小高層電梯洋房圍合而成，一梯四戶，外觀設計為簡約時尚的現(xiàn)代風格。 廣告推廣：春節(jié)前后沒有什么廣告投入，銷售現(xiàn)場比較冷清。 16 美麗花園： 總占地面積 8 萬，建筑面積 16 萬 ,共 985 戶。 主 推戶型： 錦繡年華 9 期共 980 套住宅，現(xiàn)已銷售過半。 各區(qū)域分析 ? 新行政中心區(qū) 錦繡陽光花園： 錦繡大地占地 40 萬平方米，是坦洲目前最大的房地產(chǎn)開發(fā)項目 之一 。 金筑美居 會所、雙游泳池、 8000 平米商業(yè)配套、美食街、假日酒店 名苑花園 300 多平米商業(yè)風情街 金山城 從超市、銀行到郵政、學校等一應俱全，有 42 路車直達珠海前山 匯翠山莊 幼兒園、小學、初中、綜合市場、西餐廳、室外游泳池、游樂場、兒童游樂園、乒乓球室等 大興路舊中心區(qū) 碧濤花園 幼兒園、游泳池等休閑設施 錦湖翠苑 無內(nèi)部配套，但緊鄰水鄉(xiāng)度假怡樂園，且周邊生活配套齊全，與坦洲舊鎮(zhèn)中心非常近。如中澳新城的一梯兩戶 150160 平米大戶型，雖位于小區(qū)中庭，樓間距超過 150 米，又有中庭園林水景，銷售依然非常差，一棟僅售出一兩套。每一階段的推廣時間多在 24 個月之間，一批單位銷售接近尾聲時，再推出一批新戶型。 地稅、工商、勞動局、國土管理所、農(nóng)業(yè)局等 部分行政機構(gòu) 已搬遷至新行政中心區(qū)， 坦洲新市場 已建成投入使用， 一加一購物超市 已成為坦洲人購物的好去處 ， 坦洲新汽車總站、投資 7000 萬元建設的 坦洲新醫(yī)院 、坦洲 實驗中學 、 5 萬平米的市民廣場等市政配套也已投入使用及投入前試驗中。 坦洲房地產(chǎn)發(fā)展狀況 由于坦洲 緊臨珠海的 特殊地理位置，再加上近年來坦洲經(jīng)濟飛躍發(fā)展，城市建設不斷加快，多家房地產(chǎn)商把目光投向了這塊寶地。今年坦洲將完成水廠二期擴建工程、新垃圾填埋場等工程，以滿足不斷發(fā)展的城鎮(zhèn)化需求。 “ 田頭農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)點 ” 投入使用，并不斷擴大珠海、港澳、上海、杭州等市場。目前，園區(qū)內(nèi)前三期已基本開發(fā)轉(zhuǎn)讓完畢，現(xiàn)正開發(fā)四至六期。 20xx 年區(qū)內(nèi)增設占地 1017 畝的安南工業(yè)園，該園已通過廣東省環(huán)保局環(huán)保立項，可吸納制革、漂染等項目在此投資。 廣珠高速公路西線、沿海高速公路都貫穿坦洲境內(nèi)，并設有出入 口。到廣州、深圳只需要 80 分鐘車程，到珠海、澳門 10 分鐘便可到達。全鎮(zhèn)有耕地 4萬多畝，山地近 3 萬畝，農(nóng)產(chǎn)品和海鮮等物產(chǎn)豐富，素有 “ 金斗灣 ” 美譽。 往中山市區(qū)或中山港約 50 公里。 20xx 年實現(xiàn)民營工業(yè)產(chǎn)值 33837 萬元，新增民營企業(yè) 38 家；成立了坦洲鎮(zhèn)工商聯(lián)合會、紡織服裝行業(yè)協(xié)會、 5 印刷包裝行業(yè)協(xié)會的基礎(chǔ)上， 20xx 年又先后成立電子信息行業(yè)協(xié)會，金屬制品行業(yè)協(xié)會等，不斷促進民營 企業(yè)共同發(fā)展。 第三工業(yè)園區(qū)： 該區(qū)占地 7500 畝，位于坦神公路、沙坦公路和粵西沿海高速公路匯合處，交通十分便利，區(qū)內(nèi)各項配套設施完善， 6 設有中山海關(guān)坦洲辦事處、動植 物檢驗檢疫辦事處、港澳車輛查驗場等機構(gòu)和場所，實現(xiàn) EDI 聯(lián)網(wǎng)，為客商提供 “一站式 ”服務，是坦洲一個適應 21 世紀發(fā)展需要的高標準工業(yè)園區(qū)。在確保糧食生產(chǎn)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，繼續(xù)把重點放在種植業(yè)和水產(chǎn)養(yǎng)殖上，增加蔬菜水果面積 3000畝，優(yōu)質(zhì)水產(chǎn)養(yǎng)殖面積 20xx 畝。 按規(guī)劃實施后的中心村 有望成為該鎮(zhèn)具有區(qū)域特色的、經(jīng)濟發(fā)展的小經(jīng)濟中心，輻射和拉動著周邊村落迅速集聚，形成強輻射的小經(jīng)濟發(fā)展圈。 