【正文】 ? 以絲綢為主，紡織企業(yè)共有 1000多家 ? 以絲綢業(yè)為主，共有近 2020多家紡織企業(yè)(規(guī)模以下居多 )。但中國的紡織服裝集散市場多為粗放式經(jīng)營，或正處于粗放型向集約型經(jīng)營轉(zhuǎn)換的初級階段，市場建筑形式陳舊落后，環(huán)境臟、亂、差，商戶多為個(gè)體經(jīng)營，產(chǎn)品良莠不齊，且在生產(chǎn)線上具有明顯的“產(chǎn)區(qū)”局限。 ? 注重綠地系統(tǒng)與步行系統(tǒng)相結(jié)合，設(shè)計(jì)人車分流的道路系統(tǒng)，串連各個(gè)組團(tuán)中心 （入口、網(wǎng)球場、游泳池、配套公共設(shè)施）， 形成休閑的開放空間系統(tǒng)，是社區(qū)居民和辦公者主要的室外活動空間，提升整體的環(huán)境質(zhì)量。 ? 西部商貿(mào)發(fā)展區(qū) 這個(gè)區(qū)域是“空港核心區(qū)”的本質(zhì)和靈魂所在，也是“空港核心區(qū)”最主要的核心功能區(qū)。銷售單價(jià)按照商業(yè)地產(chǎn)一般規(guī)律 10年后收回投資計(jì)算可得 每個(gè)鋪位的價(jià)格根據(jù)位臵和經(jīng)營業(yè)態(tài)具體定價(jià) 一層均價(jià)（元 /m2） 11631 二層均價(jià)（元 /m2） 6978 三層均價(jià)（元 /m2） 5815 四層均價(jià)（元 /m2） 4652 負(fù)一層均價(jià)（元 /m2） 6978 1. 項(xiàng)目整體發(fā)展定位 2. 客戶定位與深入挖掘 3. 功能定位及經(jīng)營方式論證 4. 產(chǎn)品規(guī)劃 5. 價(jià)格定位 6. 空港核心區(qū)規(guī)劃建議 空港核心區(qū)在半島城市群的定位 中韓乃至歐美經(jīng)貿(mào)的門戶， 日韓及歐美企業(yè)進(jìn)入中國市場的超級服務(wù)平臺， 構(gòu)建大青島世界制造中心的核心引擎和增長極， 空港核心區(qū)規(guī)劃定位的目標(biāo) 商貿(mào)帶 環(huán)保 帶 生活帶 商貿(mào) 生態(tài) 生活 空港核心區(qū)規(guī)劃定位的目標(biāo) ?商貿(mào)帶 ?創(chuàng)造吸引商家投資和經(jīng)營發(fā)展的環(huán)境，強(qiáng)化的批零商業(yè)功能；以國際化的開發(fā)理念，建設(shè)中的商貿(mào)區(qū)應(yīng)該同國際上的商貿(mào)中心模式接軌，為進(jìn)駐商貿(mào)中心的企業(yè)和個(gè)人提供信息交流、咨詢服務(wù)的平臺。 F1 產(chǎn)品優(yōu)化 —— 動線規(guī)劃 人行動線引導(dǎo) F1 在主要動線設(shè)施處設(shè)臵引導(dǎo)牌，表明各層業(yè)態(tài)布局，以及該引導(dǎo)牌所處位臵，便于消費(fèi)群的室內(nèi)引導(dǎo)。 商業(yè)規(guī)劃 針對東大門進(jìn)駐與否，對業(yè)態(tài)進(jìn)行靈活規(guī)劃，在此提供 2個(gè)方案 方案 概要 方案一 三層規(guī)劃韓國 “ 東大門 ” 主題，飾品、工藝品集中在一、二層 方案二 不規(guī)劃 “ 東大門 ” ，擴(kuò)大飾品、工藝品行業(yè)深度。 ?飾品包裝類商品在需求量共有 9%，需求量隨飾品需求而不斷增長。 – 數(shù)據(jù)主要來源商務(wù)部登記企業(yè)、以及相關(guān)行業(yè)網(wǎng)站，訪問幾家行業(yè)內(nèi)企業(yè)了解該行業(yè)基本特征。 市場永續(xù)經(jīng)營發(fā)展平臺 商業(yè)經(jīng)營 管理公司 物業(yè)管理 公司 互助商會 項(xiàng)目管理 委員會 中韓小商品城三期經(jīng)營模式之平臺 中韓小商品城三期經(jīng)營模式之合縱連橫 合縱： ? 