【正文】 工會(huì)經(jīng)費(fèi)，按工資總額的 2%計(jì)取。 前期費(fèi)用 建設(shè)單位管理費(fèi)取建安工程費(fèi)用的 3%，工程監(jiān)理費(fèi)取建安工程造價(jià)的 %，建筑工程設(shè)計(jì)費(fèi)取 3%；勘察設(shè)計(jì)費(fèi)取總投資的 %。 另外也 包括日本、韓國(guó)、東南亞等國(guó)家以及臺(tái)港澳的 部分 游客 。 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目總 體目標(biāo)和階段目標(biāo)，各階段計(jì)劃如下表所示： 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 序號(hào) 工作內(nèi)容 實(shí)施時(shí)間（天） 階段目標(biāo) 1 施工圖設(shè)計(jì) 90 分批完成專(zhuān)業(yè)施工圖設(shè)計(jì) 2 施工圖審查 60 辦理報(bào)批手續(xù)等 3 工程招標(biāo)及施工準(zhǔn)備 60 完成招標(biāo)及現(xiàn)場(chǎng)“三通一平” 4 土建施工及設(shè)備訂貨 300 5 設(shè)備安裝及裝修 120 6 室外工程及人員培訓(xùn) 90 7 營(yíng)銷(xiāo)組織及試營(yíng)業(yè) 60 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)提高 8 正式開(kāi)業(yè) 西安 建筑科技大學(xué)城市規(guī)劃院 30 第三節(jié) 建設(shè)施工與經(jīng)營(yíng)管理的銜接 由于樓觀道溫泉項(xiàng)目涉及景點(diǎn)內(nèi)容多、工期緊，因此須做好統(tǒng)籌安排， 多個(gè)小項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)工建設(shè)，而且在建設(shè)的中后期，就需要成立市場(chǎng)拓展部，組建相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，招聘新員工并進(jìn)行培訓(xùn)，確保項(xiàng)目竣工后即能對(duì)游客正式順利開(kāi)放，投入運(yùn)營(yíng)。 消防措施：工程設(shè)計(jì)對(duì)消防、排煙、嗓聲、空調(diào)的防治均采取了必要的措施， 地?zé)崴Y源保護(hù) 以熱水產(chǎn)量為依據(jù)，以用水量適度小于產(chǎn)水量為要求，合理地制定溫泉游覽園的容量、規(guī)模、開(kāi)采強(qiáng)度、用水強(qiáng)度等一系列指標(biāo)。 第六節(jié)、環(huán)保 樓觀道溫泉項(xiàng)目選址在樓觀臺(tái)國(guó)家森林公園游覽區(qū)，周?chē)沫h(huán)境狀況在國(guó)家控制標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)，屬于綠色生態(tài)旅游，不會(huì)對(duì)環(huán)境造成污染源。 自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng) 在每個(gè)客房?jī)?nèi)、走道、變配電室、公共場(chǎng)所、商場(chǎng)、餐廳等裝有煙感報(bào)警器，在使用煤氣和液 化器的場(chǎng)所，裝有可燃性氣體探測(cè)器，并設(shè)有消防控制中心，它可以將探測(cè)器收到的信號(hào)在控制臺(tái)上顯示出來(lái)，自動(dòng)控制消防泵啟動(dòng)，關(guān)閉送風(fēng)權(quán)，打開(kāi)排煙機(jī)，關(guān)閉防火門(mén)等。