案例：物業(yè)服務(wù)合同糾紛中的舉證責(zé)任---預(yù)覽頁
【正文】 履行或者瑕疵履行的證明責(zé)任。 總結(jié)，盡管法律實(shí)踐中一般是由業(yè)主方對(duì)物業(yè)服務(wù)的瑕疵進(jìn)行舉證，但為了避免風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)公司在日常服務(wù)中可以做一個(gè)記錄，比如做好門衛(wèi)值班記錄，值班記錄主要用以證明有人值守。換言之，如果做為物業(yè)公司代理人不舉證開發(fā)商身份的證據(jù)，則不能證明物業(yè)管理合同的有效性，做為業(yè)主代理人則完全可以利用物業(yè)公司的這一失誤進(jìn)行有效的抗辯。如果一方不按規(guī)則出牌，對(duì)方堅(jiān)持按規(guī)則行事，不利的將是不遵守規(guī)則的人。國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。 物業(yè)管理公司往往不舉證物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)，而舉證從業(yè)人員職業(yè)資格證書的則少之又少，如果不舉證此方面證據(jù)，無疑將使物業(yè)公司處于不利境地。 物業(yè)公司往往能夠及時(shí)舉證物業(yè)管理合同證據(jù)，往往不依法舉證其物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)，與前述第一個(gè)問題相同，失誤的原因在于相當(dāng)然，認(rèn)為反正自己有相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)材料，舉不舉證無所謂甚至在當(dāng)庭還拿不出而請(qǐng)求法庭允許其在庭后補(bǔ)交。 作為物業(yè)管理公司一方的代理人不要忽視物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)的舉證。 《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第7條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。 因物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不是由物業(yè)公司、發(fā)展商單方制定的，而是由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商制定的，協(xié)商的依據(jù)是政府指導(dǎo)價(jià)。 舉證物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)備的證據(jù) 物業(yè)公司不但要舉證與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的證據(jù)，還要舉證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向主管部門備案的證據(jù)，兩者缺一不可。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。 在此項(xiàng)舉證方面，物業(yè)管理公司最大的失誤是，重視業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的證據(jù)，輕視誰是物業(yè)的業(yè)主即物業(yè)管理費(fèi)交納義務(wù)人的證據(jù)。物業(yè)公司想當(dāng)然地認(rèn)為與業(yè)主天天見面，爭(zhēng)議物業(yè)的所有人或使用人是誰自然沒有爭(zhēng)議，無需舉證。也就是說，在物業(yè)公司未舉證拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主是誰的情況下，業(yè)主明明是拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，可業(yè)主就是不承認(rèn)，如果業(yè)主堅(jiān)持不承認(rèn)自己就是拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，此時(shí)無論是物業(yè)公司還是法庭均拿業(yè)主一點(diǎn)辦法都沒有。筆者在此強(qiáng)調(diào)說明的是，此種情況下物業(yè)公司的敗訴其實(shí)與與被告業(yè)主方的品行與誠(chéng)信無關(guān)，被告業(yè)主方只是堅(jiān)守、利用了規(guī)則而已。 那什么證據(jù)能夠證明物業(yè)的所有人或使用人一直都在使用物業(yè)呢?這就需要物業(yè)公司在進(jìn)駐小區(qū)從事物業(yè)管理的時(shí)候，就注意搜集、取得并在訴訟時(shí)積極取證這方面的證據(jù)，例如業(yè)主入住登記表、維修登記表、水電費(fèi)交納憑證等等，凡是能證明業(yè)主使用爭(zhēng)議物業(yè)的人證、物證、書證、視聽資料等都可做為業(yè)主使用物業(yè)的證據(jù)。 爭(zhēng)議的物業(yè)已被業(yè)主或使用人使用時(shí)間的證據(jù) 這個(gè)問題與第1個(gè)問題有一定的牽連，但不完全一樣，此處強(qiáng)調(diào)的是時(shí)間的概念、證據(jù)。 爭(zhēng)議物業(yè)的建筑面積的證明 如前所述，物業(yè)管理費(fèi)是按爭(zhēng)議物業(yè)的建筑面積收取的，除非業(yè)主向物業(yè)公司出具了拖欠物業(yè)管理費(fèi)的欠條，物業(yè)管理公司必須舉證爭(zhēng)議物業(yè)建筑面積的證據(jù)。反之，僅靠物業(yè)公司單方制定發(fā)出的欠費(fèi)催繳通知單，顯然不能證明業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)及多少的事實(shí)。督促業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主委員會(huì)的法定義務(wù)，所以，一旦業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì)并提請(qǐng)其督促業(yè)主及時(shí)交納是目前比較切實(shí)可行的有效辦法。(3)直接送達(dá)，由業(yè)主簽收，在業(yè)主不簽收時(shí)，貼于業(yè)主門上后拍照或由沒有利害關(guān)系的第三方證明欠費(fèi)催繳通知單確已送達(dá)業(yè)主。 (四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納。 第 11 頁 共 11 頁
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