【正文】 價格信息。 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 14 頁 共 64 頁 設(shè)計階段成本優(yōu)化作業(yè)指引 編制 日期 審核 日期 審核 日期 批準(zhǔn) 日期 修訂記錄 日期 修訂狀態(tài) 修訂內(nèi)容 修訂人 審核人 批準(zhǔn)人 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 15 頁 共 64 頁 6. 流程要素 . 流程目標(biāo)： 對各階段設(shè)計成果進(jìn)行成本評估，對不合理設(shè)計提出優(yōu)化建議，實現(xiàn)成本優(yōu)化 ，提高成本控制效果 . 流程主導(dǎo)部門： 成本部 7. 適用范圍 . 適用于 概念設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計、方案設(shè)計、擴(kuò)初設(shè)計、施工圖設(shè)計各階段 ，以及 建筑、結(jié)構(gòu)、安裝、景觀、室內(nèi)設(shè)計各專業(yè) 的成本優(yōu)化。 10. 關(guān)鍵活動 . 設(shè)計前期成本控制 . 開始設(shè)計前要求 品控部 、 拓展部 、 營銷部 整理出政府規(guī)劃要點(diǎn)、土地屬性（用地分析）、市場定位三方面信息。 . 成本部 應(yīng)就土地價值與建筑產(chǎn)品的組合向 品控部 、營銷部、銷售代理公司提出建議（注意：重點(diǎn)是通過產(chǎn)品容積率來區(qū)分不同產(chǎn)品間成本差異） . 路網(wǎng)布置 a) 道路設(shè)計滿足消防及道路交通相關(guān)規(guī)范； b) 路網(wǎng)應(yīng)合理簡潔（減少路網(wǎng)的不合理曲線、彎折）； c) 優(yōu)化出入口布置， (優(yōu)化建議時成本人員需要考慮周邊環(huán)境以及客戶使用需求，不能夠減少出入口后引起客戶投訴，導(dǎo)致后期整改而增加成本 )； d) 道路寬度（設(shè)置雙車道或單車道加會車區(qū)）； . 停車布置（綜合銷售建議、規(guī)劃要求、停車 效率、成本等因素選定停車方式 ） a) 土地利用 ? 地面露天車位最大化 ? 地面停車按照最大邊線原則布置 b) 停車方式 ? 車位平面布置最優(yōu)化：限定面積內(nèi)停放量最大。 e) 車庫設(shè)置注意考慮客戶使用要求，占地面積較大項目，車位數(shù)量需要合理分配，避免集中設(shè)置而引起業(yè)主投訴（示范區(qū)尤其需要注意 ） . 控制不可銷售的公建及配套建設(shè)面積。 . 綜合物業(yè)管理成本、建造成本，合理布置組團(tuán)大小，組團(tuán)出入口布置相對集中，減少管理人員。 d) 土方平衡需要在具體的工程實施前，推動 品控部 出一份現(xiàn)場的等高線圖以及擬修建建筑的標(biāo)高圖紙，兩者合二為一后，再由成本估算出整個項目的的土方挖填工程量，以及檔土墻，護(hù)坡成本并將計算結(jié)果交給公司決策。 b) 邊坡支護(hù)方式成本遞增順序一般是：自然土方放坡、預(yù)應(yīng)力錨桿＋砼噴設(shè)，毛石擋墻，砼擋墻。避免洼地堆山、水系開挖的大量土方施工費(fèi)用和地下管線反刨以及大面積新作水系增加防水、補(bǔ)水費(fèi) 用（此項優(yōu)化工作需要成本人員熟悉項目地形和設(shè)計意圖，并對管網(wǎng)給排水等成本都有一定的了解）。 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 20 頁 共 64 頁 . 園林環(huán)境方面 . 充分考慮利用場地景觀資源（天然景觀及人造景觀），提升產(chǎn)品品質(zhì)： a) 不同景觀與建筑產(chǎn)品的合理搭配。通常軟景比硬景便宜，因此應(yīng)該盡可能多的設(shè)置軟景，少做硬景。 . 確定合理層高： 結(jié)合銷售、成本等因素確定層高，一般情況下，住宅層高 ，層高每增加 造價增加該層造價的 35％； . 窗地比控制 a) 通過節(jié)能估算指標(biāo)來控制窗地比。 . 欄桿、欄板的限定： 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 21 頁 共 64 頁 a) 估算以往項目單體戶型欄桿、欄板的單價，建議欄桿類型盡量少。 c) 提供常用外裝材料適用性能。 c) 通過墻體材 料來實現(xiàn)節(jié)能達(dá)標(biāo)。） b) 減少挑板、外掛裝飾鋼構(gòu)件數(shù)量 . 