【正文】 該項(xiàng)目投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率數(shù)據(jù)適中，償債能力較強(qiáng)，還款資金來(lái)源較為可靠，項(xiàng)目可行。該集團(tuán)在我市金融機(jī)構(gòu)籌資額度 達(dá) ***多萬(wàn)元，其債務(wù)的陸續(xù)到期，勢(shì)必會(huì)影響該項(xiàng)目貸款的償還。 修理費(fèi) 修理費(fèi)按年折舊額的 ***%計(jì)算。 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用按營(yíng)業(yè)收入的 **%計(jì)算。 低值易耗品生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年 ***萬(wàn)元，第 2～ 5 年每年增加 **萬(wàn)元，第 6～ 13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平。 天，第 6～ 13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平，即***元 / M2 門面租金收入 除蔬菜、水果兩個(gè)市場(chǎng)外，其他市場(chǎng)按經(jīng)營(yíng)面 積（合計(jì) 42722M2）收取租金，生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年 ***元 /M2，第 2～ 5 年每年增加 25 元 /M2，第6～ 13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平 ，即 ****元 /M2。與可行性研究報(bào)告相比，剔除了農(nóng)資、農(nóng)機(jī)及種 子三個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)收入；同時(shí)對(duì)估算方式進(jìn)行了必要的調(diào)整。 項(xiàng)目資金結(jié)構(gòu)如表 4 所示 : 表 4 項(xiàng)目資金結(jié)構(gòu)表 單位 :萬(wàn)元 項(xiàng) 目 金額 占比（ %） 一、項(xiàng)目資本金 公司近三年實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn) 31 二、債務(wù)資金 （一）銀行貸款 （二） 信用社借款 （三）集團(tuán)公司借款 三、其他資金來(lái)源 新市場(chǎng)門面保證金 四、總籌資 八、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益指標(biāo)分析 （一）靜態(tài)盈利能力指標(biāo) 投資利潤(rùn)率 =年利潤(rùn)總額 /總投資 100% 其中年利潤(rùn)總額 =年?duì)I業(yè)收入 年?duì)I業(yè)成本費(fèi)用 營(yíng)業(yè)收入稅金及附加 投資利潤(rùn)率 =*** 投資利稅率 =年利稅總額 /項(xiàng)目總投資 100% 其中年利稅總額 =年銷售利潤(rùn) +年銷售稅金及附加 投資利稅率 =**** 資本金凈利潤(rùn)率 =年凈利潤(rùn)總額 /資本金 100% =**** （二）動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo) 凈現(xiàn)值 項(xiàng)目在建成后用設(shè)定折現(xiàn)率將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi) 各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和 其計(jì)算公式如下： n t t PNPV=∑（ CICO） (1+I) t=1 t 32 式中： CI 為現(xiàn)金流入量； CO 為現(xiàn)金流出量；（ CICO）為第 t年的凈現(xiàn)金流量； n 為 項(xiàng)目 計(jì)算期 該項(xiàng)目的全部投資稅前現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 建設(shè)期 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 1 現(xiàn)金流入 營(yíng)業(yè)收入 補(bǔ)貼收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收流動(dòng)資金 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 流動(dòng)資金 經(jīng)營(yíng)成本 營(yíng)業(yè)稅金及附加 維持運(yùn)營(yíng)投資 10483 10483 10483 10483 12202 3 所得稅前凈現(xiàn)金流量 該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期限為 15 年，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目 15 年后固定資產(chǎn)殘值及流動(dòng)資金回收額為 ****萬(wàn)。