【正文】 在費(fèi)用發(fā)生后，我公司會及時將物業(yè)費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用清單送到業(yè)主手中，待業(yè)主確認(rèn)無誤后，在統(tǒng)一時間統(tǒng)一劃撥，劃撥完畢及時為業(yè)主開據(jù)收據(jù)。 第三十二條、凡是發(fā)現(xiàn)涂改，偽造報(bào)銷憑證，弄虛作假現(xiàn)象，給 予解聘處分，數(shù)額大、情節(jié)嚴(yán)重的要報(bào)告公安機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。 第二十六條、公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)收入的性 能，按照收入確認(rèn)的原則，合理地確認(rèn)和計(jì)量各項(xiàng)收入。使用年限 月折舊率＝年折舊率247。 第十四條、自行建造的固定資產(chǎn)，按建造成該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的全部支出、作為入帳價值。 第三章 固定資產(chǎn) 第十條、固定資產(chǎn)，是指公司使用期限超過一年的房屋、建筑物、機(jī)器、工具等。會計(jì)記帳采用借貸記帳法，會計(jì)記錄的文字使用中文。 業(yè)主對公布的賬目可以提出質(zhì)詢，物業(yè)公司在接到質(zhì)詢后三日內(nèi)給予答復(fù) 向業(yè)主收取的物業(yè)管理費(fèi)，嚴(yán)格按照市住宅和市 物價局聯(lián)合發(fā)布的指導(dǎo)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 十五、社區(qū)的智能化系統(tǒng)管理 工程部負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)智能化設(shè)施的日常運(yùn)行維護(hù) 實(shí)行 24 小時不間斷運(yùn)行，做好相應(yīng)運(yùn)行記錄，并按規(guī)定期限保存。 （ 4）空置房屋的鑰匙如在保管過程中發(fā)生丟失，管理處應(yīng)及時通知管家部，造成損失由各管理處負(fù)責(zé)。修復(fù)后及時記錄在案，備檔留存。 負(fù)責(zé)社區(qū)樓內(nèi)、外線路的維護(hù)，保證做到安全供電有保障；同時監(jiān)督超負(fù)荷用電，保證業(yè)主用電安全。 維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按政府有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。 保持供水設(shè)施周圍的環(huán)境整潔，每周檢查一次。 在 海德國際社區(qū)內(nèi)設(shè)立機(jī)動車、非機(jī)動車停車場，外來車輛嚴(yán)格管理，未經(jīng)許可不得進(jìn)入小區(qū)內(nèi)。另外，在人員素質(zhì)方面，我們也有特殊要求，安管員上崗前，必須熟知每輛車的情況，如果不能通過管理處的車況（含司機(jī)）熟悉程度考核，則不能上崗，同時強(qiáng)調(diào)保管員高度的責(zé)任心及主管人員嚴(yán)格認(rèn)真的檢查檢查制度。 保證海德國際社區(qū)內(nèi)綠地完整，無雜樹，無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施基本完好，無明顯人為破壞，對違法行為能及時發(fā)現(xiàn)和處理，綠 化生產(chǎn)垃圾能及時清運(yùn)。 、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑； 雨、雪天氣應(yīng)及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃； ， 客戶服務(wù)部需要 迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強(qiáng)對業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。