【正文】 工會經費，按工資總額的 2%計取。 前期費用 建設單位管理費取建安工程費用的 3%，工程監(jiān)理費取建安工程造價的 %，建筑工程設計費取 3%；勘察設計費取總投資的 %。 另外也 包括日本、韓國、東南亞等國家以及臺港澳的 部分 游客 。 第二節(jié) 項目建設進度計劃 根據項目總 體目標和階段目標，各階段計劃如下表所示： 項目建設進度計劃 序號 工作內容 實施時間（天） 階段目標 1 施工圖設計 90 分批完成專業(yè)施工圖設計 2 施工圖審查 60 辦理報批手續(xù)等 3 工程招標及施工準備 60 完成招標及現場“三通一平” 4 土建施工及設備訂貨 300 5 設備安裝及裝修 120 6 室外工程及人員培訓 90 7 營銷組織及試營業(yè) 60 市場營銷提高 8 正式開業(yè) 西安 建筑科技大學城市規(guī)劃院 30 第三節(jié) 建設施工與經營管理的銜接 由于樓觀道溫泉項目涉及景點內容多、工期緊，因此須做好統(tǒng)籌安排， 多個小項目同時開工建設，而且在建設的中后期，就需要成立市場拓展部，組建相應的運營管理機構，招聘新員工并進行培訓，確保項目竣工后即能對游客正式順利開放，投入運營。 消防措施：工程設計對消防、排煙、嗓聲、空調的防治均采取了必要的措施， 地熱水資源保護 以熱水產量為依據，以用水量適度小于產水量為要求，合理地制定溫泉游覽園的容量、規(guī)模、開采強度、用水強度等一系列指標。 第六節(jié)、環(huán)保 樓觀道溫泉項目選址在樓觀臺國家森林公園游覽區(qū)，周圍的環(huán)境狀況在國家控制標準之內，屬于綠色生態(tài)旅游，不會對環(huán)境造成污染源。 自動消防報警系統(tǒng) 在每個客房內、走道、變配電室、公共場所、商場、餐廳等裝有煙感報警器，在使用煤氣和液 化器的場所，裝有可燃性氣體探測器，并設有消防控制中心，它可以將探測器收到的信號在控制臺上顯示出來，自動控制消防泵啟動，關閉送風權，打開排煙機，關閉防火門等。Q = 10000*(7010) ** =803 ( kw) 總熱負荷： Q = + 803 = (kw) 樓觀道溫泉項目主要設備一覽表（鍋爐房）： 序號 名稱 型號性能 單位 數量 備注 1 電熱水鍋爐 Q=, 臺 1 2 熱水循環(huán)泵 ISG10050B/4 型Q=83m3/== 臺 2 3 自動軟水器 型 . Q=~ m3/h 臺 1 4 軟水箱 2021X1200X1500(H) 個 1 5 換熱器 臺 2 6 洗澡熱水循環(huán)泵 ISG5032/4 Q=12m3/== 臺 2 六、電氣及弱電工程 用戶性質及用電量 樓觀道溫泉項目屬于一級供電。 樓觀道溫泉項目 給排水系統(tǒng)主要設備、構筑物表 序號 名稱 單位 數量 備注 1 60 立方米生活水箱 座 1 不銹鋼拼裝水箱 2 20 立方米屋頂消防水箱 座 1 不銹鋼拼裝水箱 3 550 立方米熱水池 座 1 地下鋼筋混凝土水池 4 220 立方米消防水池 座 1 地下鋼筋混凝土水池 5 生活給水設備 套 1 6 溫泉水供水設備 套 1 7 溫泉水供水泵 臺 2 8 室內消火栓加壓泵 臺 2 1 用 1 備 9 自噴 加壓泵 臺 2 1 用 1 備 10 消防增壓穩(wěn)壓設備 套 1 11 潛水排污泵 臺 6 13 75 立方米化糞池 座 1 14 150 立方米廢水池 座 1 15 50 立方米水處理設備 套 1 五、暖通工程 采暖：除別墅外，所有建筑冬季均采用散熱器采暖，熱媒為 95/70℃熱水（別墅用雙制式空調采暖）。