【正文】 項(xiàng)目招商平面、戶外、網(wǎng)絡(luò)媒體推廣時(shí)間安排與預(yù)算 以項(xiàng)目銀川、吳忠、靈武 的平面與網(wǎng)絡(luò)媒體為主，例如 路牌、跨橋， 新消息 報(bào)、 銀川晚報(bào)、現(xiàn)代生活 報(bào)等不包括電視廣告媒體。 3)、娛樂城與 部分餐飲 的招商工作重點(diǎn)放在 2021年初。） 2）招商階段劃分 第一階段 —— 客戶儲(chǔ)存期 主要任務(wù)是大力 積累客戶，為整體招商提供有力的依據(jù)與安排，建議時(shí)間控制在 2 個(gè)月，即 2021年 8 月初 ——2021 年 10 月初；期間的廣告宣傳是最為關(guān)鍵的，必須大范圍的鋪設(shè)廣告，才可能得到更多的客戶信息。所以在培育期階段，必須采取“放水養(yǎng)魚”的招商策略，以逐步實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的最大化。 總體均價(jià)在 13 元 /平方米； 七、項(xiàng)目招商策略與進(jìn)度 （一）項(xiàng)目招商策略 項(xiàng)目形象包裝與塑造策略。 配套項(xiàng)目 ? 擬引入若干 24 小時(shí)自助銀行網(wǎng)點(diǎn)、電信、郵政、旅行社、數(shù)碼沖擴(kuò)、洗衣店、便利店等配套服務(wù)項(xiàng)目，已作為項(xiàng)目業(yè)態(tài)的補(bǔ)充。 美食街業(yè)態(tài)規(guī)劃――新天地風(fēng)情美食街 （借用概念） ? 主題餐飲 ―― 擬引進(jìn) 若干家有一定文化特色的餐飲主題店，提升 靈武 市餐飲業(yè)的品牌和服務(wù)檔次。 消費(fèi)適應(yīng)性原則，保證主流目標(biāo)消費(fèi)群 業(yè)態(tài)定位要與 靈武 當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力和消費(fèi)習(xí)慣相 適應(yīng)，在目前狀態(tài)下當(dāng)?shù)叵M(fèi)群的主要以日常購物需求為主。 【小結(jié)】 “ 靈武開元商業(yè) 街 ”需要以前瞻性眼光適應(yīng)城市發(fā)展，根據(jù)對(duì) 靈武 本地 商業(yè)布局、消費(fèi)趨勢(shì)的準(zhǔn)確把握，以超前的現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)營理念來滿足市場(chǎng)需求、商家認(rèn)可，不能僅靠地段、價(jià)格、優(yōu)惠政策的微觀的招商手段來吸引商家；通過創(chuàng)新式的商業(yè)布局來聚集和吸引主力消費(fèi)人流與商家關(guān)注。一方面面臨著消費(fèi)支撐問題；一方面面臨著競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目太多問題；如何在兩難的環(huán)境中尋找切入點(diǎn)是項(xiàng)目成功招商的關(guān)鍵所在。 在價(jià)格上一定要與 國巨 商鋪 、唐城時(shí)尚 廣場(chǎng) 形成一定的差距，只有如此才有可能打動(dòng)商家進(jìn)駐，才有可能讓外地商家對(duì)本案產(chǎn)生足夠的興趣。綜合來講，要給予商戶充足的市場(chǎng)培育周期的認(rèn)可度，才有可能消除商家“觀望、等待、懷疑的心態(tài)”。 基于 靈武 商業(yè)經(jīng)營規(guī)模同質(zhì)化，商業(yè)中心的概念尚未形成，停留在街鋪的概念上，缺乏的是一個(gè)高素質(zhì)的綜合性商業(yè)中心，必須有效的加以引導(dǎo)。 靈武 現(xiàn)時(shí)有一定消費(fèi)能力的人群，為了滿足自己的虛 榮心，一般不在本地購買服裝，感覺當(dāng)?shù)氐姆b品牌達(dá)不到他們的要求，寧愿到 吳忠或銀川 去購買。在商鋪?zhàn)饨鹚狡毡榈拖碌那樾蜗?，?jīng)營者仍然不愿意進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營。市民大件商品和品牌商品的消費(fèi)傾向于外區(qū)域。 靈武 市各街區(qū)的小酒樓，從午間至晚市生意較好，但沒有較高檔次的品牌餐飲店，服務(wù)檔次也較低，由此可見 靈武 的餐飲業(yè)仍有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。 【市級(jí)商業(yè)副中心】 以百貨商場(chǎng)為主，主要 商業(yè)設(shè)施有 國巨百貨 、 宏泰商場(chǎng) 、 新華購物中心、靈州商城 等。 [2021/7/20] [慧眼識(shí)鋪 贏定天下 ] yy[2021/7/20] [慧眼識(shí)鋪 贏定天下 ] 4 然而 ，作為 寧東能源化工基地之生活基地的靈武 市，其優(yōu)越的地理位置為 靈武 社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 靈武 市的人口結(jié)構(gòu)中農(nóng)業(yè)人口占多數(shù)，約為 70％左右。 靈武 距省會(huì)城市 銀川 市近，長期來商業(yè)發(fā)展客觀上形成一定的“依附性”和“制約性”。 