【正文】 集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批房地產(chǎn)公司的決算書(shū)。 預(yù)（決）算室審核變更簽證付款申請(qǐng)，進(jìn)入工程變更簽證付款流程。 規(guī)劃設(shè)計(jì)部根據(jù)《工程投資概算書(shū)》編制設(shè)計(jì)招標(biāo)書(shū)。 監(jiān)理單位審核施工單位編制的《工程決算書(shū)》。確保工程變更的嚴(yán)肅性和規(guī)范性，確保工程變更費(fèi)用處于受控狀態(tài)。 根據(jù)房地產(chǎn)公司的運(yùn)作特點(diǎn)，我們將 工程投資管理的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：預(yù)、 決算管理 、設(shè)計(jì)付款 管理、施工 付款 管理、工程變更費(fèi)用管理和 材料付款 管理 等關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行了規(guī)范。 施工單位按照整改意見(jiàn)對(duì)工程進(jìn)行整改，整改完工后，請(qǐng)求質(zhì)檢站對(duì)工程重新進(jìn)行核驗(yàn)。 施工單位收集、整理相關(guān)材料，并報(bào)工程部和監(jiān)理單位。 經(jīng)總經(jīng)理審批后的《工程變更簽證單》交現(xiàn)場(chǎng)指揮部主管。 監(jiān)理單位審核變更簽證是否屬實(shí)，工程變更是否對(duì)工程質(zhì)量有影響，施工單位對(duì)變更的工程完成情況等，對(duì)工程變更過(guò)程全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)控。 確保工程變更處于受控狀態(tài)。 監(jiān)理審核通過(guò)后，再交工程部審核。 2 控制目標(biāo) 確保施工進(jìn)度符合計(jì)劃要求。 監(jiān)理單位負(fù)責(zé)到質(zhì)檢站辦理見(jiàn)證送檢手續(xù)。 現(xiàn)場(chǎng)指揮部主管根據(jù)《工程開(kāi)工前期準(zhǔn)備工作計(jì)劃》，編制《項(xiàng)目管理辦法》，并交工程部經(jīng)理審核，再交工程副總審批，不能通過(guò)審批的現(xiàn)場(chǎng)指揮部主管負(fù)責(zé)修改《項(xiàng)目管理辦法》，直到通過(guò)審批。 確保 工程如期開(kāi)工。 招標(biāo)委員會(huì)與招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)共同篩選投標(biāo) 單位。 區(qū)招標(biāo)辦組織招標(biāo)小組評(píng)標(biāo)，并確定中標(biāo)人。 （機(jī)密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 29 第一節(jié) 工程招標(biāo)管理 0 3 . 0 1（機(jī)密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 30 1 適用范圍 適用于公司 工程項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)過(guò)程所涉及 的設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位和施工單位 的招標(biāo)管理 。 工程招標(biāo) 工程前期準(zhǔn)備 施工管理 工程驗(yàn)收工程簽證管理 工程招標(biāo)管理流程：適用于公 司開(kāi)發(fā)的所有工程項(xiàng)目。工程資料的發(fā)放對(duì)象是工程部、預(yù)算部和材料部。 工程資料管理員負(fù)責(zé)工程資料的發(fā)放。施工單位、監(jiān)理單位所需的工程資料在定標(biāo)后，由工程部發(fā)放。 規(guī)劃設(shè)計(jì)部在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間內(nèi) 安排設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)員對(duì)施工圖紙講解，圖紙會(huì)審小組向設(shè)計(jì)人員提問(wèn)，并結(jié)合工程現(xiàn)場(chǎng)提出修改意見(jiàn)。 確保工程圖紙和工程資料能得到及時(shí)發(fā)放。 如由設(shè)計(jì)院編制變更設(shè)計(jì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)變更過(guò)程的進(jìn)度和質(zhì)量控制，并對(duì)最終變更設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)審。審查不能通過(guò)的，則施工單位重新修改。 