案例：物業(yè)服務(wù)合同糾紛中的舉證責(zé)任---免費(fèi)閱讀
【正文】 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納。(3)直接送達(dá)，由業(yè)主簽收，在業(yè)主不簽收時，貼于業(yè)主門上后拍照或由沒有利害關(guān)系的第三方證明欠費(fèi)催繳通知單確已送達(dá)業(yè)主。反之，僅靠物業(yè)公司單方制定發(fā)出的欠費(fèi)催繳通知單，顯然不能證明業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)及多少的事實(shí)。 爭議的物業(yè)已被業(yè)主或使用人使用時間的證據(jù) 這個問題與第1個問題有一定的牽連，但不完全一樣，此處強(qiáng)調(diào)的是時間的概念、證據(jù)。筆者在此強(qiáng)調(diào)說明的是，此種情況下物業(yè)公司的敗訴其實(shí)與與被告業(yè)主方的品行與誠信無關(guān)，被告業(yè)主方只是堅守、利用了規(guī)則而已。物業(yè)公司想當(dāng)然地認(rèn)為與業(yè)主天天見面，爭議物業(yè)的所有人或使用人是誰自然沒有爭議，無需舉證。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。 因物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不是由物業(yè)公司、發(fā)展商單方制定的，而是由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商制定的，協(xié)商的依據(jù)是政府指導(dǎo)價。 作為物業(yè)管理公司一方的代理人不要忽視物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)的舉證。 物業(yè)管理公司往往不舉證物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)，而舉證從業(yè)人員職業(yè)資格證書的則少之又少，如果不舉證此方面證據(jù)，無疑將使物業(yè)公司處于不利境地。如果一方不按規(guī)則出牌，對方堅持按規(guī)則行事，不利的將是不遵守規(guī)則的人。 總結(jié)，盡管法律實(shí)踐中一般是由業(yè)主方對物業(yè)服務(wù)的瑕疵進(jìn)行舉證，但為了避免風(fēng)險，物業(yè)公司在日常服務(wù)中可以做一個記錄，比如做好門衛(wèi)值班記錄，值班記錄主要用以證明有人值守。其中涉及各種專項(xiàng)合同內(nèi)容和維修記錄表等資料文件。 爭議點(diǎn)：物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)對前期物業(yè)服務(wù)合同的履行負(fù)舉證責(zé)任? 一般合同糾紛中的舉證責(zé)任法律適用 《民事訴訟法》第64條：當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求，有責(zé)任提供證據(jù)。李某是小區(qū)的業(yè)主，拖欠了兩年物業(yè)費(fèi)沒有繳納，A物業(yè)公司多次催討未果，遂將李某起訴至法院。A物業(yè)公司按約提供了物業(yè)服務(wù)，李某理應(yīng)按約及時支付物業(yè)費(fèi)，李某未按約交納物業(yè)費(fèi)已構(gòu)成違約，按合同約定應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)滯納金。 物業(yè)服務(wù)合同的特殊性 要弄清物業(yè)服務(wù)合同中的舉證責(zé)任，我們先要分析合同性質(zhì)。這種舉證責(zé)任的轉(zhuǎn)換雖然沒有明確規(guī)定在各地高級人民法院的指導(dǎo)意見中，但因其考慮到繼續(xù)性合同的特殊性，同時也是出于對證據(jù)距離遠(yuǎn)近的考量，從而在司法審判實(shí)踐中普遍適用。 實(shí)踐中發(fā)生大量的物業(yè)管理糾紛，一方不舉證發(fā)展商身份的證據(jù)，想當(dāng)然地認(rèn)為某公司就是開發(fā)商，想當(dāng)然的認(rèn)為這還有什么要證明的?而另一方也不以此抗辯。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。因舉證是有期限的，超過舉證期限不舉證被視為依法放棄舉證，按無證據(jù)論處。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。否則，即便有管理資質(zhì)，也有管理依據(jù)，但無合法的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請求無法得到支持。重視物業(yè)所有人即業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)的舉證，而忽視甚至根本沒想到過就物業(yè)使用人身份的舉證，這顯然是物業(yè)管理公司的重大失誤。一個不言而喻的道理是：誰讓你物業(yè)公司舉證出現(xiàn)失誤了呢?你原告總不會指望我被告為你原告的訴訟請求提供證據(jù)吧?!換言之，如果原告是物業(yè)公司方舉證了爭議物業(yè)所有人是誰的證據(jù)，即便業(yè)主再賴能賴得過去嗎? 因此，正是從這個意義上說，物業(yè)公司與其指責(zé)業(yè)主耍賴，不如認(rèn)真檢討一下自己的舉證失誤更有實(shí)際意義的多。審判實(shí)踐表明，不是沒有業(yè)主使用其物業(yè)的證據(jù)，而是物業(yè)公司及其代理人沒有注意搜集、調(diào)取、舉證這方面的證據(jù)，因舉證出現(xiàn)重大失誤而被業(yè)主的代理人鉆了空子。房屋所有權(quán)證、爭議物業(yè)的測繪報告、住宅使用說明書與質(zhì)量保證書、商品房買賣合同、購房款發(fā)票、預(yù)售備案登記表等證據(jù)均可證明建筑面積。這一辦法不但解決了欠費(fèi)的證據(jù)問題，還解決了相應(yīng)的訴訟
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