【正文】 ） 最大時用水量（ M3） 溫泉（熱）水最大時用水量（ M3） 備注 1 客房 2 淋浴 30 3 3 員工 4 泡湯池 1098 366(進(jìn)水時 )16(補(bǔ)水時 ) 217(進(jìn)水時 )16(補(bǔ)水時 ) 5 餐飲 20 3 6 洗衣房 100 25 4 鍋爐熱水 7 沖洗及綠化 8 小計 按補(bǔ)水時計 9 未預(yù)見水量 207 15% 10 合計 最高日用水量 ，最大時用水量 。 場地雨水排水：利用場地道路，明溝排水。 熱源：采用電鍋爐供熱。系統(tǒng)控制主機(jī)設(shè)在 一層消防監(jiān)控中心。 三、員工培訓(xùn) 根據(jù)員工所在的事業(yè)部分別培訓(xùn)，采取理論和實踐相結(jié)合的原則，選取有相關(guān)項目管理經(jīng)驗的人員。 湯泡收入應(yīng)為 （ 980 153） * 88 元 = 72776（元） 湯泡附加收入 （保健按摩、香熏、鐘點休息房等項目） 可按湯泡收入的 20%計，即 72776 * 20%=14555（元） 湯泡每日收入為 72776 + 14555 = 87331 （元） 客房收入 所有客房入住率均按 70%計算，經(jīng)濟(jì)型 單間房價按 158 元 /天計，標(biāo)間按 218 元 /天計，豪華型客房按 318 元 /天計，則日收入為： 經(jīng)濟(jì)性單間 158 *27 * 70% = 2986（元）； 經(jīng)濟(jì)性標(biāo)準(zhǔn)間 218 * 30 * 70% = 4578（元）； 豪華標(biāo)準(zhǔn)間 318 * 66 * 70% = 14692（元） 客房每日收入為 2996 + 4578 + 14692 = 22446（元） 會議、娛樂、停車、購物等其它消費(fèi)收入 參照市場同類消費(fèi)比例，按客房總收入的 20%、湯泡收入的 15%計， 則日收入為 22446 * 20% + 87331 *15% = 13222（元） 餐飲收入 餐飲人數(shù)按實際接待湯泡人數(shù) 980 人的 50%計，每人消費(fèi) 20 元，住宿客人 70%計，每人消費(fèi) 50 元， 則餐飲日均營業(yè)額為 980 * 50% * 20 + 153 * 70% * 50 = 15155（元），按毛利率 50%計，餐飲日收入為： （元） 別墅收入 別墅共三套。 經(jīng)計算，項目在資金變化較為文電、營運(yùn)正常年（第五年），營業(yè)收入為 ，經(jīng)營成本為 。 機(jī)會客源市場：來自于全國各地的途徑游客（含公差）慕名而來，約占 5%。 第六章 開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理 第一節(jié) 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及適應(yīng)性分析 根據(jù)陜西旅游集團(tuán)公司和樓觀臺森林公園簽署的有關(guān)協(xié)議，以及省計劃委員會關(guān)于項目的批復(fù)精神，擬由雙方為基礎(chǔ)或聯(lián)合其他法人企業(yè)，組建一個有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)項目的 西安 建筑科技大學(xué)城市規(guī)劃院 28 開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營管理。 有線電視及兼容性公共廣播系統(tǒng) 由市政外線引來有線電視信號，經(jīng)分前端接口進(jìn)行電視信號處理，再用同軸電纜送至各層有線電視分支分配網(wǎng)中。 B．別墅空調(diào)采用戶式中央空調(diào)或分體空調(diào)。 雨水：建筑屋面雨水采用外結(jié)合排水系統(tǒng)，設(shè)計重現(xiàn)期為 3 年。 充分利用植物的香味、色彩、形態(tài)、葉相、季相等變化 特點，形成春天碧桃、紫荊、迎春、玉蘭競放，夏日美人蕉、紫薇斗艷，秋季桂香撲鼻，冬來梅花吐蕊的繽紛景觀。 