【正文】 B1 地塊具有體量小、建設(shè)成本低、建設(shè)速度快等多重特 點(diǎn) ， 因 此 ， 該 地 塊 可 以 作 為 項(xiàng) 目 的 首 尾 工 程 。 ? 其次開(kāi)發(fā) A 地塊 A 地塊位于項(xiàng)目的中心位置，是整體項(xiàng)目的標(biāo)志。這一段樣板街的建設(shè)可以使購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)直接的、感性的認(rèn)識(shí)，有利于項(xiàng)目的整體銷(xiāo)售。隔一定距離種植高大喬木類(lèi)景 觀 樹(shù) ，用 以 遮 蔭 、凈 化 空 氣 ；樹(shù) 下 設(shè) 置 成 方 形 或圓 形 圈 椅 ，以 供 顧 客 臨 街 休 息 ；景 觀 樹(shù) 之 間 可 設(shè) 置一些防腐木質(zhì)工藝花壇，并隨季節(jié)變化種植不同花卉 ，為 商 業(yè) 街 帶 來(lái) 繽 紛 色 彩 與 怡 人 花 香 ；另 外 每 隔一定距離設(shè)置戲水池，中心設(shè)噴泉，提供顧客戲水場(chǎng) 所 ，滿(mǎn) 足 人 們 的 親 水 天 性 。 他 們 追 求現(xiàn) 代 ， 追 求 時(shí) 尚 ， 追 求 自 由 。 ? 建 筑 采 用 框 架 結(jié) 構(gòu) ， 便 于 相 臨 商 鋪 打 通 使 用 ， 也 有 利于 后 期 銷(xiāo) 售 。同 時(shí) 配 合 兩側(cè)建筑頂部建筑的處理，通過(guò) A1 和 A2 塔形建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格 ， 再 配 合 燈 光 效 果 ， 與 巨 型 珍 珠 景 觀 共 同 營(yíng) 造 出 “ 二 龍 戲 珠 ” 的 城 市 景 觀 。至 于在 街 區(qū) 外 部 ，也 可 設(shè) 置 綠 色 花 壇 和 人 工 座 椅 ，形 成 現(xiàn) 代 綠 色 生 態(tài)城 的 概 念 ，秉 承 天 人 合 一 的 規(guī) 劃 理 念 ，為 前 來(lái) 商 業(yè) 街 購(gòu) 物 和 觀 光的 人 群 提 供 一 個(gè) 天 然 氧 吧 和 休 憩 逗 留 的 場(chǎng) 所 ，以 達(dá) 到 親 和 消 費(fèi) 群的 人 性 體 現(xiàn) 。考慮商業(yè)街餐飲定位檔次較高，為方便目標(biāo)顧客駕車(chē)與泊車(chē)的問(wèn)題，建議設(shè)置在商業(yè) 街與城市未來(lái)第一主干道 —— 涂山路的交接處： B2 地塊，建筑基本 3 層為主。 故 我 們 建 議 在 B1 區(qū) 域 打 造 一 條在 蚌 埠 市 具 有 代 表 性 的 時(shí) 尚 精 品 服 飾 街 ，規(guī) 模 與 檔 次 高 于 南 山 路與 中 心 街 ， 又 與 綜 合 百 貨 商 場(chǎng) 形 成 錯(cuò) 位 競(jìng) 爭(zhēng) 。 具 體 商 場(chǎng) 內(nèi) 各 樓 層 經(jīng) 營(yíng) 品 種 劃 分 如 下 ： 1 層 ： 自 選 超 市 1 層 ： 化 妝 品 、 珠 寶 首 飾 、 名 表 、 皮 鞋 、 箱 包 、 禮 品 等 2 層 ： 時(shí) 尚 女 裝 、 少 女 裝 、 淑 女 裝 、 女 士 飾 品 等 3 層 ： 職 業(yè) 女 裝 、 精 品 女 裝 、 女 士 時(shí) 裝 等 4 層：男士西服、西褲、茄克、休閑裝、襯衫、領(lǐng)帶、皮件皮具 5 層：運(yùn)動(dòng)服裝、鞋帽、體育用品、兒童服裝、兒童用品等 6 層：彩電、音響、冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)、小家電、電腦等 7 層 ： 咖 啡 廳 （ 含 西 式 簡(jiǎn) 餐 ）、 大 型 開(kāi) 放 式 小 吃 美 食 廣 場(chǎng) 等 A2 規(guī) 劃 為 大 型 娛 樂(lè) 城 由于從地塊位置分析， A2 與 A1 相 持 對(duì) 立 ，因 而 擁 有 同 等 的地 段 優(yōu) 勢(shì) ，樓 高 建 議 亦 設(shè) 地 上 七 層 地 下 一 層 。 