【正文】 旅游度假理念的普及推廣，以及養(yǎng)老福利制度的完善，老年度假旅游將會(huì)是很大的一塊市場，經(jīng)濟(jì)型的度假、養(yǎng)老產(chǎn)品將極受歡迎。 25— 44 歲之間的中青年游客無論是從數(shù)量上，還是從人均消費(fèi)額上都比其他年齡層次的游客多。這種銷售方式 導(dǎo)致的是客戶購房后發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量言過其實(shí)或是部分功能缺失而提出換防或退房 現(xiàn)象 ，雖然銷售人員的業(yè)績有短暫的飆高，但對公司的長遠(yuǎn)發(fā)展和客戶維護(hù)是一個(gè) 致命的打擊，給公司帶來 短期的利潤， 遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于給公司聲譽(yù)造成的不良影響。做為開發(fā)商，公司項(xiàng)目已經(jīng)有很多期物業(yè)出現(xiàn)了滯銷現(xiàn)象 ,公司內(nèi)部銷售能力的發(fā)揮有限。由于底薪提成的基礎(chǔ)大多以個(gè)人的銷售成績?yōu)橛?jì)算依據(jù) , 因此銷售人員基本以個(gè)人為一個(gè)銷售單位 , 那么同一部門的銷售人員互相爭奪客戶的現(xiàn)象也不可避免 , 造成同一部門人員的矛盾 , 產(chǎn)生不團(tuán)結(jié)的現(xiàn)象 , 這種現(xiàn)象必然也表現(xiàn)在對客戶的接待東華理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 公司營銷中的問題及對策 13 上。原因在于對于促銷中出現(xiàn)的各種癥狀反映遲緩；或者是當(dāng)?shù)氐匿N售經(jīng)理缺乏管理的敏感性，不注重細(xì)節(jié)。而且還傷害了老客戶的利益，很多老客戶對已購房間有早買貶值 的感覺，這種后發(fā)效應(yīng)帶來的結(jié)果是老客戶不愿給公司介紹新客戶，而是讓潛在客戶在那里等待時(shí)機(jī)購房， 甚至是低買高賣來炒房， 不利于產(chǎn)品 銷售 的連續(xù)性 。 （ 4）房地產(chǎn)品牌創(chuàng)新的單一性 旅游地產(chǎn)品牌創(chuàng)新在企業(yè)目前還只停留在對單一項(xiàng)目的創(chuàng)新 的層次上，只注重單個(gè)具體項(xiàng)目的宣傳，希望通過短暫的宣傳炒作和廣告造勢來宣傳企業(yè)的品牌和產(chǎn)品的形象，認(rèn)為這個(gè)就是房地產(chǎn)品牌的創(chuàng)新。創(chuàng)新意識(shí)的淡薄目前為止主要還是表現(xiàn)在公司決策層的短視行為上。 