第二臺階：標(biāo)高 587m，布置 賓館服務(wù)區(qū)和紫云苑， 挖方為主，填方為輔。每個組團(tuán)均由大中小池搭配組合。共一層，總面積 849 m2。 清荷魚影 ：位于八卦金湯門廳前，一潭清水，石槽吐水。 同時，由北部的院落群到中部的主體湯泡建筑和林中湯泡至南部的保留竹林，形成由低到高的自然過渡?？捎蚊娣e按 20%計，單位面積取 50m2/人，周轉(zhuǎn)率取 2，由此： 瞬時最大容量： 82021 20％247。主要是將接待賓館、別墅、餐飲等服務(wù)設(shè)、洗浴湯泡設(shè)施（溫泉湯泡設(shè)施以室外和室內(nèi)湯泡特色為主體）建設(shè)完善，形成比較完善的規(guī)模和功能。對項目的要求是，晚春至中秋以戶外溫泉湯泡為主開展經(jīng)營活動，深秋至早春時段，以室內(nèi)溫泉湯泡活動為主。 第三節(jié) 項目 建筑 風(fēng)格 一、項目文化特色背景 樓觀臺是我國道文化的發(fā)祥地，發(fā)韌于周，累代相傳，群賢薈萃，文化燦爛，聲名遐邇，影響深遠(yuǎn)。 會議接待及休閑娛樂：設(shè)接納 150200 人左右多功能廳一個，供 50 人使用的會議室一個，供 30 人使用的會議室兩個。 —— 度假休閑游：提供相當(dāng)于四星級酒店的住宿設(shè)施，以及大小別墅和木屋等度假休閑設(shè)施，大小別墅和木屋中提供室內(nèi)小型溫泉休閑池一座（入住的游客免費(fèi)提供兩張露天溫泉浴門票）。 綜上所述，西安的溫泉服務(wù)業(yè)近幾年的確有很大的改善和發(fā)展，滿足了城市居民日益增長的物質(zhì)生活需求，繁榮了市場，但就其內(nèi)容的特色化和多樣化而言，仍然處于初期階段，主要是把地?zé)豳Y源的開發(fā)利用沒有同固有的自然生態(tài)環(huán)境、歷史文化、旅游客源市場有機(jī)地結(jié)合起來，缺乏概念創(chuàng)新和服務(wù)內(nèi)容創(chuàng)新，不能形成一種特色溫泉旅游品牌，去拓展市場，爭取更大的效益。 這種“歷史文物古跡”的觀光旅游產(chǎn)品，對體驗異質(zhì)文化感受的國外客源市場有著強(qiáng)烈的吸引力，但是對于國內(nèi)、省內(nèi)的客源市場，尤其是周邊城市近距離的潛在消費(fèi)者并不具備競爭力。 樓觀道溫泉 項目選址在公園入口西側(cè)的竹林內(nèi)，緊鄰樓觀臺人文景觀精華 —— 老子說經(jīng)臺， 西側(cè)為省珍稀野生 動物搶救中心，東側(cè)為百竹園，北側(cè)為百花園（二期項目未來用地）。 ──中國加入 WTO，旅游市場的對外開放為西安旅游業(yè)的跳躍式發(fā)展提供了巨大的機(jī)遇。世界各國政府都將旅游業(yè)視為國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)之一。秦嶺還是一座典型的褶皺斷塊式山地，北坡陡峭險峻，與北部陷落式的渭河平原形成鮮明對 比，河流切割明顯，地貌特征獨(dú)特，地下熱儲豐富，具有發(fā)展溫泉度假旅游、生態(tài)旅游、科學(xué)考察等 西安 建筑科技大學(xué)城市規(guī)劃院 2 豐富的自然資源。公司的資產(chǎn)總量由 1998 年成立初的不到 13 億元增加到 2021 年的 32 億元，資產(chǎn)負(fù)債率由 1998 年的 80%下降到目前的 60%，所有者權(quán)益達(dá)12 億元，公司已進(jìn)入持續(xù)高速成長期，成為初具規(guī)模實力、在全國具有一定影響的旅游集團(tuán)。 第二節(jié) 社會經(jīng)濟(jì)條件 據(jù)西安市統(tǒng)計局 2021 年的城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟(jì)生活資料顯示，西安市城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入為 7748 元，其中旅游產(chǎn)品的支出占 %，為 960 元。