【正文】 江埡汽車客運(yùn)站二期工程（司乘公寓）的建設(shè)，其主體獨(dú)特與外型美觀，可創(chuàng)造成為張家界的一個(gè)標(biāo)志建筑，并可填補(bǔ)張家界文化主體酒店的空白，促進(jìn)張家界旅游文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；公寓內(nèi)的特色博物館、各餐飲場(chǎng)所與康體娛樂設(shè)施均含創(chuàng)新特色設(shè)計(jì)及最新營(yíng)運(yùn)理念，可提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏刭|(zhì)； 具有良好的經(jīng)濟(jì)效益，并且抗風(fēng)險(xiǎn)能力甚強(qiáng)。 4 、餐飲部：經(jīng)理 1 名，管理人員 2 名，服務(wù)員 2O 人，負(fù)責(zé)客人的飲食服務(wù)及員工的飲食服務(wù)。 3 、市政配套 水、電、通信等市政配套設(shè)施齊全，能夠滿足要求。 E 、環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時(shí)”； F 、施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染； G 、建筑垃圾及時(shí)清理、文明施工。 項(xiàng)目建成后，可滿足市場(chǎng)要求，帶動(dòng)周邊地區(qū)餐飲、商品零售、休閑等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，改善城市形象和投資環(huán)境，促進(jìn)城市總體規(guī)劃早日實(shí)現(xiàn)，社會(huì)效益巨大。 2 、項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響 (1) 氣候：項(xiàng)目建成后，提高了該區(qū)的綠化面積，對(duì)項(xiàng)目所在地的氣候起到了一個(gè)調(diào)節(jié)和改善的作用。 ( 一 ) 財(cái)務(wù)盈利能力分析 通過(guò)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量計(jì)算，在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量累計(jì)為 萬(wàn)元，按此計(jì)算的各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)見下表。 3 、人事費(fèi)用按張家界地區(qū)平均消費(fèi)水平計(jì)提，并考 慮了招聘高級(jí)酒店管理人才的例外情況，其他費(fèi)率按行業(yè)平均費(fèi)率計(jì)提，期間費(fèi)用根據(jù)張家界目前行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和將來(lái)酒店開業(yè)后的實(shí)際，逐項(xiàng)進(jìn)行估算。 3 、流動(dòng)資金 參照類 似項(xiàng)目流動(dòng)資金投放、周轉(zhuǎn)狀況，按照分項(xiàng)詳細(xì)估算法進(jìn)行估算，項(xiàng)目正常營(yíng)業(yè)需投放鋪底流動(dòng)資金 200 萬(wàn)元。 2 、工程建設(shè)必須建立健全質(zhì)量管理制度，實(shí)行工程質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制度，施工企業(yè)必須具備相應(yīng)的施工資質(zhì)等級(jí)及相應(yīng)的工程技術(shù)人員和機(jī)械設(shè)備，且施工嚴(yán)格按照有關(guān)程序施工，工程施工不能以次充好，必須杜絕“豆腐渣”工程，各責(zé)任單位應(yīng)簽訂書面合同，做到職責(zé)分明，有章可循。 