以上兩個(gè)樓盤(pán)盡管都有自己的沿街商鋪，但由于規(guī) 模 有 限 ， 對(duì) 我 項(xiàng) 目 的 影 響 力 也 有 限 ， 何 況 步 行 街 還 依 托 著 一 個(gè) 深 受 蚌 埠 市 貌 喜 愛(ài) 的 市 民 廣 場(chǎng) 。 但 我 們 又 不 能 不 看 到 ， 富 裕 起 來(lái) 的 溫 州 人 依 然 保留 著 比 較 傳 統(tǒng) 和 保 守 的 觀 念 ， 股 票 期 貨 等 投 機(jī) 性 的 生意 自 是 退 避 三 舍 ， 揮 金 如 土 又 不 符 合 他 們 的 天 性 ， 倒是 “ 一 鋪 養(yǎng) 三 代 ”、“ 家 當(dāng) 家 當(dāng) ， 有 家 可 擋 ” 的 觀 念 根深 蒂 固 ， 所 以 近 年 來(lái) 溫 州 客 在 各 地 購(gòu) 買(mǎi) 物 業(yè) 成 為 一 種趨 勢(shì) ， 況 且 從 地 理 位 置 、 環(huán) 境 氣 候 、 交 通 條 件 等 方 面來(lái) 看 ， 蚌 埠 和 溫 州 都 可 以 找 到 平 衡 點(diǎn) ， 在異地置業(yè)轉(zhuǎn)而 出 租 出 去 ，自 己 成 為“ 寓 公 ”“ 墅 公 ”都 已 經(jīng) 成 為 模式 化 操 作 ， 相 對(duì) 而 言 “ 鋪 公 ” 更 有 利 可 圖 ， 何 樂(lè) 而 不為？ （四） 消 費(fèi) 者 定 位 高、高、實(shí)在是高 —— 三高一族 所 謂 的 “ 三 高 ” 就 是 指 那 些 高 學(xué) 歷 、 高 收 入 、 高消費(fèi)的“主力隊(duì)員”，通過(guò)查閱這部分人群的“檔案”可 以 找 到 諸 多 共 性 ： 例 如 一 般 擁 有 大 專(zhuān) 以 上 的 學(xué) 歷 ，例如年齡跨度在 2535 歲之間，例如 職業(yè)主要分布在銀 行 白 領(lǐng) 、 公 務(wù) 員 、 大 型 企 事 業(yè) 單 位 中 層 管 理 人 員 ，例如 月 收 入 在 2020 元左右。 （ 四 ） 投 資 性 客 戶(hù) 定 位 珠城季候風(fēng) —— 本地客商熱傳導(dǎo) 通 過(guò) 對(duì) 蚌 埠 本 地 幾 個(gè) 主 要 的 商 業(yè) 形 態(tài) 的 市 場(chǎng) 調(diào) 查我 們 發(fā) 現(xiàn) ： 該 城 市 的 商 業(yè) 未 能 形 成 星 火 燎 原 之 勢(shì) ， 癥結(jié)“ 都 是 封 閉 惹 的 禍 ”：從本 地 消 費(fèi) 者 而 言 ，城 市 有 消費(fèi) 群 體 、 有 消 費(fèi) 需 求 、 也 有 一 定 的 購(gòu) 買(mǎi) 力 ； 從 本 地 經(jīng)營(yíng) 者 的 角 度 而 言 ， 有 商 業(yè) 敏 感 、 有 一 定 資 金 ， 同 樣 缺 少的是 —— 舞臺(tái)。 時(shí)代之窗步行街，讓想象變?yōu)榭赡?，在這里，中年人可以找到昨天，青年人可以看到未來(lái)，一場(chǎng)秀 出自我的表 演 正 傾 情 上 演 ，“ 退 歲 理 論 ” 將 變 為 可 能 。 99186。 作為商業(yè)步行街的又一個(gè)形象，讓“珍珠”變 “明 珠 ”。