【正文】 由于本項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模較大 ，開發(fā)周期也較長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化莫測(cè)決定著其風(fēng)險(xiǎn)也較大，因此建議在分期實(shí)施時(shí)注意根據(jù)市場(chǎng)需求變化，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 （ 2）項(xiàng)目實(shí)施階段。 （ 2）本項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策，符合行業(yè)準(zhǔn)入、區(qū)域規(guī)劃和土地利用規(guī)劃。 為了提高項(xiàng)目的適應(yīng)性 ，保證項(xiàng)目在今后較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)仍然被社會(huì)所接受，項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)在 規(guī)劃 設(shè)計(jì)、節(jié)能設(shè)計(jì)、智能化系統(tǒng)的利用等方面做了最大的努力，以保證能夠與當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)環(huán)境、人文環(huán)境的相互適應(yīng)。 近年來(lái)常州市房地產(chǎn)投資情況5 2 .8 億元1 7 1 .0 億元1 1 4 .2 億元8 3 .8 億元5 8 .7 1 %4 9 .7 0 %3 6 .3 1 %2 8 .7 0 %0204060801001201401601802020年 2020年 2020年 2020年0 .0 0 %1 0 .0 0 %2 0 .0 0 %3 0 .0 0 %4 0 .0 0 %5 0 .0 0 %6 0 .0 0 %7 0 .0 0 %房地產(chǎn)投資 增長(zhǎng)率 在 商業(yè)、辦公 房地產(chǎn)供應(yīng)方面， 2020年上半年 辦公樓累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)銷售 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) ％ 。對(duì)于促進(jìn)城市的現(xiàn)代化、經(jīng)濟(jì)地現(xiàn)代化都將具有巨大的推動(dòng)作用。 (2)人口 截止 2020 年底，市戶籍總?cè)丝跒? 萬(wàn)人，比上年底增長(zhǎng) %，其中男性 ，占總?cè)丝诘?%。因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，施行工程監(jiān)理制。 詳見附表五：現(xiàn)金流量表 附表七：項(xiàng)目投資利潤(rùn)率計(jì)算表 不確定性分析 盈虧平衡分析 本項(xiàng)目銷售盈虧平衡點(diǎn)按以下公式計(jì)算： 銷售盈虧平衡點(diǎn)＝建設(shè)投資 /(銷售收入－銷售費(fèi)用－營(yíng)業(yè)稅金及 附加 )＝ 即當(dāng)本項(xiàng)目銷售收入達(dá)到 21358 萬(wàn)元時(shí)，項(xiàng)目可保本。 稅金及利潤(rùn)分 配 ① 土地契稅、 營(yíng)業(yè)稅金及附加 分別按土地掛牌成交價(jià)的 4%和 銷售收入的 %計(jì)。擬于第一年預(yù)售 30%，第二年預(yù)售 40%，第三年銷售余下的 30%， 結(jié)合地區(qū)實(shí)際和對(duì)相鄰樓盤的調(diào)查， 預(yù) (銷 )售價(jià) 可 定 為辦公房地產(chǎn) 第一年為 5500元 /平方米，第二年為 5650元 /平方米，第三年為 5800元 /平方米 ；項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 36 商業(yè)房地產(chǎn) 第一年為 10000元 /平方米，第二年為 10200元 /平方米，第三年為 10400元 /平方米 ；地下 G 層商業(yè)房地產(chǎn) 第一年為4100元 /平方米，第二年為 4200元 /平方米，第三年為 4300元 /平方米 經(jīng)測(cè) 算 該樓盤開發(fā)總銷售收入為 26225 萬(wàn)元。解決的 辦法是：利用深夜進(jìn)行大型施工機(jī)械的進(jìn)出場(chǎng)運(yùn)輸 ；或與 交管部門協(xié)調(diào)辦理相應(yīng)的運(yùn)輸手續(xù)并避開交通高峰期進(jìn)行 。 本項(xiàng)目的生活污水用管道收集并經(jīng)化糞池 處理達(dá)接管標(biāo)準(zhǔn)后接城市污水管網(wǎng)， 不會(huì)對(duì)周圍居民及生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生影響 。 廢水：建筑廢水一般呈弱堿性、且含有泥砂，施工現(xiàn)場(chǎng)必須項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 33 設(shè)置沉淀池，廢水經(jīng)沉淀后排入污水管網(wǎng)處理。 首先，從規(guī)劃設(shè)計(jì)節(jié)能、維護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能等方面體現(xiàn)能源利用新理念，保護(hù)生態(tài)環(huán)境。 根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目公建配套建設(shè)要求意見書的要求（見下表），屬于區(qū)內(nèi)配套的項(xiàng)目，在項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)時(shí)均已考慮，汽車庫(kù)的建設(shè)為 258輛，也與常房發(fā) [2020]75號(hào)《關(guān)于印發(fā) 常州市新建住宅小區(qū)汽車庫(kù)（位）建設(shè)使用使用管理補(bǔ)充規(guī)定 的通知》文件內(nèi)容相符。