2021 年，靈武城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13936 元，農(nóng)民人均純收入 5733 元；全年全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)零售總額 億元；城鎮(zhèn)消費(fèi) 億元；農(nóng)村市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元；全年全市批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元；全年住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元。 靈武市盡管是旅游城市之一，旅游景點(diǎn)有水洞溝 、 兵溝 、恐龍 化石館 等，每年接待國內(nèi)游客達(dá)數(shù)十 萬人次，但這些游客多數(shù)均沒有滯留，在 靈武 游 玩 之后，大多會(huì)被旅行社帶往其他城市，成為“過路客”。 靈武 市距 銀川 市僅 40 公里，只有 40 分鐘車程。其中市區(qū)人口中農(nóng)轉(zhuǎn)非的人口也占有相當(dāng)比例。 2021 年， 靈武 市奮力沖刺“ 西部百強(qiáng)縣”，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力開始躍上新臺(tái)階。 【旅游文化商業(yè)點(diǎn)】 正在建設(shè) 西湖公園、棗園公園、絨園等 文化活動(dòng)休閑區(qū)。 【百貨超市類】 靈武 的百貨、超市約占比例 9％，主要為消費(fèi)者提供日常百貨用品。 城市商業(yè)框架雛形正逐步確定 （ 1）結(jié)合對(duì)老城區(qū)的改造，建成集文化、娛樂、購物、休閑為一體的唐城購物中心 ； 同時(shí) 對(duì) 城市 主要路段 進(jìn)行了 全面的改造。 {宏泰商場(chǎng)、新華購物中心的操作失敗對(duì)當(dāng)?shù)厣虘舻拇驌糨^大 } 商鋪不成規(guī)模，是 靈武 現(xiàn)有商鋪的先天缺陷之一。 其次，餐飲業(yè)態(tài)盡管居第二位，當(dāng)?shù)氐娘嬍澄幕容^豐富。 【小結(jié)】 人口基數(shù)較少，且仍然處于外流趨勢(shì)，沒有充足的人口支撐日益龐大的消費(fèi)市場(chǎng) —— 保證充足的內(nèi)部消費(fèi)人口是基礎(chǔ)； 現(xiàn)有的商業(yè)狀況很難吸引 周邊 人進(jìn)入市內(nèi)消費(fèi)，整體商業(yè)市場(chǎng)和消費(fèi)能力有待培育 —— 吸引 周邊 人口消費(fèi)是必要的發(fā)展趨勢(shì)； 整個(gè)商業(yè)環(huán)境氣氛不濃 ，仍處于街鋪經(jīng)營自然成市狀態(tài) —— 缺乏統(tǒng)一招商、規(guī)劃等先進(jìn)的商業(yè)運(yùn)營理念； 依然停留在傳統(tǒng)的日常用品及普通購物階段 —— 商業(yè)經(jīng)營范圍及業(yè)態(tài)急需升級(jí)和擴(kuò)容； 經(jīng)營檔次、及租金水平較低，基本上中高檔消費(fèi)都處于外流趨勢(shì)，形成惡性循環(huán)，無法提高經(jīng)營者的興趣。 四、 靈武開元商業(yè) 街 直面的若干問題與思考 （一）項(xiàng)目直面的若干問題 如何提升商戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度的問題。 如何突破“縣級(jí)城市”的招商瓶頸。 靈武 目前的社會(huì)消費(fèi)以當(dāng)?shù)鼐用裰?、低檔消費(fèi)為主，現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施，已經(jīng)足夠滿足常駐人口與少量外來普通百姓的日常消費(fèi) 需求，本案距離形成良好的商業(yè)氛圍需要相當(dāng)長的市場(chǎng)培育期。從而提升整個(gè)靈武 市的商業(yè)環(huán)境。但目前靈武 商業(yè)市場(chǎng)中還沒有一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能做到這一點(diǎn)，本案應(yīng)該充分發(fā)揮 引進(jìn)新華百貨連超 、新華百貨電器 的優(yōu)勢(shì) 。 ? 特色餐飲― ― 擬引進(jìn) 有特色的休閑餐飲，如韓國燒烤、日本料理、特色火鍋。 六、項(xiàng)目租金價(jià)格策略與定位 [2021/7/20] [慧眼識(shí)鋪 贏定天下 ] yy[2021/7/20] [慧眼識(shí)鋪 贏定天下 ] 18 （一） 總體 租金價(jià)格策略 考慮 靈武 城市的總體經(jīng)濟(jì)水平以及目前租金狀況現(xiàn)有水平，以及本案所處的絕對(duì)位置在商家心中的印象，總體建議本案價(jià)格不易過高，始終與市中心價(jià)格保持在一個(gè)相對(duì)的差距，使得商戶有可比的因素與優(yōu)勢(shì)。 靈武開元 所處的區(qū)域?qū)倮系纳虡I(yè)中心，雖然居民比較密集，但是 畢竟是全新商業(yè)項(xiàng)目 ，如果想重新扭轉(zhuǎn)消費(fèi)者以及商家的慣性思維，必須在形象包裝上多下工夫。 招商區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)策略。 第二階段 —— 主力客戶篩選落定期 主要任務(wù)是篩選部分主力商戶，迅速的落定，給那些中小商戶以信心。 招商任務(wù)及比例安排 1)、開業(yè)前商業(yè)廣場(chǎng)完成招商任務(wù)的 70%（保證 一樓招商 90%） ； 2)、美食街完成招商任務(wù)的 40%（原則上集中在同一區(qū)域）； 3)、娛樂城完成