第六章 項(xiàng)目建設(shè)管理與施工組織設(shè)計(jì) 一、工程條件 該項(xiàng)目位于江埡旅游休閑度假商務(wù)區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，南側(cè)臨道路，對(duì)外交通聯(lián)系較為方便。時(shí)值全國(guó)人民正忙于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、奔向小康的今日，生活在如此資源豐富的 江埡 人民還有相當(dāng)一部分置身于貧困線以下，大部分農(nóng)民很難解決穩(wěn)定脫貧問(wèn)題，究其原因，除了基礎(chǔ)差、底子薄、自然環(huán)境影響之外，一個(gè)主要原因，就是豐富的資源 沒有得到開發(fā)利用，特別是民族文化資源和生態(tài)旅游資源沒有得到很好的開發(fā)利用。 (5) 辦公商務(wù)中心：以滿足辦公、培訓(xùn)、開會(huì)、購(gòu)物等功能為主，總建筑面積為 1000 平方米。 公司主要從事交通設(shè)施建設(shè)的投資，先后自籌和引資10000萬(wàn)元，以獨(dú)資、參股等方式建設(shè)江埡汽車客運(yùn)站、張家界汽車東站、張家界汽車南站、慈利縣汽車東站和西站。如杜仲，系補(bǔ)肝腎、強(qiáng)筋骨、降血壓之良藥，有神藥之稱，以杜仲、首鳥等中藥為主要原料的杜仲酒更是享譽(yù)國(guó)內(nèi)外。江埡鎮(zhèn)歷史上曾一度繁榮，人戶超過(guò)慈利縣城，昔日天天有船向津市、澧縣運(yùn)送柚油、木籽油、苧麻、中藥材、茶葉、柑桔、板粟等山區(qū)特產(chǎn)，運(yùn)回布匹、煤油、鹽、瓷器等日用百貨。殿前曾有兩個(gè)大銅鐘，一為宋鐘，一為明鐘，宋鐘已毀，現(xiàn)存的明鐘為時(shí)任九溪衛(wèi)指揮樂睿夫婦捐贈(zèng)。明洪武 22 年，為鎮(zhèn)壓當(dāng)?shù)厣贁?shù)民族反抗，明王朝在此高置九溪衛(wèi)城，命指揮呂成、韓忠督工筑城，次年衛(wèi)城完工。基地內(nèi)常年氣候適宜，冬暖夏涼，是休閑度假避暑的旅游勝地。春天，滿坡整理得平整有序的梯土上，油菜花金黃耀眼，游人稱之為黃金地帶?？上У氖牵髩涡钏螅鮾合倪@個(gè)陽(yáng)物已沒入湖里，陰門山成了一個(gè)寡女，不少游客還為之婉惜哩！ ⑸穿眼洞：位于竹葉坪 三神潭出口處，巨大的石山下，拱起一寬約 50 余米高約 80 余米的石孔，石孔扭曲數(shù)折，長(zhǎng)達(dá) 100 余米，水庫(kù)達(dá)正常水位后，淹去石孔的四分之三。倘能掘出洞口，不僅可證實(shí)民間傳說(shuō)，對(duì)李自成晚年隱居夾山寺的資料，也許都可找出更新的佐證。在江埡建一座設(shè)備齊全、功能配套的三星級(jí)酒店是非常必要和有利的。 境內(nèi)交通條件好， 地處慈利、武陵源、桑植、湖北鶴峰四區(qū)縣交匯處，距武 陵源風(fēng)景區(qū)僅 30 公里，升級(jí)后的 S30 S306等交通主干線穿境而過(guò) ，荷花機(jī)場(chǎng)、枝柳鐵路離古鎮(zhèn)僅 1— 小時(shí)車程。 為了保護(hù)旅游資源和旅游活動(dòng)的便利行，避免旅游活動(dòng)對(duì)環(huán)境和旅游資源造成的破壞，主要旅游服務(wù)設(shè)施集中布置 ，形成一個(gè)較大的旅游服務(wù)中心來(lái)輻射旅游腹地，當(dāng)?shù)卣疀Q定將江埡鎮(zhèn)規(guī)劃為江埡旅游休閑度假商務(wù)區(qū)的旅游服務(wù)中心。 不可否認(rèn)，這里不僅是典型的老、少、邊、窮、山地區(qū)，在全鎮(zhèn)三萬(wàn)多人口中，少數(shù)民族人口達(dá)半數(shù)以上，在總面積200 多平方公里的地域中，古人早就有“八山半水半分田，一分道路和莊園”的地形地貌描述。 1949 年至今，隸屬慈利縣管轄。全縣總面積 。南北大俠杜心五、“兩彈一星”元?jiǎng)钻惸軐捲菏?、著名學(xué)者吳恭亨等著名人物就出生于斯，故居舊居尚存。 江埡資源豐富，山水秀 麗。流水沿層節(jié)理縫隙溶留溶蝕，多形在犬牙奇突的峰脊，進(jìn)而成峰林和石灰?guī)r孤峰。