【正文】 風(fēng)景名勝，已成為滬杭旅游線上一顆璀燦的明珠 ， 吸引海內(nèi)外 游人紛至沓來。受經(jīng)濟內(nèi)在增長機制增強的影響， 2020年中國經(jīng)濟仍將保持高速增長的良好態(tài)勢。 國家統(tǒng)計局統(tǒng)計顯示， 2020年 10 月份，全國完成工業(yè)增加值 億元，同比增長 %。 （二） 海鹽縣經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好 2020 年海鹽縣經(jīng)濟發(fā)展被列入 全國縣域社會經(jīng)濟綜合發(fā)展指數(shù)前 100 位 。與上年相比，百強縣的 GDP 總量增長了 19%，財政總收入增長了 26%，其中地方財政收入增長 35%。 人民生活水平迅速提高，一些主要指標(biāo)接近或基本實現(xiàn)全面小康目標(biāo) 百強縣 2020 年人均 GDP 為 萬元，人均財政收入 2600 元，人均農(nóng)民純收入 5400 元，人均在崗職工工資收入 萬元。城鄉(xiāng)一體化進程明顯加快。農(nóng)林牧漁勞動力在所有勞動力中的比重為 %。 從以上各項指標(biāo)上可以看出海鹽縣經(jīng)濟發(fā)展指標(biāo)均以達到以上百強縣各項指標(biāo)值，經(jīng)濟發(fā)展趨勢良好，發(fā)展勢頭強勁。新購置土地面積已連續(xù) 3 個月大幅下降， 16 月降幅達到 %。上半年，全省 11 個市中，房屋銷售價格漲幅超過全省平均水平的有寧波、湖州、紹興、嘉興、衢州、麗水和舟山，其漲幅分別為 %、 %、 %、 %、 %、%和 %。杭州灣跨海大橋啟動后，房產(chǎn)開發(fā)商預(yù)言，寧波、嘉興的樓市會有很長一段時間的 “鉑金期 ”，而本項目所處地塊正毗鄰杭州灣大橋，地理區(qū)域優(yōu)勢顯著 ！ 交通的巨變，使得杭 州灣地區(qū)居民漸漸意識到，土地是一種稀缺資源，土地漸漸成為最值錢的東西，從幾年前的每畝幾十萬元，到現(xiàn)在的每畝百余萬元。 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟形式成因分析，可得出結(jié)論：項目區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展形式是可喜的，日趨規(guī)范的房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展和活躍，因此可以說本項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。 海鹽房產(chǎn)：去年房價翻了一番 由于受到經(jīng)濟發(fā)展和大橋建設(shè)的雙重利好，今年海鹽房地產(chǎn)住宅的平均價格翻了一番，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供需兩旺的良好勢頭。房地產(chǎn)業(yè)商品化水平空前提高，全縣個人購買住宅率接近 100%。 據(jù)統(tǒng)計報顯示： 1998 年至 2020 年全縣商品房平均價格年均增長 %，其中 2020 年商品房平均價格上漲了%。農(nóng)民收入也高于嘉興地區(qū)平均水平，并正以每 年兩位數(shù)速度增長。在投資猛增、人口數(shù)量和消費力提升的情況下，海鹽特別需要綜合性購物消費廣場。該商鋪于年前正式開盤后，即廣受投資者關(guān)注。 而從整個縣商品房住宅看，發(fā)展趨勢將依然良好，現(xiàn)在本項目同一區(qū)塊內(nèi)的樓盤 —— 由 當(dāng)?shù)氐暮Ｐ婪康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司的 “宜家花城 ”樓盤，從去年 1350 元／平方米的開盤價，一路走到了現(xiàn)在的接近 3400 多元／平方米， 是海鹽縣內(nèi)目前口碑售價最高的樓盤，也將是本案的主要競爭對手，現(xiàn)該項目已進入三期的開發(fā)銷售中 。 該地塊位于長安路西側(cè)海興路北側(cè)，遠為農(nóng)田，整個地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有一村莊，大概面積為 30 畝地，建議開發(fā)商與政府協(xié)商取得這 30 畝的開發(fā)權(quán)，周邊市政配套有：元濟中學(xué)，城交中心小學(xué)、縣公安局、交警大隊、信用 聯(lián)社分社等。一直往南為秦山核電站基地。 西向視野開闊，可見正在施工的宜家花城（也是本項目的最大競爭對手），印入眼簾的元濟中學(xué)，文化教育氛圍濃厚，享受良好的教育環(huán)境。（在后期的實際操作中，我們將對縣城各主要樓盤做更為詳細的調(diào)研）。 邊上有一汽車北站正在建設(shè)之中，公交線路有 3 號線在元濟中學(xué)下。 三、項目區(qū)域地區(qū)住宅市場調(diào)查 項目地區(qū)總體規(guī)劃及土地出讓情況 海鹽縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于 1992 年 7 月， 1994 年省政府批準為省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，總規(guī)劃面積 平方公里。規(guī)劃建成上海南翼的先進制造業(yè)基地、杭州灣畔的綠色濱海新城，區(qū)域核心城市的物流口岸。后湖地區(qū)住宅呈現(xiàn)出明顯的走勢特點：規(guī)模不斷擴大，價格穩(wěn)步上升，社區(qū)文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴展等，在后期的繼續(xù)操作中，我們將對價格，付款方式，區(qū)域發(fā)展，供求關(guān)系，物業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)管理，目標(biāo)客源等８個方面進行調(diào)查統(tǒng)計情況。 經(jīng)營機會轉(zhuǎn)化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。 ①國家宏觀經(jīng)濟逐步穩(wěn)定，近年內(nèi)我國房地產(chǎn)業(yè)還將進入一個上升繁榮期，本項目的開發(fā)經(jīng)營期將正處于此階段。 （ 2）項目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模 ①項目的自然環(huán)境，在海鹽市得地獨優(yōu)，其 遠離市中心，但又離市心較方便； ②項目可作為縣城企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地； ③項目占地規(guī)模適不大，可作為經(jīng)濟住房，是置業(yè)的理想地方。 