占 地總面積8090 ㎡ ， 宗地用途為商業(yè)、辦公、住宅綜合性質(zhì)，出讓年限商業(yè)、辦公為 40年，住宅為 70年。擬建項(xiàng)目建議使用保溫隔熱、隔聲、隔火性能好，具有良好力學(xué)性能、耐侯性好、使用壽命長(zhǎng)的新型節(jié)能雙玻塑鋼窗，提高門窗的氣密性。具體講，一要針對(duì)節(jié)能問題制定有效的規(guī)章制度，并責(zé)任到人，并 加強(qiáng)監(jiān)督檢查；二要加強(qiáng)對(duì)全體員工進(jìn)行節(jié)能教育培訓(xùn)工作，宣傳國(guó)家資源節(jié)約法律法規(guī)和方針政策，弘揚(yáng)先進(jìn)典型，曝光浪費(fèi)行為，不斷提高員工的節(jié)約意識(shí)；三要通過向入駐 寫字樓 的客戶宣傳節(jié)能的意義，宣傳節(jié)能常識(shí)，使客房養(yǎng)成隨手關(guān)燈、節(jié)約用水，經(jīng)常檢查電器是否有必要開啟等良好的節(jié)能習(xí)慣。新建房屋要貫徹節(jié)約用地、節(jié)約能源的方針。 對(duì)建筑材料的節(jié)約主要從施工技術(shù)、材料的選擇、加強(qiáng)管理、嚴(yán)格核算以及循環(huán)利用角度著手，采用資源豐富的、常用的建筑材料。 第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 23 一、資源開發(fā)方案 本擬建項(xiàng)目不涉及資源開發(fā)。 根據(jù)國(guó)土資發(fā)〔 2020〕 296 號(hào)關(guān)于發(fā)布實(shí)施《限制用地項(xiàng)目目錄 (2020年本 )》和《禁止用地項(xiàng)目目錄 (2020年本 )》的通知，本項(xiàng)目不在限制用地項(xiàng)目目錄和禁止 用地項(xiàng)目目錄內(nèi)。 第七十六條 規(guī)劃布局： 、大中型公共建筑配建停車場(chǎng) (庫(kù)、樓 )是路外停車泊位供應(yīng)的主體，約應(yīng)占停車需求總量的 85％；社會(huì)公共停車場(chǎng) 作為配建停車場(chǎng)的補(bǔ)充和調(diào)節(jié)，約應(yīng)占停車需求總量的 15％，其中在城市支路和繁華商業(yè)大街等項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 20 合適地段 (時(shí)段 )設(shè)置的滿足短時(shí)停車需要的路內(nèi)公共停車泊位約占社會(huì)公共停車需求量的 10％。 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 19 第四十二條 主城區(qū)由中心、高新、城西、湖塘、城東、新龍、新港、武南等八個(gè)組團(tuán)組成。常州的商務(wù)寫字樓市場(chǎng)的機(jī)遇則應(yīng)該首先以此為切入點(diǎn)。這樣的傳統(tǒng)商業(yè)格局是自發(fā)形成的，它雖然保證了核心區(qū)商業(yè)的成功，但從消費(fèi)者的角度看，由于商業(yè)中心的過于集中，給消費(fèi)者帶來(lái)了極大 的不便，該中心不僅在交通距離上離消費(fèi)者過遠(yuǎn)，而且該中心商業(yè)區(qū)的機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車的交通壓力過大，已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的交通擁堵和停車難等問題?，F(xiàn)在的常州商辦地產(chǎn)的開發(fā)，我們僅僅看到一些專業(yè)市場(chǎng)在尋找區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的機(jī)遇，比如：武進(jìn)市湖塘針紡織品市場(chǎng)、長(zhǎng)江自由貿(mào)易中心等專業(yè)市場(chǎng)，他們從常州 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)作為出入點(diǎn)，形成了商業(yè)機(jī)遇。 管理與監(jiān)控系統(tǒng)：依據(jù)需要設(shè)表具數(shù)據(jù)自動(dòng)抄收及遠(yuǎn)傳系統(tǒng)、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)和物業(yè)管理系統(tǒng)?？刂浦行膬?nèi)有集中火災(zāi)報(bào)警控制器及聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備。照明控制推薦智能型。對(duì)于單臺(tái)大容量或重要負(fù)荷采用放射式供電；對(duì)于照明及一般負(fù)荷采用樹干式與放射式相結(jié)合的供電方式。 雨水系統(tǒng) ： 屋面雨水采用重力流排除系統(tǒng)，由管道排至室外。 （ 3）消防設(shè)計(jì)： 建筑物的間距 、 防火分區(qū)及安全疏散均滿足《建筑設(shè)計(jì)防項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 13 火規(guī)范》 ［ GBJ1687(2020年版 )］、 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》［ GB5004595(2020 年版 )］、 《汽車庫(kù) 、 修車庫(kù) 、 停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 ［ GB5006779］ 及《人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范》［ GB5009898］ 的要求。 （ 6）人防設(shè)計(jì)： 人防設(shè)計(jì)以平戰(zhàn)結(jié)合為宗旨，平時(shí)用途為地下停汽車庫(kù)，戰(zhàn)時(shí)為二等人員掩蔽所，抗力等級(jí)為 6級(jí)，防化等級(jí)為丙級(jí)，防水等級(jí)為二級(jí)，防航彈等級(jí)為二級(jí)。 ②通達(dá)流暢的立體步行交通體系 通過廣場(chǎng)空間引入的商業(yè)步行交通體系，流暢便捷；沿多個(gè)方向向外界設(shè)置出入口，方便各向人流的集散；通過多方向、多方式的立體交通設(shè)施，同開放式平臺(tái)空間相結(jié)合，最大化的發(fā)掘商業(yè)店鋪的商業(yè)價(jià)值。 功能分區(qū)圖 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 8 （二）規(guī)劃設(shè)計(jì)情況 （ 1）規(guī)劃結(jié)構(gòu)： ①引入人車分流概念，保證了交通的通達(dá)性及步行街區(qū)的安全性。 機(jī)動(dòng)車 停車泊位 258 輛（其中地上 7輛，地下 251 輛） ；非機(jī)動(dòng)車停車位 1580 輛 。項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 常州 港龍萬(wàn)福路 S03地塊 項(xiàng)目 申 請(qǐng) 報(bào) 告 常州安邦南匯工程咨詢有限公司 常州 港龍房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 二 OO 八 年 三 月 八 日項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 1 目 錄 第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 ............................................... 4 一、項(xiàng)目申報(bào)單位概況 .......................................................................................... 4 二、項(xiàng)目概況 ........................................................................................................ 5 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和 行業(yè)準(zhǔn)入分析 ................................ 17 一、發(fā)展規(guī)劃分析 ............................................................................................... 18 二、產(chǎn)業(yè)政策分析 ............................................................................................... 21 三、行業(yè)準(zhǔn)入分析 ............................................................................................... 21 第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 .......................................... 22 一、資源開發(fā)方案 ............................................................................................... 23 二、資源利用方案 ............................................................................................... 23 三、資源節(jié)約措施 ............................................................................................... 23 第四章 節(jié)能方案分析 .................................................. 25 第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 ................................ 28 一、項(xiàng)目選址及用地方案 .................................................................................... 28 二、土地利用合理性分析 .................................................................................... 28 三、征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 ...................................................................... 30 第六章 環(huán)境和生態(tài)影響及交通條件分析 .................................... 30 一、環(huán)境影響識(shí)別 ............................................................................................... 31 二、環(huán)境影響分析 ............................................................................................... 31 三、交通條件分析 ............................................................................................... 34 第七章 經(jīng)濟(jì)影響分析 ..........................