區(qū)域內(nèi)日照時(shí)間在全市屬中等水平，無(wú)霜期約 260 天，且在各行政村分布不太均勻，降雨量較為充沛，年平均降雨量為 1516mm，多集中在 47月，降雨量在時(shí)間和空間上的分布明顯不均，雨量多隨氣候變化而變化，隨海拔升高而增加。39。 投資所需資金，擬定其來(lái)源如下：申請(qǐng)銀行扶貧貸款 130O 萬(wàn)元，建設(shè)單位自籌資金 500萬(wàn)元。 江埡鎮(zhèn)位于湖南省張家界市 溇 江流域中游，地理坐標(biāo)東徑 110176。距世界自然遺產(chǎn) —— 張家界市武陵源自然保護(hù)區(qū)約 30 公里，東臨慈利縣城零陽(yáng)鎮(zhèn) 48 公里，西距桑植縣城 50公里。因此，本項(xiàng)目是一個(gè)收益高、風(fēng)險(xiǎn)小、資金回收快的優(yōu)良項(xiàng)目， 關(guān)鍵點(diǎn)為市場(chǎng)銷售，高起點(diǎn)的項(xiàng)目需要高起點(diǎn)的策劃和運(yùn)作。 張家界市全境地處北中緯度，屬中亞熱帶山原型季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候，總的氣候特點(diǎn)是：四季分明，雨量充沛，無(wú)霜期長(zhǎng)，嚴(yán)寒期短。鎮(zhèn)境地貌以山地為主，地勢(shì)西北高，沿 溇 水傾斜，中部沿 溇 水兩岸，南就山地向澧水遞降。總趨勢(shì)為東低西高，地層只有寒武系、志留系下統(tǒng)、白堊系、第四系沖積等。一大批重點(diǎn) 項(xiàng)目如關(guān)門巖電站、九溪古城恢復(fù)與開發(fā)、杜心五武術(shù)文化園、龍?zhí)短焯盟闲蓍e度假中心等也正在建設(shè)與開發(fā)之中。24’ 25”。 ( 三 ) 歷史沿革 遠(yuǎn)古時(shí)期，江埡屬西南古蠻夷地，春秋屬楚巫中郡，秦統(tǒng)一后稱黔中郡，西漢五年 ( 公元前 201 年 ) 改黔中郡置充縣。 受歷史和地緣改治與經(jīng)濟(jì)等的多方面因素影響，在過(guò)去數(shù)以千年計(jì)的漫長(zhǎng)歲月里 ，這里因地處邊陲、信息閉塞、基礎(chǔ)薄弱、崎嶇難行、交通滯后。張家界市自上個(gè)世紀(jì)七十年代末期開始，伴隨著改革開放政策的實(shí)施和向縱深的推進(jìn)，因獨(dú)特的砂巖峰林地貌和豐富的動(dòng)植物資源而擁有我國(guó)第一個(gè)國(guó)家森林公園； 1992 年被聯(lián)合國(guó)教科文組織列入“世界自然遺產(chǎn)”名錄； 1995 年時(shí)任中共 中央總書記的江澤民同志視察張家界時(shí)更是對(duì) 150 多萬(wàn)張家界市人提出了“把張家界市建設(shè)成為國(guó)內(nèi)外知名的旅游勝地”的奮斗目標(biāo)。 旅游資源豐富，交通四通八達(dá)。但是，江埡整個(gè)賓館行業(yè)對(duì)于這種突然升溫的市場(chǎng)熱情應(yīng)接能力不足，能夠提供條件和服務(wù)的容量 和檔次不夠。紅佳嶺四面環(huán)山，東有九淵關(guān)，峽長(zhǎng)十里，高峰對(duì)峙，古為九溪衛(wèi)的四大險(xiǎn)關(guān)之一，北有楓埡山海拔高達(dá) 1200 米，西 有四方臺(tái)，南有青龍嶺，后山雄嶂馬鬃嶺，為華陽(yáng)王洞所在地逃駕峪村，相傳華陽(yáng)王洞是明末封蕃直隸華陽(yáng)王朱敬一藏寶之處。 ⑷陰門山：位于 溇 水南岸柳陽(yáng)溪。沿線景點(diǎn)有谷羅寺、圣池、洗衣灘、鬼門關(guān)、豬槽潭、野豬灘、三門巖、蛟龍出峽、仙女繡花、萬(wàn)丈石壁、駿馬跳潭等幾十處自然景觀，還有賀龍釣魚臺(tái)、堆金寺、玩月亭、一覽亭、撤旗亭等人文景觀供人玩 味。 全國(guó)最大的杜仲林基地 北山乃九溪北面雄嶂，海拔千米，山頂有天池，方圓百畝，常有水滿溢。 溇 江西來(lái)繞南半周后向東象一張彎弓將古城擁抱，由于 溇 江自七眼泉發(fā)源，沿途至此匯合了洞溪、淋溪、五里溪、 棓 子溪、人潮溪、吊兒溪、柳陽(yáng)溪、索溪九條溪水，故名九溪。城中有十字街，街中心建有鐘鼓樓，又名文昌閣，八角安有風(fēng)鈴。 “小重慶”江埡老街 江埡古鎮(zhèn)歷來(lái)是湘西北的貿(mào)易和物資集散之地。 