在室外給水管道設室外消 火栓供水。 熱水系統(tǒng) 采用電加熱鍋爐生產熱交換供水，用于供給露天中藥湯泡池以及客房、洗衣房、餐廳等，最大時供 70℃熱水 10 m3。 使用后的溫泉水再生處理后回用于湯泡池，回用比例 50％，每天溫泉水取水量為280m3左右，以每小時自流 18m3/h計算，完全依靠自流即可滿足每天需求?；{樹種采用渾厚樸實的廣玉蘭、法國梧桐、柳杉、桂花、塔柏等，做到動靜分離，在有限空間營造靜謐、幽深、活潑的氣氛和意境。 車行道由樓觀臺景區(qū)北側車行道向西延伸銜接基地景區(qū)，基地一期用地西側開辟車行道，向南延伸考慮銜接二期用地。根據自然地形及建構筑物的布置要求，采用臺階式布置，將 入口庭院區(qū)、湯泡休閑區(qū)、湯泡別墅區(qū)、賓館服務區(qū)四 大功能分區(qū)布置在 5 個較大的臺階上。 湯泡別墅區(qū)：由反映道文化、竹文化特色園林風格、將湯泡沐浴和居寢休憩結合起來的 3 幢別墅組成，主要接待商務團隊和家庭團隊及至尊客人，有豪華客房、標準客房、會客廳、娛樂廳、書房、餐廳、陽光間和屋頂花園， 每套面積為 200～ 300 平方米，室內空間敞闊、功能配置齊全、裝修尊貴典雅、家具豪華氣派。底層池可為游泳池，由淺至深呈緩坡狀，池岸仿造人工沙灘，擺放躺椅和遮陽傘，供游客在這里進行游泳和戲水活動，并與歌舞表演相結合。 露天湯泡是道浴園區(qū)的主要內容之一，游客在這里可以進行男女著泳裝混合露天湯泡，與大自然零距離接觸，充分體驗到與大自然溫馨親和的魅力，提供一流的沐浴品質。 三層面積為 542 m2，包括標準間 11 間。 會議中 心：由兩層組成，分別為一層的娛樂區(qū)和二層的會議區(qū)，總面積 1160 m2。翠竹的倩影落在了水面。 紫藤煙霧 ：位于庭院入口臺階北側與車行坡道之間，由古井、紫藤、柿樹組合而成。會議規(guī)模控制在中小型會議，為 100 人、 60 人、 20 人、 10 人。冬季營業(yè)，室內泡湯的規(guī)模是整個項目的基本規(guī)模。 總體環(huán)境容量：湯泡區(qū) 公頃，計算瞬時最大容量 456 人次，周轉率取 2，日容量為 912 人次。因此，將上午設定為 道溫泉項目 “道浴園”區(qū)的清潔維護時段，下午至夜晚為營業(yè)時段，日周轉率設定為 2。電信和聯通在景區(qū)均有信號塔。在虎豹溝口西湖南側道路截山體洪水通過道路排走，用地內形成徑流通過沿基地西側規(guī)劃排洪溝至老干樓處然后按地形自然排放。年平均氣溫為 ℃，最熱月為 7 月，平均 氣溫為 ℃，極端氣溫 ℃；最冷月為 1 月，平均氣溫為－ ℃，極端最低氣溫－ ℃，年。白居易任周至縣尉時創(chuàng)作詩歌數十首，其中以《長恨歌》為代表。 一期建設：以中段地塊作為一期，建 道溫泉項目 的“道浴園 ”—— 中高檔的道文化庭院賓館式特色湯泡休閑度假項目 (含停車場 )。特色溫泉泡湯池分為可容納 2人、 6 人、 8 人、 10 人、 15 人等規(guī)模，滿足不同規(guī)模的群體使用。接待大廳按照四星級標準建造。這個社會階層所需要的是更高層次的，更具品位的、更體現身份與地位的產品。 —— 按摩理療：提供中式、泰式、港式、日式按摩，足底保健，同時提供美容美發(fā)、 西安 建筑科技大學城市規(guī)劃院 8 醫(yī)療健康咨詢等。 三、替代產品少 溫泉旅游產品的開發(fā)主要依托是“天然溫泉”，這是溫泉旅游產品的核心和吸引力之所在。 東湯浴溫泉（藍田） ：歷史悠久，唐代稱“石門溫泉”， 唐明皇曾賜名修建“大興湯院”。 第二節(jié) 西安溫泉服務業(yè)現狀 自 90 年代以來，溫泉旅游悄然興起，而 且出現迅猛的發(fā)展勢頭。 除此之外，西安市正在著力精心打造秦嶺北麓生態(tài)旅游觀光帶，斥巨資修通了環(huán)山旅 西安 建筑科技大學城市規(guī)劃院 5 游專線公路，把終南山一線的翠華山、南五臺、青華山、野生動物園、豐峪口、高冠瀑布、草堂寺（古長安八景之一）、亞健高爾夫球場、太平森林公園、朱雀森林公園、樓觀臺森林公園、仙游寺（隋代）等自然人文景觀串成一條金色項鏈。最冷為 1 月，極端最低氣溫－ ℃，平均氣溫為－ ℃。 第二章 項目建設的基本條件 第一節(jié) 自然資源條件 西安 建筑科技大學城市規(guī)劃院 4 一、區(qū)位及交通 樓觀臺為中國 道教發(fā)祥地之一， 被稱為 “天下第一福地 ”，位于周至縣以東約 10 公里的秦嶺北麓，距離西安市 70 公里。 集團現有 20 家全資子公司， 1 家控股公司， 1 家參股公司?，F在，西安旅游業(yè)面臨著千載難逢的歷史機遇： ──政府對旅游業(yè)主導產業(yè)地位的確立，為旅游業(yè)獲得政策資金方面的支持提供了可能。 樓觀道溫泉 項目就是以滿足“游客身心放松”的心理訴求為目標開發(fā)的休閑度假旅游項目，項目的開發(fā)定位符合當今旅游產業(yè)發(fā)展的特點。 項目提出的背景具體有以下幾個層面： 一、我國旅游消費結構的變化 隨著科學技術和社會生產力的進步，人們的生活質量也有了極大的提高。 在旅游產業(yè)的初期，人們主要側重于自然山水、名勝古跡和人文圣地的觀光游覽。 1996 年至 1999 年，全市接待境外旅游者 197 萬人次，創(chuàng)匯 億美元，在全國居于前列。隨后，省政府組織兩個工作團，專程赴日本對溫泉旅游進行訪問考察，并出臺有關政策，鼓勵開發(fā)利用地熱資源。 樓觀臺國家森林公園是全國建立最早的 12 個森林公園之一，總經營面積 41 萬畝，人文、自然、森林景觀、景點 200 余處。 19′ 36″，北緯 34176。 根據調查資料，關中地區(qū) 2021 年溫泉旅游接待游客量為 295 萬人次，地熱資源的用水量超過 500 104米 3，直接收入估計在 億人民幣左右，綜合收入約為 5 億人民幣。主要原因一是 項目建設選址的環(huán)境不太理想，沒有自然的山水風光為依托， “ 環(huán)境附加值 ” 很低 ；二是對于“文化附加值”的發(fā)掘不夠深入，所有產品的特點幾乎雷同，沒有形成自己的核心競爭力和獨特性買點?；厩闆r如下： 驪山溫泉（臨潼） ：歷史悠久，影響較大，知名度最高 ，服務設施比較完備，可依托華清池和兵馬俑的影響力開展溫泉旅游活動。 二、具有多次、重復性消費的特點 西安 建筑科技大學城市規(guī)劃院 7 自然風光、歷史遺跡的觀光旅游以視覺感受為媒介，一次性消費即可滿足，即使象“錦繡中華”、“世界之窗”這樣大資金、大制作 的旅游產品，其吸引的消費群體也多為初次觀光的游客。