【正文】 同時(shí)業(yè)主大會(huì)作為業(yè)主自己組織起來行使財(cái)產(chǎn)權(quán)的機(jī)構(gòu)，其內(nèi)部的運(yùn)作機(jī)制也自然應(yīng)當(dāng)由其自己作出決定。 (三)業(yè)主公約的通過與修改。(3)業(yè)主權(quán)利義務(wù)設(shè)定。業(yè)主公約的約束力及于全體業(yè)主。業(yè)主公約的訂立應(yīng)當(dāng)在全體業(yè)主自愿和充分協(xié)商的基礎(chǔ)上依照法律規(guī)定方式進(jìn)行，當(dāng)個(gè)別業(yè)主有不同意見難以全體一致同意時(shí)，應(yīng)當(dāng)以全體業(yè)主整體利益為重，個(gè)人服從全體，少數(shù)服從多數(shù)。 (一)業(yè)主公約概述。業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行登記是為了接受房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督、指導(dǎo)和管理。 (二)業(yè)主委員會(huì)的登記時(shí)間和效力。 (一)業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生。及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施。也就是說，在民事訴訟中，訴訟權(quán)利本身并不歸于業(yè)主委員會(huì)，其必須得到業(yè)主的明確授權(quán)，作為被委托人參加到訴訟中，行使訴訟的權(quán)利，其訴訟活動(dòng)的結(jié)果也直接歸于全體業(yè)主。 此種意見認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)是社會(huì)團(tuán)體法人，完全獨(dú)立于各個(gè)業(yè)主，享有擬制的人格，能夠獨(dú)立行使民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任，也就是說，業(yè)主委員會(huì)能有自己完全獨(dú)立的意志，可根據(jù)自己的獨(dú)立意志獨(dú)立行事。而且，業(yè)主委員會(huì)維護(hù)的應(yīng)是業(yè)主的合法權(quán)益，其所有的行為、決策都應(yīng)在法律、法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)。因此，業(yè)主委員會(huì)也應(yīng)由業(yè)主大會(huì)來選舉產(chǎn)生，反映絕大多數(shù)業(yè)主的意愿。業(yè)主委員會(huì)的地位和職責(zé)第十五條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)： (一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； (二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； (三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； (四)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施； (五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。因此條例規(guī)定，業(yè)主大會(huì)的召開應(yīng)當(dāng)通知相關(guān)的居委會(huì)。 根據(jù)條例規(guī)定，業(yè)主大會(huì)的召開，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，有義務(wù)組織召開臨時(shí)大會(huì)?！踞屃x】 本條規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的會(huì)議類型及其啟動(dòng)方式。對(duì)于一般決定，是與會(huì)業(yè)主的所持投票權(quán)為依據(jù)，而對(duì)于特殊決定，是以全體業(yè)主的投票權(quán)為依據(jù)?！耙恢峦夥绞健币鬀Q議須經(jīng)全體業(yè)主全部同意方能有效，這種規(guī)定過于嚴(yán)格，僅適用于一般共有物業(yè)情形，不適合業(yè)主團(tuán)體自治情形，我國(guó)物業(yè)管理法規(guī)立法不予采用。按照各國(guó)物業(yè)管理立法之規(guī)定，業(yè)主可以親自參加業(yè)主團(tuán)體會(huì)議，親自行使表決權(quán)參與待決事項(xiàng)的議決。 條例規(guī)定了業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的方式包括兩種，即集體討論的方式和書面征求意見的方式。業(yè)主大會(huì)認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)的決定不當(dāng)時(shí)，可予以撤銷。作為業(yè)主大會(huì)成員的每一名業(yè)主，在平時(shí)也可以監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，提出自己的意見，并在業(yè)主大會(huì)中進(jìn)行處理。對(duì)于以上人員，業(yè)主會(huì)議有權(quán)依照規(guī)定程序予以罷免。根據(jù)本條例的規(guī)定，其行使的職責(zé)包括四個(gè)方面： 、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第ll條“召開業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的業(yè)主或者業(yè)主代表出席?！薄稄V東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“業(yè)主的投票權(quán)，住宅按每戶計(jì)算表決權(quán)；工業(yè)廠房、商業(yè)用房按物業(yè)建筑面積計(jì)算表決權(quán)。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的《公寓大廈管理?xiàng)l例》規(guī)定，涉及區(qū)分所有權(quán)人投票表決時(shí)，規(guī)定須經(jīng)出席會(huì)議業(yè)主一定比例以上人數(shù)及其出席會(huì)議業(yè)主的區(qū)分所有權(quán)一定比例以上通過。條例的這條規(guī)定，體現(xiàn)了法律的靈活性。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展應(yīng)當(dāng)說還處于初級(jí)階段，所以政府的監(jiān)督和指導(dǎo)就變得不可或缺?！