【正文】 （4）推行訴求點：（見前分訴求主題）4．第四階段（尾盤期）（1）履行時刻：2003年1月16日至2003年5月15日（2）要緊義務(wù)：以較高的物業(yè)與樓盤品牌，打造樓盤抽象，波動客群，再度強力販賣，以晉升本工程市場認知度，構(gòu)制品牌與工程的綜合晉升。 時刻2002年1月1日——2003年9月30日178。盡管搜集告白不是販賣訊息轉(zhuǎn)達的無效道路，但從開展的角度來看，關(guān)于晉升樓盤檔次，進步科技含量年夜有協(xié)助。品牌遐想物（紀念品、小禮品）(2)種種媒體詳細剖析a、報紙媒體剖析(1) 報紙媒體剖析房地產(chǎn)硬告白投放率剖析(2001年下半年)媒體投放告白比率金陵晚報51%古代快報25%南京日報13%揚子晚報11%媒體刊行量刊行時刻房地產(chǎn)版刊行時刻讀者層面及特點《金陵晚報》50萬份/日逐日早晨周三、周五%的高閱讀率；%的主動性讀者率。鑒于本案的低價位思索，播送媒體根本不予思索。 工程改革與高級商場立即停業(yè)的利好178。其要緊目的確實是廣而告之，在南京房地產(chǎn)市場競爭日趨劇烈的明天，“酒噴鼻不怕小路深”的不雅點曾經(jīng)成為汗青。 注重周邊配套能否完全便當；178。這一點是現(xiàn)在市場上的廣泛現(xiàn)象。SP活動設(shè)想三：推出“全功用、零間隔商務(wù)空間”方法討論會，以促銷告白的方法，盛邀各目的客群來參加，有選擇性來推介本案物業(yè)。 制造完滿的物業(yè)識不標識功用標牌：“請勿抽煙”、“租售核心”、“堅持潔凈”等；區(qū)內(nèi)標識：客戶須知、客戶通告牌、樓層平面圖、泊車場唆使牌等；物業(yè)治理告訴：治理概略、構(gòu)造概略、詳細效勞內(nèi)容及收費標準跟方法等。樣板房“雙贏”的打算，尋尋上佳的協(xié)作同伴不是一件艱辛的事。裝修雅不雅、寬敞，突顯物業(yè)質(zhì)量。 售樓人員一致的打扮，色彩與款式新鮮，親跟力強216。二是要制造一個精良的洽商情況。 在國貿(mào)，我同時擁有國際商務(wù)空間與五星級國際專業(yè)質(zhì)量物業(yè)治理，178。 翻建國貿(mào)窗戶，看南京今后178。以裝修代房錢；可以推出部分單獨的單位，待租賃協(xié)議簽訂后，客戶將該單位自行裝修，可以享用一年免房錢租用該單位或房錢打折。每次升幅不宜過年夜，否那么將對前期推盤構(gòu)成價錢壓力。而國貿(mào)核心的35層集會核心針對租、買佃農(nóng)戶贈予必準時刻的集會核心運用時段或以頻率以迎合其需要。返租打算針對投資客戶，思索到客戶收益，本案可思索購房返租的手腕，既剖析明晰按揭年限與成數(shù)，結(jié)合市場租賃行情，讓客戶購房后有開展商許諾代為出租。 各項現(xiàn)場租售治理軌制樹破178。 販賣容許證且產(chǎn)權(quán)明晰，無典質(zhì)、債務(wù)、債務(wù)關(guān)聯(lián)；178。但思索到除夕長假與慣例的寫字樓租售淡季，在此之前，專案組將應(yīng)用現(xiàn)有前提接著招待上食客戶，并波動此部分客源。 電視跟音響：年夜樓均設(shè)閉路電視零碎，并設(shè)置年夜眾天線跟衛(wèi)星天線，設(shè)有播送零碎，商住供應(yīng)配景音樂，特不形狀下可實時轉(zhuǎn)為應(yīng)急播送。 電氣：10000KVA雙電源雙回路供電、按標準懇求自備發(fā)電機組，保障應(yīng)急電源。178。 商務(wù)辦公區(qū)空中地磚鋪地，墻面白色乳膠漆，頂棚為輕鋼骨、礦棉板吊頂。技巧改革上，將原商住樓與寫字樓之間的隔墻撤消，且一樓樓梯廳共用空間應(yīng)加年夜亮化，晉升外部年夜堂的丑化度。178。 e時代健身會作為新街口CBD有名的年夜型國際化標準健身會所，其迎合了白領(lǐng)一族、商務(wù)人士跟高支出人群因古代繁忙、快節(jié)拍的任務(wù)生涯，而急迫需要休閑抓緊、安康文娛的心思需要，因此e時代將成為國貿(mào)核心的一年夜推行亮點。 