在綠化布局上突破平面的限制，嘗試了立體綠化、坡地綠化，而 MIN I 竹園的引入更是為“生態(tài)性消 費(fèi)”的創(chuàng)新詮釋?zhuān)辉跍p廢節(jié)能方面，設(shè)有環(huán)保性的廢電池回收 箱 、垃 圾 的 分 類(lèi) 處 理 無(wú) 不 展 現(xiàn) 出 在 生態(tài)建設(shè)方面的多元化思考。在這樣一個(gè)大型項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)想中，我們主張營(yíng)造主題商業(yè)步行街的概念，避免對(duì)市場(chǎng)上的現(xiàn)有產(chǎn)品類(lèi)型和模式的模仿和跟風(fēng)，因此更加強(qiáng) 調(diào) “ 神 ”“ 形 ” 共 通 。 制表說(shuō)明： 該表格中數(shù)據(jù)部分參照自三地年鑒，其余文字簡(jiǎn)評(píng)來(lái)源 于 我 工 作 室 的 市 場(chǎng) 調(diào) 研 和 《 荒 島 報(bào) 告 》 等 權(quán) 威 信 息 資 料 庫(kù) 。 ： ； :； 群： 一 、 定 位 依 據(jù) 本項(xiàng)目位于蚌埠新區(qū)的 CBD 區(qū)域外延，具體形態(tài)為一環(huán)形商 業(yè) 步 行 街 。 行政 GDP 人口 城市交通 房地產(chǎn) 現(xiàn)有商 人均 消費(fèi)需求 主 流 消 費(fèi) 群 體 屬性 增幅 數(shù)量 設(shè)施 市場(chǎng) 業(yè)配置 收入 上海 直 轄 市 在 高 位 運(yùn)行 的 基 礎(chǔ)上 穩(wěn) 步 持續(xù)發(fā)展 1600萬(wàn) 立體交通網(wǎng)絡(luò) 成型 從高速發(fā)展步入成熟穩(wěn)定發(fā)展期 國(guó)際化品牌配置 3000元 生活物資豐 富 ，消 費(fèi)趨于理性 總體分布平均，但由于收入的原因，青年白領(lǐng)屬于消費(fèi)主力軍 南京 省會(huì)城市 向 發(fā) 達(dá) 地區(qū) 靠 攏 ，步 調(diào) 高 速平穩(wěn) 600萬(wàn) 立體交通網(wǎng)絡(luò)架設(shè)中 處于復(fù)蘇階 段 ，市 場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展軌道 國(guó)內(nèi)一線(xiàn)品牌為主 1400元 收入的增加推動(dòng)消費(fèi)的穩(wěn)定增長(zhǎng) 住宅仍以中年人為主，青年消費(fèi)已經(jīng)進(jìn)入滿(mǎn)足精神層次的階段 蚌埠 地 級(jí) 市 處 于 全 面建 設(shè) 起 步階 段 ， 屬于 高 速 起跑階段 76 萬(wàn) 僅限地面公共交通 城市化進(jìn)程已準(zhǔn)備全面啟動(dòng)，市場(chǎng)發(fā)展迅 速 ，潛 力巨大 內(nèi)陸城市型商業(yè)，品牌匱乏稀疏 600 元 物資開(kāi)始逐步豐富，市場(chǎng)需求呈強(qiáng)勁上揚(yáng)勢(shì)頭 中 年 人 收 入 較 高 ,是大件物品的主要消費(fèi)對(duì)象，而青年有一定消費(fèi)需求，并開(kāi)始趨向追求時(shí)尚 和 個(gè) 性 化 消 費(fèi) 透 明 思 考 ： 蚌 埠 作 為 安 徽 省 內(nèi) 的 一 個(gè) 交 通 要 塞 和 物 流 中 心 ， 其 經(jīng) 濟(jì) 潛 力和戰(zhàn)略地位正越來(lái)越得到中央和安徽省的重視，而我項(xiàng)目所處的新城區(qū)隨著當(dāng)?shù)卣w址于此，行政力量輻射和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的效果不 言 而 喻 ， 新城區(qū)的商業(yè)價(jià)值將得到進(jìn)一步的提升和貫徹； 從 表 格 中 我 們 可 以 看 到 ， 蚌 埠 市 民 盡 管 受 到 城 市 開(kāi) 放 程 度 的制 約 ，從 而 導(dǎo) 致 人 均 收 入 水 平 較 低 ，但 從 另 一 方 面 來(lái) 看 ，商 品 物資供應(yīng)的匱乏和單一已使得 當(dāng)?shù)鼐用裰蟹e蓄了強(qiáng)烈的消費(fèi)欲望 。 