【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 五、目標(biāo)消費(fèi)者購買誘因分析 表面誘因贏在舒心，引領(lǐng)群 倫深層誘因新化首個酒店式商務(wù)公寓 六大舒心秘決超值物質(zhì)享受 超值心理享受從高雅的環(huán)境到酒店式無微不至的管理服務(wù)，都是同檔次樓盤中所無，在居住環(huán)境中辦公，在辦公的環(huán)境里居住。 ? 加強(qiáng)物業(yè)管理與公關(guān)活動工作力度，形成口碑效應(yīng)。 20 ? 降低投資風(fēng)險(xiǎn)。 操作要點(diǎn) ? 通過廣告提高物業(yè)知名度，確立其領(lǐng)導(dǎo)地位。 第八節(jié) 營銷推廣策略 ? 以中、小戶型熱賣帶動人氣和輿論關(guān)注 ，建立品牌是重點(diǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。藍(lán)灣，投資讓人舒心的項(xiàng)目才能贏。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ⑵多種物業(yè)形態(tài)混合為項(xiàng)目功能區(qū)間的劃分帶來一定困難。 定價(jià)理由： ? 商務(wù)酒店層次好，要想抬高單價(jià)，只有在精裝修上做文章，以區(qū)別于商務(wù)公寓，使利 益最大化。 ⑴ 商 務(wù)公寓 初步定 價(jià)： 均價(jià) 1500 元 /㎡ 。我們正處于低谷 階段，那么高峰必將因我們的項(xiàng)目的介入而推向高峰。 ⑵天華南路現(xiàn)有的商業(yè)環(huán)境相對于新街還不夠成熟，僅有的幾家商業(yè)場所經(jīng)營狀況一般。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第四節(jié) 目標(biāo)消費(fèi)群分析 一、 消費(fèi)者形態(tài)的劃分 產(chǎn)品投資者 產(chǎn)品業(yè)主：購買用于出租回收資金，等待樓價(jià)大漲時(shí)拋售。 小戶型構(gòu)局可定位成酒店和酒 店式公寓。刺激了投資者的投資信心 。而如果以 %的正常利率計(jì)算，月供為 元，利息總額為 元。 解讀： 土地增值稅主要針對二手房交易，需要結(jié)合不同的增值情況套用不同的稅率，業(yè)內(nèi)人士指出，這部分多則可以為購房者省去數(shù)千元。 金融機(jī)構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 倍，最低首付款比例調(diào)整為 20%。對于開發(fā)商而言，寒冬僅僅是個開始，如何在現(xiàn)有的條件下積極展開自救，殺出重圍才是最重要的。 ⑷大力扶持中小企業(yè)，通過融資和發(fā)放貸款等手段幫助中小企業(yè)脫離困境，帶動國民經(jīng)濟(jì)的全面增長。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。即便中央政府出臺的三率齊降的重大利好也未能扭轉(zhuǎn)股市低迷的格局，可以預(yù)見股市在很長的一段時(shí)間都不可能恢復(fù)元?dú)?。伴隨著失業(yè)率的提高、員工薪水的減少、生活水平的下降，中國居民的消費(fèi)能力無疑會出現(xiàn)大幅降低，而且由于經(jīng) 濟(jì)危機(jī)的持續(xù)性和不確定性，大多數(shù)居民都會采取“現(xiàn)金為王”的策略，對房地產(chǎn)這類高端的昂貴消費(fèi)品而言，影響較嚴(yán)重。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 康城豪苑 項(xiàng)目位于縣城開發(fā)區(qū)清水塘路。 劣勢：由于開發(fā)區(qū)相對河西來說商業(yè)氛圍不濃，項(xiàng)目所處地理位置的商鋪利用率不是很高。鋪面銷售均價(jià)約 15000元 /㎡。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)五個主題功能分區(qū)：商業(yè)步行街、高端居住區(qū)、中心綠島廣場休閑區(qū)、現(xiàn)代商業(yè)貿(mào)易區(qū)、時(shí)尚大型綜合廣場，是 2020 年度新化縣政府市政 重點(diǎn)建設(shè)工程之一，也是融住宅、酒店、商貿(mào)、商務(wù)、專業(yè)市場為一體的大型樓盤，由于緊臨人口流動量大的火車站，會吸引眾多的投資者。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 日盛商都（距本項(xiàng)目一百米左右）：配備有電動扶梯，面積約 5000 ㎡，共三層，一層經(jīng)營生活 超市、小型數(shù)碼、珠寶首飾、文體用品；二層經(jīng)營食品；三層經(jīng)營服裝鞋帽、影像、家居。