表 21 2020年 1 月到 2020年 4 月目標(biāo)客戶與廣告投放匯總表 時(shí)間 主題 成交套數(shù) 目標(biāo)客戶 有咨詢但不成交的主要原因 投放費(fèi)用(元 ) 電話數(shù)(個(gè) ) 平均費(fèi)用約 (元 /個(gè) ) 休閑的好去處 ,感受大自然 10 工薪階層、自駕游愛好者、有固定收入的退休老年人 品位不高 125000 1225 102 養(yǎng)老的樂園 15 退休老年人、公務(wù)員、教師 沒有法律保障 155000 1052 147 東華理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 公司營銷中的問題及對策 7 投資幫手 25 專業(yè)房地產(chǎn)投資者 回報(bào)率太低 154000 1204 128 旅游的勝地，創(chuàng)造的天堂 30 自由職業(yè)者（畫家、作家等） 品位太低 155000 1032 150 休閑養(yǎng)老的地方 35 退休老年人、公務(wù)員、教師 沒有法律保障 155500 2541 61 旅游的天堂 25 工薪階層 價(jià)格偏高了點(diǎn) 165000 2052 80 投資理財(cái)能手 25 專業(yè)投資理財(cái)人士 沒有法律保障 155000 1254 124 休閑養(yǎng)生的好去處 30 退休老年人、公務(wù)員、教師 沒有法律保障 165000 2541 65 讓心靈去度假，釋放壓力 10 金融、貿(mào)易、高科技、網(wǎng)絡(luò)、證券、體育、演藝界人士成功人士 品位太低 163000 1250 130 0 找回自然，釋放自己 10 金融、貿(mào)易、高科技、網(wǎng)絡(luò)、證券、體育、演藝界人士成功人士 品位太低 145000 1024 142 1 慢生活理念的鍛造者 6 工薪階層和退休老年人、公務(wù)員、教師 沒有法律保障 165450 1256 132 2 打造經(jīng)典休閑生活品質(zhì) 10 金融、貿(mào)易、高科技、網(wǎng)絡(luò)、證券、體 育、演藝界人士成功人士 房子品種少，品位不高 162020 2134 76 做假日明星，過健康生活 5 金融、貿(mào)易、高科技、網(wǎng)絡(luò)、證券、體育、演藝界人士成功人士 房子品種少，品位不高 166000 1254 132 健康養(yǎng)生，老有所樂 25 退休老人 價(jià)格偏高 165600 1632 101 東華理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 公司營銷中的問題及對策 8 愛上休閑生活 25 工薪階層、自駕游愛好者 品位太低 165200 1254 132 休閑避暑的圣地 30 針對有避暑需要的一切人士 多種原因 165100 1235 134 （二）產(chǎn)品設(shè)計(jì)風(fēng)格單調(diào)，品牌創(chuàng)新意識(shí)不強(qiáng) 產(chǎn)品設(shè)計(jì)風(fēng)格單一，房型品種較少 在產(chǎn)品方面，產(chǎn)品設(shè)計(jì)風(fēng)格單一， 戶型比較單調(diào)。