案例：物業(yè)服務合同糾紛中的舉證責任---在線瀏覽
2025-04-15 03:04本頁面
【正文】 的官司怎樣打 物業(yè)合同糾紛的官司怎樣打 無論是代理原告還是代理被告，只有證據確鑿且抓住爭論焦點，才能在訴訟中立于不敗之地。換言之，如果做為物業(yè)公司代理人不舉證開發(fā)商身份的證據，則不能證明物業(yè)管理合同的有效性，做為業(yè)主代理人則完全可以利用物業(yè)公司的這一失誤進行有效的抗辯。如果雙方都對發(fā)展商身份不提異議，實質是對前期物業(yè)管理合同的效力不提出異議倒也無妨，一旦業(yè)主方以此抗辯，不舉證發(fā)展商身份的物業(yè)公司一方將處于不利的法律境地。如果一方不按規(guī)則出牌，對方堅持按規(guī)則行事，不利的將是不遵守規(guī)則的人。 二、物業(yè)管理公司管理資質的證明 作為訴訟的需要，物業(yè)管理公司必須舉證《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、法人代表身份證明等證明材料，但依據法律規(guī)定，還必須舉證下述證明材料，才能證明其有權從事相應面積的小區(qū)物業(yè)管理。國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質管理制度。如果物業(yè)公司在訴訟中不舉證物業(yè)管理資質證據，則其所實施的物業(yè)管理不合法，其主張的物業(yè)管理費等訴訟請求將難以獲得支持。 物業(yè)管理公司往往不舉證物業(yè)管理資質證據，而舉證從業(yè)人員職業(yè)資格證書的則少之又少，如果不舉證此方面證據，無疑將使物業(yè)公司處于不利境地。物業(yè)管理合同只能證明物業(yè)管理公司在爭議的小區(qū)具有物業(yè)管理的事實依據，而物業(yè)公司能否在爭議小區(qū)實施物業(yè)管理，除了物業(yè)管理合同這一事實依據外，還要物業(yè)公司舉證相應的物業(yè)管理資質證據，從而證明其物業(yè)管理行為合法性。 物業(yè)公司往往能夠及時舉證物業(yè)管理合同證據，往往不依法舉證其物業(yè)管理資質證據，與前述第一個問題相同，失誤的原因在于相當然，認為反正自己有相應的物業(yè)管理資質材料，舉不舉證無所謂甚至在當庭還拿不出而請求法庭允許其在庭后補交。物業(yè)管理方當庭或庭后舉證，法庭沒有允許或不允許的權利，這個權利在業(yè)主一方，只有業(yè)主一方同意就物業(yè)方逾期舉證的證據進行質證，法庭才能組織質證，否則法庭也不能就物業(yè)公司一方逾期舉證的證據組織質證，從而不能將此類證據做為認定事實的依據。 作為物業(yè)管理公司一方的代理人不要忽視物業(yè)管理資質證據的舉證。 三、物業(yè)管理公司收費許可的證明 舉證業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商收費的證據 《物業(yè)服務收費管理辦法》第6條規(guī)定：物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。 《物業(yè)服務收費管理辦法》第7條規(guī)定：物業(yè)服務收費實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業(yè)管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。 因物業(yè)服務收費不是由物業(yè)公司、發(fā)展商單方制定的，而是由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商制定的，協(xié)商的依據是政府指導價。筆者認為，這恰恰就是物業(yè)公司的舉證失誤所在。 舉證物業(yè)收費標準報備的證據 物業(yè)公司不但要舉證與業(yè)主或業(yè)主委員會收費標準的證據，還要舉證收費標準向主管部門備案的證據，兩者缺一不可。 四、物業(yè)所有人或使用人的證明 《物業(yè)管理條例》第42條規(guī)定：業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。因此，做為起訴物業(yè)管理費糾紛案的原告，物業(yè)管理公司必須舉證爭議物業(yè)的所有人。 在此項舉證方面，物業(yè)管理公司最大的失誤是，重視業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的證據，輕視誰是物業(yè)的業(yè)主即物業(yè)管理費交納義務人的證據。 物業(yè)管理公司如此重大失誤的法律后果是，雖然物業(yè)管理公司舉證了有權在爭議小區(qū)從事物業(yè)管理的事實依據即爭議小區(qū)從事的物業(yè)管理合法有效應受法律保護了，但因其未舉證拖欠物業(yè)管理
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