據(jù)估計每家浴場的日接待能力都在 300— 600 人左右，日營業(yè)額可達(dá) 50 萬元。溫泉沐浴可以通過洗浴達(dá)到養(yǎng)生保健的效果；洗浴后的溫泉尾水還可以用來發(fā)展養(yǎng)殖業(yè)或用于農(nóng)林灌溉。 基于以上分析， 樓觀道溫泉 項目開發(fā)的初期，恰好可以應(yīng)合這個消費(fèi)熱點，成為西安市旅游市場新的消費(fèi)熱點。為保持游客群體相對的私密性和安靜要求，湯池四周、各小區(qū)之間、相鄰湯池之間植以樓觀臺特有的竹子作為自然隔斷，其間廣植四季常青樹種及闊葉常綠植物，內(nèi)部各小區(qū)之間用曲折的木棧道連接，選配歷代著名詩人 在此留下的詩文，刻在風(fēng)格各異的山石上，烘托出濃濃的文化氣息。 三、項目建設(shè)空間形態(tài)結(jié)構(gòu) 體現(xiàn)“道文化圣地”的人文景象，體現(xiàn)“道文化發(fā)祥地”和“道教祖庭地”的空間氛圍，突出“藏而不露、露而不現(xiàn)、幽山靜水、道法自然”的景觀魅力，完善道 溫泉項目 的景象結(jié)構(gòu)和空間形態(tài)結(jié)構(gòu)： 在總體平面上，以“東西南北中”和“金木水火土”五方五行景觀結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)，形成“凈心 —— 學(xué)道 —— 悟性 —— 修煉 —— 考驗”的人文景觀結(jié)構(gòu)；形成“宗圣宮 —— 道溫泉—— 說經(jīng)臺 —— 聞仙溝 —— 煉丹峰 —— 化女泉 —— 老子廣場”的游賞路線。周至電力公司提出，可單獨(dú)提供一條 4600KVA的專用線，由樓觀變電所距用地約 1 公里，導(dǎo)線規(guī)格 95 平方毫米。 2 = 720（人次） 日接待容量： 720247。湯泡游客為主體游客，有團(tuán)隊和散客組成，是項目主體客源，周時間分布在周 56。通 天亭可南向瞭望，因借煉丹峰和說經(jīng)臺的景象，迎面八卦金湯主體建筑。 客舍賓館（標(biāo)準(zhǔn)客房） ：是道溫泉賓館的住宿及設(shè)備用房部分，共 4 層，總面積為 3367 m2。室內(nèi)湯泡大廳內(nèi)部設(shè)計了完備的洗浴功能，形成獨(dú)具特色的景觀。 別墅湯泡： 簡餐服務(wù)，電子呼叫系統(tǒng)，服務(wù)及安全監(jiān)控系統(tǒng)。寬 2 米，由步行道和踏步構(gòu)成。 在溫泉水井處蓄水池設(shè)加壓泵，將溫泉水加壓引至標(biāo)高 610 米的的熱水蓄水池（ 550m3），儲存夜間及平常富余的溫泉水，自流至溫泉泡湯池等用水處。 西安 建筑科技大學(xué)城市規(guī)劃院 24 消防初期水由屋頂水箱提供，水箱有效容積 18M3。 供電電源 采用直埋電纜，由市農(nóng)電網(wǎng)引來一路 10kV電源至變配電室作為本工程的主供電源 ，為保證用電負(fù)荷中消防等重要負(fù)荷供電的可靠性，另從市公共電網(wǎng)引入一路 10kV電源，作為備用電源。例如，熱水養(yǎng)殖魚類，熱水培育熱帶植物，開發(fā)熱水的醫(yī)用價值。 三、其它說明 材料差價按照 2021 年第三期《陜西省建設(shè)工程材料信息價》及當(dāng)?shù)厥袌鰧嶋H價格編制； 土方工程按照自然地坪相當(dāng)于設(shè)計的室外標(biāo)高，所挖土方可作為回填土計算； 家具：工器具費(fèi)用為 萬元，詳細(xì)計算如下： 西安 建筑科技大學(xué)城市規(guī)劃院 31 紫云苑： 萬元 其中：灶具 5 萬元，餐桌： 40* 萬元 = 萬元，空調(diào)： 1341 m2 *50 元 m2= 萬元 萬象觀門庭： 萬元 其中：服務(wù)臺 、寫字臺 萬元，沙發(fā) 萬元，電腦 2*+2*= 萬元，空調(diào) 360 m2*50元 = 萬元 會議中心 萬元 其中：家具娛樂設(shè)施 8 萬元，空調(diào) 1160 m2*50 元 = 萬元 客舍湯泡： 家具 3 萬元 