Q = 10000*(7010) ** =803 ( kw) 總熱負(fù)荷： Q = + 803 = (kw) 樓觀道溫泉項(xiàng)目主要設(shè)備一覽表（鍋爐房）： 序號(hào) 名稱(chēng) 型號(hào)性能 單位 數(shù)量 備注 1 電熱水鍋爐 Q=, 臺(tái) 1 2 熱水循環(huán)泵 ISG10050B/4 型Q=83m3/== 臺(tái) 2 3 自動(dòng)軟水器 型 . Q=~ m3/h 臺(tái) 1 4 軟水箱 2021X1200X1500(H) 個(gè) 1 5 換熱器 臺(tái) 2 6 洗澡熱水循環(huán)泵 ISG5032/4 Q=12m3/== 臺(tái) 2 六、電氣及弱電工程 用戶(hù)性質(zhì)及用電量 樓觀道溫泉項(xiàng)目屬于一級(jí)供電。 樓觀道溫泉項(xiàng)目 給排水系統(tǒng)主要設(shè)備、構(gòu)筑物表 序號(hào) 名稱(chēng) 單位 數(shù)量 備注 1 60 立方米生活水箱 座 1 不銹鋼拼裝水箱 2 20 立方米屋頂消防水箱 座 1 不銹鋼拼裝水箱 3 550 立方米熱水池 座 1 地下鋼筋混凝土水池 4 220 立方米消防水池 座 1 地下鋼筋混凝土水池 5 生活給水設(shè)備 套 1 6 溫泉水供水設(shè)備 套 1 7 溫泉水供水泵 臺(tái) 2 8 室內(nèi)消火栓加壓泵 臺(tái) 2 1 用 1 備 9 自噴 加壓泵 臺(tái) 2 1 用 1 備 10 消防增壓穩(wěn)壓設(shè)備 套 1 11 潛水排污泵 臺(tái) 6 13 75 立方米化糞池 座 1 14 150 立方米廢水池 座 1 15 50 立方米水處理設(shè)備 套 1 五、暖通工程 采暖：除別墅外，所有建筑冬季均采用散熱器采暖，熱媒為 95/70℃熱水（別墅用雙制式空調(diào)采暖）。在室外給水管道設(shè)室外消 火栓供水。 熱水系統(tǒng) 采用電加熱鍋爐生產(chǎn)熱交換供水，用于供給露天中藥湯泡池以及客房、洗衣房、餐廳等，最大時(shí)供 70℃熱水 10 m3。 使用后的溫泉水再生處理后回用于湯泡池，回用比例 50％，每天溫泉水取水量為280m3左右，以每小時(shí)自流 18m3/h計(jì)算，完全依靠自流即可滿(mǎn)足每天需求?；{(diào)樹(shù)種采用渾厚樸實(shí)的廣玉蘭、法國(guó)梧桐、柳杉、桂花、塔柏等，做到動(dòng)靜分離，在有限空間營(yíng)造靜謐、幽深、活潑的氣氛和意境。 車(chē)行道由樓觀臺(tái)景區(qū)北側(cè)車(chē)行道向西延伸銜接基地景區(qū)，基地一期用地西側(cè)開(kāi)辟車(chē)行道，向南延伸考慮銜接二期用地。根據(jù)自然地形及建構(gòu)筑物的布置要求，采用臺(tái)階式布置，將 入口庭院區(qū)、湯泡休閑區(qū)、湯泡別墅區(qū)、賓館服務(wù)區(qū)四 大功能分區(qū)布置在 5 個(gè)較大的臺(tái)階上。 湯泡別墅區(qū)：由反映道文化、竹文化特色園林風(fēng)格、將湯泡沐浴和居寢休憩結(jié)合起來(lái)的 3 幢別墅組成，主要接待商務(wù)團(tuán)隊(duì)和家庭團(tuán)隊(duì)及至尊客人，有豪華客房、標(biāo)準(zhǔn)客房、會(huì)客廳、娛樂(lè)廳、書(shū)房、餐廳、陽(yáng)光間和屋頂花園， 每套面積為 200～ 300 平方米，室內(nèi)空間敞闊、功能配置齊全、裝修尊貴典雅、家具豪華氣派。底層池可為游泳池，由淺至深呈緩坡?tīng)?，池岸仿造人工沙灘，擺放躺椅和遮陽(yáng)傘，供游客在這里進(jìn)行游泳和戲水活動(dòng)，并與歌舞表演相結(jié)合。 露天湯泡是道浴園區(qū)的主要內(nèi)容之一，游客在這里可以進(jìn)行男女著泳裝混合露天湯泡，與大自然零距離接觸，充分體驗(yàn)到與大自然溫馨親和的魅力，提供一流的沐浴品質(zhì)。 三層面積為 542 m2，包括標(biāo)準(zhǔn)間 11 間。 會(huì)議中 心：由兩層組成，分別為一層的娛樂(lè)區(qū)和二層的會(huì)議區(qū)，總面積 1160 m2。翠竹的倩影落在了水面。 