【正文】 3．現(xiàn)階段項目價格預測 2）項目市場比較價格 ? 住宅價格的確定 單位：元 /米 2 產品類別 可比項目 可比項目價格 項目定價 說明 陽光公寓 惠利花園城 1800 1600 異區(qū)同質 小高層公寓 惠利花園城 2020 1800 TOWNHOUSE 無 —— 3000 市場空白 參考住宅 獨立別墅 無 —— 4500 ? 商鋪價格的確定 產品類別 可比項目 可比項目價格 項目定價 說明 沿街商鋪 （ 2F） 信誼花園 5000 4000 兩層商鋪 社區(qū)商鋪 （ 1F） —— —— 4500 住宅均價 倍 （ 1800 元 /米 2） 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 第 35 頁 共 37 頁 商場 —— —— 3000 新商圈、租賃為主 購物中心 —— —— 3000 樓層高商業(yè)價值低 酒店 —— —— 3000 寫字樓 —— —— 3000 量體小，暫定價 ? 說明 1）以上價格均為保守估計； 2）商鋪的價值在商業(yè)消費人口增加的情況下可以大大提升。 五、項目定位 1．項目 SWOT 分析 —— 內外部因素總結（略） 2．項目定位的基本原則 1）高水平開發(fā)、高起點規(guī)劃 2）符合市場需求 3）解決問題的對策： 強化優(yōu)勢、扭轉劣勢、把握機遇、應對挑戰(zhàn) 3．項目整體定位 項目整體定位：具有城市屬性的大型居住區(qū) 居住區(qū)定位：大型低密度、生態(tài)居住區(qū) 商業(yè)區(qū)定位：新城市的新商圈 功能模塊：居住區(qū) + 城市功能區(qū) 居住區(qū)：住宅 +居住區(qū)商業(yè) +居住區(qū)配套 城市功能區(qū)：行政區(qū) +商務區(qū) +城市商業(yè)區(qū) +休閑娛樂 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 第 29 頁 共 37 頁 區(qū) +文化教育設施 +城市道路 +城市交通設施（公交車及車場、車站等） 4．項目定位 1） 住宅部分 ? 產品定位： TOWNHOUSE 聯(lián)排別墅 +獨立別墅 +多層陽光公寓 +少量小高層公寓 ? 定位原因： 1） 別墅類產品為市場空白， 且其能較好地體現(xiàn)項目的環(huán)境特色； 2）市場需求“ 改善型 ”為主，但豪華住宅的消費階層數(shù)量仍然有限，住宅部分整體將以“ 中等檔次、舒適型住宅 ”為主；因此， 多層陽光公寓為主要產品類型，別墅以經濟適用型 TOWNHOUSE 聯(lián)排別墅為主、少量獨立別墅 （提高檔次和影響力） ； 3）適量建設小高層公寓，是出于容積率的考慮；另一方面，小高層在 **屬于 較高檔次 的物業(yè)形態(tài)，小高層之間的間距較大、綠化率高；但因其為 **市場新事物，市場接受度有待提高，因此不可大量建設。 ? 全市對外開放的窗口 **市經濟和社會發(fā)展的四大支柱之一，經濟技術開發(fā)區(qū)已經成為全市對外開放的窗口、招商引資的重要載體和快速發(fā)展、最具活力的經濟新區(qū)。 ? 經濟比較落后 2020 年全區(qū)國內生產總值僅 億元，在 **五區(qū)中排名最靠后；主要原因是 工業(yè)和第三產業(yè)落后，農業(yè)占經濟結構的比例過重。 4）商業(yè)項目案例 ? 商貿文化廣場 地理位置： 龍湖路、朝陽路，華聯(lián)商廈北側 開 發(fā) 商： **市旭日房地產開發(fā)有限公司 建筑面積： 總規(guī)劃 20 萬平米；分二期建設，一期 10 萬平米 概算投資： 億元人民幣 單元面積： 150220 平米不等 銷售價格： 1F、 2F 連動銷售，平均 6000 元 /平方米 總體規(guī)劃： 一期分步行服飾一條街和中心綜合商業(yè)廣場兩大塊；二期開發(fā)大規(guī)模住宅及少量裙房商鋪，住宅形式以多層、小高層形式兩種。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 第 18 頁 共 37 頁 4．商業(yè)物業(yè)市場分析 1）市場供給情況 近兩年， **在商業(yè)物業(yè)的供應方面開發(fā)力度較大， 2020 年上半年全市商業(yè)營業(yè)用房投資總額達 7430 萬元，同比增長 倍，比 2020 年全年商業(yè)營業(yè)用房的投資總額增加 66%；施工面積 萬平方米，占全市施工面積 30%，比去年同期增長 倍，其中新開工面積 萬平方米，占全市新開工面積 %，比去年同期增長 倍。 