發(fā)現(xiàn)問題及時處理，制止業(yè)主未經(jīng)設(shè)計(jì)部門許可及有關(guān)部門批準(zhǔn)，任意破壞主體結(jié)構(gòu)的行為。訊號通過電話線傳到指揮中心，中心即響 起急促的警鈴，隨后電腦屏幕即顯示用戶資料（姓名、地址、電話、識別碼等等）及用戶所在位置，保安人員則馬上采取適當(dāng)?shù)男袆印? 無監(jiān)控系統(tǒng)主要采用 UNITEK 無線式監(jiān)控系統(tǒng)。 （ 7） 應(yīng)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行 現(xiàn)代化 管理； （ 8） 全體員工統(tǒng)一著 公司制服 ，佩帶有 物業(yè)公司 胸 牌 ， 物業(yè)管理員和特殊工種 持 相關(guān) 證 書 上崗； （ 9） 每 一 年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率 問卷 調(diào)查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高，征求意見用戶不低于總戶數(shù)的 95％ ，滿意率達(dá)到 98％ 以上 。 （ 2）總公司各職能部門將對現(xiàn)場交接驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的各類設(shè)備、設(shè)施、物品等數(shù)量及遺留問題記錄在交接驗(yàn)收單上，交接驗(yàn)收單一式三份，由物業(yè)公司、開發(fā)商和建筑商三方負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后各自歸檔保存。 前期介入后，在考慮成本的前提下，物業(yè)公司將盡可能為開發(fā)商提供防盜報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)及施工建議（必要時，我公司可派員參與施 工），通過完善的報(bào)警系統(tǒng)，為業(yè)主創(chuàng)造一個安全的居住、辦公環(huán)境。 實(shí)行全員保潔、全天候保潔管理 海德國際社區(qū)小區(qū)內(nèi)，實(shí)行全員保潔制度，對于公司每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)保護(hù)社區(qū)的衛(wèi)生清潔，每一位員工在社區(qū)內(nèi)都是保潔員。 實(shí)行定期例會制度，及時解決工作難題 根據(jù)實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)情況，每年公司要進(jìn)行年度總結(jié)，半年召開一次經(jīng)營管理分析會；每月召開一次總經(jīng)理辦公會，分析當(dāng)月公司各項(xiàng)工作中出現(xiàn)的問題，并制定出解決措施；每周由總經(jīng)理召開各部門、各區(qū)經(jīng)理參加的公司例會，研究解決各部門、管理處匯報(bào)上來的工作問題；每天各部門、各管 理處召開本單位例會，安排布置當(dāng)天工作。 三、環(huán)境效益 物業(yè)公司在社區(qū)的管理服務(wù)中，用扎實(shí)的管理實(shí)現(xiàn)海德國際社區(qū)的綠色、環(huán)保、生態(tài)的園林社區(qū)特色，把社區(qū)打 造成行政辦公、教育科研、旅游、綠色產(chǎn)業(yè)為一體，具有現(xiàn)代化特色的園林生態(tài)社區(qū)。 同時，從物業(yè)管理前期介入開始到物業(yè)正式接管驗(yàn)收，我公司會從內(nèi)業(yè)、外業(yè)等每個環(huán)節(jié)出發(fā)，始終按照“國家級物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范化的物業(yè)管理工作。 三、根據(jù)不同層次業(yè)主的需求，提供可選擇的管家式服務(wù) 家政管理服務(wù) —— 家庭聚會策劃，家庭清潔保潔，家庭花卉養(yǎng)護(hù)，寵物護(hù)理，子女教育，老人看護(hù)，衣物、家具、車輛、家電的清洗、保養(yǎng)，出行、旅游景點(diǎn)聯(lián)絡(luò)策劃，家庭物品采購， 家庭聚餐制作，婚喪嫁娶全程策劃服務(wù)。 