【正文】 （三）物業(yè)管理收費標準 鑒于 西安 當?shù)仄骄M水平及能力的實際現(xiàn)狀，建議 本方項目將來物管費用的收取標準以 1 元／ M2? 月為基準參考尺度，以切實符合市場在物管類塊的心理承受界限。 ◇ 這是一個唾手 可得 的家 。在項目的強銷期和持銷期，擬根據(jù)實際推廣需要，不定期地穿插軟性廣告的造勢和推動。 題材推薦之一： 守望 .馨家 隆重登陸 在 西安開盤 （展開對 守望 .馨家 項目全新生活理念的全面報道） ★ 軟文題材推薦之二： 西安 市門戶地產(chǎn)， 守望 .馨家 （展開對 守望 .馨家 的所處區(qū)域現(xiàn)景與遠景的全面報道） ★ 軟文題材推薦之三： “文明、健康、和諧” 守望 .馨家 格調(diào) （展開對第三代都市居住模式的炒作） ★ 軟文題材推薦之四： “現(xiàn)代居家、投資保值、消費自助”都市生活社區(qū) （全面展開對 守望 .馨家 的居住價值與投資價值的報道） ★ 軟文題材推薦之五： 一 個溫暖的家，守望 .馨家 第三代現(xiàn)代主義實用型戶型設計推薦 （展開對項目功能定位、產(chǎn)品設計定位上的詳盡介紹） ★ 軟文題材推薦之六： “實用、實惠、實效”的現(xiàn)代都市主義實用型戶型。在項目整體 營銷 執(zhí)行的周期內(nèi)，軟、硬廣告的協(xié)同作戰(zhàn)體系，將會成為廣告全程運動的發(fā)動機。 （三）廣告定略 方案的制定是建立在當?shù)厝宋摹v史、民生、民俗、消費喜好深度熟諳的基礎之上，其所能調(diào)動的手段、形式以及訴求語境也一定符合當?shù)叵M集群相對成熟的“廣告視聽模式”。 注： ① 先定先選：即在內(nèi)部認購期間，請意向客戶交定金后挑選自己滿意的樓層和戶型。 ■ VCD 項目介紹碟 用于在 營銷 中心播放，片長約 15～ 20 分鐘，整體介紹 項目位置、社區(qū)規(guī)劃、建筑規(guī)劃、環(huán)境園藝、規(guī)劃特色以及綜合闡述西安 第一現(xiàn)代都市主義實用型戶型地產(chǎn)的定位、功能及內(nèi)涵，亦可制作成電子樓書在各展銷點派發(fā)。 （此一現(xiàn)場點綴舉措主要針對公開發(fā)售期） —— 營銷 中心門口 營銷 中心門口設立體現(xiàn)公司司標、 營銷 理念的精神堡壘，可設計制作成晝夜環(huán)狀燈箱形式。 —— 營銷 中心室內(nèi)設計 營銷 中心面積擬定在 100平米左右，在設計風格上，力求凸顯現(xiàn)代、時尚、簡約人文居家的風格與特征。 有關(guān)項目形象推廣的各項主題定位，也應以各種醒目、精致的字體形式固定下來，通過系列現(xiàn)場包裝載體及廣告運動媒介向外傳達。 （四）朝向差異 朝向是樓價的一個重要衡量指標，特別對于高層塔樓，更為敏感。 （三）走價指導：認購期間客戶定購享受內(nèi)部認購價，內(nèi)部認購價由每平方優(yōu)惠 100元起，然后以每個月 10 元的速度遞減直至開盤之日。 —— 園藝花木 可點綴三葉草、紅葉小檗、綠葉小檗、香瓣榆葉梅、桃葉衛(wèi)矛、黃刺玫、紫穗槐、野薔薇、丁香、南紫丁香、香 茶 藨 子、金鋼鼠李、五葉地錦、馬蘭、芍藥、葫蘆考等植物花卉品種。 ●售樓處：盡可能有一個體面的、包裝到位的售樓處，并有 一個 30： 1 的沙盤。 ” 四、目標市場定位 （一）定位的區(qū)域市場范圍 經(jīng)對全局性市場的整體論證及嚴格的市場區(qū)劃界定，已知本方項目將囊括三大部分的區(qū)域市場： ★ 以項目所在西安城市為核心商業(yè)中心區(qū)域，構(gòu)成項目的一級主力市場。突顯樓盤的實用實惠。 ★ “ 和諧”社區(qū)的形象立意具備了相當?shù)母叨龋哂许槕獣r代潮流，對同業(yè)市場進行統(tǒng)領的氣度及一呼百應的號召力。 （三）通過通道的寫意圖案提升文化社區(qū)的底蘊與品質(zhì)，豐富總體文化包裝的架構(gòu)層次。 2. 同區(qū)域潛在競爭壓力大 周圍存在著小區(qū)的大盤，自身綠化的反面等明顯不足，自身的物證沒有其他樓盤完全，存 在很大的競爭壓力。