業(yè)態(tài)齊全： 百貨商場 4 家：華聯(lián)、勝發(fā)、四海、第一百貨 商業(yè)步行街： **商貿文化廣場 專賣店： LINING、利郎服飾、安踏鞋業(yè)、勁霸男裝、（大眾品牌為主） 餐飲：肯德基 KFC、 超市：蘇果超市（好又多、易初蓮花、北京華聯(lián) 等即將開張） 商鋪租金： 一般 元 /天 /米 2；朝陽路龍湖路交叉口最貴， 7 元/天 /米 2； 龍湖北路、龍王溝路最便宜， 元 /天 /米 2 ； 商鋪面積： 3070 米 2較多，開間 46 米，進深一般在 10 米 商鋪售價： 底層： 12020 元 /米 2； 1F、 2F 連賣： 80009000 元 /米 2 營業(yè)時間： 8： 3019： 00 日均人流量： 8 萬人次左右 消費客群： 涵蓋 **各階層，主力消費者為中高收入階層，大部分為商圈周邊經濟效益頗好的企事業(yè)單位； 2）老城區(qū)商圈 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 第 16 頁 共 37 頁 由 淮濱路、淮舜北路兩條商街 構成， 輻射周邊 的人民路 和香港路建材一條街； 業(yè)態(tài)： 以沿街店鋪為主，兼有商廈和專業(yè)市場 商廈：華聯(lián)商廈 專業(yè)市場：香港路建材一條街 沿街店鋪：品牌較雜，多為低端品牌 業(yè)種： 淮濱路主要經營服裝、鞋帽類為主；淮舜北路、人民路則以零售業(yè)為主； 租金水平： 一般在 元 /米 2之間，淮濱路租金最高， 東城市場租金達到 元 /米 2 消費群體 ：大都來源于老城區(qū)周邊市民及 **郊區(qū)等 低收入者 ，人流量大但消費力不強 3． **商業(yè)市場預測 1）城市商業(yè)輻射力將大大增強 **城市具有較強的區(qū)位優(yōu)勢， 206 國道、鐵路、淮河等連接著**與其他城市；特別是 京福高速 **連接線 建成后， **的交通環(huán)境更是大幅改善，城市 商業(yè)的輻射力有了對外擴張的可能 ； 田家庵區(qū)正是抓住這一點大做文章，“商貿立區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略已經啟動。這是與其處于房地產市場處于起步階段相聯(lián)系的。 2020 年全年完成房地產開發(fā)投資 億元，比 2020 年增加 36%； 2020 年 一季度完成投資 億元，同比增長 %；上半年完成投資 億元，增長 %；前三季度完成投資 億元 ，增長%； 2020 年全年完成投資 億元，比 2020 年增長 %，比 1999 年增長 %。 加上國內城市規(guī)劃水平的低下， **市長期以來都沒有 規(guī)劃，城市建設異常落 后，特別是城市中心區(qū) —— 田家庵區(qū) ， 房屋破舊、道路凹凸不平，公共綠化無人管理 ； 到 2020 年 ， **市建成區(qū)面積 僅 平方公里 。 根據(jù)消費經濟學理論和國際經驗，當人均 GDP 達 1000 美元時，居民消費結構將從生存型向享受、發(fā)展型轉變， 過去的奢侈品將轉化為居民的必需品 ； 汽車、電腦、高檔電器加速進入家庭 ； 人們對于住房條件改善的需求也將不斷增長。 2．對外交通 **位于淮河之濱、安徽中部， 處在承東啟西、南北通衢重要位置，區(qū)位優(yōu)越 、 交通便捷 ，是沿海通向中西部的通道走廊。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 第 5 頁 共 37 頁 1）鐵路 阜淮鐵路 通過津浦線、 **線、商阜線與京滬、京廣、隴海、京九四大鐵路動脈相貫通。 3）第三產業(yè)較落后，但發(fā)展較快 主導產業(yè)： 煤炭、火力發(fā)電、化工； 優(yōu)勢產業(yè)： 醫(yī)藥、 紡織、機械、輕工； 三次產結構： ： 51： （ 2020 年）。 2）發(fā)展規(guī)劃 —— 東擴南進，接軌長三角 由于城市邊緣的煤炭資源即將開采完畢，煤礦將向遠離市中心的地方發(fā)展，以“煤”立市的 **，面臨著經濟產業(yè)結構調整和城市功能轉型的現(xiàn)實。 進入 2020 年，受國家 宏觀調控 的影響， 房地產開發(fā)投資增幅 有所減緩，但上半年仍累計完成的投資 億元， 增幅比 2020 年同期 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 第 10 頁 共 37 頁 回落了 個百分點 ，但仍然 比 2020 年同期增長 %， 房地產開發(fā)仍呈快速發(fā)展態(tài)勢 。 3）高檔次物業(yè)缺乏 目前 **開發(fā)的項目多為多層建筑，小高層建筑剛剛開始出現(xiàn)； 高層建筑 除了安徽理工大學的兩棟學生宿舍樓外，在住宅項目中就再也難覓蹤跡； 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 第 12 頁 共 37 頁 別墅開發(fā)更是一片空白 ； 4）開發(fā)企業(yè)缺少土地儲備，市場供應少且較集中 **本地的開發(fā)公司大多數(shù)都沒有土地儲備，市場供應在近一兩年內將集中于幾個大項目，如城區(qū)西南部的惠利花園城。因此預計 **的城市商業(yè)輻射力在 35 年內會不斷增大。商業(yè)營業(yè)用房成為拉動 **上半年房地產開發(fā)增長的亮點 。 建筑形態(tài)： 采用后現(xiàn)代風格為裝飾引喻 元素，廣場與內