與政府聯(lián)合將中韓國際小商品城和空港核心區(qū)打造成青島的標(biāo)志性項(xiàng)目和名片，得到政府的強(qiáng)大支持，不僅在項(xiàng)目招商階段而且在經(jīng)營階段加強(qiáng)與政府的結(jié)合，為項(xiàng)目的招商和銷售減少壓力； ? 與政府聯(lián)合考察全國和國際上的知名批發(fā)市場，同時(shí)進(jìn)行聯(lián)合招商，吸引商家到城陽投資經(jīng)營，加強(qiáng)招商引資的力度，為本項(xiàng)目樹立形象和信心。所以項(xiàng)目的目標(biāo)客戶的非常復(fù)雜，具體分析大約分為四大類客戶類型 本項(xiàng)目客戶分析 找出本項(xiàng)目 各類潛在客群 根據(jù)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)、 市場狀況、項(xiàng)目的 實(shí)際情況逐個(gè)分析 根據(jù)分析結(jié)果得出 主要客群次要客群 邊緣客群等定位 青島本地飾品企業(yè)和商家 —— 項(xiàng)目未來發(fā)展特色的基礎(chǔ) 廣州、義烏飾品企業(yè)商家 —— 項(xiàng)目前期經(jīng)營發(fā)展的基礎(chǔ) 韓國流行飾品商家 —— 項(xiàng)目輻射全國和發(fā)展特色基點(diǎn) 本地投資型客群 —— 項(xiàng)目良好銷售的基礎(chǔ) 外地投資型客群 —— 易形成聯(lián)動效應(yīng)利于銷售 招商銷售目標(biāo)客群界定 青島市飾品企業(yè)有強(qiáng)烈提升銷售渠道需求的企業(yè) 義烏飾品企業(yè)及批發(fā)市場商戶 廣州飾品企業(yè)及批發(fā)商 韓國飾品、服飾商家 本地投資型客戶 核心客戶 游離客戶 偶得客戶 飾品等行業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)的跟隨者；成長迅速，有擴(kuò)大飾品銷售渠道的商家 國內(nèi)其他市場的飾品商家 外地投資型客戶 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈核心力 國際貿(mào)易 國內(nèi)貿(mào)易 通過展覽和引入 采購中心辦達(dá)成交易 重點(diǎn)推廣對象 基本吸引對象 華北及東北地區(qū) 批發(fā)業(yè)務(wù) 項(xiàng)目目標(biāo)貿(mào)易對象定位 1. 項(xiàng)目整體發(fā)展定位 2. 客戶定位與深入挖掘 3. 功能定位及經(jīng)營方式論證 4. 產(chǎn)品規(guī)劃 5. 價(jià)格定位 6. 空港核心區(qū)規(guī)劃建議 項(xiàng)目功能定位 以當(dāng)?shù)仄髽I(yè)和廣州、義烏飾品企業(yè)為基礎(chǔ)， 吸引全國的飾品企業(yè)、工藝品商家入駐該交易市場， 建成以專區(qū)交易市場、電子商務(wù)中心、網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營中心、品牌展示中心、會議中心、小型商務(wù)洽談中心、物流中心為主的專業(yè)功能區(qū)域， 使入駐該交易中心的客戶能夠同時(shí)完成 產(chǎn)品采購、產(chǎn)品銷售、品牌展示、產(chǎn)品運(yùn)輸、產(chǎn)品出口 等多項(xiàng)業(yè)務(wù)。 