【正文】 表五 項目資金來源與資金占用平衡表 序號 項 目 合 計 計 算 期 (年 ) 1 2 3 1 資金來源 銷售（營業(yè)收入） 0 自有資金 0 向銀行借款 5500 2020 3500 0 2 資金占用 建設(shè)投資（不含利息） 0 借款利息 0 銷售稅金及附加 0 所得稅 0 3 資金盈余（ 12） 表六 銷售收入、銷售稅金與附加和營業(yè)稅估算 附表 4 銷售收入、銷售稅金與附加和增值稅估算表 單位：萬元 序號 項目 合計 計算期（年） 1 2 3 1 銷售（營業(yè)）收入 住宅銷售收入 住宅單價（元 /平方米） 2500 2500 2500 住宅建筑面積（平方米） 商場銷售收入 一層商場銷售收入 一層單價（元 /平方米） 15000 15000 15000 一層建筑面積（平方米） 二層商場銷售收入 二層單價（元 /平方米） 12020 12020 12020 二層建筑面積（平方米） 三層商場銷售收入 三層單價（元 /平方米） 9000 9000 9000 三層建筑面積（平方米） 四層商場銷售收入 四層單價（元 /平方米） 7000 7000 7000 四層建筑面積（平方米） 五層商場銷售收入 五層單價（元 /平方米） 6000 6000 6000 五層建筑面積（平方米） 2 銷售（營業(yè)）稅金及附加 0 營業(yè)稅 0 利潤與利潤分配表與靜態(tài)盈利分析 序 號 項 目 合 計 計算期 (年 ) 1 2 3 1 銷售（營業(yè)）收入 0 2 銷售稅金及附加 0 3 增值稅 4 總成本費用 0 5 利潤總額（ 1234） 6 彌補以前年度虧損 0 7 應(yīng)納稅所得額（ 56） 8 所得稅 9 稅后利潤（ 58） 10 提取法定盈余公積金 11 提取公益金 12 提取任意盈余公積金 13 可供分配利潤 14 投資利潤率 % % 15 投資稅后利潤率 % % 16 投資利稅率 % % 評價指標(biāo)： 投資 利潤率 = 利 潤 總 額 / 總投資額*100%=*100%=% 投 資 稅 后 利 潤 率 = 稅 后 利 潤 / 總 投 資 額*100%=*100%=% 投資利稅率 =利稅總額 /總投資額 *100%=（ +）/*100%=% 本項目以上三個靜態(tài)評價指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，非常樂 觀，故項目可行。雖然南寧目前有百貨大樓、萬達商業(yè)廣場、夢之島等興旺的商場，但其由于沒能引入真正有影響力的國際品牌或不能由始至終地堅持走高端路線，因此很難樹立高端形象。截止 2020 年末， 全區(qū)商品房空置面積為 平方米，比去年增加 %。 31”限令，成為收緊地根的分水嶺。 當(dāng)項目凈現(xiàn)值 =0 萬元時 ,I=%=IR ，而該項目的基 中國最龐大的下載資料庫 準(zhǔn)收益率 Ic=12%，則有 Ir遠(yuǎn)大于 Ic=12%,說明項目可行。 在單方案分析中，認(rèn)為可行。建設(shè)期不付款償息，建設(shè)期利息在第二年末一次性付清。 綜上所述，基于《時代廣場大廈》商住綜合樓其獨特 的經(jīng)濟地理位置，本項目把中高檔商住樓作為目標(biāo)市場，主要面向南寧市及來南寧市 投資置業(yè)的各地商賈，針對消費者市場，力求建成一座匯人文氣息、無限商機、安家立業(yè)于一體的綜合性大廈。 市場供給現(xiàn)狀 2020 年和 2020 年南寧 市商品房銷售（含預(yù)售）面積分別為 萬㎡和 萬㎡， 2020 年比 2020 年增加了 萬㎡。 房地產(chǎn)業(yè)狀況 2020 年，南寧市在實施“ 136”工程的目標(biāo)指引下，進一步加大了舊城改造的力度，全面實行貨幣化拆遷，以及從今年開始每年在南寧舉辦的“中國 — 東盟博覽會”、泛珠江三角經(jīng)濟圈概念的提出，種種利好消息極大刺激了南寧房地產(chǎn)的開發(fā)速度。 