山地建筑應(yīng)結(jié)合地形情況確定產(chǎn)品類型： a) 根據(jù)山體高差確定產(chǎn)品類型。山地建筑必須比選邊坡支護(hù)方式（自然土方放坡、預(yù)應(yīng)力錨桿＋砼噴設(shè)，毛石擋墻，砼擋墻）。 . 安裝方面 . 估算配電設(shè)備（高壓柜、變壓器、低壓柜、柴油發(fā)電機(jī)組）分期或分項目集中布置或分散布置不同方案的經(jīng)濟(jì)合理性：因為涉及供電等壟斷行業(yè)，有 可能成本拿到圖紙時方案已經(jīng)定案，因此成本人員一定要提前關(guān)注到此事，避免優(yōu)化工作不到位。 a) 一般情況環(huán)網(wǎng)式比開閉式經(jīng)濟(jì)。 . 供水方案中重點(diǎn)考慮建造水泵房的必要性： a) 現(xiàn)階段采用建設(shè)水泵房方式供水方式較省。 b) 布置防火分區(qū)應(yīng)注意住宅、商用、地下車庫（單體、復(fù)式）的區(qū)別。 . 污水提升泵站： 對大量填土地塊，由于自然坡度無法達(dá)到排水要求，需考慮建設(shè)污水提升泵站。 . 提供基層標(biāo)準(zhǔn)做法，供 品控部 及設(shè)計院使用。 . 材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主，并綜合考慮后期維護(hù)成本。 b) 結(jié)構(gòu)含量中需要將各部位含量細(xì)化便于以后估算控制，如果遇到山地建筑等地形比較復(fù)雜而設(shè)計院不肯簽訂設(shè)計限額指標(biāo)時可以采用地上限額，地下部分過程控制的方法來簽訂設(shè)計合同。 . 明確合理結(jié)構(gòu)布置，復(fù)核結(jié)構(gòu)參數(shù)： 品控部 與設(shè)計院就各結(jié)構(gòu)參數(shù)作深入探討與交流，力求得到合理結(jié)構(gòu)形式、合理柱網(wǎng)布置、合理結(jié)構(gòu)構(gòu)件尺寸、合理結(jié)構(gòu)計算參數(shù)、安全、最經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)參數(shù)。估算結(jié)果符合目標(biāo)成本要求后再出施工圖紙。 . 部品材料選配標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)盡量與目標(biāo)成本估算標(biāo)準(zhǔn)保持一致。 . 公共裝修：裝修方案確定后，估算銷售大廳、會所、大堂、電梯廳成本是否在估算成本內(nèi)。便于提高經(jīng)濟(jì)采購批量。除可節(jié)省費(fèi)用外，還可節(jié)省空間。當(dāng)然回路較少時采用導(dǎo)線（或電纜）穿管（阻燃管價格遠(yuǎn)低于鍍鋅鋼管）方式可能更省，具體綜合估算。 ? 當(dāng)在線路最短原則下市政無已建電纜溝、而延長線路就可利用市政電纜溝時，要根據(jù)實際情況估算在延長線路條件下利用市政電纜溝敷設(shè)與自行新建電纜溝或采用直埋敷設(shè)方式時的最優(yōu)方案。但當(dāng)電線、電纜根數(shù)達(dá)到一定數(shù)量集中敷設(shè)時，可能選用電纜溝敷設(shè)方式更省，具體需要通過實際方案估算才能確認(rèn)。 . 消防工程中消防報警器材、消防預(yù)埋管材的選用： a) 滿足功能前提下，含超高層在內(nèi)，對溫、煙感 探測系統(tǒng)的設(shè)備選型優(yōu)先選用國產(chǎn)設(shè)備、報警器材（注意配套選用，以及項目產(chǎn)品的連續(xù)性和后期的維護(hù)費(fèi)用一并考慮）。 . 空調(diào)設(shè)計優(yōu)選： a) 根據(jù)實際情況估算比選集中空調(diào)方案或小中央空調(diào)方案的經(jīng)濟(jì)合理性；并對不同品牌、不同系統(tǒng)方案比選。 e) 根據(jù)實際情況估算比選有無機(jī)房電梯方案或不同型號電梯適用范圍的經(jīng)濟(jì)合理性；并對不同品牌、不同系統(tǒng)方案比選。 . 估算中列出各種喬木每平米的用量提供給設(shè)計參考，并為以后的成本優(yōu)化工作積累經(jīng)驗。 a) 應(yīng)力求設(shè)計院按我方交樓標(biāo)準(zhǔn)編寫施工圖工程做法； b) 確屬無法統(tǒng)一的做法，需在招標(biāo)文件及其他相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中明確。 