【正文】 中南向均價在 2800 元 /平方米，北向房比南向房低 200250 元 /平方米不等。 工程進度： 一期小區(qū)已交樓入伙，二期園林主體完工，準備交樓，九期多層封頂，小高層建至三分之二，已拿到預 售證。該項目除對上述貨量推售外，現(xiàn)階段還將未推出市場的幾棟一梯兩戶的小高層對外認籌，認籌金一萬元，銷售價格暫未對市場公開。 工程進度：多層與小高層均已建至封頂，項目整體交 樓時間為 20xx年 2 月。 工程進度： 3 月 10 左右開工（但是據(jù)售樓員解釋：由于坦洲工程施工要進行統(tǒng)一的招投標，因此延誤了工程的進度。 駿逸華庭： 總用地面積： 33331 ㎡，商鋪面積： ㎡，住宅面積： ㎡，總戶數(shù)： 618 戶。以澳門等地投資客戶為主。新春期間優(yōu)惠措施包括一口價單位、新年置業(yè)中大獎及六重大禮迎新春。 工程進度：多層于 4 月底至 5 月初交樓，小高層接近封頂。 銷售情況：售磬 匯 喬 花 園 星 洲 花 園 20 ? 南坦路新興居住商業(yè)帶 洲際新天： 洲際新天位于南坦路中，占地近 290 畝，項目西側緊臨規(guī)劃通向珠海南屏主干道的坦隆路。 20xx 年 2 月 16 日三期 60 多套單位開盤，一棟多層，一棟小高層?，F(xiàn)在只用交 10000 元定金， 5 月 份交首期。 中澳新城： 中澳新城項目占地約 40 萬平方米，總建筑面積 80 萬平方米， 采取住宅、商業(yè)、教育三位一體的復合地產(chǎn)模式。除部分好朝向戶型銷售比較好，其它朝向戶型銷售情況不佳。 銷售情況：原登記的 600 多名意向客戶大部分因為價格過高而放棄購買，現(xiàn)收取客戶定金 10000 元，銷售人員預計 7~8 月份將可交付首期款。全推出的 136 套三房現(xiàn)剩余貨量約20 套，剩余房號多為北向。 工程進度：一期住宅已封頂，項目二期現(xiàn)正打樁中。自 06 年 7 月底推出，至今銷售貨量一半左右。 銷售情況：售磬 名 苑 花 園 金 山 城 24 匯翠山莊： 紅塔匯翠山莊于 1994 年動工，經(jīng)過 12 年開發(fā)與建設，現(xiàn)已建成大型成熟生活社區(qū)。共設計車位 800 個，總戶數(shù) 1000戶 。 匯翠山莊 25 工程進度：園林基本完工，三月底入伙。 ? 有現(xiàn)樓園林實景的樓盤占據(jù)著明顯的優(yōu)勢，如錦繡年華、洲際新天、中澳新城，都是購房者主要選擇的目標。 ? 20xx 年底開始，坦洲的一房一廳如金筑美居、中澳新城酒店式公寓都受到珠海投資者的關注； 70 多平米兩房、 90100平米三房兩廳兩衛(wèi)仍是市場上銷售最暢旺的戶型； 100平米至 120 多平米的大三房受到珠坦二次置業(yè)人士的喜愛； 130 平米以上的大戶型滯銷，如中澳新城的大戶型，現(xiàn)均價為 2800 多元 /平方米，但銷售情況依然緩慢。 未來發(fā)展 ? 坦洲房地產(chǎn)將成為珠海房地產(chǎn)市場的一部分，與珠海房地產(chǎn)形成梯級供應模式，“在珠海工作，在坦洲生活”將逐步成為部分珠海人的選擇。 ? 工業(yè)強鎮(zhèn)優(yōu)勢持續(xù)發(fā)展，大批外來人口對住房的需求將繼續(xù)增加。 ? 坦洲房地產(chǎn)起點高，規(guī)模大的特點，促使坦洲房地產(chǎn)快速完善生活、教育、交通等配套設 施的建設，使坦洲房地產(chǎn)向更高水平提升。 28 二、項目區(qū)位分析 項目四至范圍 地塊概況：項目地塊位于南坦路洲際新天銷售中心轉左側道路直入約 ，地塊包括地塊四至現(xiàn)狀 為農(nóng)民耕地和魚塘，地塊四至現(xiàn)階段較為荒蕪，沒有任何區(qū)域配套設施。坦洲與珠海特區(qū)之間，隔著長長的鐵絲網(wǎng)。 