【正文】 江埡汽車客運站二期工程（司乘公寓）的建設，其主體獨特與外型美觀，可創(chuàng)造成為張家界的一個標志建筑，并可填補張家界文化主體酒店的空白，促進張家界旅游文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；公寓內(nèi)的特色博物館、各餐飲場所與康體娛樂設施均含創(chuàng)新特色設計及最新營運理念，可提高當?shù)鼐用竦纳钏刭|(zhì)； 具有良好的經(jīng)濟效益，并且抗風險能力甚強。 4 、餐飲部：經(jīng)理 1 名，管理人員 2 名，服務員 2O 人，負責客人的飲食服務及員工的飲食服務。 3 、市政配套 水、電、通信等市政配套設施齊全，能夠滿足要求。 E 、環(huán)保措施與工程進度做到“三同時”； F 、施工中不產(chǎn)生超標準的空氣污染； G 、建筑垃圾及時清理、文明施工。 項目建成后，可滿足市場要求，帶動周邊地區(qū)餐飲、商品零售、休閑等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，改善城市形象和投資環(huán)境，促進城市總體規(guī)劃早日實現(xiàn)，社會效益巨大。 2 、項目對環(huán)境的影響 (1) 氣候：項目建成后，提高了該區(qū)的綠化面積，對項目所在地的氣候起到了一個調(diào)節(jié)和改善的作用。 ( 一 ) 財務盈利能力分析 通過財務現(xiàn)金流量計算，在項目計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量累計為 萬元，按此計算的各項評價指標見下表。 3 、人事費用按張家界地區(qū)平均消費水平計提，并考 慮了招聘高級酒店管理人才的例外情況，其他費率按行業(yè)平均費率計提，期間費用根據(jù)張家界目前行業(yè)標準和將來酒店開業(yè)后的實際，逐項進行估算。 3 、流動資金 參照類 似項目流動資金投放、周轉(zhuǎn)狀況，按照分項詳細估算法進行估算，項目正常營業(yè)需投放鋪底流動資金 200 萬元。 2 、工程建設必須建立健全質(zhì)量管理制度，實行工程質(zhì)量終身負責制度，施工企業(yè)必須具備相應的施工資質(zhì)等級及相應的工程技術(shù)人員和機械設備，且施工嚴格按照有關(guān)程序施工，工程施工不能以次充好，必須杜絕“豆腐渣”工程，各責任單位應簽訂書面合同，做到職責分明，有章可循。 第六章 項目建設管理與施工組織設計 一、工程條件 該項目位于江埡旅游休閑度假商務區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，南側(cè)臨道路，對外交通聯(lián)系較為方便。時值全國人民正忙于經(jīng)濟發(fā)展、奔向小康的今日，生活在如此資源豐富的 江埡 人民還有相當一部分置身于貧困線以下，大部分農(nóng)民很難解決穩(wěn)定脫貧問題，究其原因，除了基礎差、底子薄、自然環(huán)境影響之外，一個主要原因，就是豐富的資源 沒有得到開發(fā)利用，特別是民族文化資源和生態(tài)旅游資源沒有得到很好的開發(fā)利用。 (5) 辦公商務中心：以滿足辦公、培訓、開會、購物等功能為主，總建筑面積為 1000 平方米。 公司主要從事交通設施建設的投資，先后自籌和引資10000萬元，以獨資、參股等方式建設江埡汽車客運站、張家界汽車東站、張家界汽車南站、慈利縣汽車東站和西站。如杜仲，系補肝腎、強筋骨、降血壓之良藥，有神藥之稱，以杜仲、首鳥等中藥為主要原料的杜仲酒更是享譽國內(nèi)外。江埡鎮(zhèn)歷史上曾一度繁榮，人戶超過慈利縣城，昔日天天有船向津市、澧縣運送柚油、木籽油、苧麻、中藥材、茶葉、柑桔、板粟等山區(qū)特產(chǎn)，運回布匹、煤油、鹽、瓷器等日用百貨。殿前曾有兩個大銅鐘，一為宋鐘，一為明鐘，宋鐘已毀，現(xiàn)存的明鐘為時任九溪衛(wèi)指揮樂睿夫婦捐贈。明洪武 22 年，為鎮(zhèn)壓當?shù)厣贁?shù)民族反抗，明王朝在此高置九溪衛(wèi)城，命指揮呂成、韓忠督工筑城，次年衛(wèi)城完工。基地內(nèi)常年氣候適宜，冬暖夏涼，是休閑度假避暑的旅游勝地。