【正文】 根據(jù)以往類似項目經(jīng)驗，征地拆遷是關(guān)系到項目能否順利實施的關(guān)鍵因素。 投資風(fēng)險對策 為避免或減少因投資估算的不確定性造成投資增加的風(fēng)險，建議采取以下對策：一是加大前期工作力度，加強征地拆遷的實物工程量的調(diào)查統(tǒng)計工作；二是留足預(yù)備費，同時加強投資成本管理與控制工作；三是及時跟蹤該片區(qū)規(guī)劃的變化情況，及時調(diào)整建設(shè)方案及融資方案。 政策環(huán)境風(fēng)險 政策風(fēng)險主要是指國內(nèi)外政治經(jīng)濟條件發(fā)生重大變化或者上一級政府政策作出重大調(diào)整，項目原定目標(biāo)難以實現(xiàn)甚至無法實現(xiàn)。 本工程 建設(shè) 經(jīng)濟效益初步分析經(jīng)濟合理， 該工程的 土地增值 效益、環(huán)境效益及社會經(jīng)濟效益顯著 。經(jīng)初步估算，此部分營運效益 400 萬 /年，此部分效益體現(xiàn)在整個營運期之中。 工程修理維護費按固定資產(chǎn)投資的 1%計， 維修費 為 85 萬元；職工工資及福利根據(jù)人員編制計算，本工程定員 10 人，年工資按 5 萬元 /人計，福利按工資總額的 37%計，職工工資及福利費每年為 80 萬元；材料及其它費用按固定資產(chǎn)投資的 %計算，為 43萬元。 評價原則 1） 淅川縣上集鎮(zhèn)人民政府為了利用旅游優(yōu)勢進一步促進淅川縣整體發(fā)展 ,對上集鎮(zhèn)進行了控制性詳細規(guī)劃，將率先啟動上集城區(qū)綜合碼 頭陸域拓展部分 的建設(shè) ，本工程是 完善淅川縣旅游資源、帶動旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)， 屬于社會公益性質(zhì)的 旅游產(chǎn)業(yè) 項目，主要進行國民經(jīng)濟評價，對工程的財務(wù)運行狀況僅做簡要分析。 （ 2） 征地 及拆遷 補償費標(biāo)準 ： 15 萬元 /畝 （南水北調(diào)項目應(yīng)按移民補償標(biāo)準辦理， 萬元 /畝計算） 。 20xx 年 3 月～ 20xx 年 9 月，完成 公建服務(wù)設(shè)施 工程 （加油站、停車場）建設(shè)。 工程招投標(biāo)過程中，政府建設(shè)主管部門、財政審核部門、監(jiān)察局、招投標(biāo)管理部門應(yīng)派人全過程參與和監(jiān)督。 丹江口庫區(qū)淅川縣上集碼 頭陸域配套工程 可行性研究報告 6 項目 組織實施 長江勘測規(guī)劃設(shè)計研究有限責(zé)任公司 17 ② 本項目建設(shè)資金來源有 兩個方面：政府支付的土地開發(fā)費用；根據(jù)工程建設(shè)進展由代建 單位 向金融機構(gòu)的融資。 土地費用占項目總成本比例大，是成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是代建單位協(xié)調(diào)能力的真正考驗，同時對保證項目目標(biāo)的實現(xiàn)也起到 至關(guān)重要的作用。 （ 1） 工程成本控制 工程費用包括項目 區(qū)域內(nèi)土石方工程、 道路工程 、 水電 管網(wǎng)工程、 公建設(shè)施 工程 等 。 項目建成后的環(huán)保措施 項目運營期間的環(huán)保措施主要有： （ 1） 合理配置垃圾分類收集器具，嚴禁亂扔垃圾，并安排全密閉式的垃圾收集車和運送車，定期收集垃圾，送往附近的 上集鎮(zhèn) 垃圾 處理 場。 其他公建設(shè)施 工程 區(qū)內(nèi) 擬建設(shè)加 油站 1 座，占地面積 6660m2，建設(shè)大型公共停車場 1座，占地面積 6660m2。 110KV 同塔雙回路架空線沿線預(yù)留 30 米的高壓走廊。 雨水管網(wǎng)工程 規(guī)劃考慮到雨水管網(wǎng)應(yīng)盡量收集周邊地塊的全部雨水，并為其它管線埋地留足適當(dāng)空間。人行道結(jié)構(gòu)自上至下依次為： 3cm厚高強砼彩磚 、 3cm 厚 1： 2水泥砂漿 、 15cm厚 C15水泥砼 、路基壓實度不小于 90%。 