【正文】 現(xiàn)在，迎海 集團(tuán)總資產(chǎn)近十億 元，直接控股企業(yè) 十余家，員工近 萬 人。 成本由地租和資產(chǎn)折舊組成，這些都是確 定數(shù)，在成本費(fèi)用方面空間較小；在出租價格方面面臨市場約束，而在銷售量上我們可以采取很多有效措施，增加銷 售 ，促進(jìn)利潤的提高。以前八年做出財務(wù)分析，收入情況預(yù)測： 第 一 年至第三年租金收入： 2795 萬元 /年 商 鋪 收入： 68744 ㎡ 39 元 /㎡ 12 個月 70%=22520534 元 會 展 中心經(jīng)營折算收入： 14557 ㎡ 15 元 /㎡ 12 個月 70%=1834182 元 商 務(wù) 中心收入： 13000 ㎡ 元 /㎡ 12 個月 70%=2031120 元 住 宅 收入： 18630 ㎡ 10 元 /㎡ 12 個月 70%=1564920 元 第 四 年至第六年租金收入： 3564 萬元 /年 商 鋪 收入： 68744 ㎡ 43 元 /㎡ 12 個月 80%=28377523 元 會 展 中心經(jīng)營折算收入： 14557 ㎡ 20 元 /㎡ 12 個月 80%=2794944 元 商 務(wù) 中心收入： 13000 ㎡ 20 元 /㎡ 12 個月 80%=2496000 元 住 宅 收入： 18630 ㎡ 11 元 /㎡ 12 個月 80%=1967328 元 第 七 年至第八年租金收入： 4564 萬元 /年 商 鋪 收入： 68744 ㎡ 元 /㎡ 12 個月 90%=35785376 元 會 展 中心經(jīng)營折算收入： 14557 ㎡ 25 元 /㎡ 12 個月 90%=3930390 元 商 務(wù) 中心收入： 13000 ㎡ 25 元 /㎡ 12 個月 90%=3510000 元 住 宅 收入： 18630 ㎡ 12 元 /㎡ 12 個月 90%=2414448 元 租 金 收入共計 萬元。 本項(xiàng)目除了為商戶提供傳統(tǒng)的場地服務(wù)之處，更多的將提供一種市場服務(wù)，包括舉行會展、精品展示、市場信息服務(wù)、市場發(fā)布服務(wù)、電子交易服務(wù)建立渠道銷售、代理、組織進(jìn)出口、組織參加大型招 (投 )標(biāo)會、組織物流運(yùn)輸?shù)取，F(xiàn)代商貿(mào)物流的起點(diǎn)和核心是商品交易。 職 工工資福利：平均工資及福利費(fèi)約 2500 元 /月。 四 、時間節(jié)點(diǎn)安排 （ 1） 4 月 份 開始用軟文報道的形式在市場導(dǎo)入該項(xiàng)目； （ 2） 5 月 份 在各大眾媒體對包裝城進(jìn)行系列報道。 二 、 價格營銷策略 周圍市場價格 第 29 頁共 38 頁 （ 1） 天成路包裝印刷專業(yè)街：每平方米租金 300600 元 /月 （ 2） 金天成廣場：一樓每平方米 400 元 /月，二樓 250 元左右。 6 增值潛力：毗鄰廣州東部、與廣州市東擴(kuò)戰(zhàn)略相呼應(yīng)，前景輝煌，具有長久 的 增值空間。同時配套一定規(guī) 模的倉儲區(qū)、裝卸運(yùn)輸 區(qū)，并建設(shè)餐飲、郵局、銀行等配套設(shè)施。 第四章 項(xiàng)目開發(fā)理念及項(xiàng)目競爭力優(yōu)勢 一 、 開發(fā)經(jīng)營理念 1 華南地區(qū) 理念新、規(guī)模大、定位高、功能全、服務(wù)優(yōu) 的行業(yè) 集散地 。 工 程 勘察、確定設(shè)計方案，水電報裝。所以 在進(jìn)入市場的時候這個 賣點(diǎn)是我們要強(qiáng)力宣傳 的，作為本項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)。 （ 2）來自廣州商家區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣的威脅。在大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)的時機(jī)，佛山政 府會對一切有利于 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的項(xiàng)目 給予更大的支持。 （ 2） 行業(yè)發(fā)展前景樂觀。 （ 3） 商鋪沒有產(chǎn)權(quán)，較難吸引投資者入市。這使得本項(xiàng)目可以在招商初期采用比華南城和天成路更低的租金進(jìn)行招商。隨著廣佛地鐵的連通，廣佛經(jīng)濟(jì)圈會逐步形成并產(chǎn)生重大的變化。 （ 2） 相對廣州的包裝印刷交易市場，本項(xiàng)目具有很大的規(guī)模優(yōu)勢。 目前佛山把握建設(shè)廣東第三大城市和世界產(chǎn)業(yè)調(diào)整的歷史機(jī)遇，掀起新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展高潮，全力建設(shè)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市、文化名城和現(xiàn)代化大 城 市。 西朗貨運(yùn)站就在毗鄰 的芳村區(qū)內(nèi)，也可 接駁鐵 路 主干網(wǎng)。地處廣 州、佛山、番禺交界處的黃金三角地帶，大珠三角物流中心的核心地段。 質(zhì) 量測試中心 由廣東省印刷技 術(shù)協(xié)會參與指導(dǎo)，為包裝印刷城提供 權(quán) 威的檢測報告和技術(shù)指導(dǎo)。 功能設(shè)置 廣東國 際包裝印刷城是 大型綜合性包裝 印刷市場，建成 后具有銷、展、 研、 學(xué) 、 倉儲、運(yùn)輸?shù)榷喙δ?，區(qū)內(nèi)設(shè)置十大功能區(qū)： （ 1） 會議展覽中心 第 15 頁共 38 頁 常年承辦國內(nèi)外高規(guī)格包裝印刷會議，舉行系列性高規(guī)格機(jī)械設(shè)備展覽會、 原 輔 材料展覽會、增值服務(wù)展覽會，打造包裝印刷行業(yè)的 廣交會 。 （ 2）、京津唐地區(qū)。外地貨車進(jìn)出受限制，舊區(qū)交通繁忙，道路狹小，交通極 為 不便。 ? 位置。從長遠(yuǎn) 來看，天成路由于 受到場地等客觀 因素的制約，其發(fā) 展的后勁已不足 ， 只能維系現(xiàn)有的規(guī)模水平。 （ 3）該項(xiàng)目商鋪有近 30%是對外銷售。；（ 2）租價： 50 元 /m178。 其它機(jī)構(gòu)的需求：同樣對于包裝印刷的配套機(jī)構(gòu)，如設(shè)計、檢測等機(jī)構(gòu)也需 要 一個集中的市場，以減小營銷費(fèi)用。 包裝印刷產(chǎn)品供應(yīng)方的需求：包裝工業(yè)的迅速發(fā)展，使產(chǎn)品的需求者與供應(yīng)者之間的交易量日漸增多，產(chǎn)品的種類也更加多樣化。外銷額年均呈兩位數(shù)增長，包裝品及印刷品的最大輸出地區(qū)為大陸和美國 ， 就包裝品 而 言，更 多的是面對 大陸市場 。在 2021 年 上半年 的時間里，揭陽市民營印制企業(yè)猛增近 100 家，引進(jìn)先進(jìn)的高速多色膠印機(jī)、模切機(jī)等包裝裝潢設(shè)備，新增投資總額達(dá) 億元。汕頭市現(xiàn)有超過 1100 家印刷企業(yè)， 98％以上為民營和“三資”企業(yè)，汕頭市印刷企業(yè)已形成了一定規(guī)模和經(jīng)濟(jì)效益，現(xiàn)有年產(chǎn)值超億元的企業(yè) 12 家，超 1000 萬元的 61家。 ● 中山包裝印刷市場狀況 中山市現(xiàn)有各類包裝印刷企業(yè) 580 家。 2021 年深圳印刷工業(yè)總產(chǎn)值為 187億元，占廣東省的 %。是國內(nèi)、外印刷包裝業(yè)公認(rèn)的名街，天成路的印刷包裝商品交易占全省的 1/4，年營業(yè)額達(dá) 50 億元。以下就廣東省內(nèi)重點(diǎn)區(qū)域珠三角地區(qū)和潮汕地 區(qū) 進(jìn)行分析。國內(nèi) 每年包裝、印刷業(yè)務(wù)達(dá) 4000 多億人民幣，在國民經(jīng)濟(jì) 40 個主要行業(yè)中，包裝、印刷行業(yè)已上升到 第 12 位，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著越來越重要的作用。經(jīng)濟(jì)幅射至廣東省及廣東省的邊沿省市。 