社區(qū)文化活動方面 —— 海德國際社區(qū)的 社區(qū)文化定位于：健康多樣、高尚高雅、親情溝通。 —— 社區(qū)的主要街路實(shí)行高壓清掃作業(yè)，全自動掃路，實(shí)施機(jī)械化保潔作業(yè)。 —— 提供 24 小時報(bào)修服務(wù)，接到業(yè)主 報(bào)修 15 分鐘 內(nèi)趕到現(xiàn)場，小修、急修不過夜； —— 確保社區(qū)街道及庭院燈飾等設(shè)備設(shè)施的正常使用，更換維修不過夜， 完好率 100%； — — 重要設(shè)施設(shè)備，如消防監(jiān)控系統(tǒng)、備用發(fā)電機(jī)、排風(fēng)定期啟動，確保狀態(tài)正常。 一．物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)內(nèi)容承諾 （一）、社區(qū)綜合管理方面 一年內(nèi)通過“市級物業(yè)管理示范小區(qū)”評比，并獲得榮譽(yù)稱號。創(chuàng)建海德國際社區(qū)的網(wǎng)絡(luò)家園。根據(jù)海德國際社區(qū)基本情況，公司將在社區(qū)內(nèi) 設(shè)置環(huán)區(qū)環(huán)保電瓶車，作為業(yè)主在社區(qū)內(nèi)的代步工具 ，為業(yè)主的出行、購物、工作提供方便。 在海德國際社區(qū)購房的業(yè)主對于高檔社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，以及國家、地方關(guān)于物業(yè)管理的相關(guān)法律、法規(guī)都將會有一定了解。 海德國際社區(qū)以綠色、健康與智能化為主題，建筑布局合理，配套設(shè)施完善，社區(qū)內(nèi)高層住宅、寫字樓、商業(yè)街區(qū)、及別墅錯落有致，道路、景觀以及河、湖、園等分布其間，學(xué)校、商場、公寓、商鋪一 應(yīng)俱全，充分滿足了業(yè)主居住 、生活、休閑、娛樂、健康、度假 等的需要。使 公司的 管理體系上升到一個全新的高度，達(dá)到了行業(yè)內(nèi)先進(jìn)水平。通過有組織培訓(xùn)，有計(jì)劃選擇人才，公司的人力資源管理不斷走入正軌，我們把一批有專業(yè)技能的人才放到了能發(fā)展才干的崗位 ，把品行出眾的人才放到了能體現(xiàn)德才素質(zhì)的管理崗位，人盡其才，物盡其用，從而建立起一支更具專業(yè)水平，更有市場競爭力的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。 文化傳播公司 是我們正在著手組建的子公司之一，主要負(fù)責(zé)對外宣傳、社區(qū)文化、廣告創(chuàng)意、文案、員工培訓(xùn)等工作。 我們公司除了定期的對保潔員進(jìn)行有關(guān)保潔方面知識的專門培訓(xùn)外，還由 管控中心每天派員到各管理區(qū)域進(jìn)行檢查督導(dǎo)，并對保潔 及工作人員的工作情況詳細(xì)記錄，按記錄進(jìn)行考核評定，獎優(yōu)罰劣。 公司的中層管理干部也都具有大專以上的學(xué)歷，并且都有著多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，理論與實(shí)踐的結(jié)合，使我們公司的領(lǐng)導(dǎo)決策層能在物業(yè) 的行業(yè)中高瞻遠(yuǎn)矚，不斷的帶領(lǐng)我物業(yè)公司走向一個又一個新的高峰。 現(xiàn)公司主要設(shè)有 昆侖商城物業(yè)管理處、世紀(jì)廣場物業(yè)管理處、得意居物業(yè)管理處、名人府邸物業(yè)管理處、省中行辦公樓物業(yè)管理處、海富名都城物業(yè)管理處、 龍福家園 物業(yè)管理處 、美霖嘉園 物業(yè)管理處 、盛世嘉園 物業(yè)管理處 、聚豪天下 物業(yè)管理處 、江南國際公寓 物業(yè)管理處 、百順風(fēng)華 物業(yè)管理處等多個物業(yè)管理處。 工程部 負(fù)責(zé)公司所管物業(yè)公共部位、公用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，并制定公共設(shè)施、設(shè)備的年度維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，建立設(shè)施、設(shè)備的內(nèi)業(yè)檔案，為業(yè)主的員工提供自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的有償維修服務(wù)。 