三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點 （ 1）整個海鹽縣經(jīng)濟發(fā)展較快，而且私營，民營企業(yè)今年來不但增加 ，收入水平也不斷增加，加之縣城內(nèi)的大規(guī)模建設(shè)活動，使得整個海鹽縣的房市較為活躍，有利于新項目的上馬開工。 第五章 項目定位 面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。 。） 第六章 項目開發(fā)建設(shè)建議 一、項目總體規(guī)劃建議 ①由于項目開發(fā)周期不是很長，但在規(guī)劃設(shè)計中既要立足現(xiàn)實，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計中，因此在規(guī)劃設(shè)計中一定要充分根據(jù)開發(fā)時的市場情況進行設(shè)計。 ④雖然小區(qū)的目標(biāo)顧客屬中高收入的階層，但在海鹽這樣一個縣城私家車相對不多，但在規(guī)劃上，停車泊位，按文件規(guī)定住宅不少于 車位 /戶，商業(yè)辦公按 車位 /戶，業(yè)主中因為位置的原因?qū)⒉糠謸碛兴郊臆?，因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。如果我們今天設(shè)計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強力賣點。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計 住宅外觀設(shè)計采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化。 當(dāng)今時代已進入數(shù)字化信息時代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議 隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。 第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 根據(jù)本報告前六章的論述與分析，本章著重討論項目的開發(fā)經(jīng)營策略，并對項目的投資進行估算，對工程實施進度作出安排，并制訂相應(yīng)的項目籌資計劃和投資計劃。 分期實施。其依據(jù)有：①地塊西北面環(huán)境、交通條件相對較好，宣傳也更為方便。這是基于項目公司的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點而作出的選擇。 ④通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項目的品牌提升企業(yè)形象，擴大公司在海鹽縣房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。 建議項目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實力的展示，又可借助于這些形象工程增強購房者對本項目的信心。 建設(shè)投資 建設(shè)投資包括土地取得費用、建安工程費用、小區(qū)配套費用、道路、綠化費用、項目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計費用、各種稅費、 項目管理費等項目。 項目管理費 項目管理費按建安工程費用的 3%計取。 項目總投資 上述建設(shè)投資、建設(shè)期利息二項相加，即為項目總投資，共計 萬元。 第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析 本章對項目銷售分期計劃作出安排，估算項目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，并計算項目資金現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率。 一、項目的價格定位 根據(jù)對項目周邊同類物業(yè)價格及銷售情況的分析，結(jié)合本項目的建筑成本、競爭對手和市場需求等對方面的情況，對項目作如下價格定位： 建議多層住宅價格在 3200 元 / m 2 具體的定價在具體操作中，制定詳細價格體系。 ②銷售成本含廣告費、人員工資、辦公費等，按銷售收入 %計取。 四、項目利潤估算 根據(jù)項目投資安排、籌資方式、建設(shè)進度、銷售情況， 估算項目利潤。 市場風(fēng)險 項目 的住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面對的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。從產(chǎn)品定位方面考慮，與項目在同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量不 多，競爭對手就相對較少，從海鹽縣居民的住房消費意向看， 項目所處地區(qū)有相當(dāng)大的潛在居民，即與項目同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。 鑒于上述原因，首期項目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進行，讓購房者對本項目有足夠的信心。 對比項目的成本與收入的敏感性分 析情況，項目的成本因素更為敏感，因此，在項目的開發(fā)經(jīng)營中，要認真做 好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。 三、項目具有的突出優(yōu)勢 ?項目的潛在需求量大。（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)） 四、項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險較小 本項目開發(fā)、無拆遷負擔(dān)，土地開發(fā)使用權(quán)取得費用相對較低，且在開發(fā)運作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu) 惠政策，只要在實施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。