據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計， 2021 年我國印刷及設(shè)備器材工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到 2800 億元，較2021 年的 2550 億元增長 10% 廣東的包裝工業(yè)市場在全國所占的份額是最大的，約占全國包裝工業(yè)總產(chǎn)值的23％。據(jù)統(tǒng)計， 2021 年的包裝工業(yè)產(chǎn)值已超過 2885 億元。強(qiáng)大的市場發(fā)展空間，使包裝行業(yè)成為投資者的新 投 資熱點(diǎn)。 國 內(nèi)包裝印刷行業(yè)形勢 世界包裝組織和國家經(jīng)貿(mào)委已批準(zhǔn)在我國建設(shè)世界包裝組織亞洲包裝中心。廣東印刷工業(yè) ， 經(jīng)過二十多年努力，現(xiàn)已發(fā)展成擁有印刷企業(yè)占全國1/6,從業(yè)人數(shù)占全國 1/7,固定資產(chǎn)金額 456 億元，年工業(yè)銷售收入約占全國印刷工業(yè)總產(chǎn)值的 39%，占廣東省 GDP3%以上，產(chǎn)品遍布全國各省市和世界五十多個國家和地區(qū)，形成了一批大、中型骨干企業(yè)，成為名符其實(shí)的印刷 大 省和印刷強(qiáng)省。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計，全省這兩年進(jìn)口各類印刷設(shè)備為 28722 臺和 30788 臺，分別占全國進(jìn)口量的 %和 %。從業(yè)人員有 萬，對全市工業(yè)產(chǎn)值的貢獻(xiàn)率從 1995 年的 ％增長到 5％。 ● 東莞包裝印刷市場狀況 東莞的包裝印刷企業(yè)總數(shù)達(dá) 2 千多家，商品加工企業(yè)近 5 萬多間?；匾?guī)劃用地 5000 畝，首期 3000 畝已開發(fā)完畢。 食品工業(yè)的發(fā)展 也 帶動了庵埠印刷、包裝行業(yè)的崛起 揭陽工 業(yè)產(chǎn)業(yè)主要以塑 料制品、服裝等 為主。它的增 加值已占整個制造業(yè)的 ％。上海不斷地通過各類舉措，已經(jīng)牢牢地占據(jù)了華東地區(qū)包裝印刷產(chǎn)業(yè)的龍頭地位，成為華 東 地區(qū)包裝印刷行業(yè)的 CBD 中央商務(wù)區(qū)。因此作為功 能 齊全的專業(yè)商業(yè)市場將是商品供應(yīng)商未來的選擇方向。 定位 ： 大規(guī)模、多功能、專業(yè)化印刷紙品包裝交易中心。 優(yōu) 勢： （ 1）該項(xiàng)目龐大， 220 萬平方米的建筑規(guī)模， 26 億的投資額； （ 2） 擁有從紡織服裝到包裝印刷的五大功能區(qū)，綜合能力強(qiáng)； （ 3）該項(xiàng)目位于深圳，而 深圳具有發(fā)展制造業(yè)原材料交易市場的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 。 邁步在天成路一條 街，可直接感受 到廣東印刷工業(yè)的 繁榮 。 優(yōu) 勢 ： ? 品牌。由于位于舊區(qū)中，拆遷是個很大的問題；這大大限制了其發(fā)展。 （ 2）、少數(shù)包裝企業(yè)。包括機(jī)械展區(qū)、紙 品 展區(qū)、原料耗材等展區(qū)，同時配套一定規(guī)模的倉儲區(qū)、裝卸運(yùn)輸區(qū)。為場內(nèi)商戶和客戶提供包括倉儲、運(yùn)輸、配送、整理在內(nèi)的物流服務(wù)。 印刷學(xué)院 ，為業(yè)內(nèi)提供永久的人力資源保 障。 高 速 公 路連接網(wǎng)絡(luò)（以下高速路與環(huán)城高速相連接）： 環(huán) 城 高 速←→廣佛高速←→佛山市區(qū)、粵西地區(qū) 環(huán) 城 高 速←→廣花高速←→花都、清遠(yuǎn)、粵北地區(qū) 環(huán) 城 高 速←→機(jī)場高速←→白云國際機(jī)場 環(huán) 城 高 速←→廣深高速←→東莞、深圳、粵東地區(qū) 環(huán) 城 高 速←→華南快速干線←→中山、珠海 其 他道路連接網(wǎng) 穗 鹽 路 ←→花地大道←→珠江隧道←→廣州市中心 10 分 鐘車程 穗 鹽 路 ←→花地灣站地鐵站 5 分 鐘 車程 穗 鹽 路 ←→鹽 步 5 分 鐘 車程 （ 2）市政公路方面：廣佛路經(jīng)擴(kuò)建中的珠江大橋直達(dá)廣州中心，穗鹽路經(jīng)鶴洞大橋、珠 江隧道直達(dá)廣州市 中心區(qū)，南海區(qū)東西 大道及南北大道環(huán) 繞本區(qū)，距佛 山市中心僅十分鐘 車程?？