【正文】 產(chǎn)品的種類也更加多樣化。另外在場(chǎng)內(nèi)的 企業(yè)也可以在建立企業(yè)品牌、品牌宣傳方面節(jié)約了大約的費(fèi)用。 其它機(jī)構(gòu)的需求：同樣對(duì)于包裝印刷的配套機(jī)構(gòu)，如設(shè)計(jì)、檢測(cè)等機(jī)構(gòu)也需 要 一個(gè)集中的市場(chǎng)，以減小營銷費(fèi)用。在空間形態(tài)上分 為：交易區(qū)、公共 倉庫及保稅倉儲(chǔ)區(qū) 、配套公共設(shè)施區(qū) 、員工生活服 務(wù) 區(qū)和中心道路、停車、綠化區(qū)。；（ 2）租價(jià)： 50 元 /m178。 （ 3） 第三批客戶：第 301 位以外，免租 3 個(gè)月。 （ 3）該項(xiàng)目商鋪有近 30%是對(duì)外銷售。今日的天成路已成為華南地區(qū)乃至全國最大的印刷包裝商品的集散地。從長遠(yuǎn) 來看，天成路由于 受到場(chǎng)地等客觀 因素的制約，其發(fā) 展的后勁已不足 ， 只能維系現(xiàn)有的規(guī)模水平。 ● 輻射范圍： 最主要是廣州、佛山地區(qū)的印刷企業(yè)，其次是珠三角其他區(qū)域 的 印刷企業(yè)及省內(nèi)其他市的印刷企業(yè)。 ? 位置。 ? 場(chǎng)地較小：天成路總長度約 500 米，商鋪?zhàn)疃啻蠹s只有 400 間左右，總占地面積約只有 3 萬平方米。外地貨車進(jìn)出受限制，舊區(qū)交通繁忙，道路狹小，交通極 為 不便。 ? 潮 汕 地區(qū) （ 1）、音像制品包裝印刷企業(yè) （ 2）、食品包裝印刷企業(yè) （ 3）、當(dāng)?shù)氐挠∷⑵髽I(yè) ? 廣 東 其他地區(qū) （ 1）、各市的小型印刷企業(yè)。 （ 2）、京津唐地區(qū)。 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) （ 1）規(guī)模：占地面積 314 畝，分二期建設(shè)，首期占地 164 畝。 功能設(shè)置 廣東國 際包裝印刷城是 大型綜合性包裝 印刷市場(chǎng)，建成 后具有銷、展、 研、 學(xué) 、 倉儲(chǔ)、運(yùn)輸?shù)榷喙δ埽瑓^(qū)內(nèi)設(shè)置十大功能區(qū)： （ 1） 會(huì)議展覽中心 第 15 頁共 38 頁 常年承辦國內(nèi)外高規(guī)格包裝印刷會(huì)議，舉行系列性高規(guī)格機(jī)械設(shè)備展覽會(huì)、 原 輔 材料展覽會(huì)、增值服務(wù)展覽會(huì)，打造包裝印刷行業(yè)的 廣交會(huì) 。 包 裝 物流中心 包裝城交通四通八達(dá)，可以與大型物流企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略合作，形成全國性的物流配 送網(wǎng)。 質(zhì) 量測(cè)試中心 由廣東省印刷技 術(shù)協(xié)會(huì)參與指導(dǎo)，為包裝印刷城提供 權(quán) 威的檢測(cè)報(bào)告和技術(shù)指導(dǎo)。在條件成熟時(shí)，可成立 華 南包裝 地處廣 州、佛山、番禺交界處的黃金三角地帶，大珠三角物流中心的核心地段。 道路交通 （ 1）高速公路方面：廣州西環(huán)高速公路在本區(qū)有出入口，通過環(huán)城高速公路，可連廣深高 速、廣佛高速 ，廣清高速、 華南快速干線、廣園東快 速路、107 國 道等主干公路。 西朗貨運(yùn)站就在毗鄰 的芳村區(qū)內(nèi)，也可 接駁鐵 路 主干網(wǎng)。距南海平洲客貨 水 運(yùn)碼頭和報(bào)關(guān)口岸約兩公里。 目前佛山把握建設(shè)廣東第三大城市和世界產(chǎn)業(yè)調(diào)整的歷史機(jī)遇，掀起新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展高潮，全力建設(shè)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市、文化名城和現(xiàn)代化大 城 市。