原點位置地段、地段、仍然地段是房地產(chǎn)穩(wěn)定的主題，作為南京核心原點區(qū)的國貿(mào)核心，其區(qū)位永久是吸引目的客群的一年夜要素，因此也是本案訴求的主偏向之一。因此，在營銷戰(zhàn)略上，應(yīng)起首通過線人一新的鼓吹包裝跟推行的手段，在目的客群心目中樹破“國際貿(mào)易核心”全新改革后高級次的寫字樓物業(yè)抽象，并共同無效的告白促銷手腕，敏捷在農(nóng)積年前后進步“南京國貿(mào)核心”的有名度，制造市場搶手效應(yīng)。 商茂世紀廣場位置：中山南路49號基空中積：3500m2修建面積：110000m2層數(shù)：4+60車位：200多個車位租價：1080元/月售價：7500元/m2開工日期：2002年6月30日出賣率：80%n 金鷹國際商城位置：漢中路89號修建面積：148000m2層數(shù)：2+58車位：充足車位租價：1080元/月售價：8600元/m2租價：110元/m2開工日期：已交付租售率：85%n 隆浩年夜廈位置：洪武路23號基空中積：7200m2閣下建面：56000m2層數(shù)：5+26車位：170個車位租價：800元/月售價：6800元/m2(均)租價：2元/m2該區(qū)根底裝備完滿，市政配套完全，商打扮備片面，巡游資本豐厚，文明奇觀興隆，同時周邊地區(qū)種種天然與社會資本愈加豐厚，天涯之遙的南京新街口地鐵站開工期近，地標不雅點愈加明白。營銷的方法跟戰(zhàn)略也在不時地改良，與前兩年差異，開拓商的營銷戰(zhàn)略有了清楚的變更，即從“務(wù)實”轉(zhuǎn)為“務(wù)實”，賣點已從新近鼓吹情況、配套、質(zhì)量等，轉(zhuǎn)向樓盤的均好性，只管減弱樓盤抗性。如斯的“智能化”理解過于偏面，其有用性與有用性還遠遠不敷。年夜范圍的開拓需要微小的資金后臺，開展商假設(shè)悉心運營也較易樹破品牌抽象，在現(xiàn)今樓市日益“品牌打世界”的趨向下，范圍化開拓品牌化運營日趨成為市場主流。南京有名的多少家氣力型開拓公司如金鷹國際、蘇寧、盛茂、益來等公司所開拓的工程豈但范圍年夜且終點高，定會令南京的商務(wù)樓盤市場開拓在短期內(nèi)實現(xiàn)質(zhì)的奔騰，并將發(fā)動全部市場的開展與興盛。⑵利好要素紛呈，商務(wù)樓盤供需兩旺。這要緊表現(xiàn)在節(jié)能建材、辦正義念、打算作風的改動、租賃市場及物業(yè)治理水平的進一步開展上?？缛?1世紀后，中國的房地工業(yè)尤其是室廬工業(yè)將進入一個安康波動的開展時代。與商品室廬市場比較，商務(wù)樓市場盡管比不上其熱銷火旺，但也跟著全部房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)旺而出現(xiàn)啟動的熱銷苗頭，乃至國際部分年夜中都會已出現(xiàn)商務(wù)樓盤旺銷的市場現(xiàn)象，豈但積存樓盤有所消化，新樓盤的上市量劇增且販賣遠景看好。目次：第一部分市場研析…………………………………………………………………………………………………….4一、 市場情況剖析二、 南京商務(wù)樓產(chǎn)物力剖析三、 新街口CBD商務(wù)區(qū)剖析四、 競爭樓盤剖析第二部分工程營銷戰(zhàn)略………………………………………………………………………………………………25一、 工程概略二、 總體戰(zhàn)略 戰(zhàn)略導(dǎo)向 工程定位三、 產(chǎn)物改革及裝修標準建議四、 營銷戰(zhàn)略細化 推盤機遇 推售原那么 正式推盤必備前提五、 販賣手腕六、價錢戰(zhàn)略 訂價原那么 分階段租售打算 付款方法建議第三部分工程推行戰(zhàn)略…………………………………………………………………………………………….53一、 推行戰(zhàn)略導(dǎo)向二、 告白推行主題三、 鼓吹包裝建議 抽象包裝 租售核心包裝 樣板房四、 告白推行思緒五、 SP戰(zhàn)略第四部分告白推行打算………………………………………………………………………………………………67一、配景導(dǎo)入二、受眾剖析三、推行定位四、媒體戰(zhàn)略五、分階段告白打算第一部分市場研析一、 市場情況剖析(一)微不雅情況剖析1．