總經(jīng)理在權(quán)限范圍內(nèi)審批設(shè)計(jì)變更報(bào)告。 （機(jī)密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 19 第五 節(jié) 設(shè)計(jì)變更管理 0 2 . 0 5 設(shè) 計(jì) 變 更 流 程工 程 副 總 總 經(jīng) 理 集 團(tuán)總 經(jīng) 理規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 部施 工 單 位 和 監(jiān) 理 單 位Y規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 部 提 出 由 設(shè) 計(jì)院 編 制 變 更 設(shè) 計(jì)規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 部 提 出 是 否委 托 設(shè) 計(jì) 單 位 解 決監(jiān) 理 在 職 權(quán) 范圍 內(nèi) 審 核是 否 批 準(zhǔn)技 術(shù) 變 更 報(bào) 告施 工 單 位 編 寫(xiě) 技術(shù) 變 更 報(bào) 告工 程 副 總 經(jīng) 理 審 核規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 部 提 出 公 司編 制 變 更 設(shè) 計(jì)規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 部 對(duì) 設(shè) 計(jì) 院變 更 設(shè) 計(jì) 過(guò) 程 跟 進(jìn) ,并 對(duì) 設(shè) 計(jì) 成 果 審 核工 程 資 料 管 理員 存 檔工 程 部 負(fù) 責(zé) 將 方 案 和 圖 紙 發(fā)放 給 施 工 單 位 和 監(jiān) 理 單 位Y設(shè) 計(jì) 變 更 方 案 和 圖 紙規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 部 組 織 人 員編 制 變 更 設(shè) 計(jì)專 業(yè) 規(guī) 劃 設(shè)計(jì) 師 提 出 設(shè)計(jì) 修 改規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 部 審 核 NN工 程 資 料 管 理 員 負(fù) 責(zé) 將 設(shè) 計(jì)變 更 方 案 和 圖 紙 分 發(fā) 至 工 程部 預(yù) 算 部 材 料 部總 經(jīng) 理 權(quán) 限 范 圍 外報(bào) 集 團(tuán) 審 批總 經(jīng) 理 在 權(quán) 限 范 圍內(nèi) 審 批YYY現(xiàn) 場(chǎng) 指 揮 部 主 管 審查 后 經(jīng) 工 程 部 經(jīng)理 審 核 后 提 交 規(guī)劃 設(shè) 計(jì) 部 經(jīng) 理 審 核NN N設(shè) 計(jì) 變 更 報(bào) 告 （機(jī)密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 20 1 適用范圍 本程序適用于規(guī)劃設(shè)計(jì)部對(duì)公司開(kāi)發(fā)的 工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)變更 和施工單位提出的技術(shù)變更的 控制。設(shè)計(jì)單位接到設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)后，進(jìn)行施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。 設(shè)計(jì)單位與房地產(chǎn)公司簽訂 設(shè)計(jì)合同后，進(jìn)行組團(tuán)設(shè)計(jì)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)部將設(shè)計(jì)招標(biāo)書(shū)和設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)上報(bào) 工程副 總經(jīng)理，由 工程副總經(jīng)理對(duì)其進(jìn)行審核 。 確保各合作方對(duì)組團(tuán)設(shè)計(jì)的有效參與。 經(jīng)過(guò)總經(jīng)理審批后，規(guī)劃設(shè)計(jì)部將優(yōu)化的項(xiàng)目計(jì)劃分發(fā)給相關(guān)部門。計(jì)劃編制人員根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理提出的意見(jiàn)進(jìn)行修改，直至通過(guò)。 