通信、服裝、美容、旅行社、日用百貨、飲食、售樓等與群眾衣、食、住、行生活息息相關(guān)的店鋪主要集中在鹽步大道兩旁。 （ 2） 相對(duì)廣州的包裝印刷交易市場(chǎng)，本項(xiàng)目具有很大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 （ 4） 項(xiàng)目處于珠三角的中心地帶，地理位置優(yōu)越。隨著廣佛地鐵的連通，廣佛經(jīng)濟(jì)圈會(huì)逐步形成并產(chǎn)生重大的變化。這使到廣東國際包裝 印 刷城處于大珠江三角洲的產(chǎn)業(yè)中心。這使得本項(xiàng)目可以在招商初期采用比華南城和天成路更低的租金進(jìn)行招商。這為前期的招商和宣傳帶來一定難度。 （ 3） 商鋪沒有產(chǎn)權(quán)，較難吸引投資者入市。 廣東省是我國印刷包裝業(yè)發(fā)展最快也是 技術(shù)裝備最強(qiáng)的省份，目前廣東全省有印刷包裝企業(yè) 2 萬多 家，居全國第一位， 是名符其實(shí)的“包裝印刷大省”。 （ 2） 行業(yè)發(fā)展前景樂觀。 （ 3） 包裝印刷業(yè)處于產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代階段，交易頻繁 面對(duì)加入 WTO 后，外資大舉進(jìn)入中國包裝印刷業(yè)市場(chǎng)的局面，包裝印刷行界只有認(rèn)清形勢(shì)，提高自已的競(jìng)爭(zhēng)力才能立于不敗之地。在大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)的時(shí)機(jī)，佛山政 府會(huì)對(duì)一切有利于 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的項(xiàng)目 給予更大的支持。同時(shí)，經(jīng)過 行 政區(qū)劃大調(diào)整 后 的佛山市正在大力 推進(jìn)“大佛山商貿(mào)圈 ”的形成，這樣的 政策環(huán)境將大大 促進(jìn)商貿(mào)物流業(yè)的 發(fā) 展，并有利于利用 產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)增強(qiáng)發(fā)展后勁 ，形成“前店 后廠”的發(fā)展模式。 （ 2）來自廣州商家區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣的威脅。雖然本 項(xiàng)目在地理位置上處在 珠三角中心，行業(yè)中心 建成后將可以充分發(fā)揮輻射作 用，但在初期招商時(shí)要 花更大的精力來為廣州 商家灌輸“珠三角中心” 這一概念。所以 在進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)候這個(gè) 賣點(diǎn)是我們要強(qiáng)力宣傳 的，作為本項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)。 機(jī)會(huì)點(diǎn)主要 來自行業(yè)的發(fā)展和市場(chǎng) 出現(xiàn)一定空白，這也是 促使開發(fā)本項(xiàng)目的緣由，不必 過多說明。 工 程 勘察、確定設(shè)計(jì)方案，水電報(bào)裝。 第 26 頁共 38 頁 首 期 工程施工建設(shè)、商鋪的銷售和招商，項(xiàng)目的宣傳和提廣同步進(jìn)行。 第四章 項(xiàng)目開發(fā)理念及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì) 一 、 開發(fā)經(jīng)營理念 1 華南地區(qū) 理念新、規(guī)模大、定位高、功能全、服務(wù)優(yōu) 的行業(yè) 集散地 。 