20xx年房地產(chǎn)估價(jià)師考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理歷年真題及答案解析-免費(fèi)閱讀
【正文】 在貸款利息最少條件下，求： (1)該項(xiàng)目的借款計(jì)劃和還款計(jì)劃。第2 年該辦公樓預(yù)售了 600m2，預(yù)售均價(jià)為 7800 元／ m2。開發(fā)商于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng) 3 年后整體轉(zhuǎn)售，凈轉(zhuǎn)售收入是年凈經(jīng)營(yíng)收入的 9． 5 倍。 (12 分 )(2021 年試題 ) 現(xiàn)金流量表 (單位：萬元 ) (續(xù) ) 注： 1．原題表中現(xiàn)金流入內(nèi)容中缺貸款一欄，筆者加上了； 2．當(dāng)期有還本付息額時(shí)：全部投資凈現(xiàn)金流量 =自有資金凈現(xiàn)金流量 +當(dāng)期還本付息額。 由于這兩個(gè)方案中的管道使用壽命不同，因此采用等額年費(fèi)用法進(jìn)行方案比選。年貸款利率為 7． 7％，按季計(jì)息。 (1)完成下列白有資金現(xiàn)金流量表并寫出相應(yīng)的計(jì)算過程。 8．開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資，是其積累固定資產(chǎn)的重要方式。 (2021 年試題 ) A．速動(dòng)比率 B．利息備付率 C．償債備付率 D．內(nèi)部收益率 E．資產(chǎn)負(fù)債率 答案： ABCE (三 )判斷題 1．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本中不包含銷售稅金。 (2021 年試題 ) A．物業(yè)增值收益 B．所得稅 C．還本付息額 D．投資者權(quán)益增加值 E．權(quán)益投資 答案： AD 2．下列關(guān) 于差額投資內(nèi)部收益率的表述中，正確的有 ( )。則該項(xiàng)目建造成本的利息是 ( )萬元。(2021 年試題 ) A． 1． 07 B． 1． 47 C． 2． 07 D． 3． 33 答案： C 解析：利息備付率 =稅息前利潤(rùn) (利潤(rùn) +利息 )／當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用=(53． 4+1． 5)／ 1． 5=2． 07。 (2021 年試題 ) A．利潤(rùn)總額 B．投資利潤(rùn) C．稅后利 潤(rùn) D．可分配利潤(rùn) 答案： A 解析：利潤(rùn)總額 =經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) +營(yíng)業(yè)外收支凈額。 (2021 年試題 ) A． 10． 42％ B． 11． 57％ C． 31． 25％ D． 34． 72％ 答案： C 投資利潤(rùn)率 =開發(fā)利潤(rùn)／項(xiàng)目開發(fā)成本 =25000／ 80000=31． 25％。 6．房地產(chǎn)投資方案比選通常是在 ( )之間進(jìn)行。該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 ( )。 (2021 年試題 ) A． 13． 20％ B． 14． 31％ C． 14． 69％ D． 14． 80％ 答案： C 解析： 4．某商鋪的購(gòu)買價(jià)格為 l00 萬元，其中 60 萬元來自銀行貸款。 (2021 年試題 ) A．獨(dú)立方案 B．互斥方案 C．凈現(xiàn)值法 D．等額年費(fèi)用法 答案： B 7．對(duì)經(jīng)營(yíng)期不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時(shí)，應(yīng)采用的方法是 ( )。 12．某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)過測(cè)算得出如下數(shù)據(jù)：如果市場(chǎng)前景好將產(chǎn)生 5680 萬元凈現(xiàn)值；如果市場(chǎng)狀況一般將產(chǎn)生 2450 萬元凈現(xiàn)值；如果市場(chǎng)前景不好，則將產(chǎn)生一 3680 萬元凈現(xiàn)值，經(jīng)分析市場(chǎng)前景為：好的概率為 45％；一般概率為 35％；不好的概率為 20％。 16．已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買投資為 5000 萬元，流動(dòng)資金為 500 萬元，投資者的權(quán)益資本為 2021 萬元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為 700 萬元，年平均稅后利潤(rùn)為 500 萬元，則項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為 ( )。 19．已知某投資項(xiàng)目折現(xiàn)率為 ll％時(shí)，凈現(xiàn)值為 1700 萬元，折現(xiàn)率為 12％時(shí)，凈現(xiàn)值為 870 萬元。(2021 年試題 ) A． 755． 54 B． 772． 84 C． 1400． 88 D． 1433． 90 答案： B 解析：一項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)息期的起點(diǎn)是該費(fèi)用發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)通常是開發(fā)期結(jié)束的時(shí)點(diǎn)，一般不考慮預(yù)售或延遲銷售的情況。 (2021年試題 ) A．差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差 B．差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率 C．差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率 D．差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率時(shí)，以投資大的方案為優(yōu)選方案 E．采用差額投資內(nèi)部收益率進(jìn)行多方案比選時(shí)，應(yīng)將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案 答案： BD 3．下列指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟(jì) 效果的有 ( )。 ( )(2021年試題 ) 答案： √ 2．借款償還期和投資回收期都是評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)。( )(2021 年試題 )答案： 9．房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目用于出租或經(jīng)營(yíng)時(shí)，其計(jì)算期以土地剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽 1 中較短的年限為最大值。 (2)列出自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的公式并代入相應(yīng)數(shù)據(jù) (不要求計(jì)算出結(jié)果 )。不考慮土地增值稅。 甲方案的費(fèi)用現(xiàn)值 乙方案的費(fèi)用現(xiàn)值 由于乙方案的等額年費(fèi)用低，故應(yīng)選用乙方案 4． 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為 6000m2，用途為商住兩用，土地使用權(quán)年限為 40 年，規(guī)劃容積率為 3。 (2)全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (3)自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 5．某購(gòu)物中心開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積為 10000m2，總建筑面積為 15000 m2。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運(yùn)營(yíng)成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。項(xiàng)目竣工時(shí)，開發(fā)商決定將未銷售出去的 1000m2 改為出租經(jīng)營(yíng)。 (2)該項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率。 假設(shè)：投入全部發(fā)生在年初，收入發(fā)生在年末且可以全部再投入，貸款按年計(jì)復(fù)利，本息從第四年初開始償還；在整個(gè)出租期內(nèi)，出租率、租金、運(yùn)營(yíng)成本均維持不變；該項(xiàng)目的貸款年利率為 10％，投資者全部投資和自有資金的目標(biāo)收益率分別為 15％和 25％。第 2 年項(xiàng)目投資 400 萬元，全部以自有資金的形式投入。購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的 35％。 (1)完成下列現(xiàn)金流量表； (2)求該方案的全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率； (3)求方案自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。 (8 分 )(2021 年試題 )解： 這兩種方案是互斥關(guān)系，因?yàn)橐趦蓚€(gè)方案中選擇其一，淘汰另一個(gè)。土地費(fèi)用于開發(fā)期初一次性投入，開發(fā)期間稅費(fèi)于建造期初一次性投入，建安工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前
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