《項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)草案》編制完成后，提交規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理審核，規(guī)劃設(shè) 計(jì)部經(jīng)理提出修改意見(jiàn)，由計(jì)劃編制人員修改，經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理審核后，提交工程副總經(jīng)理審核。 工程副總經(jīng)理審核《項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)草案》 。如 果評(píng)審不能通過(guò)，規(guī)劃設(shè)計(jì)部則要求設(shè)計(jì)修改《總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》。 3 關(guān)鍵控制點(diǎn) 規(guī)劃設(shè)計(jì)部委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行《總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》設(shè)計(jì)。 項(xiàng)目策劃小組或?qū)I(yè)策劃公司根據(jù)會(huì)議紀(jì)要修改項(xiàng)目策劃報(bào)告，再經(jīng) 的評(píng)審，直至通過(guò)評(píng)審為止。 項(xiàng)目策劃小組成員分專業(yè)完成策劃報(bào)告各模塊， 策劃報(bào)告的模塊主要包括： 物業(yè)發(fā)展定位 客戶市場(chǎng)定位 a) 項(xiàng)目投資估算和建設(shè)計(jì)劃控制 b) 風(fēng)險(xiǎn)和收益分析 c) 銷售（租賃）策略 d) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益分析 策劃小組組長(zhǎng)對(duì)各模塊編寫(xiě)提供及時(shí)指導(dǎo)，及時(shí)溝通各 模塊的銜接，整合形成項(xiàng)目策劃報(bào)告。 4 工作程序及內(nèi)容 總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建成立項(xiàng)目策劃小組并委任組長(zhǎng)。 2 控制目標(biāo) 確保項(xiàng)目科學(xué)合理的定位。確保設(shè)計(jì)方案符合工程總體規(guī)劃的要求，確保方案設(shè)計(jì)按時(shí)、按質(zhì)完成，確保各合作方對(duì)方案設(shè)計(jì)的參與。 （機(jī)密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 6 第二章 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理是我們公司的核心業(yè)務(wù) 流程 ，它包括的 主要 流程為： 項(xiàng)目策劃管理、 項(xiàng)目總體計(jì)劃管理、《總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》報(bào)審、組團(tuán)設(shè)計(jì)管理、設(shè)計(jì)變更管理、施工圖紙會(huì)審和交底、工程圖紙資料管理和設(shè)計(jì)費(fèi)用付款管理。 4 工程投資管理 工程投資管 理 是在項(xiàng)目的策劃、 設(shè)計(jì)、發(fā)包和項(xiàng)目施工階段，將投資控制在預(yù)定的目標(biāo)之內(nèi)，以保證工程 建設(shè)過(guò)程中合理使用人力、物力、財(cái)力，取得較好的投資效益和社會(huì)效益；工程投資管理是房地產(chǎn)公司投資管理的一個(gè)部分， 通過(guò)對(duì)工程實(shí)施過(guò)程中資金流進(jìn)流出的管理控制，確保資金進(jìn)出安全，確保資金利用的效率 。 通過(guò)項(xiàng)目策劃管理 ,確保項(xiàng)目科學(xué)合理的定位，確保 提出良好的項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃和營(yíng)銷策 略，并能 歸 避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，提高公司的經(jīng)濟(jì)效益。由于財(cái)務(wù)管理、人力資源管理和行政管理流程及規(guī)范由集團(tuán)公司統(tǒng)一制定，所以本手冊(cè)主要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、工程管理 、工程投資管理、材料管理 、營(yíng)銷策劃管理 。 設(shè)計(jì)管理流程包括 規(guī)劃設(shè)計(jì)、組團(tuán)設(shè)計(jì)和施工圖 設(shè)計(jì)等各個(gè)階段的管理以及對(duì)設(shè)計(jì)變更的管理和控制。 