商業(yè)區(qū)的延伸和周圍設施的配套。 三期房 建設因為建設周期長，未能即使?jié)M足購房者現(xiàn)在的居住需求，存在建設速度緩慢等情況 四綠化 綠化面積明顯不足，未能達到國家的 綠化標準，而在樓盤的銷售和樣盤有明顯的欺騙性質(zhì)，未能事實求是，而其特點是，顧客一進工地便以知道，就知道其綠化的真是標準 （三）機會點 經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展 西安正處在以經(jīng)濟的發(fā)展期。 細分區(qū)域 功能較為完全，從而為項目提供了較為理想的居住環(huán)境和便捷的交通網(wǎng)絡。 運營統(tǒng)籌： 將整體 作為一個統(tǒng)一的機體操作，同時又具有獨立性，達到相互作用，相互豐富的目的，增強項目的綜合競爭力，并有效互動推廣。 案名創(chuàng)意： 守望 .馨家（我重新的命名） 塔樓住宅： 御筆華章 底商部分：隔壁開元商城廣場、與自身商鋪結(jié)合 目 錄（ Contents） 第一部分 項目地塊分析 …………………………………………… 第二部分 項目定位篇 ……………………………………………… 第三部分 策略運籌篇 ……………………………………………… 第四部分 價格定略篇 ……………………………………………… 第五部分：銷售運營篇……………………………………………… 第六部分：廣告運作篇……………………………………………… 第七部分：物業(yè)規(guī)劃篇……………………………………………… 第一部分 項目地塊分析 一、項目地塊位置 本項目位于西關(guān)正街的西段 ，緊挨幸福路、豐鎬 東 路、勞動南路與西關(guān)正街的交匯出，東面緊鄰西安繁華的鐘樓核心商業(yè)區(qū)與寧靜的西安環(huán)城公園并緊鄰 西大街，西面緊挨開元商城的分店項目與豐鎬東路，南面緊鄰勞動南路與西北的民航公司，北面 抵勞動路北段。 （二）劣勢 一周圍城中村 因為西安現(xiàn)處于發(fā)展建設時期，周圍的設施跟不上建設的速度，南小巷老舊成為其發(fā)展所不同步的地方，隨著發(fā)展周圍設施將來的拆建已成為不可爭議的事實。一不能滿足其發(fā)展的需要。靜動的相結(jié)合區(qū)顯處之以地區(qū)的完美。 ★ “守望 .馨家”家的回歸，也許，在西安這個喧囂的城市中尋找，一種很卑微的幸福，一個家的守望足以代表一切，守候著幸福，牽著你的手跟我回家。她泛指先進優(yōu)越的都市文明，定位本身便具有對市場前瞻性的引導及推動意義。 ★ “ 業(yè)主 VIP 消費模式”的建立和“規(guī)范的物業(yè)管理模式”。隨著區(qū)域經(jīng)濟較發(fā)達的城市化水平的影響，以及城鎮(zhèn)居民居家品鑒能力的提升，許多產(chǎn)品設計中欠實用性、經(jīng)濟性考慮等，將會受到來自于市場外力的擠壓。 ●工地圍墻：搭建兩米高度的圍墻，以設計現(xiàn)代簡約溫馨風格圖案，渲染樓盤主題。建議利用三樓樓頂平臺和圍墻，配合“守望 .馨家”文明、健康、和諧社區(qū)的品牌訴求，做簡約現(xiàn)代的園藝、文化建設。通過 西安 市內(nèi)項目價格構(gòu)成的分析，選取地段、質(zhì)素相近、體量相仿的競爭樓盤進行比較，得出本項目的價格界定。 （三）樓宇差異 由于本案由兩棟塔樓組成，南側(cè)塔樓與北側(cè)塔 樓受采光、景觀和心理上的作用，其價差也應有所體現(xiàn)，即同層同位的房型應有價差調(diào)整。專業(yè)而系統(tǒng)的包裝手段的運用，能夠讓目標市場提前感受項目所傳達的獨特的都市文化人居生活方式的魅力，從而切實支撐并提升項目的價格定位。擬將現(xiàn)代都市寫意生活的場景圖畫噴繪于圍墻之上，再配以大幅字體的廣告?zhèn)鞑タ谔?，局部特殊造型?Logo，來烘托出現(xiàn)場整體濃郁氛圍，并可通過加設燈光的處理，妝點夜間景致。 —— 雙面迎風旗或噴繪昭示布 在西關(guān)正街路，設置雙面迎風旗或噴繪昭示布，以有效渲染地盤