紫藤煙霧 ：位于庭院入口臺(tái)階北側(cè)與車(chē)行坡道之間，由古井、紫藤、柿樹(shù)組合而成。會(huì)議規(guī)?？刂圃谥行⌒蜁?huì)議，為 100 人、 60 人、 20 人、 10 人。冬季營(yíng)業(yè)，室內(nèi)泡湯的規(guī)模是整個(gè)項(xiàng)目的基本規(guī)模。 總體環(huán)境容量：湯泡區(qū) 公頃，計(jì)算瞬時(shí)最大容量 456 人次，周轉(zhuǎn)率取 2，日容量為 912 人次。因此，將上午設(shè)定為 道溫泉項(xiàng)目 “道浴園”區(qū)的清潔維護(hù)時(shí)段，下午至夜晚為營(yíng)業(yè)時(shí)段，日周轉(zhuǎn)率設(shè)定為 2。電信和聯(lián)通在景區(qū)均有信號(hào)塔。在虎豹溝口西湖南側(cè)道路截山體洪水通過(guò)道路排走，用地內(nèi)形成徑流通過(guò)沿基地西側(cè)規(guī)劃排洪溝至老干樓處然后按地形自然排放。年平均氣溫為 ℃，最熱月為 7 月，平均 氣溫為 ℃，極端氣溫 ℃；最冷月為 1 月，平均氣溫為－ ℃，極端最低氣溫－ ℃，年。白居易任周至縣尉時(shí)創(chuàng)作詩(shī)歌數(shù)十首，其中以《長(zhǎng)恨歌》為代表。 一期建設(shè)：以中段地塊作為一期，建 道溫泉項(xiàng)目 的“道浴園 ”—— 中高檔的道文化庭院賓館式特色湯泡休閑度假項(xiàng)目 (含停車(chē)場(chǎng) )。特色溫泉泡湯池分為可容納 2人、 6 人、 8 人、 10 人、 15 人等規(guī)模，滿(mǎn)足不同規(guī)模的群體使用。接待大廳按照四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造。這個(gè)社會(huì)階層所需要的是更高層次的，更具品位的、更體現(xiàn)身份與地位的產(chǎn)品。 —— 按摩理療：提供中式、泰式、港式、日式按摩，足底保健，同時(shí)提供美容美發(fā)、 西安 建筑科技大學(xué)城市規(guī)劃院 8 醫(yī)療健康咨詢(xún)等。 三、替代產(chǎn)品少 溫泉旅游產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)主要依托是“天然溫泉”，這是溫泉旅游產(chǎn)品的核心和吸引力之所在。 東湯浴溫泉（藍(lán)田） ：歷史悠久，唐代稱(chēng)“石門(mén)溫泉”， 唐明皇曾賜名修建“大興湯院”。 第二節(jié) 西安溫泉服務(wù)業(yè)現(xiàn)狀 自 90 年代以來(lái)，溫泉旅游悄然興起，而 且出現(xiàn)迅猛的發(fā)展勢(shì)頭。 除此之外，西安市正在著力精心打造秦嶺北麓生態(tài)旅游觀光帶，斥巨資修通了環(huán)山旅 西安 建筑科技大學(xué)城市規(guī)劃院 5 游專(zhuān)線(xiàn)公路，把終南山一線(xiàn)的翠華山、南五臺(tái)、青華山、野生動(dòng)物園、豐峪口、高冠瀑布、草堂寺（古長(zhǎng)安八景之一）、亞健高爾夫球場(chǎng)、太平森林公園、朱雀森林公園、樓觀臺(tái)森林公園、仙游寺（隋代）等自然人文景觀串成一條金色項(xiàng)鏈。最冷為 1 月，極端最低氣溫－ ℃，平均氣溫為－ ℃。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的基本條件 第一節(jié) 自然資源條件 西安 建筑科技大學(xué)城市規(guī)劃院 4 一、區(qū)位及交通 樓觀臺(tái)為中國(guó) 道教發(fā)祥地之一， 被稱(chēng)為 “天下第一福地 ”，位于周至縣以東約 10 公里的秦嶺北麓，距離西安市 70 公里。 集團(tuán)現(xiàn)有 20 家全資子公司， 1 家控股公司， 1 家參股公司。現(xiàn)在，西安旅游業(yè)面臨著千載難逢的歷史機(jī)遇： ──政府對(duì)旅游業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位的確立，為旅游業(yè)獲得政策資金方面的支持提供了可能。 