企業(yè)改制中資產(chǎn)評(píng)估問題(ppt57)-資產(chǎn)管理-免費(fèi)閱讀
【正文】 ? 綜上合計(jì)： ? 年租賃總費(fèi)用支出＝年租金收入 (5%＋ 12%＋ 5%＋ 4%＋ %)＋ 10553＋7140 ? ＝ 1269675 %＋ 17693 ? ≈417641(元 ) ? 收益的計(jì)算 ? 純收益＝ (年租金總收入－年總費(fèi)用支出 ) (1－所得稅率 ) ? ＝ (1269675－ 417641) (1－ 33%) ? ≈570863(元 ) ? 評(píng)估值的確定 ? 根據(jù)該房屋的實(shí)際情況和土地的使用年限 ， 收益期可確定為 ， 即： ? 評(píng)估值＝純收益 /還原利率 年期修正系數(shù) ? ＝ 570863/8% [1－ 1/(1＋ 8%)] ? ＝ 7135787 ? ≈6634140(元 ) ? 評(píng)估結(jié)果的確定 ? 因企業(yè)雖取得了土地出讓文件 ， 但尚未繳納土地出讓金和相關(guān)契稅 ， 應(yīng)從評(píng)估 值 中 扣 除 ， 欠 交 土 地 出 讓 金 ， 欠交契稅 。 ? 年租金總收入＝ [495 2380 ＋198 800] (1－ 5%) ? ＝ 1336500 95% ? ＝ 1269675(元 ) ? 年成本費(fèi)用支出包括： ? 租金損失準(zhǔn)備費(fèi) 5%。 舉例： 有甲 、 乙兩個(gè)企業(yè) ， 它們之間相互有長(zhǎng)期投資 。 ③ 對(duì)失效 、 變質(zhì) 、 殘損 、 報(bào)廢 、無(wú)用的原材料需根據(jù)技術(shù)鑒定結(jié)果 ， 保留變現(xiàn)價(jià)值 ， 同時(shí)應(yīng)把相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出 。對(duì)法人終止的應(yīng)有工商注銷證明，或政府部門責(zé)令撤銷文件。 出售價(jià)格低于評(píng)估結(jié)果 10％ 以上的 ，國(guó)有資本持有單位應(yīng)向國(guó)有資本變動(dòng)的審批單位作出書面說明 。 企業(yè)的盈利水平 ―― 土地折價(jià)入股會(huì)增加上市公司的凈資產(chǎn) ， 相應(yīng)會(huì)降低凈資產(chǎn)收益率 。 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的 ， 除法律 、 行政法規(guī)另有規(guī)定外 ， 沒有土地使用期限的限制 。少數(shù)股東權(quán)益成為企業(yè)的負(fù)債。事務(wù)所的利潤(rùn)分配，不應(yīng)以“ 資合 ” 作為唯一或主要的依據(jù)，做到 “ 人合 ” 和 “ 資合 ” 并重、責(zé)任承擔(dān)與所獲報(bào)酬匹配、物質(zhì)報(bào)酬與精神鼓勵(lì)相結(jié)合，調(diào)動(dòng)事務(wù)所各個(gè)層次的積極性。同時(shí)，內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)不完善會(huì)直接或間接地導(dǎo)致事務(wù)所質(zhì)量控制制度的失控，削弱執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制能力，增大執(zhí)業(yè)失敗的可能。 ? 對(duì)于欠繳的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)，已提取未交列“其他應(yīng)付款”的，用現(xiàn)有資產(chǎn)清償；未提的，應(yīng)一次提足。 （七）上報(bào)批準(zhǔn) 審批權(quán)歸納為 “ 下管一級(jí) ” 、 “ 隔層管理 ” ， 唯獨(dú)設(shè)立股份有限公司必須逐級(jí)報(bào)財(cái)政部門批準(zhǔn) 。 1985年開始 ， 中國(guó)正式出現(xiàn)了資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù) 。 ? 15號(hào)令 《 國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估違法行為處罰辦法 》 第五條 ―― 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托人或被評(píng)估單位串通作弊 ， 故意出具虛假報(bào)告的 ， 沒收違法所得 ， 處以違法所得一倍以上五倍以下的罰款 ， 并予以暫停執(zhí)業(yè)；給利害關(guān)系人造成重大經(jīng)濟(jì)損失或者產(chǎn)生惡劣社會(huì)影響的 ， 吊銷資產(chǎn)評(píng)估資格證書 。 （一）決策 由國(guó)有資本持有人決策 ，應(yīng)按內(nèi)部議事規(guī)范來進(jìn)行 ，子公司改建 ， 由母公司決策 。 企業(yè)改制重組中資產(chǎn) 評(píng)估有關(guān)問題 內(nèi)容簡(jiǎn)介 ?一 、 我國(guó)國(guó)企改革的歷程和背景 ?二 、 公司制改造程序： ? （ 一 ） 決策 ? （ 二 ） 產(chǎn)權(quán)確認(rèn) ? （ 三 ） 資產(chǎn)清查 ? （ 四 ） 財(cái)務(wù)審計(jì) ? （ 五 ） 資產(chǎn)評(píng)估 ? （ 六 ） 股權(quán)設(shè)置 ? （ 七 ） 上報(bào)批準(zhǔn) ? （ 八 ） 股份認(rèn)購(gòu) ? （ 九 ） 產(chǎn)權(quán)變動(dòng)登記 三、企業(yè)改制重組中資產(chǎn)評(píng)估的常見問題探討 評(píng)估與審計(jì) 評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部的各專業(yè)組 土地使用權(quán)的處置 剝離資產(chǎn)的處置 不良資產(chǎn)的確認(rèn)與處理 不同主體之間相互參股投資價(jià)值的確定 部分資產(chǎn)評(píng)估方法探討 現(xiàn)代企業(yè)制度五個(gè)基本特征： 能促進(jìn)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)保值增值； 出資人以出資額承擔(dān)有限責(zé)任，公司承擔(dān)以全部財(cái)產(chǎn)承擔(dān)責(zé)任； 有公司治理結(jié)構(gòu)（股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)）； 能促進(jìn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰； 可以合理處理所有者、經(jīng)營(yíng)者、勞動(dòng)者三者關(guān)系。 （二）產(chǎn)權(quán)確認(rèn) 改建企業(yè)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)明晰 ， 對(duì)于權(quán)屬關(guān)系不明確或者存在產(chǎn)權(quán)糾紛的改建企業(yè) ， 應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定先進(jìn)行產(chǎn)權(quán)界定或者產(chǎn)權(quán)糾紛調(diào)處 。 第六條 ―― 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)因過失出具重大遺漏的報(bào)告的 ， 責(zé)令改正 ， 情節(jié)嚴(yán)重的 ， 處以所得收入一倍以上三倍以下罰款 ， 并予以暫停執(zhí)業(yè) 。 （四）財(cái)務(wù)審計(jì) 資產(chǎn)清查的結(jié)果由國(guó)有資本持有單位委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì) 。 （八）股份認(rèn)購(gòu) 國(guó)有股不允許低價(jià)折股 ，不允許無(wú)償量化 ， 職工股的認(rèn)購(gòu)應(yīng)符合公司法的規(guī)定 。 ? 在公司制改建過程中 ， 企業(yè)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定支付解除勞動(dòng)合同的職工的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金 ， 以及移交社會(huì)保障機(jī)構(gòu)管理的職工一次性繳付的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi) ， 可從改建企業(yè)凈資產(chǎn)中扣除或者以改建企業(yè)剝離資產(chǎn)的出售收入優(yōu)先支付 。嚴(yán)重影響到執(zhí)業(yè)人員的執(zhí)業(yè)道德、服務(wù)質(zhì)量，從而影響到行業(yè)的公信力。 ?97年 10月生效的新刑法，完善了對(duì)中介組織人員刑事責(zé)任的規(guī)定，增加了注冊(cè)評(píng)估師因過失而負(fù)刑事責(zé)任的規(guī)定：承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律服務(wù)的人員，嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的證明文
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