公司繼承了香港順邁集團(tuán)先進(jìn)的國際物業(yè)管理模式，汲取了哈爾濱市房產(chǎn)局近 50 年來對房屋維修、保養(yǎng)和內(nèi)業(yè)檔案管理的經(jīng)驗(yàn)，并導(dǎo)入“環(huán)境 +文化”的物業(yè) 管理新理念，努力與國際化的物業(yè)管理模式接軌，并逐步向國內(nèi)知名，省內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)化、集團(tuán)化物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展。 （二）公司的組織結(jié)構(gòu)及下屬專業(yè)公司 嚴(yán)密合理的組織系統(tǒng)是企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的基礎(chǔ)，昆侖商城物業(yè)管理有限公司實(shí)行董事會監(jiān)督領(lǐng)導(dǎo)下的集中管理，通過嚴(yán)格的職能界定和崗位職責(zé)劃分，建立起了一套具有明確的職權(quán)劃分、嚴(yán)格的規(guī)章制度、合理的專業(yè)勞動組織結(jié)構(gòu)系統(tǒng)，從而確保了公司在董事會的正確領(lǐng)導(dǎo)下安全有序地運(yùn)行。 業(yè)務(wù)拓展部 負(fù)責(zé)公司社區(qū)文化、各項(xiàng)經(jīng)營與服務(wù)項(xiàng)目的策劃、管理、開展便民服務(wù)等。 八個部門一個中心及下設(shè)管理處更好地延伸了公司的管理職能，密切地職能銜接使公司管理沒有空白。 2) 高素質(zhì)、高效率的優(yōu)秀保安團(tuán)隊(duì) 我們公司的安管人員大部分是軍隊(duì)的轉(zhuǎn)業(yè)退伍軍人，具有一定的體能、專業(yè)素質(zhì)，熟悉防火、防盜及一般情況的處理，實(shí)行 24 小時晝夜值班的制度，晝夜進(jìn)行管區(qū)巡邏。 5) 專業(yè)的配套服務(wù) 我們公司除了業(yè)務(wù)拓展部，還根據(jù)公司未來發(fā)展的需要，成立了一系列專業(yè)化的子公司。 6) 嚴(yán)密的規(guī)章制度 俗話說“沒有規(guī)矩，不成方圓”，為提高公司員工的敬業(yè)、服務(wù)意識，使公司上下能夠做到令行禁止，更有效率的完成好公司下達(dá)的各項(xiàng)工作 任務(wù)，公司還引進(jìn)了部隊(duì)的軍事化管理機(jī)制，定期邀請駐地部隊(duì)的優(yōu)秀教練員對員工進(jìn)行軍訓(xùn)。 （六） 、 驕人的業(yè)績 物業(yè)公司成立近兩年來，通過我們的不斷努力，取得了可喜的成績，我們公司管理的昆侖商城、世紀(jì)廣場、得意居、名人府邸等物業(yè)小區(qū)先后多次被評為 “ 南崗區(qū)優(yōu)秀治安管理小區(qū) ” 、“ 市級物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū) ”、“ 市級優(yōu)秀綠化庭院 ”、“ 省級物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū) ”等多項(xiàng)榮譽(yù)稱號，更有業(yè)主的員工贈送的錦旗多面和表揚(yáng)信數(shù)封。 同年，公司還榮獲“中國市場物業(yè)管理企業(yè)十大知名品牌”以及“中國質(zhì)量萬里行誠信單位”等榮譽(yù)稱號。海德國際社區(qū)將以尊貴、舒適、繁榮的形象成為東陽市建筑史上的輝煌。這就需要物業(yè)管理企業(yè)嚴(yán)格按照“規(guī)范化”的要求實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)工作，并針對高檔社區(qū)的業(yè)主和物業(yè)環(huán)境、建筑狀況等對小 區(qū)員工進(jìn)行崗前綜合培訓(xùn)和崗上加強(qiáng)培訓(xùn)。 