決策影響 南寧市近來“ 136”目標(biāo)和大規(guī)模的舊城改造使許多被拆遷戶為尋求更好的居住環(huán)境而持幣待購，新的“六縣六城區(qū)”大南寧框架的形成和國內(nèi)各地人口的涌入以及從 2020 年起中國 — 東盟博覽會會址永久性落戶南寧，這將會有大批的國內(nèi)外客商聚集南寧，推動著南寧房地產(chǎn)市場的急劇升溫。 （ 5）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備 全市有生活垃圾無害化處理廠（場） 3 座，垃圾中轉(zhuǎn)站 34 座，公共廁所 334 座，瑯東污水處理廠 1 座（江南污水處理廠正在建設(shè)中），市區(qū)主次干道實行了機械化清掃，全日保潔，生活小區(qū)、小街小巷都整潔衛(wèi)生。 城市基礎(chǔ)設(shè)施 近年來，南寧市按照建設(shè)大西南出海通道樞紐城市的要求，加大 投入，加強城市道路、橋梁、通訊、電力、供水等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，不斷創(chuàng)造良好的生活、生產(chǎn)和投資環(huán)境。 立體交通運輸網(wǎng)絡(luò) 作為大西南出海通 道的樞紐城市，南寧己形成航空、鐵路、公路、水路四通八達的立體交通運輸網(wǎng)絡(luò)： （ 1）航空 空中走廊已開通飛往北京、上海、廣州、香港及越南河內(nèi)、泰國曼谷的 20 多條國內(nèi)、國際航線，新機場年客流量為 250 萬人次。 （ 2）沿邊的首府城市 廣西邊境有 8 個縣 (區(qū)、市 )與越南接壤，現(xiàn)有邊境口岸 11 個，南寧距中越邊境的 廣西憑祥、東興口岸只有 230 公里和 204 公里，相鄰的 7 個縣（市）與越南接壤，陸地邊境線長 1020 公里，對發(fā)展邊境貿(mào)易有著天然的地利條件。2020 年獲中國城市居住環(huán)境建設(shè)的最高獎項 —— 中國人居環(huán)境獎，被評為中國適合人類居住的“綠色家園”。 45’ — 108176。 （二）拆遷補償方式 以貨幣補償為主。南寧市市委、市政府為加快城市建設(shè)，將 2020 年確定為“城市建設(shè)管理年”，并以此啟動“一年一小變，三年一中變，六年一大變”的 城市建設(shè)與發(fā)展目標(biāo)，簡稱 136 目標(biāo)，從而使首府南寧的市容市貌在近期內(nèi)有一個根本性的改觀，提升南寧的城市品位，塑造南寧新形象。 （六）項目背景 本項目位于民族大道與古城路交匯處，宗地實際使用面積約 ㎡（折合 畝），擬建成集商場、寫字樓、賓館、住宅為一體的綜合性樓盤，該宗地位于南寧市民族大道最熱鬧最繁華的路段，在周邊，吃、住、 行、樂、購物設(shè)施一應(yīng)俱全，東有二十六中，南有電子科技廣場，大熱門購物中心 ，西有廣西壯族自治區(qū)博物館和科技館，斜對面是民族廣場和華聯(lián)超市及夢之島百貨，附近有星湖市場和麻村市場及新城區(qū)郵政局，公共配套，設(shè)施齊全。地上總建筑面積 ㎡，其中商場共五層面積為 16240 ㎡，住宅建筑面積為 ㎡，地下總建筑面積3248 ㎡，容積率 ，建筑密度 26%。隨著南 昆鐵路全線通車，南寧市已成為華南經(jīng)濟圈、西南經(jīng)濟圈和東南亞經(jīng)濟圈的連接點、中轉(zhuǎn)站和橋梁。此外，商場在一定程度上增加了就業(yè)機會、刺激消費市場，繁榮了市場經(jīng)濟，拉動 了內(nèi)需。 自然氣候 南寧地處北回歸線以南，受海洋 中國最龐大的下載資料庫 氣候調(diào)節(jié)，屬亞熱帶季風(fēng)區(qū)，陽光