銷售控制流程包括認(rèn)購(gòu)，合同管理，款項(xiàng)交納，付款管理 房號(hào) 、 退房的辦理 、公證的辦理、按揭的辦理、 入伙的辦理等流程進(jìn)行控制和管理。 項(xiàng)目總體 計(jì)劃 流程： 適用于本公司所有工程項(xiàng)目從立項(xiàng)到移交整個(gè)過(guò)程的進(jìn)度計(jì)劃控制工作。 工程圖紙資料管理流程：適用于公司工程圖紙資料的收集、分類、編號(hào)、發(fā)放、借用、歸檔的管理。 項(xiàng)目策劃小組組織討論、審核《項(xiàng)目策劃報(bào)告》。 項(xiàng)目策劃依據(jù)包括：《項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告》、《項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》、《市場(chǎng)預(yù)測(cè)及分析報(bào)告》、《區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》、《居住實(shí)態(tài)及客戶需求調(diào)研報(bào)告》、《消費(fèi)市場(chǎng)變化趨勢(shì)分析報(bào)告》等。 項(xiàng)目策劃組長(zhǎng)將設(shè)計(jì)要求與項(xiàng)目可行性分析報(bào)告?zhèn)鬟_(dá)給策劃公司，安排策劃小組人員針對(duì)方案細(xì)節(jié)與策劃公司充分溝通與協(xié)商，督促專業(yè)策劃公司按合同完成策劃報(bào)告。 2 控制目標(biāo) 確保 《總體設(shè)計(jì)方案規(guī)劃》 科學(xué) 規(guī)范。 設(shè)計(jì)院根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的要求編寫(xiě)《總體項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》。 確保總體計(jì)劃得到 有效地分解和實(shí)施。 工程副總經(jīng)理審核《優(yōu)化的項(xiàng)目計(jì)劃》。 規(guī)劃設(shè)計(jì)部計(jì)劃編制人員 根據(jù)《項(xiàng)目計(jì)劃草案》、設(shè)計(jì)計(jì)劃書(shū)和施工計(jì)劃書(shū)編（機(jī)密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 15 制項(xiàng)目總體計(jì)劃。相關(guān)部門根據(jù)總體計(jì)劃每月填寫(xiě)《月度進(jìn)度計(jì)劃表》。 確保組團(tuán)設(shè)計(jì)招標(biāo)公正、公開(kāi)、高效。 工程副總審核組團(tuán)設(shè)計(jì)方案。再報(bào) 工程副 總經(jīng)理審批。 規(guī)劃設(shè)計(jì)部評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，報(bào) 工程副總經(jīng)理審核 ， 工程副 總經(jīng)理 核提出修改意見(jiàn)，按 執(zhí)行，工程副總審核通過(guò)后報(bào)總經(jīng)理審批。 規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)報(bào)市建委審圖中心審查。 現(xiàn)場(chǎng)指揮部審查施工單位提出的技術(shù) 變更報(bào)告。審核其變更對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度和預(yù)算的影響，并簽署是否同意或提出更改意見(jiàn)。 總經(jīng)理在集團(tuán)公司授予的權(quán)限范圍內(nèi)審批設(shè)計(jì)變更報(bào)告。 2 控制目標(biāo) 確保施工單位和監(jiān)理單位對(duì)施工圖紙全面理解。 4 工作程序及內(nèi)容 由規(guī)劃設(shè)計(jì)部牽頭組織工程部、施工單位和監(jiān)理單位成立施工圖紙技術(shù)交底和圖紙會(huì)審小組，小組成員由各部門（單位）的技術(shù)人員組成。 經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)部審核后，工程資料管理員及時(shí)將圖紙歸檔，并做好圖紙發(fā)放（機(jī)密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 24 工作。 3 關(guān)鍵控制點(diǎn) 相關(guān)部門及時(shí)整理工程圖紙和資料 ,并交工程檔案室。如不符合規(guī)范，工程資料管理員重新整理。借閱者使用完后應(yīng)立即歸還，工程資料管理員做好借還記錄工作。確保施工質(zhì)量，確保施工進(jìn)度符合計(jì)劃要求，確保對(duì)施工的全過(guò)程進(jìn)行控制。 