市場近況自2000年年終，我國微不雅經(jīng)濟逐步邁入一個相對平跟、中速、耐久的增加通道，至往年上半年，中房景氣指數(shù)不時運轉(zhuǎn)于景氣空間、市場絕后爽朗，房市完全解脫前多青年“爆炒”構(gòu)成的“泡沫”暗影，走出了低谷，出現(xiàn)出投資年夜增、產(chǎn)銷兩旺的精良場面。其余，中國經(jīng)濟的疾速、顛簸的良性開展、WTO的鄰近、申奧的成功、中國變革開放的深化等一系列利好消息，都將有利于中外經(jīng)濟協(xié)作及中資企業(yè)的開展強年夜，這勢必增年夜市場商務(wù)樓的需要，進而撫慰并增進商務(wù)樓盤市場的開拓與販賣。商務(wù)樓市場，在今后510年，將會堅持過度增加的精良開展速率，中國參加WTO將一步增進中資企業(yè)的強年夜，這些會發(fā)生實真實在的購置力與租賃需要，特別多素養(yǎng)較好發(fā)的寫字樓工程必定會遭到業(yè)主及投資者的追捧，市場的剛性需要及精良的客不雅經(jīng)濟遠景，必將激發(fā)商務(wù)樓市場的繁旺。（5）房地產(chǎn)企業(yè)將走上范圍與品牌運營之路。WTO、華商會成功召開、十運會、地鐵開工等浩繁利好要素使南京商務(wù)樓需要增年夜，販賣向好?？梢灶A(yù)言，南京房地產(chǎn)市場范圍化開拓、品牌化運營時代立即到來。其余，邇來多少家國際有名的地產(chǎn)公司參加南京市場年夜型地產(chǎn)工程開拓，無望推進南京房地產(chǎn)市場范圍化運作、品牌化運營的開展，晉升全部行業(yè)水平。效勞裝備不敷完備現(xiàn)在除少部分新建商務(wù)樓盤其效勞裝備根本完全外，年夜少數(shù)商務(wù)樓盤裝備不全，乃至嚴峻缺少。開展商營銷重心的轉(zhuǎn)向，與近期花費者日趨成熟與理性不有關(guān)聯(lián)，同時也反響出開展商日趨專業(yè)與標準?，F(xiàn)在以新街口為核心的世界級CBD在南京以30萬平方米的商務(wù)空間，50萬的日均人流，80億的資金流淌，400億的當局投入，使得新街口曾經(jīng)成為南京的主流商圈。日開工日期：2001年10月尾租售率：70%n 福鑫國際年夜廈位置：洪武路359號開展商：南京市房地產(chǎn)運營總公司基空中積：14000m2建面：88000m2層數(shù)：1+39車位：300個車位售價：20萬/位(產(chǎn)權(quán))售價：7000元/m2(均)開工日期：2003年6月出賣率：20%n 新地陽光(正洪商城)位置：新街口正洪街1號開展商：南京振宏平易近防開拓公司基空中積：6000m2建面：45000m2層數(shù)：9+15車位：204售價：5600元/m2開工日期：2001年12月尾租售率：60%n 天豐年夜廈位置：洪武路26號開展商：南京市工人文明宮修建面積：45000m2修建高度：109m層數(shù)：31車位租價：1200元/月售價：5300元/m2開工日期：2001年12月31日出賣率：80%第二部分工程營銷戰(zhàn)略一、工程概略稱號：南京國際貿(mào)易核心地點：南京中山東路18號總修建面積：80000m2樓層：33層修建高度：108m修建形狀：地下2層（車庫），地上31層現(xiàn)在可售修建面積：25468m2二、工程市場戰(zhàn)略市場營銷導(dǎo)向起首，跟著南京第一商圈——新街口商務(wù)寫字樓市場的敏捷開展與日漸成熟，在2001年前后新街口CBD地區(qū)出現(xiàn)了特別多的新開寫字樓工程，如商茂廣場、蘇豪廣場、隆浩年夜廈、華泰年夜廈及天豐年夜廈等。進而在推行戰(zhàn)略上可轉(zhuǎn)至直截了當訴求工程的位置上風與全功用的裝備配套，以及現(xiàn)樓等上風賣點，并借助其品牌效應(yīng)短再度拔高樓盤物業(yè)抽象，鼓吹本案全新的精良辦公情況，改良后的高質(zhì)量物管效勞等上風來晉升總體樓盤上風，按部