踞屃x】 本條規(guī)定了有關(guān)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員的設(shè)立及業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上投票權(quán)確定的依據(jù)。例如，上海市房屋土地管理局印發(fā)《關(guān)于(上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例)有關(guān)條文的應(yīng)用解釋》通知第六條規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域劃定：本條所指的物業(yè)管理區(qū)域范圍劃分，原則上以自然街坊或一個(gè)封閉的小區(qū)予以確定。將一個(gè)封閉小區(qū)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，有利于對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施的管理?！踞屃x】 本條規(guī)定了物業(yè)管理區(qū)域的劃分。業(yè)主大會(huì)作出的決議應(yīng)當(dāng)是全體業(yè)主利益的反映，而不僅僅是個(gè)別業(yè)主利益的反映，即使業(yè)主大會(huì)作出的決議并沒有經(jīng)過全體一致的同意，甚至有時(shí)還會(huì)受到個(gè)別業(yè)主的反對(duì)，但只要符合業(yè)主大會(huì)決議的議事規(guī)則，那么這種決議就代表了全體業(yè)主的利益。因此，業(yè)主大會(huì)在業(yè)主集體自治管理組織分工體系中居于首要地位。這里需要注意的是，該條例只規(guī)定了全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，并沒有對(duì)業(yè)主代表大會(huì)作出規(guī)定，這是不同于該條例頒布前部分省市的規(guī)定。各業(yè)主不得隨意改變物業(yè)的使用性質(zhì)，在裝修時(shí)不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌，并應(yīng)事先取得物業(yè)管理公司和有關(guān)部門的同意。如因遲交或欠交而引起其他業(yè)主損失的，要負(fù)賠償責(zé)任。 業(yè)主是作為物業(yè)區(qū)域內(nèi)成員的一名共同締結(jié)或簽署了業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度、業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定。 、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。而且，如果每個(gè)業(yè)主都根據(jù)自己的意愿隨意要求檢查企業(yè)賬目，也會(huì)影響物業(yè)管理企業(yè)日常的正常運(yùn)作。但應(yīng)該注意的是，業(yè)主只是有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和管理人員的工作，不得直接懲戒物業(yè)管理企業(yè)屬下的職員。 (1)每一個(gè)業(yè)主都有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。 ，并享有被選舉權(quán)。 業(yè)主公約，指業(yè)主共同訂立或者承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。物業(yè)服務(wù)合同是確定業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間權(quán)利義務(wù)的基本法律依據(jù)。應(yīng)該分清物業(yè)的所有權(quán)人與物業(yè)的使用人的概念，明確物業(yè)的使用權(quán)人不是業(yè)主。以享有物業(yè)所有權(quán)份額多少不同，可把業(yè)主分為大業(yè)主和小業(yè)主。凡是房屋產(chǎn)權(quán)證上只寫明一個(gè)所有人享有房屋產(chǎn)權(quán)的，這個(gè)所有人就是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。所謂自然人業(yè)主，就是指擁有物業(yè)的所有權(quán)的是自然人。這些具體的物業(yè)管理活動(dòng)中，政府依法進(jìn)行的管理都是不可或缺的。(3)向業(yè)主委員會(huì)提供委托管理合同范本。政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理，主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：(1)制定物業(yè)管理的政策法規(guī)；(2)對(duì)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行管理，包括領(lǐng)導(dǎo)和進(jìn)行物業(yè)管理質(zhì)量評(píng)優(yōu)工作，制訂物業(yè)管理的管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行資質(zhì)管理。【釋義】 本條規(guī)定了物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理機(jī)關(guān)。 物業(yè)管理人才的現(xiàn)代化，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的根本所在。，是物業(yè)管理現(xiàn)代化的重要途徑。 ，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的保證。 第五，它是實(shí)現(xiàn)管理人才現(xiàn)代化需要。即要確立現(xiàn)代企業(yè)管理意識(shí)，包括經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、市場(chǎng)觀念、資金運(yùn)用、服務(wù)質(zhì)量、時(shí)間、效益等觀念更新。當(dāng)然，確立價(jià)格機(jī)制的權(quán)威，并不是要政府部門去制定一個(gè)強(qiáng)制執(zhí)行的價(jià)格水平，而是指由市場(chǎng)定價(jià)。也就是說，它基本上是一種企業(yè)化、社會(huì)化的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。聘用和改聘對(duì)物業(yè)管理公司的激勵(lì)約束作用是通過其聲譽(yù)發(fā)生的。然而，縱觀我國(guó)目前的物業(yè)管理，在許多地方尚未形成完善的市場(chǎng)機(jī)制，物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)的獲得并沒有通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而輕易獲取，普遍存在著誰開發(fā)誰管理的狀況。