招標(biāo) 委員會(huì) 確定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)、并簽訂 招標(biāo)代理合同。 招標(biāo) 委員會(huì) 根據(jù)工程特征、設(shè)計(jì)特征、現(xiàn)場(chǎng)管理的需要進(jìn)行標(biāo)段的劃分。 （機(jī)密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 31 公司相關(guān)部門及設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位分別辦理設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理的開(kāi)工手續(xù)。 現(xiàn)場(chǎng)指揮部組織 有關(guān)人員對(duì)《施工組織設(shè)計(jì)》進(jìn)行評(píng)審。工程前期準(zhǔn)備進(jìn)入《招標(biāo)流程》。 監(jiān)理人員監(jiān)督施工單位按進(jìn)度計(jì)劃做好施工準(zhǔn)備工作。 工程副總審批《工程施工計(jì)劃》。 當(dāng)工程施工結(jié)束后，進(jìn)入工程驗(yàn)收管理流程。 工程副總審核工程量和《工程簽證單》。如果預(yù)算室予以簽證，則交工程副總審核；如果沒(méi)有確認(rèn)，則要求施工單位修正工程變更簽證單，直到預(yù)算室確認(rèn)為止。 工程部請(qǐng)求政府部門對(duì)主體工程驗(yàn)收 。 質(zhì)檢站驗(yàn)收 合格后，工程部督促施工單位填寫(xiě)《竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表》，并完成工程資料、圖紙的收集、整理工作。 工程部負(fù)責(zé)將工程 移交給物業(yè)管理單位。 工程施工付款流程：適用于公司工程施工費(fèi)用付款的管理。 3 關(guān)鍵控制點(diǎn) 工程副總組織相關(guān)部門對(duì)預(yù)算室編制的《工程投資概算 書(shū)》進(jìn)行會(huì)審。 4 工作程序及內(nèi)容 預(yù)算室根據(jù)《工程項(xiàng)目總體規(guī)劃》和《工程詳細(xì)總體規(guī)劃》 編制 《工程投資概算書(shū)》。 預(yù) （決） 算室審核設(shè)計(jì)變更費(fèi)用申請(qǐng)，進(jìn)入設(shè)計(jì)變更工程費(fèi)用批準(zhǔn)流程 。如 預(yù)（決）算室存在異議，則請(qǐng)施工單位修改，直到預(yù)（決）室審核通過(guò)后，如 與施工單位的決算存在較大分歧時(shí)，報(bào)預(yù)算室主管處理。 （機(jī)密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 46 第二節(jié) 設(shè)計(jì)費(fèi)用付款管理 0 4 . 0 2 設(shè) 計(jì) 費(fèi) 用 付 款 流 程相 關(guān) 部 門設(shè) 計(jì) 單 位設(shè) 計(jì) 單 位 提 出 書(shū) 面 付款 申 請(qǐng) 報(bào) 告 或 催 款 函付 款 申 請(qǐng) 報(bào) 告YYYN規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 部 根據(jù) 設(shè) 計(jì) 合 同 進(jìn)行 審 核是 否 批 準(zhǔn)是 否 批 準(zhǔn)計(jì) 財(cái) 部 付 款。 監(jiān)理公司專業(yè)技術(shù)人員對(duì)施工單位的決算書(shū)進(jìn)行審核，經(jīng)過(guò)監(jiān)理審核通過(guò)后，將施工單位工程決算書(shū)提交給預(yù)（決）算室審核。預(yù) （決） 算室根據(jù)工程進(jìn)度進(jìn)行預(yù)算控制。 總經(jīng)理負(fù)責(zé)審核《工程決算書(shū)》。 （機(jī)密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 43 第一節(jié) 預(yù)、決算管理 工程 預(yù)、決算管理流程相關(guān)部門 預(yù)算室總經(jīng)理、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)施工單位審核工程施工付款申請(qǐng)審核設(shè)計(jì)變更工程費(fèi)用申請(qǐng)預(yù)算室編制《工程投資概算書(shū)》計(jì)財(cái)部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、工程部、營(yíng)銷策劃部會(huì)審集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)