c) 及時召集有關(guān)人員，組織內(nèi)部會審，針對各專業(yè)自審發(fā)現(xiàn)的問題及建議進(jìn)行討論，弄清設(shè)計意圖和工程的特點(diǎn)及要求。 ? 圖面上的尺寸、標(biāo)高、預(yù)留孔及預(yù)埋件的位置以及構(gòu)件平、立面配筋與剖面有無錯誤。 e) 圖紙經(jīng)自審后，應(yīng)將發(fā)現(xiàn)的問題以及有關(guān)建議，做好記錄，待圖紙會審時提交討論解決。 c) 審查建設(shè)項目坐標(biāo)、標(biāo)高與總平面圖中標(biāo)注是否一致，與相關(guān)建設(shè)項目之間的幾何尺寸關(guān)系以及軸線關(guān)系和方向等有無矛盾和差錯。 g) 審查結(jié)構(gòu)圖本身是否有差錯及矛盾，結(jié)構(gòu)圖中是否有鋼筋明細(xì)表，若無鋼筋明細(xì)表，鋼筋砼關(guān)地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 28 頁 共 64 頁 于鋼筋構(gòu)造方面的要求在圖中是否說明清楚。 b) 由于專業(yè)資源設(shè)計方案的不同造成投標(biāo)報價不具可比性，造成成本上升。排水管排序為；規(guī)格 500 以內(nèi)；UPVC 波紋管 → 鋼筋混凝土管 →PE 波紋管，規(guī)格 500 以上；鋼筋混凝土管 →UPVC 波紋管 →PE波紋管。 c) 盡量減小排水管坡度，降低管網(wǎng)埋深，減少動土量。 . 智能化設(shè)計優(yōu)化： a) 室外智能化、景觀燈具設(shè)計優(yōu)化應(yīng)結(jié)合項目定位、市場接受程度、銷售價格，周邊樓盤使用狀況、小區(qū)場地布置（含綠化組團(tuán)和道路布置）綜合考慮，在提升產(chǎn)品品質(zhì)前提下還應(yīng)兼顧實用性、經(jīng)濟(jì)性。 . 園林環(huán)境方面 . 注意園林環(huán)境設(shè)計與建筑、配套管網(wǎng)設(shè)計的銜接，避免標(biāo)高、平面布置差錯出現(xiàn)。 . 二次設(shè)計階段成本控制重點(diǎn) . 鋁合金 . 根據(jù)當(dāng)?shù)貧夂驐l件、項目、產(chǎn)品定位和保溫節(jié)能要求，選擇相應(yīng)的門窗系統(tǒng)（常見門窗系統(tǒng)按成本高低排序依次為木鋁復(fù)合 → 鋁合金窗 → 塑鋼窗）。 . 避免大面積西曬玻璃的使用，日落之前可獲得較好的采光條件，但是進(jìn)行空氣調(diào)節(jié)的費(fèi)用是很高的。避免功能不足或過剩。 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 31 頁 共 64 頁 目標(biāo)成本管理作業(yè)指引 編制 日期 審核 日期 審核 日期 批準(zhǔn) 日期 修訂記錄 日期 修訂狀態(tài) 修訂內(nèi)容 修訂人 審核人 批準(zhǔn)人 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 32 頁 共 64 頁 1. 流程要素 . 流程目標(biāo)： 明確目標(biāo)成本的制訂、監(jiān)控及調(diào)整管理程序， 明確各部門的成本控制責(zé)任 ， 保證公司經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn) 。 4. 職責(zé)權(quán)限 . 成本部 . 組織 制訂項目目標(biāo)成本； . 組織 制訂責(zé)任部門的成本控制目標(biāo) 并定期進(jìn)行監(jiān)督考核 ； . 負(fù)責(zé)動態(tài)成本監(jiān)控、預(yù)警及目標(biāo)成本調(diào)整審核。 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 33 頁 共 64 頁 . 編制的原則 . 準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑瓌t。 . 目標(biāo)成本核心部分：規(guī)劃指標(biāo)、成本匯總表、六類公攤費(fèi)用及期間費(fèi)、各產(chǎn)品類型主體建安工程費(fèi)、材料部品標(biāo)準(zhǔn)。 . 填寫表格應(yīng)注意的問題： a) 注意其中的公式連接，不可隨便更改表中鏈接，理解好各數(shù)據(jù)之間的 邏輯 關(guān)系。