【正文】 （三）物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 鑒于 西安 當(dāng)?shù)仄骄M(fèi)水平及能力的實(shí)際現(xiàn)狀，建議 本方項(xiàng)目將來物管費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)以 1 元／ M2? 月為基準(zhǔn)參考尺度，以切實(shí)符合市場在物管類塊的心理承受界限。 ◇ 這是一個(gè)唾手 可得 的家 。在項(xiàng)目的強(qiáng)銷期和持銷期，擬根據(jù)實(shí)際推廣需要，不定期地穿插軟性廣告的造勢和推動(dòng)。 題材推薦之一： 守望 .馨家 隆重登陸 在 西安開盤 （展開對 守望 .馨家 項(xiàng)目全新生活理念的全面報(bào)道） ★ 軟文題材推薦之二： 西安 市門戶地產(chǎn)， 守望 .馨家 （展開對 守望 .馨家 的所處區(qū)域現(xiàn)景與遠(yuǎn)景的全面報(bào)道） ★ 軟文題材推薦之三： “文明、健康、和諧” 守望 .馨家 格調(diào) （展開對第三代都市居住模式的炒作） ★ 軟文題材推薦之四： “現(xiàn)代居家、投資保值、消費(fèi)自助”都市生活社區(qū) （全面展開對 守望 .馨家 的居住價(jià)值與投資價(jià)值的報(bào)道） ★ 軟文題材推薦之五： 一 個(gè)溫暖的家，守望 .馨家 第三代現(xiàn)代主義實(shí)用型戶型設(shè)計(jì)推薦 （展開對項(xiàng)目功能定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位上的詳盡介紹） ★ 軟文題材推薦之六： “實(shí)用、實(shí)惠、實(shí)效”的現(xiàn)代都市主義實(shí)用型戶型。在項(xiàng)目整體 營銷 執(zhí)行的周期內(nèi)，軟、硬廣告的協(xié)同作戰(zhàn)體系，將會(huì)成為廣告全程運(yùn)動(dòng)的發(fā)動(dòng)機(jī)。 （三）廣告定略 方案的制定是建立在當(dāng)?shù)厝宋摹v史、民生、民俗、消費(fèi)喜好深度熟諳的基礎(chǔ)之上，其所能調(diào)動(dòng)的手段、形式以及訴求語境也一定符合當(dāng)?shù)叵M(fèi)集群相對成熟的“廣告視聽模式”。 注： ① 先定先選：即在內(nèi)部認(rèn)購期間，請意向客戶交定金后挑選自己滿意的樓層和戶型。 ■ VCD 項(xiàng)目介紹碟 用于在 營銷 中心播放，片長約 15～ 20 分鐘，整體介紹 項(xiàng)目位置、社區(qū)規(guī)劃、建筑規(guī)劃、環(huán)境園藝、規(guī)劃特色以及綜合闡述西安 第一現(xiàn)代都市主義實(shí)用型戶型地產(chǎn)的定位、功能及內(nèi)涵，亦可制作成電子樓書在各展銷點(diǎn)派發(fā)。 （此一現(xiàn)場點(diǎn)綴舉措主要針對公開發(fā)售期） —— 營銷 中心門口 營銷 中心門口設(shè)立體現(xiàn)公司司標(biāo)、 營銷 理念的精神堡壘，可設(shè)計(jì)制作成晝夜環(huán)狀燈箱形式。 —— 營銷 中心室內(nèi)設(shè)計(jì) 營銷 中心面積擬定在 100平米左右，在設(shè)計(jì)風(fēng)格上，力求凸顯現(xiàn)代、時(shí)尚、簡約人文居家的風(fēng)格與特征。 有關(guān)項(xiàng)目形象推廣的各項(xiàng)主題定位，也應(yīng)以各種醒目、精致的字體形式固定下來，通過系列現(xiàn)場包裝載體及廣告運(yùn)動(dòng)媒介向外傳達(dá)。 （四）朝向差異 朝向是樓價(jià)的一個(gè)重要衡量指標(biāo)，特別對于高層塔樓，更為敏感。 （三）走價(jià)指導(dǎo)：認(rèn)購期間客戶定購享受內(nèi)部認(rèn)購價(jià)，內(nèi)部認(rèn)購價(jià)由每平方優(yōu)惠 100元起，然后以每個(gè)月 10 元的速度遞減直至開盤之日。 —— 園藝花木 可點(diǎn)綴三葉草、紅葉小檗、綠葉小檗、香瓣榆葉梅、桃葉衛(wèi)矛、黃刺玫、紫穗槐、野薔薇、丁香、南紫丁香、香 茶 藨 子、金鋼鼠李、五葉地錦、馬蘭、芍藥、葫蘆考等植物花卉品種。 ●售樓處：盡可能有一個(gè)體面的、包裝到位的售樓處，并有 一個(gè) 30： 1 的沙盤。 ” 四、目標(biāo)市場定位 （一）定位的區(qū)域市場范圍 經(jīng)對全局性市場的整體論證及嚴(yán)格的市場區(qū)劃界定，已知本方項(xiàng)目將囊括三大部分的區(qū)域市場： ★ 以項(xiàng)目所在西安城市為核心商業(yè)中心區(qū)域，構(gòu)成項(xiàng)目的一級主力市場。突顯樓盤的實(shí)用實(shí)惠。 ★ “ 和諧”社區(qū)的形象立意具備了相當(dāng)?shù)母叨?，具有順?yīng)時(shí)代潮流，對同業(yè)市場進(jìn)行統(tǒng)領(lǐng)的氣度及一呼百應(yīng)的號召力。 （三）通過通道的寫意圖案提升文化社區(qū)的底蘊(yùn)與品質(zhì)，豐富總體文化包裝的架構(gòu)層次。 2. 