樓觀道溫泉 項(xiàng)目就是以滿(mǎn)足“游客身心放松”的心理訴求為目標(biāo)開(kāi)發(fā)的休閑度假旅游項(xiàng)目，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)定位符合當(dāng)今旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)。 項(xiàng)目提出的背景具體有以下幾個(gè)層面： 一、我國(guó)旅游消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化 隨著科學(xué)技術(shù)和社會(huì)生產(chǎn)力的進(jìn)步，人們的生活質(zhì)量也有了極大的提高。 在旅游產(chǎn)業(yè)的初期，人們主要側(cè)重于自然山水、名勝古跡和人文圣地的觀光游覽。 1996 年至 1999 年，全市接待境外旅游者 197 萬(wàn)人次，創(chuàng)匯 億美元，在全國(guó)居于前列。隨后，省政府組織兩個(gè)工作團(tuán)，專(zhuān)程赴日本對(duì)溫泉旅游進(jìn)行訪(fǎng)問(wèn)考察，并出臺(tái)有關(guān)政策，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)利用地?zé)豳Y源。 樓觀臺(tái)國(guó)家森林公園是全國(guó)建立最早的 12 個(gè)森林公園之一，總經(jīng)營(yíng)面積 41 萬(wàn)畝，人文、自然、森林景觀、景點(diǎn) 200 余處。 19′ 36″，北緯 34176。 根據(jù)調(diào)查資料，關(guān)中地區(qū) 2021 年溫泉旅游接待游客量為 295 萬(wàn)人次，地?zé)豳Y源的用水量超過(guò) 500 104米 3，直接收入估計(jì)在 億人民幣左右，綜合收入約為 5 億人民幣。主要原因一是 項(xiàng)目建設(shè)選址的環(huán)境不太理想，沒(méi)有自然的山水風(fēng)光為依托， “ 環(huán)境附加值 ” 很低 ；二是對(duì)于“文化附加值”的發(fā)掘不夠深入，所有產(chǎn)品的特點(diǎn)幾乎雷同，沒(méi)有形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力和獨(dú)特性買(mǎi)點(diǎn)?；厩闆r如下： 驪山溫泉（臨潼） ：歷史悠久，影響較大，知名度最高 ，服務(wù)設(shè)施比較完備，可依托華清池和兵馬俑的影響力開(kāi)展溫泉旅游活動(dòng)。 二、具有多次、重復(fù)性消費(fèi)的特點(diǎn) 西安 建筑科技大學(xué)城市規(guī)劃院 7 自然風(fēng)光、歷史遺跡的觀光旅游以視覺(jué)感受為媒介，一次性消費(fèi)即可滿(mǎn)足，即使象“錦繡中華”、“世界之窗”這樣大資金、大制作 的旅游產(chǎn)品，其吸引的消費(fèi)群體也多為初次觀光的游客。該產(chǎn)品以安全、高雅、健康、愜意的沐浴活動(dòng)為主體，同時(shí)提供植物觀賞、動(dòng)物觀賞、園林游憩、住宿餐飲、消閑娛樂(lè)等配套消費(fèi)內(nèi)容。本報(bào)告采用以消費(fèi)群消費(fèi)水平為主、以消費(fèi)群消費(fèi)規(guī)模為輔的定位原則來(lái)確定市 場(chǎng)，從而完成市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)分。 在產(chǎn)品的發(fā)展中期，由于市場(chǎng)開(kāi)發(fā)培育工作的日趨成熟和產(chǎn)品的更新替代， 道溫泉項(xiàng)目 則應(yīng)當(dāng)適時(shí)降級(jí)消費(fèi)者層次，擴(kuò)展消費(fèi)市場(chǎng)的角度，面對(duì)西安的城市洗浴市場(chǎng)吸引潛在的普通大眾化消費(fèi)群體。 