坦洲人口發(fā)展狀況 20xx 年第五次人口普查，坦洲人口為 萬人，其中 %為鎮(zhèn)區(qū)人口。 20xx 年開始，珠海房價迅速攀升，也帶動了坦洲房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。 新 行 政 中 心 區(qū) 舊中心區(qū) 洲際新天 金山城 匯翠山莊 中澳新城 金筑美居所 本 案 碧濤花園 景湖翠苑 美麗花園 錦繡年華 星洲花園 皇爵假日廣場 駿逸華庭 匯喬花園 名苑花園 在 售 售 磬 在 售 新興商業(yè)帶 11 ? 即使是大規(guī)模項目，也多半采取“階段開發(fā)，階段推廣”的策略。 ? 90120 平米三房、四房，以自住型客戶為主，往往是一家人對多 12 個樓盤進行對比后方落訂，樓花階段促成成交速度較慢。 中澳新城 小學、中學及農(nóng)貿(mào)市場。匯翠山莊的別墅 20xx 年初推出，銷售均價 4000 元 /平方米，主要為珠 14 ?？蛻糍徺I，由于價格便宜，銷售情況比較好。錦繡年華單位以及臨街旺鋪，其建筑風格呈歐陸新典雅主義風格，高貴典雅，歷久彌新。 促銷措施： 按揭和一次性付款都沒有折扣。 促銷措施：按揭和一次性付款均無折扣。到時候再出價格。 價格情況：起價 2500 元 /平米，均價 2700~2800 元 /平米。駿 逸 華 庭 19 星州花園： 占地面積約 2 萬多平米，建筑面積 4 萬多平米 ，約 280 戶 主推戶型：主力戶型為 80 多平米和 106 平米的小三房，共約 200 多套。多層已賣完了，小高層銷售 30 套左右，剩余貨量幾套。另外，還有部分御湖居的 120180 平米大戶型，也作為酈湖居的一部分戶型對外銷售。 廣告推廣：春節(jié)前廣告投入量大，春節(jié)期間沒有什么廣告投入。 名苑花園： 約 200 多戶 主推戶型： 45 平米一房一廳、 5779 平米兩房、 91 平米三房，全為多層住宅。 銷售情況：售磬 ? 大興路舊中心區(qū)： 碧濤花園 .金斗灣畔： 位于坦州工業(yè)大道和大興路交匯處。 錦湖翠苑： 占地 8000 ㎡ ，總建筑面積 18000 ㎡ ，共 193 戶 銷售情況：售磬 市場分析總結(jié)： 錦湖翠苑 金斗灣畔 26 ? 20xx 年初，坦洲關(guān)口一帶的毛坯房價格仍在 27003000 元 /平方米之間徘徊，單價在 3000 元以上，總價在 40 萬元以上的戶型銷售情況一般。 ? 雖然小高層的物業(yè)管理費及分攤面積上比多層住宅高，但隨著坦洲政府對土地容積率的要求提高，越來越多的小高層建筑出現(xiàn)，坦 27 洲本地客戶也逐漸改變觀念，接受小高層帶電梯住宅。坦洲把壯大發(fā)展工業(yè)擺在首要位置，始終把招商引資作為經(jīng)濟工作第一要務，從培育特色產(chǎn)業(yè)招商、地域優(yōu)勢招商兩方面著力，引進科技含量高的企業(yè)。 項目周邊現(xiàn)狀及規(guī)劃 地塊周邊現(xiàn)狀： 坦洲東部聚集了不少村民自辦的小規(guī)模工廠，而與這里交接的珠海地域，卻是居住區(qū)。據(jù)統(tǒng)計，將增加的比較大的道路銜接口就有 10個左右，其中最主要的銜接口有兩個。 教育配套 項目較為接近的學校為匯翠山莊的匯翠小學、匯翠幼兒園、景湖幼兒園。因此，項目的形象定位應該根據(jù)項目靠近珠海的特點，偶得客戶 游離客戶 核心客戶 珠海自住客戶及投資客戶 坦洲、澳門的自住客戶及投資客戶 珠三角及其他省市投資客 32 根據(jù)項目具體社區(qū)規(guī)劃特點確定，目的在于吸引珠海、澳門的投資型和度假型人士購買。假設密度約： 25%。100%=%； 銷售盈虧平衡點 銷售價（合住宅與商業(yè)）為 2575 元 /m2 時，項目處于盈虧平衡。 35 市場風險 市場風險主要來自材料的供應情況、規(guī)劃的先進性，市場的競爭性及國民經(jīng)濟退步導致的消費力降低等。 企業(yè)風險 由于房地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，所以企業(yè)面臨的問題除了專業(yè)操作水平外，最主要的風險就是資金問題了，對于專業(yè)運 作問題，可以委托專業(yè)的策劃及銷售公司實施，這可以彌補公司在本地經(jīng)驗上的不足，同時專業(yè)的運作能力能大大減輕開發(fā)者的工作量和減小出錯的幾率。 目前坦洲 80%的客戶是珠海客源，隨著珠海房價上漲，未來的比例可能會更大，故本項目將近 2900 戶的容量分 3年半解決還是非常容易的。