客舍賓館：標(biāo)準(zhǔn)間 萬元 *58 間 +服務(wù) 3 萬元 = 萬元 其中：單人床 2*= 萬元，茶幾 萬元，床頭柜 萬元，沙發(fā) 3* 萬元= 萬元，寫字臺 萬元，電視 萬元，空調(diào) 萬元，電腦 萬元 特色賓館： 萬元 *59 間 +服務(wù) 3 萬元 = 萬元 其中：單人床 *2= 萬元，寫字臺 萬元，電視 萬元，床頭柜 萬元，沙發(fā) 萬元，空調(diào) 萬元 八卦金湯： 萬元 其中：沙發(fā) *10=3 萬元，服務(wù)臺 1 萬元，其它 3 萬元，衣柜 124m*2*2=496 m2*= 萬元，電腦 *3= 萬元，單人床、床柜 34*= 萬元，空調(diào) 1656 m2* 元 / m2= 萬元 服務(wù)：木屋 2 萬元 別墅： 萬元 其中：單人床、床頭柜 32*=8 萬元，沙發(fā) 20*=3 萬元，沙發(fā)椅 32*=萬元，茶幾 3*= 萬元，寫字臺 16*= 萬元，大電視 3*= 萬元，衣柜 16*= 萬元，小電視 16*1=16 萬元，電腦 3*= 萬元 營業(yè)用車： 80 萬元 合計： 萬元 *110%= 萬元 辦公及生活家具購置費(fèi)： +3（其它） = 萬元 其中：宿舍床 41*= 萬元，衣柜 14*= 萬元，寫字臺、椅 14*=萬元，辦公寫字臺 2*+20*= 萬元，文件柜 1 萬元，電腦 10*= 萬元，汽車 50萬元 西安 建筑科技大學(xué)城市規(guī)劃院 32 附：建設(shè)工程投資估算表、單位工程概算表 第二節(jié) 投資結(jié)構(gòu)及經(jīng)營計劃 一、投資結(jié)構(gòu) 項目注冊資本 1000 萬元，自籌資金 500萬元，其余萬元為銀行貸款或企業(yè)融資。 折舊費(fèi) 折舊基金，建設(shè)工程折舊年限為 20年，設(shè)備 1012年，辦公及交通運(yùn)輸設(shè)備為 5年，殘值率為 10%。 人員工資費(fèi)用 樓觀道溫泉項目 設(shè)計需要員工數(shù)為 202 人，年人均工資支出（含薪水、獎金、津貼等） 萬元，每年共計 505 萬元。從 施工圖委托設(shè)計開始 建設(shè)到竣工建成試營業(yè)，估計施工實際工期為 30個月左右。 對于客房污、廢水經(jīng)中水和污水處理站處理然后排入城市排水管網(wǎng)。 電訊及（低壓）弱電 樓觀道溫泉項目 內(nèi)部采用 600門程控電話交換機(jī)，每個房間內(nèi)設(shè)有電話分機(jī)、彩電（含VOD系統(tǒng) ）、電腦（別墅及客舍賓館）、臺燈、落地?zé)?、床頭燈、腳燈、鑰匙牌開關(guān)、空調(diào)器等各種電器設(shè)備，客房與服務(wù)臺裝有呼人信號器。 室外給水、熱水管道采用球墨給水鑄鐵管；排水管道采用排水用硬聚氯乙烯排水管。溫泉 泡湯池按每天換水一次設(shè)計，換水時間 3 小時。 停車位區(qū)： 森林公園停車場，規(guī)劃車位 110 個； 道溫泉園區(qū)停車場：共有停車位 34 個； 后勤停車場，規(guī)劃車位 4 個； 餐廳停車場，規(guī)劃車位 11 個； 會議辦公區(qū)停車場，規(guī)劃車位 4 個； 別墅區(qū)停車場，規(guī)劃車位 10 個； 內(nèi)部道路停車位，規(guī)劃車位 5 個。 第四節(jié) 其他工程內(nèi)容 一、土方工程 項目一期用地范圍的地勢南高北低，南面最高自然地形標(biāo)高 米，北面最低處 西安 建筑科技大學(xué)城市規(guī)劃院 19 自然地面標(biāo)高 米，總高差 米。 周邊竹林映襯， 亦如 瑤池仙境。 下一層面積為 977 m2，包括標(biāo)準(zhǔn)間 9 間，設(shè)備用房 2 間，消防控制室 1 間，鍋爐房 1間，空調(diào)機(jī)房 1 間。通過通天亭來框景，凸現(xiàn)煉丹峰、說經(jīng)臺、八卦金湯三者的空間關(guān)系。 會議客源：團(tuán)體及商務(wù)會議是項目的主體客源。 50 = 400（人次） 日接待容量： 20210247。總供電