地塊周邊交通規(guī)劃： 據(jù)坦洲有關部門的新規(guī)劃，未來將把坦洲中部和東部調整為生活居住空間，并配套集中的行政辦公和商貿區(qū)，與珠海主城區(qū)的生活居住區(qū)在空間上聯(lián)為一體，并力爭在城市功能和景觀上與珠海主城區(qū)相銜接，避免形成 “ 城中村 ” 現(xiàn)象。另外，將來的沿海高速公路與 105國道之間 建一座互通立交，其直接效應是帶動規(guī)劃中的坦洲物流園區(qū)。 地質條件 由于坦洲鎮(zhèn)屬于大沙田地區(qū)，地質極不穩(wěn)定，在鉆樁時最深的樁達 30 50多米，最淺的也有 30多米，施工過程中，首先要克服地質變化大的困難； （大沙田地區(qū)：是指工商業(yè)仍不發(fā)達，住宅未成區(qū)、工商未成園，種養(yǎng)、農(nóng)業(yè)用電面積較大而經(jīng)濟尚不發(fā)達的水鄉(xiāng)地區(qū)。 路網(wǎng)規(guī)劃接通可直至連接珠海造貝。 三、市場定位 目標消費群定位 區(qū)域樓盤 客戶比例 珠海 坦洲 澳門 —— 南坦路一帶 70% 20% 10% 100% 鎮(zhèn)中心區(qū) 60% 25% 15% 100% 從上述圖表看出，越靠近珠海的南坦路一帶，珠?？蛻羧赫嫉谋壤酱?，反之，越趨向鎮(zhèn)中 心一帶，坦洲及澳門客戶比例越大，因而，項目較靠近珠海上沖關口一帶，主導客戶以珠海為主，其次為坦洲及澳門客戶。在小 戶型中，近一兩年也被受客戶熱烈追捧，銷售態(tài)勢良好。 價格定位 以項目一期為樣板，綜合市場的具體價格作為項目后續(xù)開發(fā)產(chǎn)品的價位參照。按 容積率計算得， 417 元 /m2。 人員、水電、交通、通訊、業(yè)務等 12 銀行利息 1950 貸款 10000 萬啟動，貸款期二年 13 不可預見費用 500 指報建、建設及銷售、驗收等過程所發(fā)生的難以預料的費用 14 合計 銷售收入（人民幣） 序號 項目 金額（萬） 備注 1 住宅 87038 3200 元 /m2=87038 萬 2 商業(yè) 18921 8000 元 /m2=18921 萬 3 合計 105959 投資分析（人民幣） 序號 項目 金額（萬） 備注 1 凈利潤 105959— 投資回報率（ %） 開發(fā)銷售期 年，年投資回報率 （萬元） 247。 0 從中國這幾年的發(fā)展看，雖然房地產(chǎn)發(fā)展過于迅速，但是整體上離最終的目標還有很長的距離，按發(fā)達國家水平來衡量，其實我們發(fā)展的還遠遠不夠，目前局部過熱的現(xiàn)象，只是市場不成熟、法制不健全以及各例的表現(xiàn)。 0 微觀政策的調 整，有全國性的，也有區(qū)域性的。項目在未來的運作過程中，如果材料上漲，則會加大開發(fā)的成本 ，反之，有利于企業(yè)的贏利。本項目規(guī)劃尚未開始，如能與具有專業(yè)技能、實戰(zhàn)經(jīng)驗及本地操盤經(jīng)驗的顧問公司合作，將在規(guī)劃上受到市場化的精準指導，大大增強項目未來在市場中的優(yōu)勢，促進銷售的實現(xiàn)。從本項目看，天行公司的產(chǎn)業(yè)很多員化、資金的來源比較多樣化、公司亦具備一定的開發(fā)經(jīng)驗和具有很強的市場營銷意識，故這些問題應該容易將企業(yè)的風險降到最低。再從售價看，由于項目分 年完成開發(fā)，則按第一期售價 3000 元，最后一期保守售價 3400 元，則平均售價在 3200元是可行的，也是比較保守的算法，則項目的成本和收入是相對 可行的，故本可行性分析是有借鑒意義的。 本項目規(guī)模大，容積率小，技術上容易實施。其開發(fā)的投資回報率非常可觀，而且面臨的市場風險小，利潤提升的空間大，是非常好的一個投資項目。該地塊在年前已拍賣，競投最低價為 6198 萬元人民幣，每次競價幅度為 20 萬，競拍過程中經(jīng)過 6 個競買人 200 次舉牌競價后，最終被 廣東龍光集團 以 13350 萬的價格拍得，超出底價 7152 萬元，增幅達 115%，每畝均價近 105萬元 。 