第二，由于土地增值，從當(dāng)前實(shí)際支出情況看， 土地使用權(quán)取得成本增加2337 萬(wàn)元。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)與農(nóng)產(chǎn)品 “ 合縱 ” —— 采取 “ 基地（農(nóng)戶）＋加工企業(yè)＋中心 ”方式，形成上接基地（農(nóng)戶）和初加工企業(yè)， 下連超市、深加工企業(yè)、經(jīng)銷商和消費(fèi)者，產(chǎn)、供、存、銷鏈接相扣的 現(xiàn)代交易物流格局來(lái)實(shí)現(xiàn)品牌農(nóng)產(chǎn)品的安全保障。 五是信息技術(shù)體系。同時(shí)，要統(tǒng)一標(biāo)簽形式，要求商 家明碼標(biāo)價(jià)，規(guī)范填寫，杜絕價(jià)格欺詐?，F(xiàn)有員工中，具有大專文化程度者占 員工總數(shù)的 45%，持有中、高技術(shù)職稱者占員工總數(shù)的 33%。 **鐵路與焦枝線接軌，年貨運(yùn)量超百萬(wàn)噸。其農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)情況和農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)交易情況如表 表 2 所示： 25 表 1 ****與湖北湖南兩省及全國(guó)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)情況對(duì)比一 覽表 單位：萬(wàn)噸 主要農(nóng)產(chǎn)品 **** 湖北湖南 全國(guó) 占兩省比（ %） 占全國(guó)比（ %） 糧食 4910 46947 棉花 60 632 油料 454 3057 肉類 922 7260 禽蛋 205 2700 水產(chǎn)品 469 4855 蔬菜 5446 54927 水果 752 15243 合計(jì) 13218 135621 表 2 ****、 ****和全國(guó)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)交易情況一覽表 對(duì)比區(qū)域 情況 總交易額 （億元） 規(guī) 模 以 上農(nóng) 批 市 場(chǎng)數(shù)量（家） 規(guī)模以上農(nóng)批市場(chǎng)交易總額（億元） 規(guī)模以上農(nóng)批市場(chǎng)交易額占比（％） “兩湖 ”項(xiàng)目在總交 易 額 中 占 比（ %） 全 國(guó) 8000 4682 4519 **** 1200 65 220 **** 300 12 40 從表 1表 17 可以看出， ****乃至 ****農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)滯后的現(xiàn)實(shí)與全國(guó)重點(diǎn)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地的地位極不 相稱，這也為從事農(nóng)產(chǎn)品交易物流的企業(yè)提供了資源基礎(chǔ)。項(xiàng)目在取 得項(xiàng)目申報(bào)和建設(shè)所必備各種前置性審批文件的基礎(chǔ)上，被列入 ****市 “ 十一五 ” 規(guī)劃的重點(diǎn)流通發(fā)展項(xiàng)目。 市場(chǎng)成熟期經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 項(xiàng)目的市場(chǎng)成熟期，是指項(xiàng)目營(yíng)運(yùn) 35 年后，項(xiàng)目發(fā)展成為全國(guó)農(nóng)產(chǎn)品物流行業(yè)具有引導(dǎo)性和重大影響力的企業(yè) ，重點(diǎn)實(shí)施四大業(yè)務(wù)綜合素質(zhì)的全面提高策略。產(chǎn)品策略的重點(diǎn)在 增加服務(wù)的附加值上。 22 （二） 項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃評(píng)估 市場(chǎng)導(dǎo)入期經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 項(xiàng)目的市場(chǎng)導(dǎo)入期，是指市場(chǎng)的建設(shè)期和建設(shè) 完成后 12 年內(nèi)。這種批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)滯后的現(xiàn)實(shí)與全國(guó)重點(diǎn)農(nóng) 產(chǎn)品生產(chǎn)基地和唯一地跨兩湖區(qū)域中心城市的地位極不相稱，但同時(shí) 也為農(nóng)產(chǎn)品交易物流行業(yè)的企業(yè)提供了商機(jī)和發(fā)展空間。 五 、 設(shè)計(jì)方案及工程估算 （一） 項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)評(píng)估 ****農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)供銷概況 近年來(lái)， ****農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)總量穩(wěn)中有升。 