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 1 【金潤 2 房地產(chǎn)業(yè)投資強(qiáng)勁增長，產(chǎn)業(yè)地位日益凸現(xiàn) 從 2020 年到 2020，全縣房地 產(chǎn)業(yè)投資累計(jì)劃 億元，年均增長 %。 —— 該商都屬新化縣目前最大綜合性商場，業(yè)態(tài)比較齊全，但屬于個體組合、分散經(jīng)營，檔次不高， 2020年 10 月開業(yè) ，人氣較旺。 3 項(xiàng)目周邊商圈門面租金 ? 新街地段：（第一個十字路口），門面面積約 40 ㎡左右，租金每年約 萬元。 劣勢：由于靠近火車站，治安環(huán)境暫不樂觀；道路沒整治好，南面基本沒什么人群，相對來說商業(yè)氛圍尚未形成，項(xiàng)目開發(fā)周期偏長。 劣勢：商鋪全部是內(nèi)鋪，無臨街門面。 金三角商業(yè)廣場 項(xiàng)目位于新化的東大門。總建筑面積為 ㎡，其中住宅面積為 ㎡，共4 棟， 32 層 672 戶，商業(yè)面積為 2 萬㎡左右，裙樓共兩層，一層為單獨(dú)門面，二層為大型餐飲、超市、電器行業(yè)等，并打造 2 萬多㎡的大型家居城。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 其次，美國金融風(fēng)暴將使國際投資公司實(shí)力受損，從而減少對國內(nèi)房地產(chǎn)的投資，甚至?xí)傁鄴伿蹏鴥?nèi)房產(chǎn)而引發(fā)一線城市房地產(chǎn)危機(jī)。從去年樓市出現(xiàn)暴漲的情況來看，很大程度上依賴在股市中賺了錢的股民投資房產(chǎn)，而如 今股民的資產(chǎn)大部分縮水過半，投資房產(chǎn)幾乎成了水中花、鏡中月。 7 信心是一個漫長的過程，尤其是對于房屋這樣的高昂消費(fèi)品而言，還需要很長的路要走。 美國金融風(fēng)暴促使中央政府采取了“三率齊降”的緊急措施，從而進(jìn)入一輪降息周期，讓開發(fā)商贏得喘息之機(jī)。 二、中央出手救樓市：首房契稅下調(diào)至 1%， 首付降為 20%。同時(shí)，下調(diào)個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào) 個百分點(diǎn)。 廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜指出，二手房價(jià)可能因此出現(xiàn)反彈的可能。按新政策每月可省 元，利息總額可節(jié)省 元。 劣勢（ Weakness） 項(xiàng)目知名度有待提高 第一期項(xiàng)目，經(jīng)驗(yàn)欠缺。 較大的戶型可定位為 home office（商住兩用），問題點(diǎn)（ Threat） 項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群的數(shù)量有限，競爭對手對市場的分化基本處于同一層面上； 競爭雖然定位不盡相同，但目標(biāo)客戶基本相同。 產(chǎn)品使用者 產(chǎn)品業(yè)主：自購自用 產(chǎn)品租憑者：從業(yè)主手中租用 二、目標(biāo)人 群描述 以項(xiàng)目的售價(jià)目標(biāo)為基礎(chǔ)，根據(jù)前期市場調(diào)查的結(jié)果，本案的目標(biāo)消費(fèi)群具有以下特點(diǎn)： 1．年齡： 在 25～ 55歲之間； 2．家庭年收入： 界定為 10萬元左右及以上； 3．教育水平： 一般，但見多識廣； 4．職業(yè)范疇： 私營企業(yè)主、企業(yè)銷售經(jīng)理、企業(yè)負(fù)責(zé)人、政府官員等； 5．住房條件： 一般為二次或以上購房條件，在家鄉(xiāng)擁有面積較大的私房，但缺乏自身價(jià)值的滿足感，進(jìn)一步改善居住環(huán)境的愿望較強(qiáng)烈； 6．主要生活形態(tài)： ? 工作努力，獲得一定的財(cái)富，喜保留獨(dú)立的生活態(tài)度，希望“小家型”的居住方式； ? 地理位置：黃金地段，距離公 司近則更好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。新街還在招租、溫州商業(yè)廣場基本死盤。同樣在我們推廣的同時(shí)一定要將項(xiàng)目的前景進(jìn)行引導(dǎo)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 若采用整體返租的形式進(jìn)行銷售，銷售單價(jià)還有一定的提升空間。 解決問題的關(guān)鍵 ⑴引入知名酒店企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目運(yùn)作前期制定完善的物 業(yè)管理體制。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最