我們不是站在青島的角度看項(xiàng)目， 而是站在世界的角度看項(xiàng)目 機(jī)會背景 —— 飾品產(chǎn)業(yè)面臨升級 人民幣升值 環(huán)境成本 政府政策 勞動力成本 飾品產(chǎn)業(yè)面臨升級和重新洗牌 品牌出現(xiàn)成為必然 企業(yè)對于項(xiàng)目的未來發(fā)展愿望 品牌目標(biāo) 建立中韓國際小商品城的品牌知名度和美譽(yù)度 速度目標(biāo) 如此大的體量如何快速消化 利潤目標(biāo) 利潤的盡可能最大化 項(xiàng)目開發(fā) 目標(biāo)體系 戰(zhàn)略目標(biāo) 社會效益最大化，市場經(jīng)營效益最大化，著眼永續(xù)經(jīng)營工程，打造廣闊贏利平臺 著眼永續(xù)經(jīng)營工程，打造廣闊的盈利平臺 —— 青島已成為世界飾品產(chǎn)業(yè)的重要一極，貿(mào)易平臺需要搭建 —— 商業(yè)地產(chǎn)模式的創(chuàng)新是大勢所趨 —— 國內(nèi)的大多市場停留在攤位批發(fā)形式，功能配套不完備 —— 國外批發(fā)市場逐漸滲透到國內(nèi)，存在借勢的機(jī)會點(diǎn) 局 勢 市 機(jī) 企業(yè)愿景：著眼永續(xù)經(jīng)營工程，打造廣闊的盈利平臺 青島 ， 呼喚產(chǎn)業(yè)孵化基地 運(yùn)營模式的創(chuàng)新 1. 項(xiàng)目整體發(fā)展定位 2. 客戶定位與深入挖掘 3. 功能定位及經(jīng)營方式論證 4. 產(chǎn)品規(guī)劃 5. 價(jià)格定位 6. 空港核心區(qū)規(guī)劃建議 打破傳統(tǒng)批發(fā)模式的束縛，實(shí)現(xiàn)“批零兼營”的經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)型 著眼永續(xù)經(jīng)營工程，打造廣闊贏利平臺 銷售與經(jīng)營的兼顧，一、二期經(jīng)營和三期開發(fā)的兼顧 中韓國際小商品城 發(fā)展核心思想 項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位 建設(shè)成為在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈框架下的大青島空港核心經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)具有飾品產(chǎn)業(yè)孵化功能的 專業(yè)展貿(mào)中心 定位詮釋 青島 —— “ 世界流行飾品的制造中心”的地位越發(fā)穩(wěn)固， 以 “ 原產(chǎn)地的常年展貿(mào)中心 ” 的主題， 同時(shí)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的 產(chǎn)業(yè)孵化功能和服務(wù)功能 項(xiàng)目的主題概念 主題概念是一個(gè)統(tǒng)領(lǐng)全局的制高點(diǎn)和中心 主題概念是一種包裝或一種說法 飾品 展貿(mào) 中樞 ， 產(chǎn)業(yè)孵化基地 核心、根本 信息集合交流 行業(yè)的地位 產(chǎn)業(yè)優(yōu)化方向趨勢，增強(qiáng)青島企業(yè)未來競爭力 項(xiàng)目定位下的發(fā)展戰(zhàn)略 以帶動青島制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展為目標(biāo) 。 據(jù)說目前招商狀況不太理想 重慶盛世金源國際商貿(mào)城 西部最大的單體批發(fā)市場 ， 總投資額 26億 、 總建筑面積 68萬平米 、超過 5000余商戶同場經(jīng)營 ， 4000個(gè)停車位 ， 5萬平方物流配送中心 以品牌服飾 、 現(xiàn)代家飾 、 工藝禮品 、日用商品交易為核心的復(fù)合產(chǎn)業(yè)形態(tài) ， 以展示和推介為主題的 、 經(jīng)營多種品牌商品的 、 鏈接電子商務(wù)系統(tǒng)的 、 具有完善配套服務(wù)功能的 、大型和規(guī)范的 、 現(xiàn)代化和國際化的市場交易和會展中心 。這是繼黑龍江省尚志市后，設(shè)立的第二個(gè)集商品展示、代理采購、物流配送于一體的連鎖配送中心。 