二是針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)：(1)日常生活類；(2)商業(yè)服務(wù)類；(3)文化、教育、衛(wèi)生、體育類；(4)金融服務(wù)類；(5)經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)；(6)社會(huì)福利類。如保安、綠化、衛(wèi)生、清潔、維修保養(yǎng)、財(cái)務(wù)管理、管理費(fèi)及維修基金的安排使用，有關(guān)健身、娛樂及商業(yè)設(shè)施等。物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立，既要符合法律規(guī)定的有關(guān)企業(yè)設(shè)立的一般標(biāo)準(zhǔn)，又要滿足針對(duì)物業(yè)管理的所設(shè)定的特殊條件。物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是與隨著住房制度改革的推進(jìn)而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的管理。物業(yè)管理法規(guī)一方面明確要求房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)就應(yīng)全盤考慮以后的物業(yè)管理問題，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)中認(rèn)真聽取物業(yè)管理公司或物業(yè)管理咨詢服務(wù)單位的意見，預(yù)先完善物業(yè)的配套設(shè)施和預(yù)留物業(yè)管理所需用房，賦予物業(yè)管理公司在開發(fā)的房地產(chǎn)竣工時(shí)參與驗(yàn)收權(quán)，從而保障物業(yè)管理良性運(yùn)行的必要前提條件；另一方面，明確房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主和物業(yè)使用人三方面在物業(yè)管理方面的各自地位、權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任關(guān)系，鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)擇聘物業(yè)管理企業(yè)，規(guī)范物業(yè)管理行為，推行前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理服務(wù)委托合同、業(yè)主公約及其他種類物業(yè)管理規(guī)約的示范文本，加強(qiáng)歸口主要管理部門的行政指導(dǎo)和監(jiān)督，從而保證物業(yè)管理效果符合法規(guī)、合同、規(guī)約的要求，最終產(chǎn)生增強(qiáng)人們放心購房、寬心用房、歡迎物業(yè)管理解除后顧之憂的信念等有利于貨幣化分房政策實(shí)施、閑置房銷售、物業(yè)管理普遍化的社會(huì)效應(yīng)，促進(jìn)住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其第三級(jí)消費(fèi)環(huán)節(jié)市場(chǎng)——物業(yè)管理市場(chǎng)秩序的正常穩(wěn)定。物業(yè)管理企業(yè)在全國(guó)范圍內(nèi)的產(chǎn)生和發(fā)展，必然導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)，早在1993年成立的“深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)”就反映了這一趨向。編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第96頁 共96頁物業(yè)管理?xiàng)l例釋義制定物業(yè)管理?xiàng)l例的目的第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。到1999年底，物業(yè)管理行業(yè)已初具規(guī)模，就業(yè)人數(shù)與日俱增，整體素質(zhì)相對(duì)提高。(二)明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位的權(quán)利、義務(wù)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。按照社會(huì)產(chǎn)業(yè)部門劃分的標(biāo)準(zhǔn)，這種高度統(tǒng)一的管理、全方位多層次的服務(wù)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)為一體、寓經(jīng)營(yíng)與管理于服務(wù)之中的物業(yè)管理是一種服務(wù)性行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是遵照國(guó)家有關(guān)政策法規(guī)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理物業(yè)，妥善處理業(yè)主投訴，有效地維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，為業(yè)主和使用人創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的居住和工作環(huán)境。(4)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的聯(lián)合會(huì)議制度，由物業(yè)企業(yè)定期向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告并討論重大管理事項(xiàng)。三是委托性的特約服務(wù)。從El前的物業(yè)管理實(shí)踐來看，能夠提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)的組建形式大致有以下幾種：一是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的子公司，占現(xiàn)有這類公司的大多數(shù)；二是由房地產(chǎn)管理部門所屬的房管所(站)轉(zhuǎn)變而來；三是大中型企業(yè)單位組建的；四是社會(huì)上自發(fā)成立的；五是由街道辦事處組建的。一般而言，業(yè)主在決定是否聘用某家物業(yè)管理公司時(shí)，主要就是考察它過去的業(yè)績(jī)，即其聲譽(yù)。其余四種，基本上沒有向社會(huì)化轉(zhuǎn)變，絕大部分的管理服務(wù)是為自己提供的，組建目的并不是為了通過提供管理服務(wù)來獲取盈利。政府主管部門只需根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)的原則進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)。