市場(chǎng)定位 立足 珠三角 、 面向全省，帶動(dòng)華南，輻射 全國、 鏈接國際 。同時(shí)配套一定規(guī) 模的倉儲(chǔ)區(qū)、裝卸運(yùn)輸 區(qū)，并建設(shè)餐飲、郵局、銀行等配套設(shè)施。距廣州地 鐵 一號(hào)線花地灣站僅 5 分鐘車程。 6 增值潛力：毗鄰廣州東部、與廣州市東擴(kuò)戰(zhàn)略相呼應(yīng)，前景輝煌，具有長久 的 增值空間。 參加各種的包裝印刷論壇、各類型的包裝印刷展會(huì)，借助論壇與展會(huì)這些最 具 針對(duì)性的營銷活動(dòng)推介廣東國際包裝印刷城，營造市場(chǎng)品牌。 二 、 價(jià)格營銷策略 周圍市場(chǎng)價(jià)格 第 29 頁共 38 頁 （ 1） 天成路包裝印刷專業(yè)街：每平方米租金 300600 元 /月 （ 2） 金天成廣場(chǎng)：一樓每平方米 400 元 /月，二樓 250 元左右。 出售價(jià)格：臨街兩層商鋪平均售價(jià)： 8000 元 /平方米，整體均價(jià) 5000 元 /m2。 四 、時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排 （ 1） 4 月 份 開始用軟文報(bào)道的形式在市場(chǎng)導(dǎo)入該項(xiàng)目； （ 2） 5 月 份 在各大眾媒體對(duì)包裝城進(jìn)行系列報(bào)道。 （ 5） 8 月 在 市場(chǎng)反映意見的基礎(chǔ)上制定詳盡的營銷策略方案。 職 工工資福利：平均工資及福利費(fèi)約 2500 元 /月。 三 、 項(xiàng)目的經(jīng)營與管理 商務(wù)物流是專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重要方向，廣東國際包裝城的在運(yùn)作上引入商 貿(mào) 物流的概念，打造創(chuàng)新模式的專業(yè)市場(chǎng)?，F(xiàn)代商貿(mào)物流的起點(diǎn)和核心是商品交易。 （ 1）在目標(biāo)客戶上，本項(xiàng)目在發(fā)展的前期就注意到業(yè)態(tài)變化的短期化和項(xiàng) 目的可持性發(fā)展問題， 因此在項(xiàng)目的招商階段，就以經(jīng) 營能力較強(qiáng)的企業(yè)或相關(guān)辦事處等經(jīng)營能力較強(qiáng)的經(jīng)營者為招商對(duì)象，大力培育有影響力的交易商 ,以降低 項(xiàng) 目的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 本項(xiàng)目除了為商戶提供傳統(tǒng)的場(chǎng)地服務(wù)之處，更多的將提供一種市場(chǎng)服務(wù)，包括舉行會(huì)展、精品展示、市場(chǎng)信息服務(wù)、市場(chǎng)發(fā)布服務(wù)、電子交易服務(wù)建立渠道銷售、代理、組織進(jìn)出口、組織參加大型招 (投 )標(biāo)會(huì)、組織物流運(yùn)輸?shù)取? （ 4）從功能上，完善 ” 商品集散、財(cái)務(wù)結(jié) 算、信息傳播、形成價(jià)格 ” 等四項(xiàng)功能。以前八年做出財(cái)務(wù)分析，收入情況預(yù)測(cè)： 第 一 年至第三年租金收入： 2795 萬元 /年 商 鋪 收入： 68744 ㎡ 39 元 /㎡ 12 個(gè)月 70%=22520534 元 會(huì) 展 中心經(jīng)營折算收入： 14557 ㎡ 15 元 /㎡ 12 個(gè)月 70%=1834182 元 商 務(wù) 中心收入： 13000 ㎡ 元 /㎡ 12 個(gè)月 70%=2031120 元 住 宅 收入： 18630 ㎡ 10 元 /㎡ 12 個(gè)月 70%=1564920 元 第 四 年至第六年租金收入： 3564 萬元 /年 商 鋪 收入： 68744 ㎡ 43 元 /㎡ 12 個(gè)月 80%=28377523 元 會(huì) 展 中心經(jīng)營折算收入： 14557 ㎡ 20 元 /㎡ 12 個(gè)月 80%=2794944 元 商 務(wù) 中心收入： 13000 ㎡ 20 元 /㎡ 12 個(gè)月 80%=2496000 元 住 宅 收入： 18630 ㎡ 11 元 /㎡ 12 個(gè)月 80%=1967328 元 第 七 年至第八年租金收入： 4564 萬元 /年 商 鋪 收入： 68744 ㎡ 元 /㎡ 12 個(gè)月 90%=35785376 元 會(huì) 展 中心經(jīng)營折算收入： 14557 ㎡ 25 元 /㎡ 12 個(gè)月 90%=3930390 元 商 務(wù) 中心收入： 13000 ㎡ 25 元 /㎡ 12 個(gè)月 90%=3510000 元 住 宅 收入： 18630 ㎡ 12 元 /㎡ 12 個(gè)月 90%=2414448 元 租 金 收入共計(jì) 萬元。 現(xiàn)金流入 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 合計(jì) 凈現(xiàn)值營業(yè)收入 2, 2, 2, 3, 3, 3, 4, 4, 28, 小計(jì) 2, 2, 2, 3, 3, 3, 4, 4, 28, 現(xiàn)金流出開發(fā)成本 7, 7, 開發(fā)費(fèi)用 2, 2, 地租 4, 經(jīng)營費(fèi)用 2, 稅金 4, 小計(jì) 10, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 21, 現(xiàn)金凈流量 7,7 79 .05 1, 1, 1, 2, 2, 2, 2, 7, 貼現(xiàn)率 = 1 6 %的現(xiàn)值系數(shù) 6,7 06 .31 1, 1, 1, 貼現(xiàn)率 = 1 8 %的現(xiàn)值系數(shù) 6,5 92 .74 1, 1, 22 5 內(nèi)部收益率 I R R = 16 % + [ 2% * 20 7/( 20 7+ 22 5) ] = 16 .93 % 第 35 頁共 38 頁 四、敏感性分析 敏 感 系數(shù)是指不確定因素的變化率與因不確定因素變化而造成的評(píng)價(jià)指標(biāo)（ 如 凈現(xiàn)值或內(nèi)部收益率）相應(yīng)的變化率的比率。 成本由地租和資產(chǎn)折舊組成，這些都是確 定數(shù)，在成本費(fèi)用方面空間較?。辉诔鲎鈨r(jià)格方面面臨市場(chǎng)約束，而在銷售量上我們可以采取很多有效措施，增加銷 售 ，促進(jìn)利潤的提高。 第 36 頁共 38 頁 第六部分 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 從上面的分析可 以看出，本項(xiàng)目具有很好的盈利能力 和償債能力；本項(xiàng)目具有一定風(fēng)險(xiǎn)，但這種風(fēng)險(xiǎn)因素可以通過提高 銷售量和價(jià)格、費(fèi)用等因素的合理調(diào)整與組合而降低；本項(xiàng)目對(duì)單價(jià)和銷售量較敏感，但對(duì)成本、費(fèi)用的敏感度不高?，F(xiàn)在，迎海 集團(tuán)總資產(chǎn)近十億 元，直接控股企業(yè) 十余家，員工近 萬 人。 迎海集團(tuán)自 95 年成立以來，在短短的 10 年間，已成功開了多個(gè)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，特別是東莞長安商貿(mào)城模具五金廣場(chǎng)及 湛江南站服裝批發(fā)市場(chǎng) ，東莞長安 商 貿(mào) 城模 具五 金 廣場(chǎng) 是 東莞 地 區(qū)乃 至華 南 地區(qū) 最 大型 的 五金 模具 交 易 市場(chǎng)，湛江南站服裝批發(fā)市場(chǎng)是粵西地區(qū)最大