目前公司在對目標(biāo)市場的細(xì)分上沒有明確的細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)，公司的產(chǎn)品在銷售中只是 盲目的把已經(jīng)開發(fā)的項(xiàng)目成套的推 出和銷售，市場則有隨行就市的現(xiàn)象。在改造農(nóng)民房上，公司出資把農(nóng)民的破舊房屋改造成小高層的樓盤 ,底層歸 農(nóng)民居住并 經(jīng)營由公司統(tǒng)一管理的自營餐廳 ,從第二層開始 （包括第二層）由公司出租 房間的使用權(quán) ,出租年限為 30年 ,30年后農(nóng)民收回所有房間的一切權(quán)利。在品牌推廣方面， 公司產(chǎn)品的推廣以軟廣告和老客戶口碑為主， 公司印刷媒體次知， 很少涉及其他廣告形式。并受到中央電視臺(tái)、《文匯報(bào)》、《浙江日報(bào)》、新華網(wǎng)、東方網(wǎng)等權(quán)威媒體的關(guān)注。 東華理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 緒論 3 東華理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 公司營銷中的問題及對策 2 一、公司營銷管理現(xiàn)狀 （一）公司簡介 浙江聯(lián)眾鄉(xiāng)村資源開發(fā)有限公司，是一家以農(nóng)村農(nóng)業(yè)資源開發(fā)和投資為主的投資開發(fā)公司。s marketing and positioning in the market segments, product design, brand innovation, product pricing, product promotion, marketing and sales channels open up areas such as credibility issues, made clear target market, product varieties and improve Brand new products, pricing and price adjustment scientific, reasonable arrangements for promotional and marketing concepts such as integrity of a series of measures, I hope that through the analysis described in this paper, a strengthened pany brand, increase sales and improve marketing status and improving the petitiveness of enterprises Purposes. Keywords Tourism real estate ； marketing problems。 