根據(jù)市場(chǎng)的成交情況實(shí)時(shí)統(tǒng)計(jì)出每一種商品的行情，如最新成交價(jià) 格、成交總量、當(dāng)日最高價(jià)、最低價(jià)、加權(quán)平均價(jià)等，利用電子顯示屏 進(jìn)行實(shí)時(shí)播放。由于局部有25℃ 庫(kù)， 18℃ 以下氨蒸發(fā)溫度為 35℃ ； 0℃ 以下氨蒸發(fā)溫度為 10℃ ；供液方式以氨泵強(qiáng)制供液再循環(huán)為主；壓縮機(jī) 為螺桿壓縮機(jī)，配有 PC、根據(jù)運(yùn)行工況的需要配有自動(dòng)容積比能量調(diào)節(jié) ，油冷卻采用高壓氨液冷卻方式；冷凝器為蒸發(fā)式冷凝器；電氣控制方 面，以庫(kù)溫和設(shè)備調(diào)定值為中心，根據(jù)負(fù)荷自動(dòng)進(jìn)行制冷系統(tǒng)最佳工況 （節(jié)能）運(yùn)行，在壓縮機(jī)房，設(shè)置大屏幕電視對(duì)壓力、溫度、液位、設(shè) 備運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行模擬顯示監(jiān)控、遙測(cè)和打印；庫(kù)房均采用吊頂式 和閣樓式冷風(fēng)機(jī) ,熱氨自動(dòng)（定時(shí)）融霜。場(chǎng)區(qū)內(nèi)所有設(shè)備的傳動(dòng)裝置均設(shè)安 全防護(hù)罩，高溫設(shè)備及管道采取保溫措施，防止?fàn)C傷。 ” 消防 本項(xiàng)目場(chǎng)區(qū)內(nèi)設(shè)置多個(gè)出入口，均與城市道路 和國(guó)道相通，場(chǎng)區(qū)所有道路寬度均大于 12M，一般呈環(huán)形布置，利于消防。對(duì)噪聲大的設(shè)備選用優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，同時(shí)在設(shè)備布置時(shí)擬進(jìn)行局部隔 離，并配以減振器，減少噪聲的產(chǎn)生和擴(kuò)散。 環(huán)保、消防、安全衛(wèi)生評(píng)估 環(huán)保 項(xiàng)目建成后，主要產(chǎn)生三種污染物：一是粉塵 。湖北、湖南兩省，尤 15 其是 ****地區(qū)是糧、棉、油、蔬菜和土特產(chǎn)的主要產(chǎn)區(qū) ，年產(chǎn)量分別達(dá)13200 多萬(wàn)噸和 5600 多萬(wàn)噸。 14 ****市城區(qū)現(xiàn)有農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 4 家，全部集中在中心城區(qū)，占地面積200 多畝，經(jīng)營(yíng)面積不足 3 萬(wàn) M2，基本上是利用原國(guó)有企業(yè)廢舊廠房改建而成，設(shè)施簡(jiǎn)陋陳舊。但隨著城市的發(fā)展，人口的增加， 工業(yè)化進(jìn)程加快，工礦企業(yè)排出的廢氣、廢水、廢渣及生活垃圾、污水 中的有害物質(zhì)，使農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境不斷惡化，加上植物危險(xiǎn)性有 害生物和動(dòng)物疫病的傳播以及人為不良添加物的使用，導(dǎo)致動(dòng)植物產(chǎn)量減少和產(chǎn) 品質(zhì)量下降，直接關(guān)系到食品的安全，關(guān)系到人民的身體健康和生活質(zhì) 量的提高。 信用等級(jí)評(píng)定情況 200*年 *月，公司被建設(shè)銀行湖北省分行評(píng)定為 A 級(jí)信用企業(yè)。 副總經(jīng)理 ***， 19**年 **月出生，湖北 ****人，大學(xué)本科學(xué)歷，經(jīng)濟(jì)師。 經(jīng)營(yíng)者素質(zhì) 公司董事長(zhǎng)、法人代表 ****， 19**年 *月出生，湖北 **人，大專學(xué)歷，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，全國(guó)工商聯(lián)執(zhí)委、湖北省 政協(xié) 委員、 ****市人大代表、 **** 10 市工商聯(lián)副會(huì)長(zhǎng)、 ****市 區(qū)總商會(huì)會(huì)長(zhǎng) ， 19**年創(chuàng)辦 ****集團(tuán)有限公司，先后獲得 “ 湖北省勞動(dòng)模范 ” 、 “ 湖北省優(yōu)秀建設(shè)者 ” 和 “ ****市勞動(dòng)模范 ” 等光榮稱號(hào)。 ***** ****， 男， 1****年 *月出生，大學(xué)學(xué) 歷，中國(guó) ****工業(yè)協(xié)會(huì)理事、 9 中國(guó)工商會(huì)理事、中國(guó)建筑裝飾協(xié)會(huì)理事 ， ****年創(chuàng)辦 ****有限公司，現(xiàn)任公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理。