也就是說要打破傳統(tǒng)的行政福利性的房產(chǎn)管理理念，樹立起社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的現(xiàn)代化小區(qū)物業(yè)管理新思想、新觀念。人才現(xiàn)代化是小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化實(shí)現(xiàn)的根本。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)現(xiàn)代化，就是按照現(xiàn)代小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展要求，不斷地調(diào)整、完善企業(yè)化管理組織，使其達(dá)到管理與服務(wù)的同步發(fā)展?，F(xiàn)代管理方法的種類很多，對(duì)于小區(qū)物業(yè)管理來說，現(xiàn)代管理方法在各業(yè)務(wù)職能管理領(lǐng)域的應(yīng)用是比較重要的，因?yàn)樗兄诟鲗I(yè)人員根據(jù)實(shí)際工作需要，有重點(diǎn)地學(xué)習(xí)和掌握與本職能管理有關(guān)的現(xiàn)代管理方法，便于有關(guān)部門組織現(xiàn)代管理方法的培訓(xùn)，還有利于現(xiàn)代管理方法按職能配套應(yīng)用，以便更好地發(fā)揮職能作用。管理人才的現(xiàn)代化，從管理者個(gè)體來說，主要包括：管理人員的素質(zhì)、能力、知識(shí)結(jié)構(gòu)等方面的優(yōu)化，以適應(yīng)企業(yè)管理現(xiàn)代化的要求。 (一)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)。指導(dǎo)、幫助和監(jiān)督物業(yè)管理公司的工作；(3)指導(dǎo)和幫助業(yè)主委員會(huì)工作；(4)協(xié)調(diào)、解決物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)作中出現(xiàn)的情況和問題。 。業(yè)主的權(quán)利第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。如果買房人支付房款并未登記，不能稱為房屋的業(yè)主。凡是房屋產(chǎn)權(quán)證書上寫明房屋產(chǎn)權(quán)是共有的，那么房屋產(chǎn)權(quán)證標(biāo)明的這些個(gè)所有人就是共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。以業(yè)主資格取得先后次序和依據(jù)不同，可以把業(yè)主分成原始業(yè)主(主要指新建物業(yè)的業(yè)主)、繼受業(yè)主(主要指購買物業(yè)人)和準(zhǔn)業(yè)主(主要指依法視為業(yè)主的業(yè)委會(huì)和物業(yè)使用權(quán)合法持有人)三類。物業(yè)的使用人是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。而業(yè)主之所以要與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同，最主要的目的是接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。而業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是有關(guān)業(yè)主大會(huì)召開時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循的會(huì)議程序、決議通過的要求等有關(guān)規(guī)則。 業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主的自治機(jī)構(gòu)，代表的應(yīng)該是業(yè)主的共同利益，其決議和行事都應(yīng)貫徹這一宗旨。業(yè)主如對(duì)某職員的工作不滿，應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)提出，由管理企業(yè)采取適當(dāng)?shù)奶幚泶胧?。業(yè)主要行使此項(xiàng)監(jiān)督權(quán)，檢查物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)支出情況，應(yīng)該向業(yè)主委員會(huì)提出請(qǐng)求，由業(yè)主委員會(huì)委托專業(yè)事務(wù)所來檢查。 業(yè)主的權(quán)利可能還會(huì)在其他法律、法規(guī)中作出規(guī)定，對(duì)于這些權(quán)利業(yè)主也當(dāng)然享有。物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)約中，采取的是多數(shù)通過原則，即只要集體中多數(shù)成員達(dá)成了一致意見，規(guī)約就合法生效了，并且對(duì)于所有的成員都產(chǎn)生一致的約束力，少數(shù)表示反對(duì)的成員也必須放棄自己的異議，共同遵守這一協(xié)議。 、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。各業(yè)主在使用共用地方及設(shè)施時(shí)，不得損害、阻塞或堵塞公用地方及設(shè)施，不得在共同地方及設(shè)施之內(nèi)做出任何對(duì)其他業(yè)主及樓宇使用都構(gòu)成滋擾、不方便或者損害的行為。部分省市除了規(guī)定全體業(yè)主大會(huì)之外，還對(duì)業(yè)主成員過多的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以成立業(yè)主代表大會(huì)。 業(yè)主大會(huì)是由業(yè)主自行組成的維護(hù)物業(yè)整體利益的組織，其應(yīng)具有民主性、自治性、代表性的特征。業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)的管理與公共利益的維護(hù)是一種自治、自助行為，其機(jī)構(gòu)的構(gòu)成成員本身是業(yè)主，即物業(yè)的所有權(quán)人。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，因此應(yīng)該明確物業(yè)管理區(qū)域的概念及其劃分情況。根據(jù)條例的規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域的劃定辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的房屋總建筑面積一般不超過10萬平方米。 (一)業(yè)主大會(huì)的設(shè)立。條例規(guī)定了業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立。 (二)首次業(yè)主大