因此，過程中應(yīng)向 品控部 及時了解各產(chǎn)品是否有贈送面積（創(chuàng)新多層、情景洋房、疊 T、 TH、別墅基本都有贈送面積，同時需要與設(shè)計明確贈送面積與該產(chǎn)品自帶車位面積間的關(guān)系），是否有架空 層 等等。地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 34 頁 共 64 頁 跨期成本一般會在如下科目出現(xiàn)：土地獲得價款、部分前期費(fèi)用、公共景觀、配套設(shè)施、社區(qū)管網(wǎng)等，每個項目可能有所不同，評定的原則：受益原則，在編制目標(biāo)成本時，要注意理解及區(qū)分。 . 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)中勘察丈量費(fèi)除了竣工測量以外，其它成本基本都在目標(biāo)成本編制時基本發(fā)生，可以查閱合同施工范圍和金額來進(jìn)行比較準(zhǔn)確計算。此部分費(fèi)用應(yīng)該在設(shè)計還未開始階段就與 品控部 溝通完畢，可參考類似項目與 品控部 協(xié)商。三通一平是指臨時水、電、路以及場地平整；臨時設(shè)施是指臨時圍墻、臨時辦公室、臨時圍板； 項目公 司 溝通確定。 . 園林環(huán)境費(fèi)包含綠化建設(shè)費(fèi)、硬景建設(shè)費(fèi)、園建機(jī)電、圍墻建造、水景部分、構(gòu)筑物、室外照明、室內(nèi)零星設(shè)施等項目。主要包含學(xué)校、居委會、會所、物業(yè)管理用房、派出所、垃圾站、人防車位、車位成本預(yù)留、游泳池等，此部分費(fèi)用應(yīng)該分?jǐn)偟降禺a(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 35 頁 共 64 頁 項目各期中。 . 主體建安工程費(fèi) . 主體建筑工程費(fèi)包含基礎(chǔ)工程費(fèi)、結(jié)構(gòu)及粗裝修、門窗工程、公共部位裝修、室內(nèi)裝修等內(nèi)容。弱電系統(tǒng)可以按照經(jīng)驗數(shù)值計算。 . 成本部 與責(zé)任部門溝通 . 《目標(biāo)成本估算表》完成后， 成本部 需要跟各責(zé)任部門進(jìn)行詳細(xì)溝通； . 成本部 按溝 通意見，深化編制《 目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書 》； . 雙方達(dá)成一致意見，通過書面方式確認(rèn)，填報《 目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書 評審表》； . 責(zé)任部門在項目運(yùn)營過程中出現(xiàn)目標(biāo)成本超標(biāo)情況的，必須申報《 目標(biāo)成本調(diào)整申報表 》，說明超標(biāo)原因和金額， 按照《責(zé)權(quán)手冊》（成本管理 ）要求進(jìn)行 審批； . 《 目標(biāo)成本調(diào)整申報表 》通過審批，責(zé)任部門的相關(guān)責(zé)任可部分免除； . 成本部與 高層的溝通 . 成本部 填報《目標(biāo)成本審批表》報 《責(zé)權(quán)手冊》（成本管理 ）規(guī)定 審批； . 《目標(biāo)成本審批表》及《 目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書 評審表》 可 同時審批； . 項目目標(biāo)成本經(jīng)過部門內(nèi)部審 核，同時與各責(zé)任部門溝通一致，即可以以書面形式分發(fā)給 部門負(fù)責(zé)人 、分管領(lǐng)導(dǎo)和 項目公司總經(jīng)理 簽署實施，然后向 總部各歸口部門及審計部備案 ； 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 36 頁 共 64 頁 . 《目標(biāo)成本估算表》編制過程見以下示意圖： 獲 得 土 地規(guī) 劃 數(shù) 據(jù) 場 地 情 況 市 政 配 套 情 況 土 地 總 價 格規(guī) 劃 指 標(biāo)分 期 計 劃 設(shè) 計 費(fèi) 額 度 控 制 表報 批 報 建 費(fèi)全 期 配 套 分 攤 表 六 類 費(fèi) 用 分 攤 及 期 間 費(fèi) 景 觀 數(shù) 據(jù) 表 主 體 建 安 費(fèi)財 務(wù) 部 溝 通資