服 飾 主 題 區(qū) 域 ， 所 陳 列 商 品 有 針 對(duì)性地滿(mǎn)足青年人的時(shí)尚追求；餐飲主題區(qū)域，是蚌埠美食的大 擂 臺(tái) ；各 種 區(qū) 域 交 錯(cuò) 疊 嶂 ，但 鮮明的特色還是將“人以群分 ” 演 繹 得 淋 漓 盡 致 。 人 性 化 原 則 秉 承 “ 以 人 為 本 ” 的 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 原 則 ， 局 域 內(nèi) 各 項(xiàng) 產(chǎn) 品的構(gòu)想在滿(mǎn)足各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)的同時(shí)，更加注重對(duì)人性感受和關(guān)懷的考慮，增添了多項(xiàng)人性化的設(shè)計(jì)：從可供逛街者小坐休憩的秋千式座椅到兒童鐘點(diǎn)托管服務(wù)，從坡地綠化到人車(chē)分流，再到各種專(zhuān)屬商業(yè)業(yè)態(tài)針對(duì)不同客戶(hù)群的度身定做，方方面面都是針對(duì)使用者的貼心設(shè)計(jì)和情感訴求，讓顧客、游客、觀光客真正感受到在自我情緒“膨脹”和被扶植的感性 天 地 里 的 歸 屬 感 。 城 市 ， 需 要 為 生 活 添 加 “ 延 長(zhǎng) 線(xiàn) ”； 城 市 ， 需 要 為 這 個(gè) “ 大 家 ” 開(kāi) 燈 ； 城 市 ， 嘗 試 “ 使 動(dòng) 用 法 ” —— 使之明亮。+1186。 （ 三 ） 經(jīng) 營(yíng) 性 客 戶(hù) 定 位 整 個(gè) 步 行 街 的 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 總 體 格 局 將 呈 現(xiàn) “ 以 大 構(gòu)架 ， 用 小 完 善 ； 大 小 聯(lián) 動(dòng) ， 兼 收 并 蓄 ” 的 態(tài) 勢(shì) ， 因 此在經(jīng)營(yíng)性客戶(hù)群體的定位上，將綜合性的商業(yè)企業(yè)“艦隊(duì) ” 和 個(gè) 性 化 、 品 牌 化 的 連 鎖 加 盟 “ 游 艇 ” 相 融 合 ，力 求 在 步 行 界 所 “ 服 涉 ” 的 行 業(yè) 既 包 羅 萬(wàn) 象 ， 又 能 展開(kāi) 錯(cuò) 位 競(jìng) 爭(zhēng) ； 既 保 護(hù) 各 家 商 業(yè) 的 自 身 利 益 ， 又 能 為 消費(fèi) 者 提 供 各 種 服 務(wù) 。 因 此 可 以 想 見(jiàn) ， 在 我 們 構(gòu) 筑 樣 板 商 業(yè) 街 的 同 時(shí) ，“ 圍 觀 ”人 群 中 就 有 這 樣 一 批“ 帶 好 舞 衣，待 價(jià) 而 沽 ”的“ 表 演 者 ”，一 旦 看 到 商 業(yè) 步 行 街 是 一個(gè) 合 適 的 平 臺(tái) ，就會(huì)沖 進(jìn)這個(gè)市場(chǎng)來(lái)充分施展。 從 需 求 方 面 看 ， 他 們 中 大 部 分 人 講 究 生 活 享 受 ，舍 得 將 自 己 收 入 的 一 大 部 分 用 作