水利樞紐工程的主體 —— 電廠，掩藏在大壩旁的地底下，由交通沿口進(jìn)出。 溇 江流域民俗奇特，民族風(fēng)情濃郁醇厚，民族文化多姿多彩。 (3) 休閑室，以滿足休閑 功能為主，總建筑面積為 200 平方米。江埡鎮(zhèn)的酒店建設(shè)還是空白，均為本公寓式酒店留下較大的發(fā)展空間。自然門武術(shù)大師杜心五的特殊地位在張家界乃至全國(guó)都是獨(dú)樹一幟，任何地方、任何內(nèi)容都無(wú)法比擬和代替。 2020 年 7 月至 2020 年 12 月，完成基建工程建設(shè)。該酒店占地 23 畝，建筑面積 5000m2。 第九章 財(cái) 務(wù) 評(píng) 價(jià) 一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的依據(jù) 1 、根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參考二》，確定基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元。 3 、該區(qū)域四面環(huán) 山，地理環(huán)境優(yōu)越。 三、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)以人為核心，注重人與環(huán)境的相互協(xié)調(diào)，建筑設(shè)計(jì)理念超前，建筑形態(tài)行云如水 ，曲線流暢，造型優(yōu)美，新穎時(shí)尚、線條和細(xì)部處理簡(jiǎn)潔明快，獨(dú)具一格，符合當(dāng)前建設(shè)設(shè)計(jì)總體潮流。 B 、施工中做到無(wú)高噪聲及爆炸聲，不在夜深人靜時(shí)進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求。 D 、設(shè)備專人管理，加強(qiáng)保養(yǎng)與維修，保證其良好運(yùn)行狀態(tài)和效率。 1 、工程建設(shè)部：暫配人員 3 名，由總經(jīng)理負(fù)責(zé)酒店的前期設(shè)計(jì)、開發(fā)及工程建設(shè)。 9 、辦公室：主任 1 名，專職文員 1 名，專門負(fù)責(zé)文字材料的撰寫及內(nèi)部綜合管理。 1 、門票收入 40000000 2 、客房收入 15109203 3 、餐飲收入 11009824 4 、康體娛樂收入 25205 9199825 5 、其他收入 6790 2385120 二、營(yíng)業(yè)稅金及附加 4196015 1 、營(yíng)業(yè)稅 3885199 2 、城建稅 194260 3 、教育附加費(fèi) 116556 客房收入分析表 —— 2020 單位：元 項(xiàng) 目 月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 天數(shù) 31 28 31 30 31 30 31 31 30 31 30 31 1 客房設(shè)計(jì)類別 房數(shù) 房次 房次 房次 房次 房次 房次 房次 房次 房次 房次 房次 房次 1. 1 標(biāo)準(zhǔn)房 220 6160 6820 6600 6820 6820 6600 6820 6820 6600 6820 6600 6820 歐式別墅 65 2020 1820 2015 1950 2015 1950 2020 2020 1950 2020 1950 2015 小計(jì) 285 8835 7980 8835 8550 8835 8550 8835 8835 8550 8835 8550 8835 2 預(yù)留維修保養(yǎng)房次 標(biāo)準(zhǔn)房 34 34 34 34 34 34 34 34 34 34 34 34 歐式別墅 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 小計(jì) 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 3 每月可供出租房次