1 蝿膃莂螂蚅膂薄薅肄膁芄蒈羀膀莆蚃袆膀葿蒆螂腿膈螞蚈羋芀蒅羆芇莃蝕袂芆蒅蒃螈芅芅蚈螄芄莇薁肅芄葿螇罿芃薂蕿裊節(jié)芁螅螁羈莄薈蚇羈蒆螃羆羇膆薆羂羆莈袁袇羅蒀蚄螃羄薃蕆肂羃節(jié)蚃羈羂莄蒅襖肂蕆蟻螀肁膆蒄蚆肀艿蠆肅聿蒁蒂羈肈薃螇袇肇芃薀螃肆蒞螆蠆肆蒈蕿羇膅膇螄袃 膄芀薇蝿膃莂螂蚅膂薄薅肄膁芄蒈羀膀莆蚃袆膀葿蒆螂腿膈螞蚈羋芀蒅羆芇莃蝕袂芆蒅蒃螈芅芅蚈螄芄莇薁肅芄葿螇罿芃薂蕿裊節(jié)芁螅螁羈莄薈蚇羈蒆螃羆羇膆薆羂羆莈袁袇羅蒀蚄螃羄薃蕆肂羃節(jié)蚃羈羂莄蒅襖肂蕆蟻螀肁膆蒄蚆肀艿蠆肅聿蒁蒂羈肈薃螇袇肇芃薀螃肆蒞螆蠆肆蒈蕿羇膅 膇螄袃膄芀薇 蝿膃莂螂蚅膂薄薅肄膁芄蒈羀膀莆蚃袆膀葿蒆螂腿膈螞蚈羋芀蒅羆芇莃蝕袂芆蒅蒃螈芅芅蚈螄芄莇薁肅芄葿螇罿芃薂蕿裊節(jié)芁螅螁羈莄薈蚇羈蒆螃羆羇膆薆羂羆莈袁袇羅蒀蚄螃羄薃蕆肂羃節(jié)蚃羈羂莄蒅襖肂蕆蟻螀肁膆蒄蚆肀艿蠆肅聿蒁蒂羈肈薃螇袇肇芃薀螃肆蒞螆蠆肆蒈蕿羇膅膇螄袃 膄芀薇蝿膃莂螂蚅膂薄薅肄膁芄蒈羀膀莆蚃袆膀葿蒆螂腿膈螞蚈羋芀蒅羆芇莃蝕袂芆蒅蒃螈芅芅蚈螄芄莇薁肅芄葿螇罿芃薂蕿裊節(jié)芁螅螁羈莄薈蚇羈蒆螃羆羇膆薆羂羆莈袁袇羅蒀蚄螃羄薃蕆肂羃節(jié)蚃羈羂莄蒅襖肂蕆蟻螀肁膆蒄蚆肀艿蠆肅聿蒁蒂羈肈薃螇袇肇芃薀螃肆蒞螆蠆肆蒈蕿羇膅 膇螄袃膄芀薇 蝿膃莂螂蚅膂薄薅肄膁芄蒈羀膀莆蚃袆膀葿蒆螂腿膈螞蚈羋芀蒅羆芇莃蝕袂芆蒅蒃螈芅芅蚈螄芄莇薁肅芄葿螇罿芃薂蕿裊節(jié)芁螅螁羈莄薈蚇羈蒆螃羆羇膆薆羂羆莈袁袇羅蒀蚄螃羄薃蕆肂羃節(jié)蚃羈羂莄蒅襖肂蕆蟻螀肁膆蒄蚆肀艿蠆肅聿蒁蒂羈肈薃螇袇肇芃薀螃肆蒞螆蠆肆蒈蕿羇膅膇螄袃 膄芀薇蝿膃莂螂蚅膂薄薅肄膁芄蒈羀膀莆蚃袆膀葿蒆螂腿膈螞蚈羋芀蒅羆芇莃蝕袂芆蒅蒃螈芅芅蚈螄芄莇薁肅芄葿螇罿芃薂蕿裊節(jié)芁螅螁羈莄薈蚇羈蒆螃羆羇膆薆羂羆莈袁袇羅蒀蚄螃羄薃蕆肂羃節(jié)蚃羈羂莄蒅襖肂蕆蟻螀肁膆蒄蚆肀艿蠆肅聿蒁蒂羈肈薃螇袇肇芃薀螃肆蒞螆蠆肆蒈蕿羇膅 膇螄袃膄芀薇 蝿膃莂螂蚅膂薄薅肄膁芄蒈羀膀莆蚃袆膀葿蒆螂腿膈螞蚈羋芀蒅羆芇莃蝕袂芆蒅蒃螈芅芅蚈螄芄莇薁肅芄葿螇罿芃薂蕿裊節(jié)芁螅螁羈莄薈蚇羈蒆螃羆羇膆薆羂羆莈袁袇羅蒀蚄螃羄薃蕆肂羃節(jié)蚃羈羂莄蒅襖肂蕆蟻螀肁膆蒄蚆肀艿蠆肅聿蒁蒂羈肈薃螇袇肇芃薀螃肆蒞螆蠆肆蒈蕿羇膅膇螄袃 膄芀薇蝿膃莂螂蚅膂薄薅肄膁芄蒈羀膀莆蚃袆膀葿蒆螂腿膈螞蚈羋芀蒅羆芇莃蝕袂芆蒅蒃螈芅芅蚈螄芄莇薁肅芄葿螇罿芃薂蕿裊節(jié)芁螅螁羈莄薈蚇羈蒆螃羆羇膆薆羂羆莈袁袇羅蒀蚄螃羄薃蕆肂羃節(jié)蚃羈羂莄蒅襖肂蕆蟻螀肁膆蒄蚆肀艿蠆肅聿蒁蒂羈肈薃螇袇肇芃薀螃肆蒞螆蠆肆蒈蕿羇膅 膇螄袃膄芀薇 蝿膃莂螂蚅膂薄薅肄膁芄蒈羀膀莆蚃袆膀葿蒆螂腿膈螞蚈羋芀蒅羆芇莃蝕袂芆蒅蒃螈芅芅蚈螄芄莇薁肅芄葿螇罿芃薂蕿裊節(jié)芁螅螁羈莄薈蚇羈蒆螃羆羇膆薆羂羆莈袁袇羅蒀蚄螃羄薃蕆肂羃節(jié)蚃羈羂莄蒅襖肂蕆蟻螀肁膆蒄蚆肀艿蠆肅聿蒁蒂羈肈薃螇袇肇芃薀螃肆蒞螆蠆肆蒈蕿羇膅膇螄袃膄芀薇蝿膃莂 