近幾年來(lái)，公司先后被各級(jí)政府部門、行業(yè)協(xié)會(huì)授予 “ 全國(guó)守信用重合同企業(yè) ” 、 “ 中國(guó) 500 強(qiáng)民營(yíng)企業(yè) ” 、 “ 湖北省百佳納稅企業(yè) ” 、 “ 湖北省百佳最佳成長(zhǎng)型中小企業(yè) ” 、 “ 湖北省 AAA 級(jí)信用企業(yè) ” 、 “ 湖北省最佳文明單位 ” 、 “ **** 8 市納稅大戶 ” 等榮譽(yù)稱號(hào)。此外，公司 1998年 投資 興建了主 營(yíng) BTOB 電子商務(wù)業(yè)務(wù)、目前我國(guó)建材流通行業(yè)重點(diǎn)電 子商務(wù)試點(diǎn)項(xiàng)目 “ 中國(guó)建材商務(wù)網(wǎng) ” 。該公司位于湖北省 ****市，主營(yíng)裝飾建材、家居用品、農(nóng)副產(chǎn)品的流 通和物流配送以及電子商務(wù)等業(yè)務(wù)， 2020年通過(guò) ISO9001國(guó)際質(zhì)量管理體系認(rèn)證， 6 200*年 *月被湖北省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)領(lǐng)導(dǎo)小組認(rèn)定為湖 北省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化省級(jí)重點(diǎn)龍頭企業(yè)（鄂農(nóng)產(chǎn)字〔 2020〕 ***號(hào)）。 項(xiàng)目建設(shè)期 2 年。 項(xiàng)目建設(shè)單位 湖北 ****物流股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱 “ ****公司 ” ）。總面積達(dá) 萬(wàn)平方公里，常住人口 約 3500 萬(wàn)。項(xiàng)目總建筑面 積 193437M2。 項(xiàng)目評(píng)估方法 國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》及國(guó)家有關(guān)部門規(guī) 定的評(píng)估方法。 1999 年 12 月， ****集團(tuán)有限公司以上述裝飾材料市場(chǎng)和陶瓷 石材 市場(chǎng)資產(chǎn)投資組建 ****市 ****商貿(mào)城有限公司， 2020 年更名為湖北 ****物流股份有限公司。 2020 年 12 月，公司注冊(cè)資本增加至 ****萬(wàn)元，其中： ****集團(tuán)有限公司 ****萬(wàn)元，占比 ****%；北京 ****開發(fā)有限公司 ****萬(wàn)元，占比****%； ****市 ****貿(mào)易有限公司 ****萬(wàn)元，占比 ****%； ****市 ****實(shí)業(yè)發(fā)展總公司 ****萬(wàn)元，占比 ****%； ****市 ****有限公司 ****萬(wàn)元，占比 ****%。截至 ****年末，公司總資產(chǎn) ****萬(wàn)元，總負(fù)債 0 萬(wàn)元。公司內(nèi)設(shè) 財(cái)務(wù)部、辦公室、項(xiàng)目部、企管部、證券部等內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)，各部 門部長(zhǎng)按崗位履行自己的職能，對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。 19***年參加工作，曾參與上市公司的改制、重組及 上市等工作， ****年加盟公司，曾任董事會(huì)秘書 ， ****國(guó)際家居城、 ****裝飾城經(jīng)理、企管部部長(zhǎng)。 11 ****集團(tuán)貸款其中農(nóng)行 ****市 支行 ****萬(wàn)元、工行 ****支行 ***萬(wàn)元、市商業(yè)銀行 ****萬(wàn)元、中行 ****市 支行 ****萬(wàn)元、 ***信用社 ****萬(wàn)元。農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的嚴(yán)重滯后，導(dǎo)致農(nóng) 產(chǎn)品產(chǎn)銷脫節(jié)、流通不暢和生產(chǎn)、貯藏、運(yùn)輸過(guò)程中 的腐爛變質(zhì)，造成了大量農(nóng)產(chǎn)品資源的浪費(fèi)和人力物力的消耗，難以形成與該區(qū)域產(chǎn)地市 場(chǎng)優(yōu)勢(shì)相適應(yīng)的農(nóng)產(chǎn)品大市場(chǎng)、大交易、大物流格局。解決 “ 三農(nóng) ” 的關(guān)鍵在于市場(chǎng)建設(shè)和運(yùn)作，在 ****區(qū)域的中心城市 ****建設(shè)大型農(nóng)副產(chǎn)品交易物流中心，不僅有利于 解決 ****地區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品流通不暢的問(wèn)題，有效引導(dǎo)市場(chǎng)需求 和供給，促進(jìn)該區(qū)域農(nóng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)布局的調(diào)整和