。集團總注冊資金人民幣 45000 萬元，總資產(chǎn) 20 多億元，屬下有深圳龍光房地產(chǎn)公司、深圳工程公司、佛山龍光房地產(chǎn)公司、佛山工程公司、南寧房地產(chǎn)公司、重慶房地產(chǎn)公司、汕頭房地產(chǎn)公司、汕頭工程公司等 10多家控股公司，匯集了各類專業(yè)技術人員及管理人員，是一家經(jīng)濟實 力較強，技術力量雄厚的企業(yè)集團。 公建配套費用 A、用地配套費 =總用地面積 *8%*基準地價 * B、 建筑配套費 =總建筑面積 *9%*1200 元 /平米 備注： 本費用是否需要交納，視規(guī)劃設計時的具體情況而定。 （ 4）策劃及銷售： 坦洲的策劃及銷售水平逐漸上升，目前已涌現(xiàn)不少高品質的項目，本項目具有規(guī)模 大、地理位置靠近珠海的特點，如果借助一定外部力量的配合，很容易建設成一個高品質的珠海后花園，使銷售上風調雨順，水到渠成。 目前坦洲 80%的客戶是珠?？驮?，隨著珠海房價上漲，未來的比例可能會更大，故本項目將近 2900 戶的容量分 3年半解決還是非常容易的。但是從項目可能的容積率（為 ）看，再根據(jù)項目周邊環(huán)境是否適合建設商業(yè)的現(xiàn)狀看，商業(yè)的比例在 8%可能比較合適，再高的話，可能比較難以規(guī)劃，就算規(guī)劃出來，可能面臨市場銷售的問題。 企業(yè)風險 由于房地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，所以企業(yè)面臨的問題除了專業(yè)操作水平外，最主要的風險就是資金問題了，對于專業(yè)運 作問題，可以委托專業(yè)的策劃及銷售公司實施，這可以彌補公司在本地經(jīng)驗上的不足，同時專業(yè)的運作能力能大大減輕開發(fā)者的工作量和減小出錯的幾率。據(jù)調查，目前坦洲的住宅在售均價已經(jīng)達到 2800 多，局部項目已經(jīng)超過 3000 元，在未來二年左右的發(fā)展中，相信坦洲住宅均價上到 3500 元 /m2 是非?？赡艿?，這不僅讓材料的變動降到最低，而且還會大大增加開發(fā)的利潤。 35 市場風險 市場風險主要來自材料的供應情況、規(guī)劃的先進性，市場的競爭性及國民經(jīng)濟退步導致的消費力降低等。還有一點最關鍵的是，中國未來的城市化水平希望達到 60%左右，樣還有將近 3億人口成為城鎮(zhèn)人，這樣相當于再造 一個中國城市，試想，如此多的住房需求，房地產(chǎn)不僅不會停止，而且發(fā)展的步伐不會放慢。100%=%； 銷售盈虧平衡點 銷售價（合住宅與商業(yè)）為 2575 元 /m2 時，項目處于盈虧平衡。項目分 5 期滾動開發(fā)，每期為 59000 平方米，根據(jù)坦洲市場消化能力，大約開發(fā)期為 3 年到 年，取最大值為 年。假設密度約： 25%。 第一期開發(fā)以居家型住宅為主，并建設相對獨立的公建配套和商業(yè)配套，并配套本項目至珠海市區(qū)的市區(qū)穿梭巴士，以形成獨立生活片區(qū)，易于帶動銷售。因此，項目的形象定位應該根據(jù)項目靠近珠海的特點，偶得客戶 游離客戶 核心客戶 珠海自住客戶及投資客戶 坦洲、澳門的自住客戶及投資客戶 珠三角及其他省市投資客 32 根據(jù)項目具體社區(qū)規(guī)劃特點確定，目的在于吸引珠海、澳門的投資型和度假型人士購買。 ? 商 業(yè)生活配套問題： 小區(qū)周邊沒有任何公建配套設施，基本的生 31 活配套需要自身建設。 教育配套 項目較為接近的學校為匯翠山莊的匯翠小學、匯翠幼兒園、景湖幼兒園。 項目居住及開發(fā)條件分析： 人文環(huán)境 ? 本項目位于坦洲鎮(zhèn)東勝村與順達村路段，項目周邊缺乏交通、教育、市政等配套；