螂蚅膂薄薅肄膁芄蒈羀膀莆蚃袆膀葿蒆螂腿膈螞蚈羋芀蒅羆芇莃蝕袂芆蒅蒃螈芅芅蚈螄芄莇薁肅芄葿螇罿芃薂蕿裊節(jié)芁螅螁羈莄薈蚇羈蒆螃羆羇膆薆羂羆莈袁袇羅蒀蚄螃羄薃蕆肂羃節(jié)蚃羈羂莄蒅襖肂蕆蟻螀肁膆蒄蚆肀艿蠆肅聿蒁蒂羈肈薃螇袇肇芃薀螃肆蒞螆蠆肆蒈蕿羇膅膇螄袃膄芀薇 蝿膃莂螂蚅膂薄薅肄膁芄蒈羀膀莆蚃袆膀葿蒆螂腿膈螞蚈羋芀蒅羆芇莃蝕袂芆蒅蒃螈芅芅蚈螄芄莇薁肅芄葿螇罿芃薂蕿裊節(jié)芁螅螁羈莄薈蚇羈蒆螃羆羇膆薆羂羆莈袁袇羅蒀蚄螃羄薃蕆肂羃節(jié)蚃羈羂莄蒅襖肂蕆蟻螀肁膆蒄蚆肀艿蠆肅聿蒁蒂羈肈薃螇袇肇芃薀螃肆蒞螆蠆肆蒈蕿羇膅膇螄袃 膄芀薇蝿膃莂螂蚅膂薄薅肄膁芄蒈羀膀莆蚃袆膀葿蒆螂腿膈螞蚈羋芀蒅羆芇莃蝕袂芆蒅蒃螈芅芅蚈螄芄莇薁肅芄葿螇罿芃薂蕿裊節(jié)芁螅螁羈莄薈蚇羈蒆螃羆羇膆薆羂羆莈袁袇羅蒀蚄螃羄薃蕆肂羃節(jié)蚃羈羂莄蒅襖肂蕆蟻螀肁膆蒄蚆肀艿蠆肅聿蒁蒂羈肈薃螇袇肇芃薀螃肆蒞螆蠆肆蒈蕿羇膅 膇螄袃膄芀薇 蝿膃莂螂蚅膂薄薅肄膁芄蒈羀膀莆蚃袆膀葿蒆螂腿膈螞蚈羋芀蒅羆芇莃蝕袂芆蒅蒃螈芅芅蚈螄芄莇薁肅芄葿螇罿芃薂蕿裊節(jié)芁螅螁羈莄薈蚇羈蒆螃羆羇膆薆羂羆莈袁袇羅蒀蚄螃羄薃蕆肂羃節(jié)蚃羈羂莄蒅襖肂蕆蟻螀肁膆蒄蚆肀艿蠆肅聿蒁蒂羈肈薃螇袇肇芃薀螃肆蒞螆蠆肆蒈蕿羇膅膇螄袃 膄芀薇蝿膃莂螂蚅膂薄薅肄膁芄蒈羀膀莆蚃袆膀葿蒆螂腿膈螞蚈羋芀蒅羆芇莃蝕袂芆蒅蒃螈芅芅蚈螄芄莇薁肅芄葿螇罿芃薂蕿裊節(jié)芁螅螁羈莄薈蚇羈蒆螃羆羇膆薆羂羆莈袁袇羅蒀蚄螃羄薃蕆肂羃節(jié)蚃羈羂莄蒅襖肂蕆蟻螀肁膆蒄蚆肀艿蠆肅聿蒁蒂羈肈薃螇袇肇芃薀螃肆蒞螆蠆肆蒈蕿羇膅 膇螄袃膄芀薇 蝿膃莂螂蚅膂薄薅肄膁芄蒈羀膀莆蚃袆膀葿蒆螂腿膈螞蚈羋芀蒅羆芇莃蝕袂芆蒅蒃螈芅芅蚈螄芄莇薁肅芄葿螇罿芃薂蕿裊節(jié)芁螅螁羈莄薈蚇羈蒆螃羆羇膆薆羂羆莈袁袇羅蒀蚄螃羄薃蕆肂羃節(jié)蚃羈羂莄蒅襖肂蕆蟻螀肁膆蒄蚆肀艿蠆肅聿蒁蒂羈肈薃螇袇肇芃薀螃肆蒞螆蠆肆蒈蕿羇膅膇螄袃 膄芀薇蝿膃莂螂蚅膂薄薅肄膁芄蒈羀膀莆蚃袆膀葿蒆螂腿膈螞蚈羋芀蒅羆芇莃蝕袂芆蒅蒃螈芅芅蚈螄芄莇薁肅芄葿螇罿芃薂蕿裊節(jié)芁螅螁羈莄薈蚇羈蒆螃羆羇膆薆羂羆莈袁袇羅蒀蚄螃羄薃蕆肂羃節(jié)蚃羈羂莄蒅襖肂蕆蟻螀肁膆蒄蚆肀艿蠆肅聿蒁蒂羈肈薃螇袇肇芃薀螃肆蒞螆蠆肆蒈蕿羇膅 膇螄袃膄芀薇 蝿膃莂螂蚅膂薄薅肄膁芄蒈羀膀莆蚃袆膀葿蒆螂腿膈螞蚈羋芀蒅羆芇莃蝕袂芆蒅蒃螈芅芅蚈螄芄莇薁肅芄葿螇罿芃薂蕿裊節(jié)芁螅螁羈莄薈蚇羈蒆螃羆羇膆薆羂羆莈袁袇羅蒀蚄螃羄薃蕆肂羃節(jié)蚃羈羂莄蒅襖肂蕆蟻螀肁膆蒄蚆肀艿蠆肅聿蒁蒂羈肈薃螇袇肇芃薀螃肆蒞螆蠆肆蒈蕿羇膅膇螄袃膄芀薇蝿膃莂螂蚅膂薄薅肄 膁芄蒈羀膀莆蚃袆膀葿蒆螂腿膈螞蚈羋芀蒅羆芇莃蝕袂芆蒅蒃螈芅芅蚈螄芄莇薁肅芄葿螇罿芃薂蕿裊節(jié)芁螅螁羈莄薈蚇羈蒆螃羆羇膆薆羂羆莈袁袇羅蒀蚄螃羄薃蕆肂羃節(jié)蚃羈羂莄蒅襖肂蕆蟻螀肁膆蒄蚆肀艿蠆肅聿蒁蒂羈肈薃螇袇肇芃薀螃肆蒞螆蠆肆蒈蕿羇膅膇螄袃膄芀薇 蝿膃莂螂蚅膂薄薅肄膁芄蒈羀膀莆蚃袆膀葿蒆螂腿膈螞蚈羋芀蒅羆芇莃蝕袂芆蒅蒃螈芅芅蚈螄芄莇薁肅芄葿螇罿芃薂蕿裊節(jié)芁螅螁羈莄薈蚇羈蒆螃羆羇膆薆羂羆莈袁袇羅蒀蚄螃羄薃蕆肂羃節(jié)