二、室內(nèi)溫泉湯泡區(qū) ： 更衣、洗浴、消毒部：設(shè)接待大廳，男、女更衣間、凈身淋浴間、桑拿按摩房、室內(nèi)湯泡區(qū)、消毒隔離區(qū)等，滿(mǎn)足同時(shí)接待 300 名男士、 100 名女士的需要。 五、大眾化溫泉特色活動(dòng)區(qū) ： 為滿(mǎn)足普通消費(fèi)群體的需求，在道溫泉主體活動(dòng)區(qū)北側(cè)，建造溫泉大廳活動(dòng)區(qū)，主要有：室內(nèi)游泳池、洗浴凈身、室內(nèi)泡湯、兒童戲水等；另外，利用浴后的溫泉水養(yǎng)殖特色熱帶魚(yú)類(lèi)，供游客浴后休息、垂釣、燒烤。 當(dāng)?shù)氐拿袂轱L(fēng)俗資源主要有：源于周朝的“集賢古樂(lè)” 、 興起于漢代的 民間娛樂(lè)活動(dòng)“牛斗虎”、 周至鑼鼓、 社火與戲?。òㄇ厍?、眉戶(hù)、弦板腔、道情等）。 出于實(shí)用經(jīng)濟(jì)和使用合理的基本要求，項(xiàng)目的主要構(gòu)筑物采用磚混框架相結(jié)合，個(gè)別設(shè)施突出傳統(tǒng)模結(jié)構(gòu)手法。 雨水排水管溝現(xiàn) 有沿項(xiàng)目用地東邊至仿古街。總供電量為 13200KVA，現(xiàn)有余量為 12021KVA，導(dǎo)線(xiàn)規(guī)格為 120 平方毫米。所以，地?zé)崴驕厝孕r(shí)流量作為水體清新度的控制依據(jù)。 50 = 400（人次） 日接待容量： 20210247。 三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)時(shí)段設(shè)定分析 旅游旺季為 4— 10 月，共 7 個(gè)月，包含 2 個(gè)黃金周、春夏秋 3 個(gè)季節(jié)，適宜室外泡湯。 會(huì)議客源：團(tuán)體及商務(wù)會(huì)議是項(xiàng)目的主體客源。 入口庭院區(qū)、湯泡休閑區(qū)、湯泡別墅區(qū)、賓館服務(wù) 區(qū)， 高低相錯(cuò)、分層布置，其間以綠樹(shù)、翠竹、笆籬、花草香隔別。通過(guò)通天亭來(lái)框景，凸現(xiàn)煉丹峰、說(shuō)經(jīng)臺(tái)、八卦金湯三者的空間關(guān)系。 特色客房 ：由原仙都飯店招待所改造而成，改建后賓館將原招待所平屋頂改為坡屋頂，并引入關(guān)中民居中的隔扇、墻垛等元素，形成強(qiáng)烈的關(guān)中民居建筑風(fēng)格。 下一層面積為 977 m2，包括標(biāo)準(zhǔn)間 9 間，設(shè)備用房 2 間，消防控制室 1 間，鍋爐房 1間，空調(diào)機(jī)房 1 間。 下一層面積為 842 m2，包括廚房，餐廳；一層面積為 924 m2，包括備餐，餐廳，員工宿舍 8 間、員工餐廳 1 間、員工用廁 1 間；二層面積為 816 m2，包括員工宿舍 6 間，辦公大廳 1 間、經(jīng)理室 2 間、辦公室 3 間、衛(wèi)生間 1 間。 周邊竹林映襯， 亦如 瑤池仙境。共有 9 座湯泡池。 第四節(jié) 其他工程內(nèi)容 一、土方工程 項(xiàng)目一期用地范圍的地勢(shì)南高北低，南面最高自然地形標(biāo)高 米，北面最低處 西安 建筑科技大學(xué)城市規(guī)劃院 19 自然地面標(biāo)高 米，總高差 米。 第五臺(tái)階：標(biāo)高 600m，布置別墅湯泡區(qū)和水泵房區(qū)，挖方為主。 停車(chē)位區(qū)： 森林公園停車(chē)場(chǎng)，規(guī)劃車(chē)位 110 個(gè)； 道溫泉園區(qū)停車(chē)場(chǎng)：共有停車(chē)位 34 個(gè)； 后勤停車(chē)場(chǎng)，規(guī)劃車(chē)位 4 個(gè)； 餐廳停車(chē)場(chǎng)，規(guī)劃車(chē)位 11 個(gè)； 會(huì)議辦公區(qū)停車(chē)