赊k理水路、陸路貨運(yùn)報關(guān)。而穗鹽路的開通，更為鹽步吸引來許多專業(yè)市場進(jìn)駐，憑借優(yōu)越的交通條件和地理位置，相信在不久的將來，穗鹽路將 成 為第二條廣佛路，形 成穗鹽路商圈。 廣州市是整個大珠江三角洲的中心地帶，這中心不僅體現(xiàn)在地理位置上，也是體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)、文化、信息上。 （ 6） 交通四通八達(dá)，具備物流基地的先天條件 鹽步區(qū)位于 佛山 市 和廣州市交界處 ，東連廣州市芳村區(qū)，西距佛山 5 公里，南依廣花水道，北靠黃岐區(qū)及珠江，廣佛公路（ 321 國道）、廣茂鐵路橫貫其中 。 （ 2） 項(xiàng)目的發(fā)展后勁有所限制 廣東國際包裝印刷城一期面積是 164 畝，二期用地 150 畝，總占地面積最大達(dá)到 314 畝地，相對于上海的包裝印刷城及深圳華南 工業(yè)原料城上千畝的規(guī)模，前廠后店的發(fā)展模式，仍未有規(guī)模優(yōu)勢。但是，作為包裝大省的廣東到如今也沒有一個大型的行業(yè)專業(yè)市場與之相配套和提供服務(wù)，這種局面已與廣東包裝大省的地位嚴(yán)重不符，也制約著廣東包裝印刷工業(yè)的發(fā)展。據(jù)行業(yè)協(xié)會分析，現(xiàn)時包裝印刷業(yè)正面臨重新洗牌，以迎接更快速的發(fā)展。 威脅 （ 1）來自競爭者的威脅 雖然目前廣 東還沒有成功運(yùn)作的大 規(guī)模包裝印刷專業(yè)市場 ，但很多發(fā)展商都看到了包裝印刷行業(yè)的發(fā)展前景，已知的已經(jīng)有幾個項(xiàng)目在可行性研究階段，而華南國際 工業(yè)原料城更是搶先一 步，在年初已經(jīng)開始招 商。 小結(jié) 通過上述的 分析，我們可以明確地 知道，項(xiàng)目最主要的優(yōu) 勢是地理位置和大規(guī)模。挑戰(zhàn)主要來 自潛在競爭者，因?yàn)檫@ 些對手尚未進(jìn)入市場，所以我 們應(yīng)該做的是盡快樹立 品牌，占領(lǐng)市場份額， 創(chuàng)出領(lǐng)先優(yōu)勢。 （ 1） 2021 年 10 月 完成 B3B6商鋪建設(shè) （ 2） 2021 年 12 月 完成 B7— B14 商鋪建設(shè) （ 3） 2021 年 1 月 完成 C 棟商鋪建設(shè) （ 4） 2021 年 2 月 完成 D 棟商鋪建設(shè) 2021 年 3 月 — 4 月 首 期 工程竣工、通過驗(yàn)收、開業(yè)準(zhǔn)備。 經(jīng) 營定位 包裝印刷行業(yè)的 一站式交易、服務(wù)平臺 。 3 規(guī)模優(yōu)勢：廣東國際包裝印刷城占地 20 多萬平方米，能建成 1800 多間的商 鋪 、店面，在華南地區(qū)能夠產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)和較大的經(jīng)濟(jì)幅射功能。 通 過角逐房地產(chǎn)界的各類獎項(xiàng)，提高品牌美譽(yù)度。 商鋪?zhàn)饨穑簝r格幅度 65— 80 元 /月 /平方米。 （ 6） 9 月進(jìn)行初步的媒體推廣計劃，完成戶外廣告牌的選址及制作，并正式 開 始招商。 ● 商 貿(mào)物流簡介 現(xiàn)代物流，是泛指原材料、產(chǎn)成品從起點(diǎn)至終點(diǎn)及相關(guān)信息有效地流動的全過程，是將倉儲、運(yùn)輸、包裝、裝卸、加工、整理、配送、回收、信息等方面有機(jī)地結(jié)合形成完整的供應(yīng)鏈，是為用戶提供多功能、一體化的綜合性服務(wù)。 （ 2）在服務(wù)上，在提供場地服務(wù)的同時，更多地將提供市場服務(wù)，在幫助商戶提高 經(jīng) 營水平和盈利能力的前提下，為公司發(fā)展尋找更多的利潤增長點(diǎn)。本項(xiàng)目除了有商 品集散和財務(wù)結(jié)算功能之外，通 過建立電子信息平臺、發(fā)行專業(yè)雜志、以及 本市場強(qiáng)大的市場影響等因素使 之真正地形成 ” 信息傳