丹江口庫區(qū)淅川縣上集碼頭陸域配套工程 可行性研究報告 4 建設(shè)方案 長江勘測規(guī)劃設(shè)計研究有限責(zé)任公司 8 4 建設(shè)方案 規(guī)劃布局方案 本項目建設(shè)用地 南 起 上集客貨運碼頭 ， 北 至 城市干道上九路 ， 西 起 客運碼頭梯道 ， 東 抵 貨運碼頭坡道端部 ， 總面積 224095 m2。 上集鎮(zhèn)所在庫區(qū)暫無專用客運泊位，擬建上集城區(qū)綜合碼頭是連接庫區(qū)水上旅 游和上集城區(qū)生態(tài)旅游的唯一銜接通道。 旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)作用強大，綜合效益強 ，其直接涉及旅店、餐飲、批發(fā)、零售等諸多行業(yè)的發(fā)展，間接的帶動農(nóng)業(yè)、工業(yè)的發(fā)展。 三組團為 北部組團、中部組團和南部組團。完善和豐富旅游產(chǎn)業(yè)鏈，使 “ 吃、住、行、游、購、娛 ” 六要素和諧發(fā)展、互相促進，全縣建成旅游客運公司 2 家，游船公司 2 家，旅行社 5家， 4 家四星級賓館，星級農(nóng)家樂 100家，旅游商品生產(chǎn)企業(yè) 5 家。根據(jù)淅川縣總體規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃，完成整合后的地塊將分別定性為 水產(chǎn)品批發(fā)交易市場 、旅游接待中心、 康復(fù)養(yǎng)老中心 、 麒源旅游大廈 、物流倉儲中心、船舶養(yǎng)護中心六大功能分區(qū)用地進行 征用 ，同時配套建設(shè)園區(qū)主要 道路、 加油站、停車場等基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)。 淅川 縣 歷史悠久，文化燦爛，風(fēng)景名勝眾多。 丹江口庫區(qū)淅川縣上集碼頭陸域配套工程 可行性研究報 告 長江勘測規(guī)劃設(shè)計研究有限責(zé)任公司 二 〇 一 四 年 五 月 丹江口庫區(qū)淅川縣上集碼頭陸域配套工程 可行性研究報 告 聲 明 本成果僅限于合同指定的項目使用。荊紫關(guān)明清古建筑群是北方 13省唯一完好的 古建筑群， 20xx 年 5 月，被命名為全國重點文物保護單位；千年古剎香嚴寺始建于唐代開元年間，與白馬寺、相國寺、少林寺并稱“中州四大名寺”，是大唐高僧慧忠國師的道場，唐宣宗李忱為躲避宮廷內(nèi)亂，曾隱居于此，落發(fā)七年。 受 淅川縣航運服務(wù)中心委托 ， 我院 編制完成了《 丹江口庫區(qū)淅川縣上集碼頭 陸域配套工程 可行性研究報告 》，擬盡快啟動 上集碼頭陸域配套工程建設(shè)。建立健全全縣旅游發(fā)展管理機制，積極引進和培養(yǎng)中高級旅游經(jīng)營管理人才，提高從業(yè)人員素質(zhì)和旅游管理水平。 丹江口庫區(qū)淅川縣上集碼頭陸域配套工程 可行性研究報告 2 項目建設(shè)的必要性 長江勘測規(guī)劃設(shè)計研究有限責(zé)任公司 5 淅川縣上集鎮(zhèn)即位于三組團中的 中部旅游組團。同時，由于旅游業(yè)的就業(yè)門檻較低，對勞動力需求量大，因此，旅游業(yè)的發(fā)展也帶來了更多的就業(yè)崗位，在一定程度上緩解了地方就業(yè)壓力。擬建碼頭緊鄰上集鎮(zhèn)城區(qū)控制性詳細規(guī)劃的核心區(qū)和南一區(qū)。 本區(qū)用地 布置 為水產(chǎn)品批發(fā)交易市場、旅游接待中心、康復(fù)養(yǎng)老中心、麒源旅游大廈、物流倉儲中心、船舶養(yǎng)護中心六大功能分區(qū)，同時建設(shè)園區(qū)道路、停車場、加油站等公用設(shè)施。 道 路 路面排水采用雨水管排水，路面橫向坡度為 2%，人行道橫向坡度為 %，一般地段雨水口采用單蓖，特殊地段雨水口采用雙蓖，雨水口連接管徑 600mm。 雨水以就近排放為原則，充分利用現(xiàn)狀河流溝渠，經(jīng)整治后作為片區(qū)排水主要通道，同時在道路中間埋雨水干管，規(guī)劃雨水管管材采用鋼筋砼Ⅱ級管或鋼筋砼預(yù)應(yīng)力管，管徑為 D600mm～ D20xxmm, 雨 水管道總長 3000m。 10KV 及以下線路原則上采用電纜埋地鋪設(shè)，電纜管（溝）與道路應(yīng)同期施工。 征地拆遷安置工程 工程 用地位于 丹江口庫區(qū)淅川縣上集碼頭 與城市干道上九路之間， 總占地面積 224095m2。 （ 2） 生活污水經(jīng)排污管道排入市政污水管網(wǎng)，糞便經(jīng)化糞池處理后排丹江口庫區(qū)淅川縣上集碼頭陸域配套工程 可行性研究報告 5 環(huán)境 影響評價 長江勘測規(guī)劃設(shè)計研究有限責(zé)任公司 14 入污水 處理廠 管網(wǎng)。代建單位對項目 建設(shè) 方案進行招標(biāo)，并進行方案論證優(yōu)化后報規(guī)劃等相關(guān)部門批復(fù)。控制方法是嚴格按國家規(guī)定進行征地拆遷、安置和招標(biāo)，避免不必要浪費，以達到控制成本的目的。代建 單位 應(yīng)在每年年底向 縣政府報送下一年度工程開發(fā)建設(shè)計劃和融資計劃。 工程施工合同由 代建單位 與中標(biāo)單位簽訂，合同原件必須各送一份存檔于 縣人民政府、 淅川縣航運 服務(wù)中心 及財政主管部門備案。 20xx 年 10 月～ 20xx 年 9 月， 根據(jù)招商引資需求，可分批 完成 水產(chǎn)品批發(fā)交易市場 、旅游接待中心、 康復(fù)養(yǎng)老中心 、 麒源旅游大廈 、物流倉儲中心、船舶養(yǎng)護中心六大功能分區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套工程建設(shè)。 （ 3） 前期工作費參照同類工程費用計列； 勘察設(shè)計費按計價格[20xx]10 號文 優(yōu)惠計取 。 2） 計算期為 24年，其中建設(shè)期 2 年，其余為正常運行期。 工程總成本費費 用合計 均 為 208 萬元。 丹江口庫區(qū)淅川縣上集碼頭陸域配套工程 可行性研究報告 9 工程效益 評價 長江勘測規(guī)劃設(shè)計研究有限責(zé)任公司 25 國民經(jīng)濟評價指標(biāo) 依據(jù) 上述資料和原則進行本工程的國民經(jīng)濟評價，評價指標(biāo)成果如下 表 91： 表 91 國民經(jīng)濟評價表 單位：萬元 經(jīng)濟 內(nèi)部收益率（ FIRR）（ %） 經(jīng)濟 凈現(xiàn)值 （萬元） 經(jīng)濟效益費用比 5030 兩個方案經(jīng)濟內(nèi)部收益率為 %，大于《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法和參數(shù)》（第三版 20xx）要求的社會公益性水利項目社會折現(xiàn)率 8%。 丹江口庫區(qū)淅川縣上集碼頭陸域配套工程 可行性研究報告 10 風(fēng)險分析與對策 長江勘測規(guī)劃設(shè)計研究有限責(zé)任公司 27 10 風(fēng)險分析與對策 風(fēng)險分析 根據(jù)項目開發(fā)企業(yè)歷年的土地開發(fā)經(jīng)驗、項目所處的區(qū)域情況、目前體制狀況等綜合分析，預(yù)計本項目潛在的主要風(fēng)險因素包括市場風(fēng)險、融資風(fēng)險、投資風(fēng)險、社會影響風(fēng)險、政策環(huán)境風(fēng)險、環(huán)境影響風(fēng)險等。政府是由官員組成的，官員又是流動的，在沒有詳細的法規(guī)文件來明確上一級政府在土地成片開發(fā)中的權(quán)責(zé)利時，政府將始終面臨著政策變動帶來的不確定性及其造成的風(fēng)險。 社會影響風(fēng)險對策 為盡可能將社會影響風(fēng)險降低到最小程度， 建議：一是政府在征地拆遷補償問題上應(yīng)做到公開、公平、公正，對同一類型土地實行統(tǒng)一的征地拆遷補償標(biāo)準，避免差別化引發(fā)矛盾；二是要切實把解決失地農(nóng)民的社會生存問題作為政府必須解決好的頭等大事來抓，積極引導(dǎo)和扶持農(nóng)村集體經(jīng)濟和個體經(jīng)濟投入到為 園 區(qū)配套服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)中，加強并免費地為失地農(nóng)民提供轉(zhuǎn)崗再就業(yè)培訓(xùn)及職業(yè)教育培訓(xùn)；三是從征地補償款中拿出一部分資金及政府再補貼一部分資金作為失地農(nóng)民的基本社會保障金，統(tǒng)籌管理，增加農(nóng)民社會保障。 （ 2） 盡快 委托有資質(zhì)的環(huán)評機構(gòu)開展項目的環(huán)境影響評價工作并報環(huán)境保護主管部門審批 。 建 議 為使項目盡快順利實施，本報告提出如下建議：