該產品以安全、高雅、健康、愜意的沐浴活動為主體，同時提供植物觀賞、動物觀賞、園林游憩、住宿餐飲、消閑娛樂等配套消費內容。本報告采用以消費群消費水平為主、以消費群消費規(guī)模為輔的定位原則來確定市 場，從而完成市場的進一步細分。 在產品的發(fā)展中期，由于市場開發(fā)培育工作的日趨成熟和產品的更新替代， 道溫泉項目 則應當適時降級消費者層次，擴展消費市場的角度，面對西安的城市洗浴市場吸引潛在的普通大眾化消費群體。 二、室內溫泉湯泡區(qū) ： 更衣、洗浴、消毒部：設接待大廳，男、女更衣間、凈身淋浴間、桑拿按摩房、室內湯泡區(qū)、消毒隔離區(qū)等，滿足同時接待 300 名男士、 100 名女士的需要。 五、大眾化溫泉特色活動區(qū) ： 為滿足普通消費群體的需求，在道溫泉主體活動區(qū)北側，建造溫泉大廳活動區(qū)，主要有：室內游泳池、洗浴凈身、室內泡湯、兒童戲水等；另外，利用浴后的溫泉水養(yǎng)殖特色熱帶魚類，供游客浴后休息、垂釣、燒烤。 當地的民情風俗資源主要有：源于周朝的“集賢古樂” 、 興起于漢代的 民間娛樂活動“牛斗虎”、 周至鑼鼓、 社火與戲?。òㄇ厍?、眉戶、弦板腔、道情等）。 出于實用經濟和使用合理的基本要求，項目的主要構筑物采用磚混框架相結合，個別設施突出傳統(tǒng)模結構手法。 雨水排水管溝現 有沿項目用地東邊至仿古街?？偣╇娏繛?13200KVA，現有余量為 12021KVA，導線規(guī)格為 120 平方毫米。所以，地熱水井或溫泉以小時流量作為水體清新度的控制依據。 50 = 400（人次） 日接待容量： 20210247。 三、項目經營時段設定分析 旅游旺季為 4— 10 月，共 7 個月，包含 2 個黃金周、春夏秋 3 個季節(jié)，適宜室外泡湯。 會議客源：團體及商務會議是項目的主體客源。 入口庭院區(qū)、湯泡休閑區(qū)、湯泡別墅區(qū)、賓館服務 區(qū)， 高低相錯、分層布置，其間以綠樹、翠竹、笆籬、花草香隔別。通過通天亭來框景，凸現煉丹峰、說經臺、八卦金湯三者的空間關系。 特色客房 ：由原仙都飯店招待所改造而成，改建后賓館將原招待所平屋頂改為坡屋頂，并引入關中民居中的隔扇、墻垛等元素，形成強烈的關中民居建筑風格。 下一層面積為 977 m2，包括標準間 9 間，設備用房 2 間，消防控制室 1 間，鍋爐房 1間，空調機房 1 間。 下一層面積為 842 m2，包括廚房，餐廳；一層面積為 924 m2，包括備餐，餐廳，員工宿舍 8 間、員工餐廳 1 間、員工用廁 1 間；二層面積為 816 m2，包括員工宿舍 6 間，辦公大廳 1 間、經理室 2 間、辦公室 3 間、衛(wèi)生間 1 間。 周邊竹林映襯， 亦如 瑤池仙境。共有 9 座湯泡池。 第四節(jié) 其他工程內容 一、土方工程 項目一期用地范圍的地勢南高北低，南面最高自然地形標高 米，北面最低處 西安 建筑科技大學城市規(guī)劃院 19 自然地面標高 米，總高差 米。 第五臺階：標高 600m，布置別墅湯泡區(qū)和水泵房區(qū)，挖方為主。 停車位區(qū)： 森林公園停車場，規(guī)劃車位 110 個； 道溫泉園區(qū)停車場：共有停車位 34 個； 后勤停車場，規(guī)劃車位 4 個； 餐廳停車場，規(guī)劃車位 11 個； 會議辦公區(qū)停車