同區(qū)域潛在競爭壓力大 周圍存在著小區(qū)的大盤，自身綠化的反面等明顯不足，自身的物證沒有其他樓盤完全，存 在很大的競爭壓力。商業(yè)區(qū)的延伸和周圍設(shè)施的配套。 三期房 建設(shè)因?yàn)榻ㄔO(shè)周期長，未能即使?jié)M足購房者現(xiàn)在的居住需求，存在建設(shè)速度緩慢等情況 四綠化 綠化面積明顯不足，未能達(dá)到國家的 綠化標(biāo)準(zhǔn)，而在樓盤的銷售和樣盤有明顯的欺騙性質(zhì)，未能事實(shí)求是，而其特點(diǎn)是，顧客一進(jìn)工地便以知道，就知道其綠化的真是標(biāo)準(zhǔn) （三）機(jī)會(huì)點(diǎn) 經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展 西安正處在以經(jīng)濟(jì)的發(fā)展期。 細(xì)分區(qū)域 功能較為完全，從而為項(xiàng)目提供了較為理想的居住環(huán)境和便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。 運(yùn)營統(tǒng)籌： 將整體 作為一個(gè)統(tǒng)一的機(jī)體操作，同時(shí)又具有獨(dú)立性，達(dá)到相互作用，相互豐富的目的，增強(qiáng)項(xiàng)目的綜合競爭力，并有效互動(dòng)推廣。 案名創(chuàng)意： 守望 .馨家（我重新的命名） 塔樓住宅： 御筆華章 底商部分：隔壁開元商城廣場、與自身商鋪結(jié)合 目 錄（ Contents） 第一部分 項(xiàng)目地塊分析 …………………………………………… 第二部分 項(xiàng)目定位篇 ……………………………………………… 第三部分 策略運(yùn)籌篇 ……………………………………………… 第四部分 價(jià)格定略篇 ……………………………………………… 第五部分：銷售運(yùn)營篇……………………………………………… 第六部分：廣告運(yùn)作篇……………………………………………… 第七部分：物業(yè)規(guī)劃篇……………………………………………… 第一部分 項(xiàng)目地塊分析 一、項(xiàng)目地塊位置 本項(xiàng)目位于西關(guān)正街的西段 ，緊挨幸福路、豐鎬 東 路、勞動(dòng)南路與西關(guān)正街的交匯出，東面緊鄰西安繁華的鐘樓核心商業(yè)區(qū)與寧靜的西安環(huán)城公園并緊鄰 西大街，西面緊挨開元商城的分店項(xiàng)目與豐鎬東路，南面緊鄰勞動(dòng)南路與西北的民航公司，北面 抵勞動(dòng)路北段。 （二）劣勢 一周圍城中村 因?yàn)槲靼铂F(xiàn)處于發(fā)展建設(shè)時(shí)期，周圍的設(shè)施跟不上建設(shè)的速度，南小巷老舊成為其發(fā)展所不同步的地方，隨著發(fā)展周圍設(shè)施將來的拆建已成為不可爭議的事實(shí)。一不能滿足其發(fā)展的需要。靜動(dòng)的相結(jié)合區(qū)顯處之以地區(qū)的完美。 ★ “守望 .馨家”家的回歸，也許，在西安這個(gè)喧囂的城市中尋找，一種很卑微的幸福，一個(gè)家的守望足以代表一切，守候著幸福，牽著你的手跟我回家。她泛指先進(jìn)優(yōu)越的都市文明，定位本身便具有對市場前瞻性的引導(dǎo)及推動(dòng)意義。 ★ “ 業(yè)主 VIP 消費(fèi)模式”的建立和“規(guī)范的物業(yè)管理模式”。隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市化水平的影響，以及城鎮(zhèn)居民居家品鑒能力的提升，許多產(chǎn)品設(shè)計(jì)中欠實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)性考慮等，將會(huì)受到來自于市場外力的擠壓。 ●工地圍墻：搭建兩米高度的圍墻，以設(shè)計(jì)現(xiàn)代簡約溫馨風(fēng)格圖案，渲染樓盤主題。建議利用三樓樓頂平臺和圍墻，配合“守望 .馨家”文明、健康、和諧社區(qū)的品牌訴求，做簡約現(xiàn)代的園藝、文化建設(shè)。通過 西安 市內(nèi)項(xiàng)目價(jià)格構(gòu)成的分析，選取地段、質(zhì)素相近、體量相仿的競爭樓盤進(jìn)行比較，得出本項(xiàng)目的價(jià)格界定。 （三）樓宇差異 由于本案由兩棟塔樓組成，南側(cè)塔樓與北側(cè)塔 樓受采光、景觀和心理上的作用，其價(jià)差也應(yīng)有所體現(xiàn)，即同層同位的房型應(yīng)有價(jià)差調(diào)整。專業(yè)而系統(tǒng)的包裝手段的運(yùn)用，能夠讓目標(biāo)市場提前感受項(xiàng)目所傳達(dá)的獨(dú)特的都市文化人居生活方式的魅力，從而切實(shí)支撐并提升項(xiàng)目的價(jià)格定位。擬將現(xiàn)代都市寫意生活的場景圖畫噴繪于圍墻之上，再配以大幅字體的廣告?zhèn)鞑タ谔?，局部特殊造型?Logo，來烘托出現(xiàn)場整體濃郁氛圍，并可通過加設(shè)燈光的處理，妝點(diǎn)夜間景致。 —— 雙面迎風(fēng)旗或噴繪昭示布 在西關(guān)正街路，設(shè)置雙面迎風(fēng)旗或噴繪昭示布，以有效渲染地盤