企業(yè)改制中資產(chǎn)評估問題(ppt57)-資產(chǎn)管理-免費閱讀
【正文】 ? 綜上合計： ? 年租賃總費用支出＝年租金收入 (5%＋ 12%＋ 5%＋ 4%＋ %)＋ 10553＋7140 ? ＝ 1269675 %＋ 17693 ? ≈417641(元 ) ? 收益的計算 ? 純收益＝ (年租金總收入－年總費用支出 ) (1－所得稅率 ) ? ＝ (1269675－ 417641) (1－ 33%) ? ≈570863(元 ) ? 評估值的確定 ? 根據(jù)該房屋的實際情況和土地的使用年限 ， 收益期可確定為 ， 即： ? 評估值＝純收益 /還原利率 年期修正系數(shù) ? ＝ 570863/8% [1－ 1/(1＋ 8%)] ? ＝ 7135787 ? ≈6634140(元 ) ? 評估結果的確定 ? 因企業(yè)雖取得了土地出讓文件 ， 但尚未繳納土地出讓金和相關契稅 ， 應從評估 值 中 扣 除 ， 欠 交 土 地 出 讓 金 ， 欠交契稅 。 ? 年租金總收入＝ [495 2380 ＋198 800] (1－ 5%) ? ＝ 1336500 95% ? ＝ 1269675(元 ) ? 年成本費用支出包括： ? 租金損失準備費 5%。 舉例： 有甲 、 乙兩個企業(yè) ， 它們之間相互有長期投資 。 ③ 對失效 、 變質(zhì) 、 殘損 、 報廢 、無用的原材料需根據(jù)技術鑒定結果 ， 保留變現(xiàn)價值 ， 同時應把相應的進項稅轉(zhuǎn)出 。對法人終止的應有工商注銷證明，或政府部門責令撤銷文件。 出售價格低于評估結果 10％ 以上的 ，國有資本持有單位應向國有資本變動的審批單位作出書面說明 。 企業(yè)的盈利水平 ―― 土地折價入股會增加上市公司的凈資產(chǎn) ， 相應會降低凈資產(chǎn)收益率 。 以劃撥方式取得土地使用權的 ， 除法律 、 行政法規(guī)另有規(guī)定外 ， 沒有土地使用期限的限制 。少數(shù)股東權益成為企業(yè)的負債。事務所的利潤分配，不應以“ 資合 ” 作為唯一或主要的依據(jù)，做到 “ 人合 ” 和 “ 資合 ” 并重、責任承擔與所獲報酬匹配、物質(zhì)報酬與精神鼓勵相結合，調(diào)動事務所各個層次的積極性。同時，內(nèi)部治理結構不完善會直接或間接地導致事務所質(zhì)量控制制度的失控，削弱執(zhí)業(yè)風險控制能力，增大執(zhí)業(yè)失敗的可能。 ? 對于欠繳的社會保險費，已提取未交列“其他應付款”的，用現(xiàn)有資產(chǎn)清償；未提的，應一次提足。 （七）上報批準 審批權歸納為 “ 下管一級 ” 、 “ 隔層管理 ” ， 唯獨設立股份有限公司必須逐級報財政部門批準 。 1985年開始 ， 中國正式出現(xiàn)了資產(chǎn)評估業(yè)務 。 ? 15號令 《 國有資產(chǎn)評估違法行為處罰辦法 》 第五條 ―― 資產(chǎn)評估機構與委托人或被評估單位串通作弊 ， 故意出具虛假報告的 ， 沒收違法所得 ， 處以違法所得一倍以上五倍以下的罰款 ， 并予以暫停執(zhí)業(yè)；給利害關系人造成重大經(jīng)濟損失或者產(chǎn)生惡劣社會影響的 ， 吊銷資產(chǎn)評估資格證書 。 （一）決策 由國有資本持有人決策 ，應按內(nèi)部議事規(guī)范來進行 ，子公司改建 ， 由母公司決策 。 企業(yè)改制重組中資產(chǎn) 評估有關問題 內(nèi)容簡介 ?一 、 我國國企改革的歷程和背景 ?二 、 公司制改造程序： ? （ 一 ） 決策 ? （ 二 ） 產(chǎn)權確認 ? （ 三 ） 資產(chǎn)清查 ? （ 四 ） 財務審計 ? （ 五 ） 資產(chǎn)評估 ? （ 六 ） 股權設置 ? （ 七 ） 上報批準 ? （ 八 ） 股份認購 ? （ 九 ） 產(chǎn)權變動登記 三、企業(yè)改制重組中資產(chǎn)評估的常見問題探討 評估與審計 評估機構內(nèi)部的各專業(yè)組 土地使用權的處置 剝離資產(chǎn)的處置 不良資產(chǎn)的確認與處理 不同主體之間相互參股投資價值的確定 部分資產(chǎn)評估方法探討 現(xiàn)代企業(yè)制度五個基本特征： 能促進企業(yè)國有資產(chǎn)保值增值； 出資人以出資額承擔有限責任，公司承擔以全部財產(chǎn)承擔責任； 有公司治理結構（股東會、董事會、監(jiān)事會）； 能促進企業(yè)優(yōu)勝劣汰； 可以合理處理所有者、經(jīng)營者、勞動者三者關系。 （二）產(chǎn)權確認 改建企業(yè)的產(chǎn)權應當明晰 ， 對于權屬關系不明確或者存在產(chǎn)權糾紛的改建企業(yè) ， 應當按照國家有關規(guī)定先進行產(chǎn)權界定或者產(chǎn)權糾紛調(diào)處 。 第六條 ―― 資產(chǎn)評估機構因過失出具重大遺漏的報告的 ， 責令改正 ， 情節(jié)嚴重的 ， 處以所得收入一倍以上三倍以下罰款 ， 并予以暫停執(zhí)業(yè) 。 （四）財務審計 資產(chǎn)清查的結果由國有資本持有單位委托中介機構進行審計 。 （八）股份認購 國有股不允許低價折股 ，不允許無償量化 ， 職工股的認購應符合公司法的規(guī)定 。 ? 在公司制改建過程中 ， 企業(yè)按照國家有關規(guī)定支付解除勞動合同的職工的經(jīng)濟補償金 ， 以及移交社會保障機構管理的職工一次性繳付的社會保險費 ， 可從改建企業(yè)凈資產(chǎn)中扣除或者以改建企業(yè)剝離資產(chǎn)的出售收入優(yōu)先支付 。嚴重影響到執(zhí)業(yè)人員的執(zhí)業(yè)道德、服務質(zhì)量，從而影響到行業(yè)的公信力。 ?97年 10月生效的新刑法，完善了對中介組織人員刑事責任的規(guī)定，增加了注冊評估師因過失而負刑事責任的規(guī)定：承擔資產(chǎn)評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務的人員，嚴重不負責任，出具的證明文
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