案例模式借鑒 —— 義烏國際商貿(mào)城 樓層 經(jīng)營品種 各經(jīng)營品種所占面積的大概比例（ %） 一層 普通玩具、電動玩具、充氣玩具、毛絨 玩具、花類 普通玩具 9 電動玩具 2 充氣玩具 3 毛絨玩具 花類 二層 珠寶、頭飾 珠寶 頭飾 三層 飾品配件、相框、旅游工藝、瓷器水晶、 裝飾工藝、喜慶工藝 飾品配件 相框 旅游工藝 瓷器水晶 裝飾工藝 喜慶工藝 四層 生產(chǎn)企業(yè)直銷中心 生產(chǎn)直銷中心 25 一期主要經(jīng)營品種 ：花類、玩具、珠寶、首飾、工藝飾品 案例模式借鑒 —— 義烏國際商貿(mào)城 一期各經(jīng)營品種所占面積的大概比例 案例模式借鑒 —— 義烏國際商貿(mào)城 樓層 經(jīng)營品種 各經(jīng)營品種所占面積的大概比例（ %） 一層 雨具、傘具、箱包 雨具 傘具 箱包 15 二層 鎖具、五金工具、 配件、電工產(chǎn)品、 車類、旅游購物中心 鎖具 五金工具 （ 2）在出售國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)品的幌子下潛入批發(fā)市場，建立批發(fā)銷售網(wǎng) ? 可口可樂在中國已投入 8億美元建立 20多家地方工廠，每家都擁有廣闊的銷售網(wǎng) （ 3）在中國建立銷售代理網(wǎng) ? 代理商促銷的國外品牌產(chǎn)品包括汽車、電腦、機(jī)械、設(shè)備、服裝、食品和日用品等等，這種批發(fā)業(yè)務(wù)是由不同層次的代理進(jìn)行的。 對于中韓國際小商城來說，必須從更高的層面、更大的區(qū)域尺度上梳理思路、盤存要素、配臵資源，在項(xiàng)目定位、功能設(shè)計(jì)、服務(wù)配臵、推廣公共方面有所創(chuàng)新，把以往的劣勢全部變成優(yōu)勢。 ? 世界城市是以 技術(shù)革命 為其產(chǎn)生根本動因的，現(xiàn)代的世界城市尤其受到信息技術(shù)不斷創(chuàng)新的深刻影響。 核心問題解析 項(xiàng)目發(fā)展策略，切實(shí)解決項(xiàng)目的核心問題 機(jī)會背景 所面臨的外部環(huán)境及自身剖析 案例借鑒 市場回顧及宏觀環(huán)境機(jī)會 機(jī)會背景分析 戰(zhàn)略高度 創(chuàng)新源于對大勢的把握。 中國的第二大品牌之都 青島擁有電子通訊、信息家電、化工橡膠、飲料食品、汽車船舶、服裝服飾六大支柱產(chǎn)業(yè)。航空城里寫字樓租金超過阿姆斯特丹市中心租金，有 /天在此工作； 對項(xiàng)目區(qū)域的再次剖析 —— 臨空經(jīng)濟(jì) 青島流亭空港產(chǎn)業(yè)區(qū)制造業(yè)基地總規(guī)劃面積 ，定位于電子信息、機(jī)械制造、精細(xì)化工、紡織服裝、現(xiàn)代物流等新興行業(yè)，分為一期、二期、歐洲產(chǎn)業(yè)園三個(gè)片區(qū)，產(chǎn)業(yè)區(qū)日漸雛形，物流功能急需完善。 生產(chǎn)主導(dǎo) 批發(fā)主導(dǎo) 零售主導(dǎo) 萬客隆、麥德龍、山姆店等應(yīng)該說都是從 批發(fā)業(yè)向零售業(yè)過渡轉(zhuǎn)型過程中 的商業(yè)業(yè)態(tài)。 兩個(gè)案例： 義烏國際商貿(mào)城 青島國際工藝品城 案例模式借鑒 —— 義烏國際商貿(mào)城 一期工程占地 420畝、建面34萬平方米，設(shè)主體市場、生產(chǎn)企業(yè)直銷中心、商品采購中心、倉儲中心、餐飲中心五大經(jīng)營區(qū)，共有 9000多個(gè)商位 1萬多戶經(jīng)營戶。 ? 優(yōu)惠吸納采購商： 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市場引進(jìn)名牌商品和規(guī)模采購商的實(shí)施意見（試行） 》 在 2020年出臺。 開業(yè)已有兩年 ， 800多家商鋪只有 300多家開門營業(yè) ， 偌大的整個(gè)市場門可羅雀 ， 顯得冷清；