20xx萬(wàn)科的納稅籌劃萬(wàn)科納稅籌劃分析-免費(fèi)閱讀
【正文】
現(xiàn)在萬(wàn)科內(nèi)部也在啟動(dòng)設(shè)計(jì)公司、裝修公司和貿(mào)易公司等來(lái)進(jìn)行土地增值稅的籌劃。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該利用利息支出籌劃法，盡可能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，并按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，?shí)現(xiàn)利息據(jù)實(shí)扣除，降低稅額。（500+100+1 000+80+320）100％]。萬(wàn)科A通過(guò)預(yù)繳土地增值稅、將預(yù)繳土地增值稅計(jì)入資產(chǎn)科目費(fèi)用遷移等籌劃方法使得2020年的土地增值稅金額下降。稅法規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。因此，企業(yè)可將一段時(shí)間內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)成本進(jìn)行最大限度的調(diào)整分?jǐn)?，將獲得的增值額進(jìn)行最大限度的平均，這樣就不會(huì)出現(xiàn)某段時(shí)間增值率過(guò)高的現(xiàn)象，從而節(jié)省部分稅款的繳納。也就是說(shuō)房地產(chǎn)開發(fā)公司在不增加任何開支的情況下，通過(guò)費(fèi)用遷移法，就可以增大土地增值稅允許扣除項(xiàng)目的金額，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。
一般常見的方法就是將可以分開單獨(dú)處理的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離，比如房屋里面的各種設(shè)施。同時(shí)稅法規(guī)定，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又建其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通住宅不享受免稅優(yōu)惠。低于可享受的扣除額。
房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)踐中運(yùn)用比較廣的企業(yè)所得稅籌劃方式主要有以下幾種: (l)縮小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅所得額，即通過(guò)縮小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅所得額來(lái)減輕房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)或規(guī)避納稅負(fù)擔(dān)。最終，萬(wàn)科用300套住宅抵頂借款，依據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅1000萬(wàn)元、城市維護(hù)稅70萬(wàn)元及教育費(fèi)附加30萬(wàn)元(不考慮印花稅和契稅)，以上二項(xiàng)稅合計(jì)1100萬(wàn)元。
公司涉稅行為之二：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或房產(chǎn) （1）適用稅收法律、法規(guī): 稅法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)對(duì)外投資，投資時(shí)不征營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)時(shí)，也不再征收營(yíng)業(yè)稅。（怎么解釋？？） 第三部分：公司主要稅種納稅籌劃分析 一、公司營(yíng)業(yè)稅的分析 （一）營(yíng)業(yè)稅納稅范圍及稅收優(yōu)惠政策： 納稅范圍： 房地產(chǎn)企業(yè)交納營(yíng)業(yè)稅的范圍主要有銷售不動(dòng)產(chǎn)，自營(yíng)建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)和對(duì)外出租自行開發(fā)的商品房等業(yè)務(wù)。
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應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額適用稅率速算扣除數(shù)。根據(jù)國(guó)家稅法和政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種主要有（按應(yīng)繳納稅額的稅負(fù)順序依次為）：營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、契稅等。從2020年下半年開始，政府從嚴(yán)把土地、信貸兩個(gè)閘門入手控制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)。
（二）房地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)期（1992~1993年） 1992年下半年至1993年上半年，我國(guó)許多地區(qū)驟然掀起了房地產(chǎn)熱潮，房地產(chǎn)開發(fā)公司急劇增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長(zhǎng)，以炒地皮、炒項(xiàng)目為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；钴S，在部分地區(qū)，主要是海南、廣西北海，房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)過(guò)熱，形成了較嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。
（三）市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期（1994~1997年） 1994年繼續(xù)1993年下半年的宏觀調(diào)控。從2020年開始，政府強(qiáng)調(diào)做好供需雙向調(diào)節(jié)，著力采取有關(guān)政策措施穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅種稅率表 序號(hào) 稅種 征稅對(duì)象 計(jì)稅依據(jù) 計(jì)算方法 稅率 繳稅時(shí)間 1 契稅 以轉(zhuǎn)移土地、房屋使用權(quán)的行為為征稅對(duì)象。
其適用5%45%的超額累進(jìn)稅率 超額累進(jìn)稅率 次月10日 4 房產(chǎn)稅 以房屋為征稅對(duì)象 房屋計(jì)稅價(jià)值或房產(chǎn)的出租收入 年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值(評(píng)估值)(130%)%。
第二部分：公司情況介紹 一、公司基本情況 萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司，簡(jiǎn)稱萬(wàn)科或萬(wàn)科集團(tuán)，成立于1984年5月，是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股。其中，銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅率為5%，自營(yíng)建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)的稅率為3%，對(duì)外出租自行開發(fā)的商品房業(yè)務(wù)稅率為5%。
（2）公司籌劃分析： 以2020年為例，從財(cái)務(wù)報(bào)表可得出信息，萬(wàn)科A 2020年不動(dòng)產(chǎn)（酒店、房屋及建筑物）（如圖），若該減少的不動(dòng)產(chǎn)是以投資的形式對(duì)外轉(zhuǎn)讓，則能夠節(jié)省的營(yíng)業(yè)稅額為：%= 公司涉稅行為之三:代收各種水、電、煤氣、安裝費(fèi)用等 （1）適用稅收法律、法規(guī): 稅法規(guī)定：房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司從購(gòu)房戶取得的代收款項(xiàng)，如有線電視安裝費(fèi)、管道費(fèi)、煤氣費(fèi)、水電安裝費(fèi)、代市政府收取的市政費(fèi)等價(jià)外費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)并入營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅。而保利接受這300套住宅是為了收回萬(wàn)科以前的欠款，而非自用，所以保利拿到這些房子以后還要銷售出去。
(2)利用稅收優(yōu)惠進(jìn)行籌劃:房地產(chǎn)企業(yè)可以合理利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃，通過(guò)妥善規(guī)劃企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以適用較低或較優(yōu)惠的稅率，使其實(shí)際稅負(fù)最低，達(dá)到節(jié)稅的效果。所以，萬(wàn)科公司在該年度的捐贈(zèng)講可以全部稅前扣除。
因國(guó)家建設(shè)需要，依法征用收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋建造出售時(shí)，將合同分兩次簽訂，同樣可以節(jié)省不少土地增值稅稅款。
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