春天，滿坡整理得平整有序的梯土上，油菜花金黃耀眼，游人稱之為黃金地帶?？上У氖牵髩涡钏?，吊兒溪的這個陽物已沒入湖里，陰門山成了一個寡女，不少游客還為之婉惜哩！ ⑸穿眼洞：位于竹葉坪 三神潭出口處，巨大的石山下，拱起一寬約 50 余米高約 80 余米的石孔，石孔扭曲數(shù)折，長達 100 余米，水庫達正常水位后，淹去石孔的四分之三。倘能掘出洞口，不僅可證實民間傳說，對李自成晚年隱居夾山寺的資料，也許都可找出更新的佐證。在江埡建一座設備齊全、功能配套的三星級酒店是非常必要和有利的。 境內(nèi)交通條件好， 地處慈利、武陵源、桑植、湖北鶴峰四區(qū)縣交匯處，距武 陵源風景區(qū)僅 30 公里，升級后的 S30 S306等交通主干線穿境而過 ，荷花機場、枝柳鐵路離古鎮(zhèn)僅 1— 小時車程。 為了保護旅游資源和旅游活動的便利行，避免旅游活動對環(huán)境和旅游資源造成的破壞，主要旅游服務設施集中布置 ，形成一個較大的旅游服務中心來輻射旅游腹地，當?shù)卣疀Q定將江埡鎮(zhèn)規(guī)劃為江埡旅游休閑度假商務區(qū)的旅游服務中心。 不可否認，這里不僅是典型的老、少、邊、窮、山地區(qū)，在全鎮(zhèn)三萬多人口中，少數(shù)民族人口達半數(shù)以上，在總面積200 多平方公里的地域中，古人早就有“八山半水半分田，一分道路和莊園”的地形地貌描述。 1949 年至今，隸屬慈利縣管轄。全縣總面積 。南北大俠杜心五、“兩彈一星”元勛陳能寬院士、著名學者吳恭亨等著名人物就出生于斯，故居舊居尚存。 江埡資源豐富，山水秀 麗。流水沿層節(jié)理縫隙溶留溶蝕，多形在犬牙奇突的峰脊，進而成峰林和石灰?guī)r孤峰。區(qū)域內(nèi)日照時間在全市屬中等水平，無霜期約 260 天，且在各行政村分布不太均勻，降雨量較為充沛，年平均降雨量為 1516mm，多集中在 47月，降雨量在時間和空間上的分布明顯不均，雨量多隨氣候變化而變化，隨海拔升高而增加。39。 投資所需資金，擬定其來源如下：申請銀行扶貧貸款 130O 萬元，建設單位自籌資金 500萬元。 江埡鎮(zhèn)位于湖南省張家界市 溇 江流域中游，地理坐標東徑 110176。距世界自然遺產(chǎn) —— 張家界市武陵源自然保護區(qū)約 30 公里，東臨慈利縣城零陽鎮(zhèn) 48 公里，西距桑植縣城 50公里。因此，本項目是一個收益高、風險小、資金回收快的優(yōu)良項目， 關(guān)鍵點為市場銷售，高起點的項目需要高起點的策劃和運作。 張家界市全境地處北中緯度，屬中亞熱帶山原型季風性濕潤氣候，總的氣候特點是：四季分明，雨量充沛，無霜期長，嚴寒期短。鎮(zhèn)境地貌以山地為主，地勢西北高，沿 溇 水傾斜，中部沿 溇 水兩岸，南就山地向澧水遞降。總趨勢為東低西高，地層只有寒武系、志留系下統(tǒng)、白堊系、第四系沖積等。一大批重點 項目如關(guān)門巖電站、九溪古城恢復與開發(fā)、杜心五武術(shù)文化園、龍?zhí)短焯盟闲蓍e度假中心等也正在建設與開發(fā)之中。24’ 25”。 ( 三 ) 歷史沿革 遠古時期，江埡屬西南古蠻夷地，春秋屬楚巫中郡，秦統(tǒng)一后稱黔中郡，西漢五年 ( 公元前 201 年 ) 改黔中郡置充縣。 受歷史和地緣改治與經(jīng)濟等的多方面因素影響，在過去數(shù)以千年計的漫長歲月里 ，這里因地處邊陲、信息閉塞、基礎薄弱、崎嶇難行、交通滯后。張家界市自上個世紀七十年代末期開始，伴隨著改革開放政策的實施和向縱深的推進，因獨特的砂巖峰林地貌和豐富的動植物資源而擁有我國第一個國家森林公園； 1992 年被聯(lián)合國教科文組織列入“世界自然遺產(chǎn)”名錄； 1995 年時任中共 中央總書記的江澤民同志視察張家界時更是對 150 多萬張家界市人提出了“把張家界市建設成為國內(nèi)外知名的旅游勝地”的奮斗目標。 旅游資源豐富，交通四通八達。但是，江埡整個賓館行業(yè)對于這種突然升溫的市場熱情應接能力不足，能夠提供條件和服務的容量 和檔次不夠。紅佳嶺四面環(huán)山，東有九淵關(guān)，峽長十里，高峰對峙，古為九溪衛(wèi)的四大險關(guān)之一，北有楓埡山海拔高達 1200 米，西 有四方臺，南有青龍嶺，后山雄嶂馬鬃嶺，為華陽王洞所在地逃駕峪村，相傳華陽王洞是明末封蕃直隸華陽王朱敬一藏寶之處。 ⑷陰門山：位于 溇 水南岸柳陽溪。沿線景點有谷羅寺、圣池、洗衣灘、鬼門關(guān)、豬槽潭、野豬灘、三門巖、蛟龍出峽、仙女繡花、萬丈石壁、駿馬跳潭等幾十處自然景觀，還有賀龍釣魚臺、堆金寺、玩月亭、一覽亭、撤旗亭等人文景觀供人玩 味。 全國最大的杜仲林基地 北山乃九溪北面雄嶂，海拔千米，山頂有天池，方圓百畝，常有水滿溢。 溇 江西來繞南半周后向東象一張彎弓將古城擁抱，由于 溇 江自七眼泉發(fā)源，沿途至此匯合了洞溪、淋溪、五里溪、 棓 子溪、人潮溪、吊兒溪、柳陽溪、索溪九條溪水，故名九溪。城中有十字街，街中心建有鐘鼓樓，又名文昌閣，八角安有風鈴。 “小重慶”江埡老街 江埡古鎮(zhèn)歷來是湘西北的貿(mào)易和物資集散之地。 水利樞紐工程的主體 —— 電廠，掩藏在大壩旁的地底下，由交通沿口進出。 溇 江流域民俗奇特，民族風情濃郁醇厚，民族文化多姿多彩。 (3) 休閑室，以滿足休閑 功能為主，總建筑面積為 200 平方米。江埡鎮(zhèn)的酒店建設還是空白，均為本公寓式酒店留下較大的發(fā)展空間。自然門武術(shù)大師杜心五的特殊地位在張家界乃至全國都是獨樹一幟，任何地方、任何內(nèi)容都無法比擬和代替。 2020 年 7 月至 2020 年 12 月，完成基建工程建設。該酒店占地 23 畝，建筑面積 5000m2。 第九章 財 務 評 價 一、財務評價的依據(jù) 1 、根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參考二》，確定基礎數(shù)據(jù)。 營業(yè)稅金及附加 萬元。 3 、該區(qū)域四面環(huán) 山，地理環(huán)境優(yōu)越。 三、環(huán)境影響評價 本項目設計以人為核心，注重人與環(huán)境的相互協(xié)調(diào)，建筑設計理念超前，建筑形態(tài)行云如水 ，曲線流暢，造型優(yōu)美，新穎時尚、線條和細部處理簡潔明快，獨具一格，符合當前建設設計總體潮流。 B 、施工中做到無高噪聲及爆炸聲，不在夜深人靜時進行，吊裝設備噪聲滿足環(huán)保要求。 D 、設備專人管理，加強保養(yǎng)與維修，保證其良好運行狀態(tài)和效率。 1 、工程建設部：暫配人員 3 名，由總經(jīng)理負責酒店的前期設計、開發(fā)及工程建設。 9 、辦公室：主任 1 名，專職文員 1 名，專門負責文字材料的撰寫及內(nèi)部綜合管理。 1 、門票收入 40000000 2 、客房收入 15109203 3 、餐飲收入 11009824 4 、康體娛樂收入 25205 9199825 5 、其他收入 6790 2385120 二、營業(yè)稅金及附加 4196015 1 、營業(yè)稅 3885199 2 、城建稅 194260 3 、教育附加費 116556 客房收入分析表 —— 2020 單位：元 項 目 月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 天數(shù) 31 28 31 30 31 30 31 31 30 31 30 31 1 客房設計類別 房數(shù) 房次 房次 房次 房次 房次 房次 房次 房次 房次 房次 房次 房次 1. 1 標準房 220 6160 6820 6600 6820 6820 6600 6820 6820 6600 6820 6600 6820 歐式別墅 65 2020 1820 2015 1950 2015 1950 2020 2020 1950 2020 1950 2015 小計 285 8835 7980 8835 8550 8835 8550 8835 8835 8550 8835 8550 8835 2 預留維修保養(yǎng)房次 標準房 34 34 34 34 34 34 34 34 34 34 34 34 歐式別墅 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 小計 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 3 每月可供出租房次