考慮到業(yè)主救護(hù)和應(yīng)急 出行的需要，配備應(yīng)急服務(wù)車輛，提供 24 小時應(yīng)急服務(wù)，為有救護(hù)、應(yīng)急出行等需要的業(yè)主提供及時到位的服務(wù)。 公司還將依托下屬子公司在家政服務(wù)、清洗保潔、花卉養(yǎng)護(hù)、空氣監(jiān)測、就醫(yī)體檢、社區(qū)文化活動等方面為業(yè)主提供全方位服務(wù)，創(chuàng)造全新的大家庭氛圍，把海德國際社區(qū)打造為東陽與義烏市的頂級多功能社區(qū)。 二年內(nèi)通過“省級物業(yè)管理示范小區(qū)”評比，并獲得榮譽(yù)稱號。 （六）、社區(qū)物業(yè)公共房產(chǎn)管理 —— 確保物業(yè)房產(chǎn)無火災(zāi)、無盜竊等安全事故發(fā)生； —— 保證室內(nèi)清潔衛(wèi)生，無堆放垃圾，墻面設(shè)施無積塵； —— 確保房產(chǎn)外觀整潔、設(shè)施正常、功能正常、使用正常。使用 真空擠壓式垃圾清運(yùn)車 進(jìn)行垃圾清運(yùn)，垃圾日產(chǎn)日清。 —— 組織和開展社區(qū)文化活動中，公司將充分調(diào)動業(yè)主的參與性和積極性，按照季節(jié)、民族節(jié)日、傳統(tǒng)節(jié)日、外來節(jié)日等的不同，組織相對應(yīng)的文化活動，以季節(jié)為單位開展有主題貫穿的文化活動季。 —— 代請保姆，提供私人醫(yī)生。配合開發(fā)商進(jìn)行樓盤的銷售，把入住海德國際社區(qū)打造成 身份、地位、成就 的象征，把海 德國際社區(qū)打造成浙江省的標(biāo)志性建筑。業(yè)主生活在綠色、環(huán)保的生態(tài)園林社區(qū)中，也將享受到更多舒適和健康。一年365 天，公司員工每天堅(jiān)持出早操，背誦《員工守則》和《文明用語》等。 實(shí)行全天候保潔服務(wù)，無論雨、雪、風(fēng)、霜、寒、暑，我們保證社區(qū)清潔保潔服務(wù)工作都能不間斷進(jìn)行。 前期 介入后，我物業(yè)公司將從業(yè)主的立場出發(fā)，根據(jù)北方地域的特點(diǎn)技實(shí)際情況，盡可能全面細(xì)致的考慮到各種可能的使用問題尤其是 供暖 問題，提請?jiān)O(shè)計(jì)和施工單位注意，同時提出合理化建議。 （ 3）對交接驗(yàn)收中存在的各種問題，由分公司職能部門與相關(guān)部門共同協(xié)商解決。 （ 10）建立應(yīng)對各種公共突發(fā)事件的處理機(jī)制和預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時投入運(yùn)行。該系統(tǒng)脫離有線監(jiān)控的繁瑣接線，主要用于露天開闊地帶并針對可疑點(diǎn)進(jìn)行布控，分布社區(qū)內(nèi)的各監(jiān)視探頭以微波傳輸方式，將攝取到的圖象傳往指揮中心，因采用無線聯(lián)接方式，探頭的安置地點(diǎn)可方便地變換位置，無須破土或架空鋪設(shè)電纜線。 用戶住所遇搶劫需緊急求救時，按遙控器的求救鍵或主機(jī)的PANIC 紅鍵，求救信號即傳到指揮中心，即可獲得報(bào)警信號。 （ 2）水暖部位的維修與養(yǎng)護(hù) 給排水的運(yùn)行維護(hù)是指為保證社區(qū)給排水設(shè)備、設(shè)備的正常運(yùn)行所進(jìn)行的日常維護(hù)保養(yǎng)。 七、 社區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)管理 海德國際社區(qū)的綠化工作將由我公司下屬的專業(yè)綠化公司 按園林局規(guī)定的養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 執(zhí)行養(yǎng)護(hù)任務(wù)。 保證海德國際社區(qū)內(nèi)按二級養(yǎng)護(hù)技術(shù)措施要求認(rèn)真地進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。另外，我們將在海德國際社區(qū)建議開發(fā)商采用行進(jìn)的讀感示門禁系統(tǒng)，由感應(yīng)卡開啟道閘，無卡者將無法駕駛車輛離開停車場所。 停車場設(shè)專職管理員，實(shí)行 24 小時值班制度，進(jìn)入停車場的駕 駛